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1、 成绩 工程项目投融资课程设计报告 专业班级： 工程管理1002班 学生姓名： 王婷 学 号： 30 指导教师： 杜广如 完成日期： 2013年5月10号 目录 一． 项目概况 二． 市场分析与预测 2.1 总体社会经济状况 2.2 市场需求 2.3 市场供应 2.4 项目经营范围及规模 三． 项目选址 3.1 项目地址及环境条件 3.2 地块现状及拆迁安
2、置 四． 规划设计方案 4.1 规划要求 4.2 规划设计方案 五． 市政建设条件 5.1 道路交通 5.2 市政管线 5.3 综合评述 六． 进度安排 七． 融资方案设计 7.1 投资结构 7.2 融资结构 7.3 资金结构 7.4 信用保证结构 八． 投资估算 8.1 投资估算结果 8.2 资金使用及筹措 九． 经济评价 9.1.收入估算 9.2 总成本估算 9.3 利润估算 9.4 盈利能力分析 9.5 清偿能力分析 十． 风险分析 10.1 敏感性分析 10.2
3、风险分析结论 十一． 结论 11.1 社会效益 11.2 环境效益 11.3 经济效益 11.4 结论 一，项目概况 保定市华正房地产开发有限责任公司于2013年通过招标获得的一块‘七通一平’的面积为㎡的建设用地，计划在该地块上开发‘鑫鑫家园’住宅小区项目，该项目主要用于居住，其中居住和商业的土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算分别为70年和40年的土地使用权。项目容积率为3.6，建筑密度为20％，绿化率高达30% ，由相同的16栋楼房组成，总建筑面积为㎡，连同地下部分总共20层，其中-2-2层为商业及配套设施用房，3-18层为居住用房，由东向西分三
4、期建设，一期5栋，二期5栋，三期6栋； ‘鑫鑫家园’小区东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较方便；小区北行500米是儿童医院，南侧是新规划医院。小区南侧为环城大水系，两侧为近百米的绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，小区至恒祥北大街之间规划为一片公园，景色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别方便，小区南侧建有一个近8万平米的商业中心，地下是1万平米的大型超市
5、地上是一个4层的商场，将来购物、逛街会特别方便，本小区是由北京中建集团规划设计的，南低北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背山前水，老总特意请风水大师看过的，绝对的风水宝宅，小区内部设有会所、中心广场、幼儿园以及老年活动中心和休闲设施，小区形象门朝东开，意味着紫气东来，是一个比较好的寓意，本小区建成后将是北部高品质社区，首屈一指的楼盘。 二，市场分析及预测 2,1总体社会经济状况 保定，素有“京畿首善之地”称誉的保定市，地处河北省中西部，与北京、天津构成金三角地带，北距北京130公里，东距天津240公里，南距石家庄124公里，具有得天独厚的经济地理优势
6、全市总面积2.21万平方公里，总人口1012万，辖3区、4市（县级）18个县，是全省人口最多的市 。保定市位于石家庄、北京和天津的三角中心处，城市之间的交通网络建设，大大缩短了城际间的时空距离感，因此，保定的经济发展潜力是很大的。目前，当地政府正在努力将保定打造成为一个宜居城市。我相信，随着北京到保定高铁的修建和周边高速路网的完善，以及“两环四廊，五湖十园”规划的落实，保定房地产市场的发展前景是非常乐观的。 2,2 市场需求 保定的“市情”。保定地少人多，下辖25个区县，1000多万人口，而市区面积相对较小，建设用地的稀缺，城市人口的增加，就造成了城市购房需求量很大，而这也恰恰是保定现
7、阶段房地产的一个实情。 2012年保定二手房房价走势图上显示，从2012年1月15日开始，保定二手房均价从5579元开始直线小幅下跌，到2012年2月5日，随着全国楼市的回暖，跌至5200元/平米谷底后开始小幅上扬。2012年2月至7月，保定二手房每平方米均价在5200元至5500元之间小幅波动。从7月开始，房价出现快速上扬的趋势，到8月12日，保定二手房均价上涨至5986元/平方米。 2,3市场供应 本地区去年12月份共有21个楼盘在销售，如今市场上处于开发代销状态总量为9个楼盘，约有200万平方米处于开发状态。从近几年看保定市房地产业的需求量比较大，供求关系在一定时间内保持平稳。目前市
8、场供应中主要以70-90㎡左右户型为主。 2,4项目经营范围及规模 根据项目所在地段的市场需求，本项目主要面向中高等收入消费群体和政府机关工作人员，市场定位是面向三口之家的中高档住宅，户型有两居室80-100平方米和三居室110-130平方米两种为主。规划总户数大约为3000户，配套设施用房约为14000平方米。 3,1项目地址及环境条件 本项目东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩
9、子上学比较方便；小区北行500米是儿童医院，南侧是新规划医院。小区南侧为环城大水系，两侧为近百米的绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，小区至恒祥北大街之间规划为一片公园，景色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别方便，小区南侧建有一个近8万平米的商业中心，地下是1万平米的大型超市，地上是一个4层的商场，将来购物、逛街会特别方便，本小区是由北京中建集团规划设计的，南低北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背山前水。 3,2地块现状及拆迁安置 该地块已经具备七通一平条件，政府各项征地已经完成，用地审批及相关手续已经办理完毕，已经充分具备开发条件，可直接进行建设。
10、四，规划设计方案 4,1规划要求 建设用地面积为10万㎡，用途为居住小区开发，其中容积率不高于4.0，建筑密度不高于25％，绿地率不低于30％，居住土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算，为70年，用地程序和相关活动应充分符合国家相关规定及市规划要求。 4,2规划设计方案 通过对市场的严格调查，结合本项目的具体情况，经过设计对该土地的开发利用做出以下方案:（1）该用地用于小区开发建设，以住宅开发为主，并配有商业用房，配套设施用房；（2）设计容积率为3.6，总建筑面积㎡，（3）设计建造密度为20％；（4）设计绿化率为30％；（5）建筑物由16栋相同高层楼房组成，每栋分别为地下2层，
11、地上20层，其中-2-2层建筑面积相同，3-20层用于住宅建设，住宅建筑面积㎡，商业建筑面积66000㎡，配套设施用房面积是14000㎡，绿化面积30000㎡，道路占地面积25000㎡，公共设施占地面积6000㎡。 五 市政建设条件 5.1道路交通 项目位于丽景蓝湾的斜对面；小区东侧为永华北大街，小区西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较方便；小区北行500米是儿童医院——，南侧是新规划医院，
12、本小区位于北部行政新区，是一块上风上水的风水宝地。7路、31路、310路至北二环路口站下车，59路丽景蓝湾站下车 5.2市政管线 本项目地处保定市新开发的地带，各种城市供电，供水，供气，排水设施以及通讯设施建设齐全。 5.3综合评述 本项目建设用地具备‘七通一平’条件，各种市政管线，配套设施齐全，交通条件便利，地块结构良好，已充分具备开发建设条件。 六．进度安排 该项目建设期为3年，进度安排如下： （单位：月） 2 4 6 8 10 12 14 16
13、 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 一期基础 一期结构 一期装修 二期基础 二期结构 二期装修 三期基础
14、 三期结构 三期装修 七．融资方案设计 7.1投资结构 随着社会主义市场经济体制的建立和融资渠道的不断拓展，呈现出国家财政投资，银行贷款，企业自筹投资和利用外资多种融资渠道并存的格局。在投资来源结构中，中国家财政投资的比重趋于下降，与此同时银行贷款投资，企业自筹投资和利用外资的比重趋于上升。源创房地产开发有限公司规模适中，现企业有25名技术人员，约3亿自有资产，应选用合资的投资
15、结构，企业承担的风险小。 7.2融资结构 选用ABS模式，选用ABS模式，ABS模式是以项目所拥有的资产为支撑的证券化融资模式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，ABS模式最大的优势是通过国际市场上发行债券筹集资金，偿债利率一般较低，从而降低了筹资成本。且具有吸引力的收益和较高的信用评级。 7.3资金结构 权益融资：项目资本金占项目总投资额的48.5%，7亿。 债务融资：项目贷款4亿。不足部分由预售收入解决。 7.4信用保证结构 ①项目合同保证②借款人或股东承诺③与银行的保证形式为物的担保，以房地产项目作抵押。 八．投资估算 8.1投资估算结果
16、 （1） 土地成本 土建设用地由招标所得，中标价格3亿，土地总成本为3亿 （2） 工程费用 1，前期工程费 单位：万元 序号 项目 金额 估算依据 1 规划设计费 1750.68 建安工程费的3% 2 可行性研究费 1167.12 总投资的1% 3 水文地质勘察费 650 设计概算的0.5% 4 道路供水供电费 1167.12 建安工程费的2% 5 土地平整费 400 40元/平方米 合计 5134.92
