《上海市房地产登记条例》解读及案例分析.doc

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《上海市房地产登记条例》解读及案例分析

　　为贯彻落实《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）中对不动产登记的相关规定，上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2008年12月25日修订通过了《上海市房地产登记条例》（以下简称《条例》），将于2009年7月1日起施行。新修订的《条例》在总结实践经验的基础上，按照物权法的规定，对原条例作了进一步的补充和完善，为解决以往房地产登记实践中的一些新问题提供了法律依据。
　　新修订《条例》的主要内容作如下解读：
　　一、房地产登记日
　　相关条款：第十四条第一款
　　【解读】
　　《物权法》第十四条规定，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原《条例》是以受理日为登记日。为与上位法保持一致，新《条例》明确规定，以房地产登记事项记载于登记簿的日期作为登记日。
　　【案例】
　　甲购买登记在乙名下的一套住宅，甲、乙双方于2009年6月25日签订房地产买卖合同。2009年7月1日，甲、乙共同至房屋所在地的房地产登记机构申请产权过户登记。申请人提交的材料齐全，登记机构受理了该申请，并出具了收件收据。2009年7月17日，登记机构完成审核，在登记簿中记载该房地产的产权人为甲，至此该房屋的产权人由乙变为甲，登记日即为2009年7月17日。登记日的法律意义在于明确不动产物权设立、变更、转让和消灭的法定日期。
　　二、房地产登记的基本单元
　　相关条款：第八条
　　【解读】
　　由于以往缺少对房地产登记基本单元的相关规定，出现了开发商采取划线、打铜钉等方式将原始设计的商场、办公楼等擅自分割成若干单位出售产权，以及私房产权人随意分割私房产权，将一间房屋分割成若干个产权单位，并向登记机构申请办理登记的现象，由此引发矛盾。为了避免上述纠纷，本次条例经修订，明确了房地产登记以房屋、土地的最小单位为基本单元。
　　具体来说：（1）土地以宗地为基本单元。（2）居住房屋原则上以套为基本单元；非成套的，已经登记的维持原状。（3）非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本单元，比如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元，不得分层、分套出售。
　　【案例】
　　某房地产开发商开发建设一幢综合楼，规划管理部门批准一层为商场，建筑面积1000平方米。开发商擅自将商场分割成若干个建筑面积30-40平方米的单元，并向社会做公开出售广告。
　　因为该商铺不符合条例规定的基本单元的要求，房地产登记机构不能办理该商铺的房地产登记。所以，购房者要理智购房，对此类售房广告应谨慎对待。
　　三、附有违法建筑的房地产不能办理登记
　　相关条款：第二十条第二款、第二十一条第四款
　　【解读】
　　附有违法搭建的房地产改变了登记簿记载的房屋的物理状态以及土地的使用状况。违法搭建的房屋本身具有违法性，当事人不享有对这部分房屋的所有权。因此，新《条例》第二十条规定，附有违法建筑的房屋，房地产登记机构应作出不予登记的决定。
　　附有违法建筑的房屋，当事人拆除了违法建筑、恢复原状后，经执法机构核查并出具已完成整改的证明文件，且房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载后，房地产登记机构方可办理房地产登记。
　　【案例】
　　李女士欲购买一幢花园别墅，经实地查看，在别墅毗连一侧有一间数十平方米的附屋。在与产权人签订房屋买卖合同后，双方当事人到房地产交易中心办理过户登记，却被登记机构告知，该别墅附有违法建筑，已由房地产登记机构在房地产登记簿上进行记载。根据新《条例》的规定，房地产登记机构不予受理登记申请。只有在违法建筑拆除后，且持行政执法机构出具的已完成整改的证明文件，才能申请产权过户登记。因为违法的建筑是不受法律保护的。当事人应将违法建筑拆除后，行政执法机构到现场出具已完成整改的证明文件，登记机构方能办理登记。
