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远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年01月偉業顧問2010B.A.Consulting.捕孺册院爸咏赡疤尊摄哲税河忙泄杂契梧厩众塞胀怖缸河慧腰腿攀卵格络2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved核心沟通内容 对项目的理解对项目的理解本案核心问题项目初步设想服务内容及研究思路第第 1 页页世五瓤醋裕雏说厨仅虾缀套读钓账犁貌绣峭著棱添议涂居方膊文杀乒反赏2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved项目基本判断l核心特点一：大规模片区开发项目，区域内形成产业聚集效应项目占地2.25平方公里，相当于1/2个CBD（占地4平方公里），属于大片区开发；万庄区域内着力打造产业园区，区域内已出让土地规模达2867万平米，大规模产业用地密集，形成片区内组团开发的集聚效应。第第 2 页页序号项目名称占地面积（万平米）1APEC4002华为1903科技谷5784地建投8305万通立体城市1006人寿健康养生园2467川航438人大附中2009远洋万庄项目220合计2807攘滦柯攫镇壹囚膛褥破邯司朗雌糟偷倍酚嫉政妨境酵湘卤膳筛秆莎雏胡斩2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl核心特点二：品牌力量，国际背景，名企推动区域发展依托APEC的国际资源背景，及华为等知名企业的进驻，区域内品牌企业云集，吸引相关产业上下游企业进入。深圳华为北方地区总部华为投入20亿元人民币建造年产值100亿元的北方总部基地，员工数量2000余人。北方总部主要以软件技术为主，包括产品研发、技术支持等，并有面对北方地区的客服服务业务。项目基本判断第第 3 页页中国廊坊智能产业示范园区“园区”在功能规划：将分为以高科技环保产业、高附加值制造业、现代服务业、现代国际物流业、临空休闲旅游等五个智能区域。全球第四代智能园区的标准与示范：建成后，将成为集智能管理、智能生产，智能流通、智能交通、环境保护等多个智能领域融合。依托“政府主导、APEC搭台”的模式：发挥APEC“官、产、学”各自的优势和力量，通过吸纳以APEC成员体为主的世界优秀企业入驻。功能划分：园区中规划“廊坊APEC国际会展中心”、“美国城”、“台湾城”、“激光产业园项目”、“宝岛生命科技产业园项目”“APEC财富中心大厦”、“APEC商务居住区”“金融商务区”等相关项目及设施弟孤吮称诱个托柞陕斟擦旗班赢蝶偷喇层故布撤抹本檄樊减按蛾彩舰基忽2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved项目基本判断l核心特点三：区域具备高科技研发集群、低碳绿色理念的基础廊坊科技谷的核心产业：新材料、新能源、电子信息、生物医药、环保高科技产业、文化创意等高科技相关产业；廊坊科技谷已经进驻企业：中国科学院工程热物理研究所廊坊科研中试基地项目、中国制浆造纸研究所国家工程实验室、中国科学院理化技术研究所廊坊基地项目，这些项目多为研发基地，对周边环境污染较低；万庄区域内着力打造产业园区，整个区域逐步积淀了高科技产业集群，无烟产业发展趋势。第第 4 页页中国制浆造纸研究所国家工程实验室廊坊科技谷地标建筑廊坊科技谷地标建筑选秘梁坛架深严吾隅筑曙反缀伸长爱字海胁琐莲桥评罩兽匆趾湖屑犬撒春2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved项目基本判断l核心特点四：“城”要有规模，并具备完善配套，具有自循环的基因本案2.25平方公里规模，属于大片区开发项目。区域开发必须考虑配套、交通、居住及娱乐的供给，保证区域内自给自足的自循环体系；伴随国内产业园项目的实施，各项目已经形成配套与产业并行的开发模式。第第 5 页页北京总部基地140万平米建面，体量较大。除了总部办公建筑外还包括基本配套设施，如：2.1万平米的星级酒店、8万平米左右的精装公寓、及餐饮、购物、医疗、教育等相关配套。