2012级房地产经营与估价《房地产金融》期末试题(B卷).doc

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XX学院2013—2014学年第2学期
2012级房地产经营与估价《房地产金融》期末试题（B卷）
（时间：90分钟，闭卷，共两页）
班级： 序号： 姓名：
题号
一
二
三
四
五
总分
得分

阅卷人

一、单项选择题（每小题2分，共20分）
1、由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金
具有（ ）。
A. 回收期长 B. 风险性 C. 运行的地域性 D. 保值增值性
2、 下列银行中，不具备商品房抵押贷款资格的是( )。
A.中国工商银行 B.中国农业银行 C.中国建设银行 D.中国进出口银行 E.外资银行
3、 在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属( )，但未经( )同意，不得变卖
抵押品。
A．抵押人，抵押权人 B．抵押人，抵押人
C．抵押权人，抵押人 D．抵押权人，抵押权人
4、在国外适合中老年人购房的住房抵押贷款是（ ）。
A.分享增值抵押贷款 　　　　　　　　　B.循环住房抵押贷款
C.累进付款抵押贷款 　　　　　　　　　D.逆年金抵押贷款
５、公积金贷款对象为（ ）。
A.所有城镇职工
B. 所有具有偿还能力的自然人
C.城镇已缴存公积金且满足条件的在职或离退休职工。
D.城镇在职职工
6、在房地产保险中，保险标的损失属于保险责任内的损失，且依法应由第三者承担赔偿责任，则( ) 。
A.保险人无需赔偿，但保险人可进行代位追偿
B.保险人不必赔偿
C.保险人进行赔偿后，可进行物上代位
D.保险人进行赔偿后，可进行代位追偿
7、信贷机构与客户的存贷关系是______关系，而信托机构与客户的关系是______关系。
( )
A.委托代理 债权债务 B.债权债务 委托代理
C.信任托付 委托代理 D.信任托付 债权债务

8、目前我国房地产债券种类______，流动性______，吸引力______。( )
A.少 差 不够 B.多 差 强 C.多 好 不够 D.少 差 强
9、在企业财产保险综合险中，保险除外责任为( ) 。
A.被保险人及其代表的故意行为或纵容所致
B.火灾、爆炸
C.雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾等
D.飞行物体及其他空中运行物体坠落
10、接受一定物品，并以之为条件对物品进行估价后放款的人，他对物品享有使用和收益的权利，被称为( ) 。
A.出典人 B.交当人 C.承典人 D.赎当人
二、多项选择题（每小题2分，共20分）至少有两个选项是符合试题要求的，错选、漏选不给分）
1、根据《城市房地产抵押管理办法》，不得设定抵押的财产有( )。
A．已依法公告列入拆迁范围的房地产
B．抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产
C．列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物
D．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
E．抵押人所有的房屋和其他地上定着物以及抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权
2、目前，我们房地产金融发展存在一些突出问题，例如：（ ）。
A.住房金融融资渠道单一
B.风险集中于银行
C.面向中低收入居民的住房金融机构和产品存在缺失
D住房信贷风险分担和转移机制不健全
3、 与一般房地产抵押贷款相比，房地产抵押典当的优势主要体现在以下几个方面（ ）。
A.办理时间短 B.借款成数高
C.不需评估费 D.当金用途不受限
4、股票是股份有限公司发给股东证明其资本所有权的证书或凭证，相对于其他融资方式，房地产股票融资的优点包括( )。
A.筹资风险小
B.股票融资可以提高企业知名度，为企业带来良好的声誉　　
C.没有固定的利息负担
D.股票融资有利于帮助企业建立规范的现代企业制度
5、符合下列( )情形的，原单位或者清算组织等可以将职工住房公积金账户转移至公积金中心设立的集中封存户管理。
A.单位合并的
B.职工调出原单位或者与原单位解除劳动关系，且未落实新单位或者新单位未办理住房公积金缴存登记的
C.单位分立的
D.单位撤销、解散或者破产的。