　　这个案例告诉购房者，在实地看房时，要核对产权证中的附图，如不一致的，要谨慎签订房屋买卖合同。
　　四、损坏承重结构的房屋整改后方能办理登记
　　相关条款：第二十一条第三款
　　【解读】
　　当事人损坏房屋承重结构的行为虽然没有改变当事人对其不动产拥有所有权，但存在安全隐患，是有质量瑕疵的交付，应当予以制止。为此，新《条例》规定房地产登记机构应当将行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定载入登记簿加以公示。行政执法机构应督促当事人整改。
　　当事人已完成整改的，行政执法机构应当出具证明文件，由房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载；当事人在办理房地产转移、抵押登记时，应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。
　　【案例】
　　王先生购买了一套新建商品房，房屋交付后遂开始装修，同时王先生和出售方共同向房地产所在地的房地产交易中心申请办理产权证。在装修期间，王先生将主卧室和阳台之间的承重墙打掉。物业公司发现后经劝阻、制止无效，遂向行政执法机构报告，经行政执法机构认定属损坏承重结构的行为，并向王先生开出了限期整改通知书，房地产登记机构根据损坏承重结构的认定作了文件记载。几天后，王先生去登记机构询问产权证办理进展，被告知王先生须将损坏的承重结构整改完毕后，并由行政执法机构出具已完成整改的证明文件，方可取得房地产权证。于是，王先生请装修施工人员重砌了承重墙，行政执法机构验收后，向王先生出具了已完成整改的证明文件，并将证明文件向房地产登记机构作了登记。数日后，王先生顺利地拿到了产权证。
　　这个案例告诉人们，不要损坏房屋的承重结构，否则对己对他人都将产生不利的后果。
　　五、更正登记
　　相关条款：第六十一条、第六十二条、第六十三条
　　【解读】
　　新《条例》在以下几方面有新的规定：（1）房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误，且登记簿记载的事项确有错误的，在房地产权利人书面同意更正的情况下，可以共同申请更正登记。（2）如房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的，利害关系人可以直接申请更正登记。（3）房地产登记机构受理了更正申请后，对正在审核中的房地产转让、抵押等登记申请必须中止办理，同时暂缓受理新的相关登记申请，一旦更正登记程序完成后，登记机构才可恢复受理有关房地产登记。
　　【案例】
　　某房地产权利人为张三，张三死亡，公证机构出具了继承权公证书，证明该房屋由张三的两个儿子张甲、张乙法定继承，登记机构依据公证机构的公证文书办理了继承的转移登记，将房屋所有权人记载为张甲、张乙。张三的另一个儿子张丙知道后，向公证机构反映公证失实，要求纠正，公证机构撤销了公证书。此时，张丙可以征得张甲、张乙的同意，重新办理公证，并一同前往登记机构将登记的权利人更正为张甲、张乙、张丙三人；如果张甲、张乙不同意，张丙也应当向人民法院提起请求确认房屋归属的民事诉讼，凭法院生效的判决书向登记机构申请更正登记。
　　六、异议登记
　　相关条款：第六十五条、第六十六条、第六十七条、第六十八条
　　【解读】
　　《条例》在以下几方面有新的规定：（1）不能直接进行更正登记的，利害关系人可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。（2）申请人在异议登记之日起十五日内，未提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，异议登记失效；提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，应当向登记机构提交有关受理通知书，异议登记效力继续保持。（3）权属争议处理完毕后，如果异议申请人确为房地产权利人，可凭生效法律文书申请更正登记。如果申请人不是房地产权利人，房地产登记簿记载的房地产权利人可以凭生效的法律文书申请注销异议登记。（4）异议登记后，登记机构需中止办理正在审核中的该房地产的转让、抵押等登记申请，并暂缓受理该房地产新的相关登记；（5）为了避免申请人恶意重复异议登记，损害房地产权利人的合法利益，原申请人就同一事项不能重复申请异议登记。