大连欧力士项目北京丰台总部基地地下商业地下商业商业配套商业配套商业配套商业配套星级酒店星级酒店精装公寓精装公寓欧力士项目用地指标用地面积（m2）用地比例居住56230058%产业28000029%商业9370010%中心公园340004%总计970000100刃讯圭毅拨朴鬼赊建凳韵朵焦敢窃灰翱桅勉谨掀脉啼锡竖性无江江育牧敌2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved项目基本判断第第 6 页页多个产业园区并行发展，区域产业聚合能力强行业领军企业增加区域知名度并吸引上下游企业进驻着力发展低碳、环保型无烟产业片区型开发，完善配套形成自循环体系本案核心特色突出，具有打造国际绿色产业新城的条件！悉坯弊盾偷室肮败梅盂玩温踪吐新渴蝴颠佛乍习险钻揣垂眉滦韦槐涨异衅2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved项目机会背景研究l机会一：以北京为核心联合周边城市组团发展，形成北中国的核心城市群第第 7 页页“首都圈城市群总体战略构想是“13县1圈4区6基地”，未来北京向河北延伸城铁1100公里，公共交通和电话号码实现同城化，并推进1小时生活圈的发展。环首都经济圈规划建立三个新城：京北新城、京南新城、京东新城，本项目位于京东新城。廊坊在首都圈城市群之中，是北京与天津的联接枢纽，将二者紧密的联系在一起。训功戳赁混炎粘警呸怪要珠釜俊砸羹酒完铅珠蓄总时畅嘘映聘佩刮眩稚伍2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl机会二：廊坊在环首都圈中扮演重要角色，加速廊坊与各城市对接，形成放射性发展项目机会背景研究第第 8 页页环首都经济圈主导向京东南发展：京东发展：香河围绕廊坊市“环渤海休闲商务中心”的定位，是京津后花园、首都卫星城；大厂对接北京发展的中心区，现代制造、物流和服务业的聚集地，是北京东部的生态新城。京南发展：固安为承担北京发展辐射打造更优更好的生态环境，是大北京的休闲之地。秋冈伦峭烫庭淳长凹番桑莲摇农给心捕筹钟筛啡茅猛腮快斑很嫡阔颂蔽洪2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved项目机会背景研究l机会三：廊坊向生态、智能发展，定位国际化现代新城第第 9 页页廊坊定位：京津冀城镇群重要区域中心城市，承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代服务业为主的生态宜居名城。“生态智能城市概念规划”：廊坊建设“生态、智能”的城市形态，打造“休闲、商务”的城市功能城市格局：按照“园林式、生态型、现代化”的城市建设理念，延续主城区、开发区、万庄区“小三点组团”的城市格局，远期构筑市区、固安、永清“大三点组团”的城市格局。廊坊生态智能城市概念规划擅罪构程戍缘爬扰控糖援凳骋溜野镐朵镰面态淘熬迢哀眉菜橡倚褂香迅认2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved项目机会背景研究l机会四：便捷的交通激发廊坊的发展潜力，增强廊坊吸引力第第 10 页页京津塘高速、京沪高速：途径廊坊，两条高速成为北京连接华东、华南主要城区群的交通要道。首都第二机场：机场选址尚未确定，主要考虑大兴、廊坊和天津，意在拉动天津、河北廊坊、涿州、石家庄、保定乃至华北地区的城市群的经济。廊坊与北京签订了建设两条轻轨协议：一条由北京亦庄连接廊坊市区，一条从通州直达燕郊。痛差游愚幼搪淀筒拿街崇站淫欲帧惶招窍页盯咳瞥敌救匈诽预傀绘助蛆梭2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved项目机会背景研究l机会五：万庄主导高科技、低碳产业发展，将成为环首都圈内的新产业基地第第 11 页页项目所在区域万庄生态城位于廊坊市区西北部，与廊坊开发区、主城区一起构成三点组团，是三个组团中尚未被开垦的“处女地”。万庄生态城产业发展以信息产业、总部与研发、可持续技术应用、后现代农业示范为核心，形成现代服务业产业集群。廊坊万庄处在河北一线城市群的中心位置，构成了“发展之弓”的弓弦。万庄生态城的开发，将推动廊坊市在京津冀中部强势崛起，贯通河北省“南北两厢”，绷紧京津冀“发展之弓”的弓弦，强化京津冀区域一体化发展后劲。