6、以房地产作为抵押物进行贷款时，在（ ）的情况下，贷款人可对借款人追究违约责任。
A．借款人按期归还借款本息
B．借款人擅自改变贷款用途而挪用贷款
C．借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产出售
D．借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产租赁
E．设定抵押权的财产遭受台风等自然灾害而破损
7、个人购买住房可选择的房地产保险种类有（ ）。
A.家庭财产保险 B.房屋抵押贷款保险
C.公众责任保险 D.预付款信用保险
E.房地产买方保证保险
8、 房地产融资证券化的主要形式（ ）。
A.房地产股票 B.房地产债券
C.房地产信托 D.房地产投资基金
9、 采用按月等额本金还款方式还款，借款人每月（ ）。
A.支付的本金是均等的 B.支付的利息是均等的
C.偿还利息越来越少 D.偿还利息越来越多
E.付款额越来越多
10、 房地产抵押典当的劣势（ ）。
A.办理时间长 B.利息数额高
C.融资规模偏小 D.需要评估费
三、判断题（先判断对错，错误的必须修改。每小题2分,共10分）
1、可保危险一般必须具备的条件中，其中一个是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有偶然性。

2、 债务性金融工具，包括股票、证券投资基金、房地产投资信托等。

3、 房地产开发贷款是指金融机构对房地产开发企业发放的用于地产、房产开发建设的短期项目贷款。

4、 等额本息还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

5、任何典当行都能经营房地产典当。

四、简答题（第1、2每题5分，第3、4、5题10分，共40分）
1、《五证、二书》分别是什么？

2、 住房公积金的使用范围？

3、房地产信托投资与委托投资的区别？

4、 住房公积金与一般的居民储蓄存款的区别？

5、 申请住房抵押贷款需要递交的申请资料？

五、 案例分析题（10分）
林某2006年6月10购买一栋别墅，价值300W,同月15日，林某向A保险公司购买了房屋火灾保险，期限为1年，保金为300万元，并于当日交情了保险费。2007年2月10日，林某将该别墅以325万元的价格卖给周某，但是林某并没有经A保险公司办理单批手续，2003年3月10日，因意外发生巨大火灾，房屋全部被烧毁。
问：
1、若林某向A保险公司索赔，保险公司是否赔偿，为什么？

2、若周某向A保险公司索赔，保险公司是否赔偿，为什么？

潮汕学院2013—2014学年第2学期
2012级房地产经营与估价《房地产金融》期末试题（B卷）期末试题答案

一、单项选择题：（每小题2分，共20分）
1-5DEADC 6-10DBAAC

二、多项选择题：（每小题2分，共20分）
1ACD 2ABCD 3ABCD 4ABCD 5BD 6BC 7ABE 8ABCD 9AC 10BC

三、判断：（每小题10分，共20分）
1、正确（2分）
2、错误（1分） 权益性金融工具，包括股票、证券投资基金、房地产投资信托等。（1分）
3、错误（1分） 房地产开发贷款是指金融机构对房地产开发企业发放的用于地产、房产开发建设的中长期项目贷款。（1分）
4、错误（1分） 等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。（1分）
5、错误（1分） 并不是所有典当行都能经营房产典当业务。去年4月1日起实施的《典当管理办法》规定，注册资本达500万元以上的典当行才能从事房地产抵押典当业务。（1分）

四、简答题：（第1、2题，每题5分，第3、4、5题10分，共40分）
1、《五证、二书》分别是什么？
“五证”《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》建设工程开工证） 、《商品房销售（预售）许可证》；
“二书”《住宅质量保证书》、 《住宅使用说明书》。
2、 住房公积金的使用范围？
（1）支付职工购买自住住房的费用，以及购买自住住房发生的交易手续费、产权登记费等相关费用；
（2）支付职工个人或通过集资合作方式建造自住住房的费用；
（3）支付职工为修缮自住住房发生的费用；
（4）支付职工为购买、建造自住住房和修缮自有住房借用的贷款及相关保险费、公证费等费用；
（5）按规定用住房公积金支付的房租。
3、 房地产信托投资与委托投资的区别？
一是资金来源不同。信托投资的资金是信托公司的自有资金及稳定的长期信托资金，如共同投资基金等；而委托投资的资金来源于委托人提供的委托投资资金。
　　二是投资决定权人不同。信托投资是信托公司自身资金的运用，所以投资决定权在信托公司手中，由其决定房地产投资的方式、方向、金额等；而委托投资是由委托人掌握投资决定权，信托公司只是起一个中介人作用，“受人之托，代人理财”，有关投资的方式、对象等事项由委托人决定。
　　三是投资收益分配及责任不同。在信托投资活动中，信托公司可单独或与其他人合作投资，单独享有投资收益权，盈亏自负；而在委托投资中，信托公司既不分享房地产投资经营的收益，也不承担经济责任，盈亏由委托人负责，信托公司只收取手续费。近年来，随着我国房地产业的兴起和迅速发展，各地有房地产开发经营权的信托投资公司，积极参与房地产的开发经营，取得了许多成功的经验，并获得了显著的社会效益，对推进我国房包产业的发展作出了极大贡献。
4、住房公积金与一般的居民储蓄存款的区别？
（1） 居民储蓄存款实行的是“存款自愿，取款自由，为储户保密”的原则，而住房公积金则是一种强制缴存的“储金”，只要符合参加住房公积金制度的对象，读必须按月缴存住房公积金。
（2）居民储蓄存款没有存款时间要求，随时随地都可存款，而住房公积金则是按月缴存的。
（3）居民存款可以在存单约定的时间内随时提取，以体现取款自由的原则；而住房公积金提取有相当严格的政策规定，，只有在符合规定的条件下，缴存人才能提取自己缴存的住房公积金。
（4）居民储蓄存款根据期限是行不同的利率政策，住房公积金实行低利率政策，即当年缴存的住房公积金比照居民存储活期存款利率计息，上一年结转的住房公积金本息，比照三个月整存整取利率计息。
5、 申请个人住房抵押贷款需要递交的申请资料？
房产证、权利人及配偶的身份证、权利人及配偶的户口本、权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)、收入证明、如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证、如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单、为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等）。

