银行个人住房(商用房)按揭贷款管理办法模版.docx

银行个人住房（商用房）
按揭贷款管理办法

第一章 总则

第一条　为促进银行(下称“我行”）个人住房(商用房）贷款业务健康发展,规范个人住房（商用房)贷款管理,依据现行法律法规、行政规章、监管规范以及《银行个人贷款管理办法》等有关制度规定,拟定本办法。
第二条 本办法所称个人住房（商用房)按揭贷款，是指我行向自然人发放的，用于向房地产开发商购买其依法建造、销(预)售的住房（商用房)的贷款。
第三条 借款人申请贷款购买住房（商用房），房地产开发商必须具备“五证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销/预售许可证》)
本办法所称住房包括期房和现房。期房是指尚未竣工验收的住房（商用房)，即从开发商拥有商品房预售许可证开始，至开发商拥有房屋所有权证终止，在此期间的住房（商用房。现房是指已竣工验收完毕具备房地所有权证的住房（商用房)。
第四条 贷款用途。
对于个人住房按揭贷款，贷款仅限用于借款人购买符合我行要求的住房，不得用于其他用途。
对于下列商业用房不得发放按揭贷款：
（一)酒店（含所有权式)、大型超＊、歌舞厅、夜总会、商场内区隔的没有独立所有权或者所有权不明确的商业用房；
(二)房屋权属有争议的;
(三）我行规定的其他不得发放按揭贷款的情形。

第二章 贷款对象和条件

第五条ﻩ 贷款对象为在本地居住，且具备完全民事行为能力的自然人。
第六条 借款申请人须同时具备以下条件：
(一）具备完全民事行为能力的自然人;
（二)有本地常住户口或本地长期居住证明；
（三）具备稳定的经济收入，具备按时偿还贷款本息能力；
(四）购房协议真实、合法、有效；
（五）首付款比例符合我行规定；
（六)无不良信用记录；
（七)我行规定的其他条件。

第三章 贷款额度、期限、利率

第七条 对于个人住房按揭贷款,购买第一套住房的,首付款比例不得低于25%；购买第二套住房的,首付款比例不低于4０％。我行暂不受理第三套及以上住房按揭贷款。
对于个人商用房按揭贷款，首付款比例不得低于５0%。
第八条 贷款利率。
贷款利率不得低于国家规定的最低标准,我行详细执行标准结合*场情形确定。
第九条 贷款期限。
贷款期限应同时符合以下要求：
(一）个人住房按揭贷款期限最长不得超过30年（含);
(二）个人商用房按揭贷款期限最长不得超过10年（含）;
（三)贷款期限未能超过抵押房地产剩余的土地使用权年限，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过 65年（含）。两个(含）以上共同借款人借款的,依照满足贷款条件中年龄较大的认定贷款期限。
第十条 还款方式。可以采用按月等额本息还款、按月等额本金还款等方式。
(一）按月等额本息还款法
指在贷款期内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息。计算公式为:
贷款本金×月利率×（１+月利率)还款月数
每月本息还款额＝--－---－-－-－--－--－-－----－－－－---－-------
(1＋月利率)还款月数－1
(二）按月等额本金还款法
指在贷款期内将本金平均分摊在每个月归还，确定每月还款额。计算公式为:

贷款本金
月还款本金＝ ----－-------－-－-----
贷款月数

贷款本金
月还款额＝　-－－---－－－+（贷款本金－已归还贷款本金)×月利率
贷款月数
第十一条 我行应依据有关借款人还款能力和还款方式的特点与其协商合理的还款方式，防止选择不合理的还款方式带来潜在的风险。
第十二条 提前还款。
借款人如需提前还款，应提前１5个工作日提出申请,经本行同意，可提前归还。
如借款人提前归还部分贷款，未偿还部分依照期限不变，每期还款金额减少的方式进行偿还。

第四章 贷款担保

第十三条 贷款担保可采取以下形式：
借款人所购房屋为期房的，该楼盘开发商应与本行签订按揭贷款合作协议。该协议内容至少包括开发商提供阶段性连带责任保证担保，担保期限为我行发放贷款之日起至办理完毕房地产抵押登记之日止。在此期间,如借款人违约,开发商应无条件回购。我行应要求开发商存入一定比例的保证金,原则上保证金比例不得低于5%,详细以按揭贷款合作协议商定为准。
如所购房屋为现房,该房必须具备办理房地产抵押登记手续的条件,并应能取得他项权证,否则不受理借款人申请。
第十四条 借款人提供的抵押担保应至少符合以下条件：
（一)抵押物必须所有权明晰，无争议，能办理抵押登记手续；
（二)抵押人必须将抵押物价值全额用于贷款抵押；
(三)借款人出具承诺，对设定抵押的资产负有修理修缮、保养、保证完好无损的责任,并随时接受我行的监督检查,未经我行同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。
第十五条 保证人提供过渡期连带责任保证应至少具备以下条件:
(一）资信状况良好，具备代为偿还债务的能力，实力较强并有丰富的从事本行业的经验，经营状况良好;
（二)我行应要求保证人在我行开立保证金账户，并存入一定金额的保证金。借款人未能按时清偿贷款本息，在过渡期担保期间内，我行有权直接扣保证金偿还贷款本息;
(三）保证人公司章程中无禁止公司为个人债务提供担保的条款，并由公司章程规定的有权机构或个人出具同意为购房人提供过渡期担保的证明。