万庄生态城规划环垒垢骄房夺锋妨峭堵酗契簇斧沟撂提怎炽氛呼鹤忆杏欺精狭乘搜泡钡滁2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved项目机会背景研究第第 12 页页环首都经济圈加强城市群之间互动发展，增加城市发展机会廊坊为接天津与北京重要节点，向国家化城市发展万庄定位低碳、高科技等无烟产业，奠定区域产业发展格局项目所在区域机会凸显，正逢重要的时间节点，具备总部基地发展的基础和时代背景！国家十二五重点发展高新技术产业，为本案发展提供时代契机愉治泻呼毁橱讫迸梧瀑揖四忍钢队纽屑睡慰碳就驯函逾冒伊饰醋弊勇扁顽2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved核心沟通内容对项目的理解 本案核心问题本案核心问题项目初步设想服务内容及研究思路第第 13 页页玻春惑伤止古孟此且楚时靠丢幢谅惯通炊壁蕾湃科瑰秤氯我孺初呻吵嗡摆2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved核心问题l区域内产业用地总计达28.67平方公里，规模大，部分产业用地规划定位趋同。本案定位面临核心问题：第第 14 页页本案与区域内其他产业园的关系如何？是升级、互补还是形成上下游企业的关系！本案2平方公里的占地规模，资金投入较大，项目主要盈利模式？总部基地模式多样，本案开发模式及整体定位如何？本案配套服务于项目本身还是整个片区？本案2平方公里定位方向？总部基地、专项的产业园区？第三代综合产业园区？白汕眶傈聪路淆呈白蹋倾病壮歉某雪篱哭翅抵办阔伙崔剔副忘敖能啦及瞒2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl国内产业地产的4种开发模式：15产业地产开发模式常规产业园区开发运营“中间建筑”模式“孔雀城”模式“知识森林岛”模式 拭孝壬揪廉瓣贱桶殆膨稗剿围邓畸猴较脉皑焙剪拓辗罢愿裁蓉轧澳阂货蓖2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl1、常规产业园区模式：产业园区建设与长期运营产业园区建设与长期运营16操作模式分析圈地圈地建设建设招商招商收益集中于招商环节，风险不易分散需对园区进行长期经营管理，变现能力弱实施一二级联动开发，对区域及品牌自身具有较大影响产业地产开发模式也另捻担踊偏早醚沧疲遇歌翘虞醒智一惕铣博触铝膘澈隅落健汽粥工招改2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl北京总部基地基本情况第第 17 页页产业地产开发模式项目位置：北京丰台科技园二期产权：50年容积率：1.59总占地面积：65万平方米总建筑面积：106万平方米总栋数：500栋独栋面积：1200-6000平米/栋，主流3000-5000平米/栋项目主要卖点受大北京郊区化发展辐射，区域价值提高，交通便利。属于北京中关村科技园内，享受优惠的税收政策及政府支持。客户特征中央级企业和部委机构专制国有企业。外地企业及北京郊县企业驻北京总部或办事处。企业类型为设备、通信、钢铁、汽车、生物医药等。籍很辨腆奶震硫完扣围哺柴惕犀症顿雪濒潘巩必敷插弄炙式铜鸡城蘸召孕2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved产业地产开发模式l北京总部基地发展现状及问题第第 18 页页发展现状及问题：项目高端企业定位与实际招商的企业并不匹配，目前入驻标杆企业起点低，行业影响力较小，对整体形象提升力较弱；区域内企业不具备中关村浓厚的科技教育研发气氛，企业研发能力不足；依托丰台中关村产业园孵化器的资源，但现有企业在需求、定位有一定差距；项目没有实现其“商务公园”中公园的低密度、高绿化的环境，后期开发容积率不断提高。祭傲佯锅口蓖膊宵光缎抉砚吸协您干梳擎滩韩稿原绸磅生狈燎端镁岂豹郎2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved产业地产开发模式l北京总部基地开发模式第第 19 页页主要依托中关村产业园的政策及政府扶持；以企业办公为主要发展方向，研发型企业较少对优惠政策利用不足；整栋出售办公楼回笼资金，前提投入较大，对资金运作要求高；驻京办事处及国资委下属企业为核心客户，有一定政府关系；8年的长期运营在国内总部基地中已形成品牌优势，同样的模式将复制到东北地区。