连云港市房屋租赁管理的发展对策.docx

连云港市房屋租赁管理的发展对策

　　一、连云港市房屋租赁管理工作的主要成效

　　1.登记备案数量和备案金额快速提高

　　连云港市自1990年成立房屋租赁管理所，开始对全市租赁房屋进行管理。随着房屋租赁市场的不断发展和变化，连云港市的房屋租赁管理工作也在多年的实践和摸索中不断创新思路，改进工作方法，并取得了一些成绩，房屋租赁备案登记量从上世纪90年代初的几百户增加到2009年的5000余户，登记备案面积达，144万平方米，房屋租赁备案金额1亿多元。

　　2.登记备案行为由被动转为主动

　　房屋租赁管理工作开展初期，租赁双方的租赁备案意识淡薄，工作难度大、效率低。2000年以后我们逐步加强了与工商、税务、文化、烟草等部门的协作。工商、税务、文化、烟草等部门在办理工商营业执照、税务登记证、文化证、烟草证时必须有相关的场所证明，但是这些部门又不掌握相应的房产信息。而房产部门根据租赁双方的租赁合同核实房屋信息，发放房屋租赁登记备案证明，可以作为各个部门办理相关证件的前提条件。通过相互合作，租赁备案工作在工作方式上实现了突破，租赁备案行为由被动变为了主动。

　　3.登记备案范围由点到面

　　2005年之前，连云港市的租赁登记备案工作受市场规模、人员等各方面因素的限制，仅在新浦区开展。随着城市规模的不断扩大，连云、海州、开发区等区依照新浦区较为成熟的工作模式，都建立了租赁备案工作点，扩大了租赁备案工作的覆盖面，通过以点带面的形式，构建了市区房屋租赁管理网络。为了方便群众办理业务，我们又在市行政审批中心设置了一个服务窗口，配合工商、税务、文化等部门工作，实现“一站式”服务。

　　4.实现租赁房屋信息与影像资料合二为一

　　办理租赁备案登记，登记机关要根据房屋用途到现场进行核查，具备租赁条件的才能发放租赁备案登记证明。为了解决片区大、人手少的困难，连云港市首创了租赁房屋现场及周边房屋留影像资料的做法，将房屋信息与照片结合管理，形成一个完整的信息库。这样既可以直观的了解备案房屋现状，又可以节约人力。对已经备案过的房屋，在近几年内重新备案时就不用再到现场，同时其周边房屋进行备案登记时，也可以查看图片资料，而不用到现场进行核查，大大提高了工作效率。

　　二、存在问题

　　1.缺乏部门联合管理机制

　　根据现行法规的规定，房屋租赁登记备案主要由各地房地产管理部门主管。同时，土地、工商、税务、物价、公安等有关部门按照各自职责，依法对房屋租赁实施监督管理。在现实中，由于缺乏统一有效的部署，各行政部门间的配合十分有限。行政主体本身的不协调以及把关不严，在很大程度上影响了租赁登记备案工作的展开。

　　2.立法滞后、管理体制不完善

　　自1995年6月建设部出台《城市房屋租赁管理办法》之后，连云港市尚未制定相应的房屋租赁管理地方配套实施细则，使房地产管理部门在管理过程中，缺少切合地方实际的管理规范，使管理工作无章可循，缺乏处罚手段和约束力，无法从源头上遏制漏管现象。

　　3.房屋租赁管理工作仅局限于商业用房

　　连云港市目前纳入工商、税务和房屋租赁管理部门登记备案的多为商业用房，住宅用房的房屋租赁备案登记工作由于量大且分布广，单纯依靠房屋租赁部门现有的几名工作人员开展起来难度大。

　　4.地税流失现象严重

　　房屋租赁存在着税源分散、隐蔽性强等特点，给征税工作带来了诸多困难。目前，虽然连云港市房管部门掌握房屋出租的信息，但是由于房管部门和税务部门在出租房屋代征税方面没能形成合作关系，税务部门缺乏有效的房屋出租信息，影响了房屋租赁市场的征税工作。

　　三、发展对策

　　1.健全部门协管机制

　　首先，要加强组织领导，成立专门组织机构，由工商、税务、公安、文化、计生、烟草、房产等部门形成合力，加大对房屋租赁工作的管理力度。其次，要进一步理顺管理职能，健全完善管理体制。各职能部门之间要建立联席会议制度，定期沟通协调，形成管理合力。再次，建立房屋租赁信息共享机制，进一步健全“以房管人”的管理新模式。在进行房屋租赁合同登记时，房管部门应积极配合有关部门进行计划生育审查、暂住户口登记、社会治安管理等工作，实现“以房管人”，为社会治安提供有力保障。

　　2.加快推进政策制定完善工作

　　依据相关法律法规，尽快制定适合连云港市的房屋租赁管理规定，为房屋租赁管理工作的进一步开展提供政策依据。

　　3.建立健全房屋租赁管理网络体系

　　逐步探索建立一个覆盖全市的房屋租赁管理和服务网络，为加强住宅房屋租赁管理和实施代征税工作奠定基础。建立和完善由市、区、社区构成的三级管理网络，加强市级房管部门的业务指导作用，发挥区一级房管部门的能动性，充分调动社区机构的工作积极性，在房屋租赁数量较多的社区、物业小区成立房屋租赁服务站，落实工作责任，确保房屋租赁的各项管理和服务工作落实到位。

　　4.构建房屋租赁交易网络平台

　　根据全市房屋租赁市场发展实际，充分发挥房地产经纪机构在房屋租赁市场中流通与消费的纽带作用。逐步实现房地产经纪机构的房屋租赁业务全部网上交易，并与租赁登记备案、房屋租赁税收和外来人口管理等多个系统相连。实施房屋租赁的网上备案，培育引导一批规模大、资信好、运作规范的房地产经纪机构，使其在租赁市场管理中发挥积极作用。

　　5.建立房屋租赁指导价格体系

　　以市场租金价格水平为依据，制定房屋租赁的指导租金并定期公布，为租赁双方当事人确定租金水平提供价格参照，并为政府收缴税费提供计价基数。

　　6.加大宣传力度

　　大力开展租赁管理宣传。组织租赁管理人员深入社区、房屋出租密集区宣传房屋租赁管理法律、法规，使广大市民和外来流动人口了解房屋租赁知识，支持、服从租赁管理。

-全文完-