　　【案例】
　　在前面关于更正登记的例子中，如果张甲、张乙不同意张丙的更正要求，不愿与张丙一起去登记机构办理更正登记，张丙只得向法院提起诉讼，但又担心张甲、张乙抢在法院受理诉讼之前将房屋卖给他人。此时，张丙可以持公证机构撤销张甲、张乙继承权公证书的文件，以及自己是张三继承人之一的证明文件（如户口簿、户籍证明等），先到登记机构申请办理异议登记。张丙在异议登记申请之日起的15日内向法院提起房屋权属争议的诉讼。当法院受理诉讼后，张丙及时将受理通知书提交给了登记机构，此时异议登记继续有效。登记机构也不受理张甲、张乙的转移登记申请。诉讼结束后，法院支持张丙，张丙凭法院判决生效的法律文书向登记机构申请了更正登记。
　　七、预告登记
　　相关条款：第五十一条、第五十二条、第五十三条、第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第五十九条、第六十条
　　【解读】
　　《条例》在以下几方面有新的规定：（1）预告登记可以双方共同申请，当事人单方申请预告登记的，必须持双方当事人对预告登记的约定文件办理。2）期房和现房的交易合同均可办理预告登记。（3）未经预告登记的权利人同意处分该房地产的，不予登记。（4）预告登记失效日期，为债权消灭或者自能够进行登记之日起三个月。（5）商品房初始登记后，开发企业与预购人应当共同申请转移登记。（6）在建工程抵押预告登记转为现房抵押登记时，抵押物范围应当扣除已经办理预告登记的预购商品房、业主共有的房地产、不属于开发企业所有的公益性公共服务设施的房地产。（7）预告登记失效后，当事人申请注销预告登记的，应提交预告登记有关当事人的书面约定或法院判决、仲裁裁决的文件。
　　【案例】
　　甲在市中心有一套公寓，打算出售给乙，双方签订了买卖合同。一方面乙暂时未能筹措到足够的资金，另一方面甲新购的住房因装修尚未完成无法搬迁，而且甲现在的公寓地段较好，也希望尽可能多使用一段时间，于是双方一致同意先不办理过户登记手续，待半年后乙付清款项再过户。但乙担心甲日后变卦，将该公寓卖给出价更高的其它买家并抢先登记，要求先办理预告登记，甲同意，于是甲乙双方共同到登记机构申请预告登记。登记机构予以预告登记后，乙对该公寓的优先权就得到了保障。过了一段时间，丙欲以更高的价格向甲购买该公寓，双方签订合同后共同到登记机构申请登记。但由于乙已经预告登记，通过预告登记维护了自己的优先权，登记机构对丙不予登记。半年后，乙按照约定提出正式转移房地产权利的过户登记申请，成为了该房地产真正的产权人。
　　八、房地产权证的补办
　　相关条款：第十八条第二款
　　【解读】
　　房地产权证书是合法拥有房地产权利的凭证，权利人要认真妥善保管。一旦灭失或遗失，可申请补发房地产权证书。为避免利用补证进行欺诈的行为，新《条例》对补办房地产权证书的，增加了在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明的程序，期限为三十日，期满无异议或者异议不成立的，才可补发。补发的房地产权证书上注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书作废。
　　【案例】
　　甲是某处房地产登记权利人，因经营需要，拟将该房地产向银行抵押贷款，在办理相关手续时发现房地产权证不知何时丢失了。甲向登记机构查询后发现，其房地产还没有被骗取登记在别人名下。甲依据《上海市房地产登记条例》第十八条第二款之规定，向房地产登记机构提出补证申请，同时通过房地产登记机构在市房屋、土地行政管理部门门户网站刊登遗失声明。自刊登之日起满三十日无异议，房地产登记机构向其补发了房地产权证。其补发的房地产权证被注明“补发”字样，登记机构同时告知甲，其原房地产权证作废。

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