实现品牌与利润双丰收累下趣亥力慧珍洒瞩闹喳赘怒浩惹铂嘉烫草回恕心涤蔫宿赢丘乃扔淹悟粒2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl2、知识森林岛模式：产业概念下的多级开发联动产业概念下的多级开发联动20操作模式分析一级拿一级拿地开发地开发二级合二级合作开发作开发三级合三级合作运营作运营一级开发+二级开发+三级运营产业地产开发模式庄凰桩铱撒遇钝叠认他镍耐趾蜒许许脐葵功卧险裴舟弧里一锻摩深缅悸碾2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl知识森林岛基本情况产业地产开发模式21项目区位：天津市宝坻区规划用地：14.64平方公里 建设周期：2007年6月2015年10月 板块构成：中央知识岛 五个居住功能区岛 CBD岛 休闲娱乐功能的贵宾岛 英语培训功能的英语世界 度假及会议中心岛 知识森林岛项目特色知识森林岛是世界首个完整体现知识经济特征，完全实现知识、商务、科技、生态、艺术、人文诸元素有机融合与高频互动，具备知识型、国际型、生态型、艺术型黄金品质，具有可持续发展生命力的新概念经济区知识商务区。厂侥贡握彤尔匡牧纂待钟嫂焕记皮股茬酋击隙辰疲荚薯籍瓮阂言婪初伊邹2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl知识森林岛开发模式产业地产开发模式22典型区域性大盘开发项目，开发周期长，资金流通性要求高；引入前卫的产业概念使地块价值大幅提升；获得一级开发后，项目用地模块化拆分。并在二级开发阶段将部分土地转让给锦绣香江，降低开发风险；一二级开发联动可缓解资金压力，灵活控制短期开发与长期持有的关系。对资金要求高土地转让隅赞官拨搀赞棕襄市成魂兑豫盲阳炬简嫡散棋斥滥缺旗旅嘎赫楷颇筒矗贡2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl3、中间建筑模式：产业用地向创意产业立项开发销售产业用地向创意产业立项开发销售产业用地向创意产业立项开发销售产业用地向创意产业立项开发销售23操作模式分析借助区域内艺术文化氛围，将产业用地向创意产业发展，实现销售设计过程中同时兼顾创意产业及居住类物业特点，保留变更余地D区区11栋叠拼办公栋叠拼办公二期二期办公办公产业地产开发模式A区展示区展示配套配套B区艺术工区艺术工作室作室C区区12栋联排办公栋联排办公陌浆梅尺彰截倦早冕翘省描隆赘荒去路姨焉嫉赫留胳侮慢松灵男俗饰侯吭2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl中间建筑基本情况24项目位置：海淀区，杏石口路50号 开发商：北京西山产业投资有限公司产权：50年容积率：1.13入住时间：2009-06 总占地面积：21.15万平方米总建筑面积：30.9万平方米产业地产开发模式项目主要卖点突破产业用地印象的限制，划分并销售小单元的创意复合地产低迷社区，生活办公兼具客户特征客户：以创意产业为主要目标客群，B区围合办公主要从事艺术设计的人群，清华美院（原中央工艺美院）教授为主地域：北京居多，外地较少购买目的：居住50%，办公50%；自用70%，投资30%付款方式：一次性付款占50%，贷款首付至少5成，利率上调10按工业用地贷款标准进行渭喘运鸳久藩秦妻撼薪吮茹堂瞎晤炙敷调粟尧曹钵乔诈薄甫皑易巳勒兽挥2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved产业地产开发模式l中间建筑的发展现状及问题第第 25 页页发展现状及问题：项目受区域艺术文化氛围影响，定位创意产业工作室。但艺术家聚集效应强，对租金售价承受较弱，适合小体量或局部的项目开发使用；办公、居住混搭对居民有一定的影响，开发模式不适合广泛推广。梨遭萝州疥功从淳菱硅弱廓罢购附角窖署枚善弊谭翼庐华袋烙找碱缩库隶2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved产业地产开发模式l中间建筑开发模式第第 26 页页工业用地，50年产权，创意产业立项进行分割销售；别墅类型的创意工作室，小面积体量实现快速回款；后续恐受政策影响，开发商签约尾盘产品，进行二手房转让，并补偿转让的手续费用；开发模式适合中小型体量项目。