盐城市房地产现状、问题及对策.doc

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盐城市房地产现状、问题及对策
摘要：20世纪80年代以来，盐城市房地产业一直稳步前行，并积极带动相关产业的发展。在取得成绩的同时，存在土地供应、商区规划、房地产企业的产品定位、税收预征、保障性住房、物价监管、物业管理等比较突出的问题，现从实际和可操作性出发提出解决问题的措施和办法。
关键词：盐城市；房地产；对策
中图分类号：f293.3 文献标志码：a 文章编号：1673-291x（2012）27-0178-02
最近几年，全国房价普遍上涨，基于是对经济泡沫及城镇居民购买力不足的担忧，中央地方各级先后相继出台了旨在打压房价的一系列政策，取得了一定的调控效果，但仍存在若干问题。笔者就盐城市房地产现状及问题来寻找解决问题的对策。
一、盐城市房地产发展过程中存在的问题
1.土地供应问题。 （1）土地市场疲软，招拍挂难度加大。国家为防止房地产经济过热，对房地产的调控实施了严格的总量控制。一方面通过房贷政策控制住房消费的过度膨胀，通过收缩银根控制住了开发企业扩张的资金链；另一方面大规模推行保障性住房，大量占有低端市场，而以市区为主的中高端市场已基本没有空间，房地产行业的市场部分的发展速度下降[1]。（2）土地供应过程中仍存在不规范现象，影响了房地产业健康发展。目前盐城是依据《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》对国有土地使用权进行招拍挂出让的，没有根据自身特点制定出一个具体的实施细则和操作规范与之相配套，对土地出让过程中出现的问题有时显得无章可循；少数项目以“招商引资”为名或政府直接介入经营房地产，先行立项、先行选址定点确定土地用途，不利于房地产业的发展；不充分公开土地出让信息或信息公开不及时；土地出让过程中招拍挂程序均合规合法但仍存在陪标、串标等问题；个别工业用地拆转开发用地存在不规范操作问题。（3）老城区征地拆迁成本过大，政府选择在新城区“铺摊子”。为适应百万人口大城市的建设需要，盐城不仅要实施老城区的旧城改造，还要扩大新城区的建设范围和提高新城区的建设标准。在新老城区的建设改造过程中，按照盐城市现行征地拆迁办法，其征地拆迁及安置成本过高。因此，政府在土地供应时优先选择新城区的土地供应。
2.规划问题。盐城城市规划起步较晚，真正提上议事日程是近十年的事情。由于多年来城市规划科学性不强，导致城市规划管理整体水平不高，事实上也影响了盐城房地产业的健康发展。（1）商业地产区域规划及配套滞后，商业能量得不到充分释放。按照功能划分，可将城市区域分为生活区、商业区、工业区、文教区等，由于历史的原因，商业地产区域多出现在老城区。由于老城区拆除容积率高，拆迁难度大，征地拆迁成本接近于甚至还高于政府土地出让收入，规划部门不得不零星插花规划，这就形成老城区商业物流发达但交通成为瓶颈、房地产业发展潜力大但发展空间不大、商品房价位高但公建配套滞后商业能量得不到充分释放的格局，不利于城市及房地产业的长足发展[2]。（2）偏重新城区地产规划。由于新城区拆迁量小，拆除成本低，城建速度快，政府收效快；房地产企业支付的土地出让金相对较少，项目易规模建设；道路宽敞购房者乐意首选，因此政府、房地产开发企业、购房者都愿意选择新城区作为生活区域。至目前为止，新城区地产占用了大量农田，但装修入住率不高，长期空置或待租，浪费现象严重，规划不尽科学。（3）公建配套规划“大而全”，社区用房及人防工程由开发企业出资建设不合理。房地产企业除了要按照规划部门《建设规划设计要点》完成主体项目建设外，还要配备总建筑面积的1%作为物管社区用房、总建筑面积的3%或高层建筑占地的面积作为人防工程、严密布控的防雷设施系统、服务半径小于120米的消防系统、环卫设施（公厕、垃圾房或站或桶）、安保设施、健身设施、高层双电源供电及二次增压供水、雨污分流排水、广电、宽带、管道燃气、路灯、邮箱、停车场、≮6米宽道路、≮30%的绿化率等等。公建配套是必要的，但社区用房及人民防空用房由房地产企业出资建设，承担实在过重了。（4）城市配套设施费等规费由开发企业承担不合理。开发企业做一个项目，除了要承担项目内的配套设施建设外，在办理项目《建设工程规划许可证》时还要缴交城市配套设施费等规费，加大了开发企业开发成本，同时也抬高了房价，很不合理。