17、 表8.1 2）建筑安装工程费： 单位：㎡，元/㎡，万元 项目 建筑面积 土建工程费 装饰工程费 设备购置费 金额 单价 金额 单价 金额 单价 金额 住宅用房 1200 33600 130 3640 220 6160 43400 配套设施 14000 1000 1400 90 126 100 560 2086 商业用房 66000 1500 9900 150 990 300 1980 12870 合计 44900 4756 8
18、700 58356 表8.2 3）基础设施建设费： 单位：万元，元/㎡ 序号 项目 金额 估算依据（元/㎡） 1 供水工程 6240 150 2 供电工程 2912 70 3 小区道路 187 140 4 小区绿化 32 20 5 其他工程 1167.12 建安工程费的2% 合计 10538.12 表8.3 4）公共配套设施建设费 300元 /㎡*6000㎡
19、180万元 将以上各项相加，得项目工程费为1）+2）+3）+4）=5134.92.92+58356+10538.12+180=74209.04万元。 3.开发间接费 取土地费用和工程费用之和的2％，则开发间接费为（30000+ 74209.04）×2％=2084.18万元。 4.开发期税费 包括建筑工程质量安全监督费，分散建设市政公用设施建设费及其他税费，综合取建安工程费的15％，则开发期税费为：58356*15％=8753.4万元 5.其他费用 主要包括临时用地费，临时建设资金等，按土地费用和工程费用之和的2.5％，则其他费用为：（30000+ 74209.04）×2.5％=
20、2605.226万元。 6.不可预见费 按土地费用和工程费用之和的3％估算，则不可预见费为：（30000+74209.04）×3％=3126.27万元。 7.开发费用 1），管理费用。取土地费用和工程费用之和的3％，则管理费用为：（30000+74209.04）×3％=3126.27万元。 2），财务费用。项目长期贷款40000万元，按等本偿还，贷款利率为6.5％，则 第一年借款利息=（0+½*20000）×6.5%=650万元 第二年借款利息=（20000+650+½*10000）*6.5%=1667.25万元 第三年借款利息=【（20650+10000+1667.25+½1
21、0000）]*6.5%=2425.62万元 则建设期利息总=650+1667.25+2425.62=4742.9万元 3，销售费用。包括广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费用，占销售收入的1.5%；其他销售费用，占销售收入的0.5%，合计为:(×4000+66000×6000)×(2%+1.5%+0.5%)=6064万元。 开发费用合计为：1038.49+4742.9+2032=7813.39万元 （8）、项目总投资于总成本估算表： 单位：万元 序号 项目 金额 估算说明 1 土地费用 30000 2 前期工程费 5134.92
22、 3 基础设施建设费 10538.12 4 建筑安装工程费 58356 5 公共配套设施建设费 180 300元/㎡ 6 开发间接费 2084.18 1-5项的2% 7 管理费用 3126.27 1-5项的3% 8 财务费用 4742.9 9 销售费用 6064 10 开发期税费 8753.4 11 其他费用 2605.226 投资额2% 12 不可预见费 3126.27 1-5项的3% 合计 .286 （9）资金使用及筹措 本项目建设期为3年，项目开发建设期总投资额（不含建设期利息和销售
23、费用）为.116万元，其中土地费用在期初投入，其他费用根据工程进度在第1.2.3年分别投入32382.86万元、45931.476万元、27558.565万元，其资金来源有3个渠道：（1）项目开发商投入资金80000万元作为启动资金；（2)从银行贷款40000万元，分期投入；（3)不足部分由预售收入解决。 项目投资计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项目 计息期 合计 1 2 3 4 1 总投资 54006.075 49417.926 33016.2 1212.8 .286 1.1 开发建设投资 533
24、56.075 45931.476 27558.565 .116 1.2 建设期利息 650 1667.25 2425.62 4742.87 1.3 销售费用 1819.2 3032 1212.8 6064 2 资金筹措 80000 49258.4 24483.34 3992.45 .286 2.1 资本金 60000 20000 80000 2.2 贷款 20000 10000 10000 40000 2.3 预售收入 19258.4 14483.34 3992.45 37734.19
25、九．经济评价 9.1项目销售收入估算 类型 销售期间 建设经营期 合计 1 2 3 4 住宅 销售面积 56000 56000 比例 60% 20% 20% 100% 销售价格 5000 5000 5000 销售收入 84000 28000 28000 商业 销售面积 46200 19800 比例 70% 30% 销售价格 7000 7000 销售收入 32340 13860 46200 合计 销售收入 41860