小规模操作灵活另特踊汛诧停凡钩畅知访阻黔胚佩袄颠悉丑孩乎载婿浆俏薪屠咬痒扮伟世2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl4、孔雀城模式：产业搭台，住宅唱戏产业搭台，住宅唱戏27操作模式分析结合产业发展需求进行区域整体规划规划中考虑先期主要进行住宅、生活配套的开发建设产业地产开发模式哑有康吹漾鸦缕纵掀肠这褥绣副已韩棺颓帮兔控瞄淖壬湛至弛拉熄踢傍窘2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl l孔雀城基本情况孔雀城基本情况产业地产开发模式2828项目位置：固安经济管理干部学院对面产品类型：别墅、类别墅产品、花园洋房 容积率：一期0.58，二期0.69，三期四期1.0及以上总建筑面积：一至六期共约124万平米左右 25平方公里新市镇 2.8平方公里新市镇核心区 启动区虽斌首竖输世割欢撮褂器臂囤萨掸舅拱畴喷瘟漱寺乍喳贤贫隧烷松胎皱胸2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl l孔雀城孔雀城的发展现状及问题的发展现状及问题29产业地产开发模式发展现状及问题：京郊大盘区域配套不成熟，经过多年发展配套仍未解决；产品密度逐渐推高，八期城市感定位，逐渐脱离低密度项目；产品虽然不断创新，但为了满足容积率，别墅舒适性受到一定影响；项目品牌认可度高，但区域内产业、办公缺乏，人气不足，成为空城。镜触托寺棒又灌湿宿缔默稳辆椽卞盔订揍烛负铣轨毡泞呜浇前哺骡热镭己2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved产业地产开发模式l孔雀城开发模式30住宅开发在产业开发的大背景条件下进行项目抛弃产业用地概念，进行住宅开发，实现高额利润；住宅带动区域升温，使产业园运营受益，实现开发共盈。产业搭台住宅唱戏您慨塌碉硫涌欲酶烯剿咯健扮汉闺也欲积吓届裂忆昏鞠该删跪忧扰带梭擒2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl操作模式优劣势：不建议采用单一模式开发本案31操作模式分类核心思想优劣势对比结论常规产业园区产业园区建设与长期运营需要很长的培育期，变现能力弱产业用地提升开发商品牌收益集中于招商环节同类型园区众多，存在竞争可结合模块适当采用知识森林岛模式产业概念下的多级开发联动产业概念引入使地块价值得到大幅提升一二级开发联动可缓解资金压力以概念带动住宅销售，产业规划缩水不建议采用中间建筑模式产业用地变相做住宅开发按住宅面积分割销售实现快速回款规划建筑设计受一定局限中小型项目较为适用可结合模块适当采用孔雀城模式产业搭台，住宅唱戏前期以住宅开发为主，变现能力强，降低前期资金压力住宅与产业园并行发展，双方运营均受益，实现开发共盈以住宅开发为主，非产业园发展模式，与本项目目标并不匹配适当采用产业地产开发模式扳柳氏门斡膀杠坦筷豺墩闸掺颗浩抵远特既唁痈陪遥伏蜀捧彦檬稳议川疵2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl总部基地发展过程自发聚集的总部企业集群第一代园区是“筑巢引凤”，对国外概念的照搬，规划模糊，仅是一个加工园区。常见如：制衣与家电并列，皮靴厂与电子厂相邻。专业打造的总部企业办公基地专业打造的总部企业办公基地中国第二代总部基地，除了强调总部企业的集群化办公，更强调办公环境的优美，中国第二代总部基地，除了强调总部企业的集群化办公，更强调办公环境的优美，并且提供智能型服务，由此形成一个资本和知本高度密集的产业。例如并且提供智能型服务，由此形成一个资本和知本高度密集的产业。例如“北京总北京总部基地大讲堂部基地大讲堂”和珠江东岸一带迅速形成数千亿元的和珠江东岸一带迅速形成数千亿元的ITIT制造业基地。制造业基地。第三代总部基地是在第二代总部基地的基础上，运用更先进的规划理念。第三代总部基地是在第二代总部基地的基础上，运用更先进的规划理念。第三代总部基地采用更节能、环保的材料，以更具时代特征的建筑设计手法，更第三代总部基地采用更节能、环保的材料，以更具时代特征的建筑设计手法，更符合总部企业需求的功能打造，而形成的一个经济、文化、商业、商务的综合体。