第五章 贷款程序

第十六条 贷款受理与调查。
经办机构负责受理借款人提出的申请并对贷款申请进行尽职调查,调查方式包括(但不限于)面谈、电话核实、实地调查等。调查内容包括(但不限于）以下方面:
(一)借款人提交的资料文件资料是否真实、完整、合法、有效；
（二）借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)已有房屋情形，购房交易是否真实；
（三）借款人职业和经济收入是否稳定;
(四）借款人所购房屋是否符合“五证”齐全的要求,工程进度是否符合要求，购买价格是否合理，是否已经进行了销售备案；以其他房屋抵押的，抵押物是否符合我行要求;
(五）房屋共有人是否同意抵押;
（六）首付款比例和贷款期限等条件是否符合规定;
(七)在人行个人征信系统查询借款申请人的信用记录并打印个人信用报告，核查其是否有不良信用记录;
调查履行后,经办客户经理应形成尽职调查报告,提出明确调查建议或意见，并对调查建议或意见负责,报总行授信审查人员进行审查。
第十七条 贷款审查审批。
总行授信审查人员负责对个人住房贷款进行审核工作，并重点审查以下方面:
（一）审查贷款对象具备符合本办法规定的条件；
（二)审查借款人申请材料、客户经理初审建议或意见是否具备完整性、有效性、准确性，对不符合条件的申请材料退回原经办机构，出具不予受理建议或意见或要求经办机构作补充调查;
(三）严格依据有关借款人的资信状况（偿债能力)结合评分情形确定贷款金额、年限、利率。
审查人员应出具明确的审查建议或意见，并对审查建议或意见负责,审查履行后，提请信用风险审查委员会（或有权审批机构）审议,审议通过后报有权签批人终批。
第十八条　终批同意后,签订借款协议,并视本地实际需要办理协议公证。
借款人及共同借款人、抵押人及所有房产共有人必须当面签署协议。
贷款由开发商提供过渡期担保或其它第三方提供担保的，保证人应同时在相应协议上签字、盖章。
第十九条 抵押登记。
对于借款人所购房屋暂且未能办理抵押的，应先办理预抵押登记或者房地产担保手续,并在借款人取得房产证和土地证10日内办理正式抵押登记手续。
第二十条 贷款发放。
个人住房按揭贷款的发放依照我行授信业务放款有关规定办理。

第六章 风险防范

第二十一条　对于按揭贷款的开发商，依照我行法人客户授信业务有关规定进行评级、调查及管理。
第二十二条　假按揭防范。
在办理按揭业务过程中，经办客户经理应认真做好以下工作,防范假按揭风险:
（一）客户经理应与借款人面谈，了解借款人真实情形和购房意愿，面签有关资料文件资料;
(二）客户经理应调查了解开发商资信情形，按揭项目及周边项目情形，对房屋售价进行合理判断,防止价格虚高出现套贷情形；
（三）客户经理应随时跟踪、了解项目外观进度等建设进度情形,如发现开发商资金紧张、项目建设出现问题等不利情形,应及时采取有关风险防范措施;
(四）对于购房交易协议,应通过本地住建部门“商品房买卖协议网上签约备案系统”等渠道对交易协议信息和其真实性进行核实确认。
（五)授信业务审查人员对于有疑问的贷款申请应通过电话等第三方渠道进行调查、核实。
第二十三条 房屋价值高估或贬值风险防范。
经办客户经理应对楼盘售价进行调查，与周边同类楼盘进行比较，或参照其他同类楼盘进行评估,对房屋售价是否合理进行评估，如发现房屋售价明显不合理应引起高度警惕，防范开发商与购房人协同通过高房价套现或变相降低首付带来的风险，以及未来可能造成或产生的房屋贬值致使借款人弃供的风险。
第二十四条 房屋纠纷风险防范。
经办客户经理要重点关注楼盘法律手续是否完善，跟踪房屋建设进度，是否存在完工风险、是否存在施工纠纷等，防止因推迟交房、房屋质量纠纷等原因致使借款人借故断供、弃供风险的造成或产生。
对于已发放的贷款，如出现因纠纷批量断供情形，应及时了解情形，及时沟通协调有关方面采取措施，避免批量造成或产生不良贷款。

第七章 贷后管理

第二十五条 贯彻抵押登记。
贷后管户人员应及时跟踪贯彻办理正式抵押登记手续，并将有关凭证归入档案保管。
第二十六条　贷款检查。
贷后管户人员应定时对借款人履约情形、借款人财务状况,以及抵押物、保证人情形进行追踪调查和检查，对发生问题的要按规定及时采取保全措施。
(一)发现借款人或担保人经济状况恶化或出现重大变故时,应及时采取补救措施；
（二)应经常对抵押物进行检查，当抵押物由于各种原因已经出现或有可能致使抵押不足值时,应采取要求借款人增加担保或提前偿还贷款等补救措施。
第二十七条 贷款结清。
贷款本息所有清偿完毕后,办理贷款结清手续，经办机构应及时协助办理注销抵押登记手续。

ﻩ第八章 　附则

第二十八条　本办法由总行负责拟定、说明和修订。