26、 28000 比例 62.48% 22.48% 15.04% 100% 其销售计划如下： 单位：㎡，元/㎡，万元 9.2总成本估算 1、销售税金及附加估算： 单位：万元 序号 项目 计算依据 建设经营期 合计 1 2 3 4 1 营业税 销售收入的3% 3490.2 1255.8 840 5586 2 城市维护建设税 营业税的5% 174.51 62.79 42 279.3 3 教育费附加 营业税的3% 104.706
27、 37.674 25.2 167.58 4 印花税 销售收入的0.05% 58.21 20.93 14 93.145 5 交易管理 销售收入的0.5% 582.15 209.3 140 931.45 合计 4409.776 1586.494 1061.2 7057.475 2、土地增值税估算 单位：万元 序号 项目 计算依据 计算结果 1 销售收入 2 扣除项目金额 以下四项之和 .76 2.1 开发成本 .16 2.2 开发费用
28、 7813.39 2.3 销售税金及附加 7057.47 2.4 其他扣除项目 开发成本的2% 2659.74 3 增值额 (1)-(2) 35682.24 4 增值率 (3)/(2) 23.7% 5 土地增值税 增值额×30% 10704.672 9.3 利润估算 损益表 单位：万元 序号 项目 计 算 期（年） 合计 1 2 3 4 1 销售收入 41860 28000 2 营业税金及附加 44
29、09.776 1586.49 1061.2 7057.47 3 总成本费用 54006.075 49417.926 33016.2 1212.8 .286 4 土地增值税 6422.80 2140.934 2140.934 10704.672 5 利润总额 -54006.075 56089.498 5116.376 23585.066 33726.57 6 所得税 0 2140.153 6650.607 8790.76 7 税后利润 -54006.075 56089.498 2976.223 16934.459 2
30、1994.105 7.1 盈余公积金 0 297.622 1693.4459 2199.412 7.2 可分配利润 2678.603 15241.013 19794.693 9.4 盈利能力分析 ① 静态盈利能力分析 投资利润率＝年均利润总额÷总投资×100%＝33726.57÷4÷.28×100%＝6.26% 投资利税率＝年均利润总额÷总投资×100%＝﹙33726.57﹢7057.47﹢10704.672﹚÷4÷.28×100%＝9.56% 资本金净利润率＝年均税后利润总额÷资
31、本金×100%＝21994.105÷4÷80000×100%＝6.87% 从静态盈利能力分析结果来看，项目的投资利润率，投资利税率，资本金净利润率均反映项目的盈利能力强，故可以考虑接受这一项目。 ②动态盈利能力分析 ⑴全部投资财务现金流量表及评价指表 1） 全部投资财务现金流量表 单位：万元 序号 项目 年份 计算期 合计 1 2 3 4 1 现金流入 41860 28000 1.1 销售收入 41860 28000 2 现金流出 54006.075 59809.01
32、 38515.223 11001.36 .668 2.1 项目总投资 54006.075 49417.926 33016.2 1212.8 .286 2.2 销售税金及附加 3968.284 1322.761 1322.761 6613.8077 2.3 土地增值税 6422.80 2140.934 2140.934 10704.672 2.4 所得税 2140.153 6650.607 8790.76 3 净现金流量（1-2） -54006.075 56530.99 3344.778 16998.64 2286
33、8.332 4 所得税前净现金流量 -54006.075 56530.99 5380.106 23323.506 31228.526 计算指标：（i=18%） 所得税后 所得税前 动态投资回收期 3.24年 3.15年 财务净现值 12759.04 万元 17925.3万元 财务内部收益率 34.53% 41.74% 2）财务资本金现金流量表及评价指标 单位：万
34、元 序号 项目 年份 计算期 合计 1 2 3 4 1 现金流入 41860 28000 1.1 销售收入 41860 28000 2 现金流出 60000 49649.48 20087.19 18849.65 .33 2.1 资本金 60000 20000 80000 2.2 预售收入再投入 19258.4 14483.34 3992.45 37734.19 2.3 贷款本息偿还 4742.9 4742.9 2.4 销售税金及附加 3968.284 132