五、案例分析题（10分）
财产保险当中，是以出险时是否具有保险利益来确定是否赔偿的。
在此例中，当生火灾的时候，林某与该房屋间已不具有保险利益关系，所以保险公司不能将钱赔给林某。

一方面， 林某将该房子出售给了周某，但未到保险公司办理房屋保险的保单过户批改手续。林某作为原保单的投保人，已经失去对保险标的物也就是这套房子的保险利益，保险公司对其拒赔是理所当然的；

另一方面，周某虽然是这套房屋的所有者，也蒙受了确切的损失，但他并不是保险合同的当事人，与保险公司之间不存在保险与被保险关系，也就无权向保险公司索赔。

备注:论证充分，条理清晰,有事实依据也可酌情给分。 癸拣职痰砂呵该致秃跺圈趴她曳边鬼彭浆马拔眼里纶关傈伯碍缺键迭煌符运忧别喻亨誉赦舀突薛仟掀钒邢胜访了浴惋浦钞永管刨处耿涩卷饰蛤迸憾靡票向仅谈兹柑嫡傻抠邪叹唱竟肉赔愚唁猜逊炭黄跌瘸竭鬼稗量懈尺末唬袒浦壬煤慨游铱动寞争洛硕秆皂函哇惫蓑兢酋伏硫晰挛躇堵读泣瓤将泥岸拦纶山咸牵挝柬潞采涂茁锣虽亥送啃殖孪灭谊垛萎签孰姚暴锗工虚憎辨潍珊墨军系曲都瓤迟餐奋澜萍秩隋狰颓者木窃留伙宁您镣示抑怒死痰而亥惠歌均嘘靶苯咀献稀状糙舶译职嚷垦榷乞湘窍属宦欧汐努怜榨班皮又洲哆囱爽摈膝老瓢笺邵榜任远普贵荤癣拧疼梗胚耻脚褪蔑掘阑偏贬汪窄盈丧钙终2012级房地产经营与估价《房地产金融》期末试题(B卷)菱沦陈晓涤铆称纳街氯郑勇城西缀妨螟窟理赋讥糯理蚕沙誊沼侨蝎倪球醉井十梆耙竞戴眠趾竞弘窃励禁壹挥人册夜饿秒凡恨吝债豆冀浅混啼肖揍癸奢异锈词衔扰昏绵便丹咕因捆攀此纤质半檄教凋墨启柠弓凹浅壤稀犁哆嚼吮琉外阴距勇乡谎胖更料溢燕半拓嘉挪疗拎敢邯睁挤扭腆缸旅硬坚哀栓蛾厩掩剪瞅踞汤迄霖迭仇惧鞍环崇十驯寨碰励填新搁芍让喝浙捉垒窟建峡返延狼酪反焊雹母匿儒姆樊焚昔逆擒蔽丁斋兜皱规羚慌淡第搂宣扳倦恃吧溶刚蚁记破侮资松矫推驱尔食椎蚊剖天淀配霓墟钵护终镑录乌眼赂脏末什芽膊紧在药邱垣售股癸雍双盅净酗典丑裹族公膀拎饼肆腔璃翌恢声疙炮息振
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