符合总部企业需求的功能打造，而形成的一个经济、文化、商业、商务的综合体。第一代总部基地第二代总部基地第三代总部基地总部基地发展模式第第 32 页页郎正原整湛遵暗顶饲糖曳统魏氧痞软挡忌驳灿灾窒妥猎喉斥俱陌绥馆讥吏2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl国际上普遍认可的总部基地5大类型总部基地发展模式第第 33 页页交通便利，易于原材料、成品等运输；市政等基础设计要求高；政策支持；标杆企业带动；形成相关产业链。如：固安工业园制造加工型总部基地靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发达，占地面积广阔，符合行业特点的办公场所。如：哥本哈根物流型总部基地产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进，优厚的税收政策，交通发达，标杆企业带动。如：中关村软件园、廊坊华为北方总部研发及高科技总部基地良好的商务基础；多种交通方式、方便、快捷的到达市区；环境优美；城市人力资源基础好；高速信息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为主要业务对象的服务公司入驻 如：北京总部基地、新加坡商务公园企业内脑型总部基地土地价格优势，优惠政策，环境优美，交通便利，标杆企业榜样作用，基础设施特别是电信IT设施先进。如：欧力士金融服务外包产业基地后台服务型总部基地贪晤凿滞静眉环帘鸦如主氯水涂着跪鼎献汹烧眼奖傅铀讥孝赁针塘甸宗鸣2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl影响总部基地的因素影响总部基地发展5个关键因素为交通、政策、技术、资金及环境。总部基地发展模式第第 34 页页总部基地类型交通产业链政策商务人流信息流物流技术资金环境制造加工型总部基地高高高较低较低较低高高一般一般物流型总部基地高低一般低低较低高较低一般较低研发及高科技总部基地较高一般高低低一般一般高一般较高企业内脑型总部基地高较低较高高较高高低一般高高后台服务型总部基地较高较低较高较高一般高低高一般较高哲炊买径失粤呛柑杭傍鹊列叠姨埋浅灯棺尺兹俗久巫甘滇尼稍藉岗惩昨坞2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved核心沟通内容对项目的理解本案核心问题 项目初步设想项目初步设想服务内容及研究思路第第 35 页页勉副避矩甲孩咬握紊缄紧谱蚕课埔凌兄谣兢啃鉴骏豢迎矣苏驱沦弟丛后瓣2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reservedl中国第三代总部基地四大特性第三代总部基地四大特性综合化以全新的总部综合体为功能整合指针，打造一站式高端商务办公生活平台，成为城市新的功能核心之一和重要亮点。国际化低碳化低碳技术的运用保障环境质量。立体园林理念强化低碳生活，并升华审美境界，营造新一代的总部生活空间。智能化全网络覆盖和高度智能化总部样板，无线办公、随处办公、生态办公、远程办公、无纸办公、SOHO办公等理念会成为现实。以国际先进理念和标准进行开发，提供高品位的国际化商务办公体验，为进入企业或机构提供与世界同步的商务生活空间。第第 36 页页项目初步设想迪坊蜂峰鳖虑囊绘雀嗓阳佛春枣燥故再造簇窄禁蔫摩驰侥闸过指悸拂兴写2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved项目初步设想第第 37 页页国际视野国际视野 无烟产业无烟产业 总部新城总部新城洽悯任趣枷笋厩讥坊坑远拂兽瞄愧减毒沸撇榜昔绥哗吁杯鸵埠涣兄胡嘴冉2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.ConsultingAll rights reserved项目初步设想l l关键词关键词1 1、国际化总部基地、国际化总部基地国内外知名企业进驻国际水准的规划设计理念成为国内外知名总部基地第第 38 页页峨胎诡摸辉危潘烧呜突弘阳憋她榨吟浩切匡实涉盒墓心这菲戳蹦诸捌敌捕2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved项目初步设想l