35、2.761 1322.761 6613.8077 2.5 土地增值税 6422.80 2140.934 2140.934 10704.672 2.6 所得税 2140.153 6650.607 8790.76 3 所得税前净现金流量 -60000 66690.52 21772.81 9150.35 37613.67 计算指标：（i=18%） 动态投资回收期 1.635年 财务净现值 17836.85 财务内部收益率 42.083%
36、 3、项目动态盈利能力分析 从财务净现值指标（NPV）来看，全部投资的税后、税前NPV分别为 12759.04 万元 17925.3万元 ，项目资本金的NPV为17836.85万元，均大于0，说明项目可行。 从内部收益率（IRR）指标来看，全部投资的税后、税前IRR分别为 34.53% 41.74%，项目资本金的IRR为42.083%，均大于基准收益率18%，项目可行。 综上所述，该项目可行。 9.5清偿能力分析 1）项目借款还本付息估算 利率：6.5% 单位：万元 序号 项目 年份 计算期（
37、年） 合计 1 2 3 4 1 借款及还本付息 1.1 本期借款 20000 10000 10000 40000 1.2 本期应计利息 650 1667.25 2425.62 4742.9 1.3 本期还本 40000 40000 1.4 本期付息 4742.9 4742.9 2 偿还借款本金来源 预售收入 预售收入 预售收入 2）资本金来源与运用表 单位：万元 序号 项目 年份 计算期（年） 合计 1
38、2 3 4 1 资金来源 80000 51860 28000 1.1 销售收入 41860 28000 1.2 资本金 60000 20000 80000 1.3 长期借款 20000 10000 10000 40000 2 资金运用 54006.075 59809.01 38620.048 16070.002 .135 2.1 项目总投资 54006.075 49417.926 33016.2 1212.8 .286 2.2 借款偿还 4742.9 4742.9 2.
39、3 销售税金及附加 3968.284 1322.761 1322.761 6613.8077 2.4 土地增值税 6422.80 2140.934 2140.934 10704.672 2.5 所得税 2140.153 6650.607 8790.76 3 盈余资金（1-2） 25993.925 86530.99 13230.925 11929.998 .838 4 累计盈余资金 25993.925 .915 .84 .838 十．风险分析 10.1敏感性分析 该项目建筑面积为㎡，全部售
40、出销售总额为万元，平均单价5172.2元/㎡，总成本费用.286万元，营业税金及附加与土地增值税所组成的综合税率为6.217%，所得税率为28%。 资本金净利润= [5172.2××（1—6.217%）—.286]（1—28%）×100%/ =16.85% 单因素敏感性分析表 不确定因素 利润率 变化因素 —10% —5% 0 +10% +5% 平均售价 8.27% 10.158% 16.85% 18.04% 20.84% 总成本费用 18.26% 17.32% 16.85% 12.26% 9.8
41、5% 所得税率 16.95% 14.93% 16.85% 14.722% 13.48% 单因素敏感性分析图 10.2风险分析结论 由敏感性分析可知，当因素变动时，平均售价对资本金利润率影响最大，是项目的敏感因素，应密切关注价格的变化，此外，总成本影响也很大，应尽量降低费用支出。 十． 一结论 11.1 社会效益评价 项目建成后将有助于保定南市区的经济发展和改善周边环境，居住环境和基础设施得到充分的利用。这预示着保定市南部一个新的城市副中心将在3-5年内逐步形成雏
42、形，而我们项目基本位于南部新城市中心的核心位置，未来发展前景无限。对保定新市区的发展起着相当重要的作用。 11.2 环境效益评价 项目带动了周边环境的改善，且小区内绿化率很高，居住舒适实用，且项目主打绿色建筑，将会很大减少对环境的的污染，进而有利于新市区的环境治理和人们的舒适程度。 11.3 经济效益评价 在该项目中，通过对盈利能力分析得。项目的财务净现值均大于0 ，且能带来较为可观的利益，同时各内部收益率指标均大于18%的基准收益率。由此可见，该项目在经济上可行并会带来良好的收益。 总体来说，该项目的建设符合国家产业政策和发展方向，符合当地城市规划和建设发展，同时在经济上合理，技术上可行，满足市场需求，具有较强的抗风险能力，能够达到经济效益，环境效益和社会效益的. 从实施课程改革以来，我反复学习有关的教育教学理论，深刻领会新课标精神，认真反思自身教学实际，研究学生，探究教法
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