3.房地产企业的项目定位问题。房地产企业项目经营好坏，除了看资金、人力、物力等生产要素是否优配外，还与项目本身的定位准确与否有着密切的关系。一方面要进行市场定位，把握好是城市新兴地带还是老城区中心地带、是大众住宅还是商业物业抑或是商住集合区、是中高收入群还是中低收入群、是大盘开发还是小盘开发、是一体化开发还是个性化的开发项目等，另一方面要进行产品定位，把握好房价是中高位价格还是中低位价格、是中高端大户型大开间房还是经济适用小巧型房等，第三要进行品牌定位，品牌定位是指企业在市场定位和产品定位的基础上，对特定的品牌在文化取向及个性差异上的商业性决策，它是建立一个与目标市场有关的品牌形象的过程和结果。目前盐城房地产企业在项目定位上做得还很不够。
4.企业资金问题。开发项目融资难度大，房地产企业开发资金缺乏。2011年，全市房地产开发企业银行贷款为26.5亿元，仅占房地产业当年资金来源的19.9%。在当前国家不断加强宏观调控，市场销售低迷的大环境下，有一些中、小企业，尤其是在建、在售楼盘的开发企业，因为项目开发前期的资本金已经投入，而市场资金回笼慢，各项成本上升，资金压力已显现出来。如果不能及时调整金融政策，适当降低房地产开发贷款门槛，部分房地产企业资金将不能维持项目的正常开发[3]。
5.税收预征问题。目前房地产开发、转让环节要涉及土地增值税、房地产税、营业税等多达几十个税种，加上地方政府配套的行政事业收费，实际税收负担成本较高，复杂的税收体系不仅加重了企业负担，也为政府监管制造了很大的麻烦，同时开发企业前期投入过高，期限过长，一有预收房款时就对开发企业预征所得税、土地增值税，显然是杀鸡取卵，不利于房地产行业的发展。
6.保障性住房问题。根据《盐城市区2008—2012年住房建设规划》，规划期内盐城市市区建设各类住房目标1239.5万平方米，根据规划期内住房供应结构、不同收入水平家庭结构比例以及土地供应情况，规划期内拟建设90平方米以上的普通商品房340.5万平方米，90平方米以下的普通商品住房794.5万平方米，60平方米以下的经济适用住房90万平方米，50平方米以下的廉租住房14.5万平方米。也就是说保障性住房占了104.5万平方米，客观上对房地产企业造成了很大的心理压力，同时也影响了房地产企业的近期扩盘动力[3]。
二、盐城市房地产问题对策措施
盐城市房地产市场问题，既有宏观调控问题，又有微观经济问题，既有房地产发展基础不牢问题，又有房地产发展过程中产生出来的问题。
1.适度改善经济环境，促进土地市场良性发展。第一，保护首套房群体的信贷规模，积极稳妥地引导住房消费；第二，推行以廉租房建设为主的保障性住房制度，推进住房困难户周转居住；第三，规范土地供应行为，制定盐城市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让实施细则和操作规范，就如何确定基准地价、如何规范“招商引资”用地及政府直接介入经营房地产的行为、如何及时充分公开土地出让信息及土地出让过程中招拍挂程序、如何将工业用地拆转开发用地、如何操作保障性住房用地行为均作统一规制，以便有章可循。
2.进一步实施科学规划，促进房地产业健康发展。改进商业地产区域规划，不遗余力地推进街、路、巷、道拓宽建设及配套设施的完善；降低商业建筑密度，配备停车场及车位数量，确保商区经营规范有序；进一步加大商业门幅宽度，减少门市数量，避免商业门市“多、小、杂、陋、耗”；逐步取消社区用房建设、人防工程建设、城市配套费缴交等“房地产企业办社会”行为，减轻企业负担；在城市扩张规划的同时实现科学规划，不搞千篇一律“一张脸”，充分体现盐城文化，彰显个性特色，促进房地产业有序健康发展。
3.房地产企业开发项目做到定位精准，不留滞销房。一方面对商品房价格进行准确定位，房地产企业应把握好是城市新兴地带还是老城区中心地带、是大众住宅还是商业物业抑或是商住集合区、是中高收入群还是中低收入群、是大盘开发还是小盘开发、是一体化开发还是个性化的开发项目等，准确定位商品房价格及物管费用水准；另一方面开发产品要做到合理定位，把握好多层与小高层比例、中高端大户型与经济适用小巧型房比例、室厅卫内部结构选择等；第三，提高品牌意识，将品牌观念贯穿于项目的前期开发、中期建设、后期管理，以业主满意为根本和出发点，强化商品房质量、功能、实用、美观、经济、环保第一意识，争做康居品牌。
4.改善保障性住房供应比例。保障性住房应以廉租房建设为主，廉租房租金标准应略高于廉租房所在区域的物业管理费用标准。
5.加大房价监管力度。商品房房价不能管死，也不能不管，应坚持政府定价与指导价相结合办法，对多层商品房仍应坚持政府定价，即由政府物价部门对多层商品房核定成本利税费加成定价，并定期查对，加大房价监管力度，确保房地产业的良性发展。
综上所述，盐城房地产历经二十年，取得了令人瞩目的成绩，但也存在诸多需要改进的问题，只要我们审时度势，认真面对，定能在发展过程中加以克服和解决。
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