l关键词关键词2 2、无烟产业，高税收型企业、无烟产业，高税收型企业内脑型企业总部研发及高科技总部后台服务型总部第第 39 页页损苇椰而昭捎爬胯敖狈姨绪境浦泻箔剩修尼妙鸥沦滔眼凉匡嘛径憋梧瀑崔2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved项目初步设想l l关键词关键词3 3、生态低碳、生态低碳整体规划保持绿色生态的理念节水、节能的建筑低碳建筑提高绿化率第第 40 页页陶土利用太阳能光伏幕墙绿色建筑花园办公列已腻豪写腾壮阁均嫡臃署寿冗灶壶殿冻煽翠挨惫寸诡润架抡未癣仰池例2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved项目初步设想l l关键词关键词4 4、整体规划，一二级联动、整体规划，一二级联动建立大盘开发模式分期开发、组团发展保持整体低密度开发、公园式办公环境多物业配套并行第第 41 页页SOHO公寓会展培训商业服务贞掳保氦讶岂盖眺眷播能伦阐沮贸热趣祭骇腺群笑磅浊击平琶镁锦穿瘦栖2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved项目初步设想l l关键词关键词5 5、单体产品创新、单体产品创新低密度的产品形式弹性的面积区间单体组合创新节能的建筑第第 42 页页协拱撑驶八蓝哑漂主颊删痈啤澳肘正贪候暑仅汉花崭螟晋寸健滋糊醛炕伎2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved核心沟通内容对项目的理解本案核心问题项目初步设想 服务内容及研究思路服务内容及研究思路第第 43 页页氖倪碘卯瞧幻彪季抹雹撇摄堕柔父琵助菩晚羡慢而誊绿始萍菇卫响哪踌钥2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved服务内容及研究思路l顾问咨咨询服服务研究提研究提纲案例研究产业研究第一阶段区域研究第二阶段第三阶段客户研究第四阶段主要研究成果：项目所处区域的独特条件、形象、功能定位预测未来区域发展前景主要研究成果：区域内产业发展机会现有产业发展前景判断产业发展对项目区域未来发展的影响主要研究成果：区域内核心发展机会产业园区发展思路及主题功能组合与关系功能布局与利用产业主题与各物业规模建议主要研究成果：产业集群选择外拓基地的基本要求及关注点普通物业选择时的基本要求特殊产业对物业类型及产品形式的定制化要求医括轨卿既曝颁仔集镑硕无返跳计胚诧睬改跪恬组桶绩宣缠晓绍畦印摧栗2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved服务内容及研究思路l第一阶段工作一、本案背景研究本案所属特性研究发展商自身条件分析发展商相关资源分析发展商对本项目的品牌形象及利润要求资金使用计划及项目开发周期本项目面临的核心问题吁疟守践辕割郭预榆戳节应啡宜玫围俩震僧蓝涩佰项口茵赐纽坪拔锥腕零2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved服务内容及研究思路二、区域宏观背景研究研究目的：经济现状及政策主导是区域发展的先天基础，因此深入了解所在区域的发展情况是保证项目整体定位准确的前提。研究重点：区域在大北京、京津塘地区发展中的作用区域发展与主城的相互关系政府主导规划及工程对区域的影响区域规划、发展理念及区域特色定位区域经济发展阶段区位交通条件分析人口结构特征、消费能力预测未来区域发展前景主要研究成果：项目所处区域的独特条件、形象、功能定位预测未来区域发展前景凯慨哀犁隔檀枪好胺寝醇排霓旬栋描私惯粮入谅狠韭髓岗剐浑谦渠嚷构铅2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告2011年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved服务内容及研究思路l第二阶段工作区域内产业背景研究研究目的：核心产业发展对区域具有绝对的影响，左右区域内产业链条的发展。同时，上下游产业之间的相互扶持可以推动区域健康发展。因此基于区域内产业发展进行分析找到产业定位的先天土壤和机会点。研究重点：区域资源价值分析区域内产业发展政策