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1、 XX（股份）有限公司 XXX 项目 项目运营目标书 二○一六年三月 1 目 录 1. 项目经营决策指导意见 2 2. 项目经营目标 4 3. 项目开发进度目标 6 4. 项目开发成本管理目标 8 5. 质量管理目标 11 6. 项目风险提示 12 1. 项目经营决策指导意见 1.1 项目战略目标：（由运营部审批） 此部分包含但不限于：区域发展意义、公司品牌价值意义、项目投资收益贡献、公司产品线延伸或产品标准化提升意义等。 1.2 项目开发策
2、略：（由运营部审批） 1.2.1 项目整体开发策略：此部分描述开发策略，如：进度优先、品质优先、利润优先等等。 1.2.2 战略控制性指标：为达成上述目标，经公司运营管理部审议、公司总经理审批，以下指标为刚性指标，各级项目经营开发计划须保证以下指标的实现，公司总经理审批的变更情况除外： 控制指标 项目整体目标值 各年度预期 备注 1st年度 2nd年度 3rd年度 财务指标 销售收入 净利润 累计税后利润率 —— —— —— 内部收益率（IRR） 投入资本回报率(ROIC
3、) 流程指标 销售面积 新开工面积 竣工面积 结算面积 管理性指标 管理费用率 销售费用率 华润建筑总包率 增值服务比例 …… 注：各年度预期，第一年为考核性目标，以后各年为预估值、以年度确定的目标值为准 不仅限于收益、进度、成本等指标，包括管理性指标，如管理费用率 1.3 产品线方案：（由设计部审批） 1.
4、3.1 所属产品系列： 如凤凰城、翡翠城、橡树湾等 产品系列：(选项示例) □橡树湾系列 □凤凰城系列 □翡翠城系列 二十四城 其他 1.3.2 项目成熟度： 组合产品项目：(选项示例) 可参照项目 多层系列 □创新产品 □成熟产品 □标准化产品 小高层系列 □创新产品 □成熟产品 □标准化产品 中高层系列 □创新产品 □成熟产品 □标准化产品 高层系列 □创新产品 □成熟产品 □标准化产品 情景洋房系列 □创新产品 □成熟产品 □标准化产品 TH系列 □创新产品
5、□成熟产品 □标准化产品 1.4 其他管理目标：如某新技术应用、某新业务模式尝试、物业管理标杆等 2. 项目经营目标：（由运营部审批） 2.1 主要经济技术指标： 项目基本信息 地理位置 土地获取时间 土地获取方式 总地价(亿元) 楼面地价(元/平米) 开发物业可售面积 持有投资物业面积 权益比例 序号 项目名称 合计 一期 二期 三期 …… 1 占地面积（亩） 1.1 总占地面积 1.2 建设用地面积 1.3 代证面积
6、 2 建筑面积（m2） 2.1 住宅 2.2 商业 2.4 车位 3 可销售面积（m2） 3.1 住宅 3.2 商业 3.4 车库 4 容积率（万m2/hm2） 5 绿化率 6 总户数（户） 7 总人口（人） 说明性文字： 2.2 项目收益估算（需与投资建议书一致） 序号 项目名称 合计
7、 一期 二期 三期 …… 备注 1 销售收入（万元） 1.1 住宅 1.2 商业 1.4 车库 2 销售成本（万元） 3 管理费用（万元） 4 销售费用（万元） 5 两税一费（万元） 6 所得税（万元） 7 净利润（万元） 8 毛利率（%） 9 净利率（%）
8、 说明：“管理费用、营销费用、所得税、净利润、净利率”在分期中无须填报。 两税一费指土地增值税、营业税和财务费用 2.3 项目资金计划（由融资策划部审批） 现金流出 现金流入 净现金流量 地价款支出 建造款支出 营业税及附加 销售费用 其他 合计 年 第1季度 第2季度 第3季度 第4季度 年 第1季度 第2季度 第3季度
9、第4季度 年 第1季度 第2季度 第3季度 第4季度 3. 项目开发进度目标（由运营部审批） 重要说明：一线公司在总部下达的项目各期开发关键节点计划基础上，需进一步细化第一年度的项目一级计划。 3.1 项目开发进度总体规划 第一期 第二期 备注 一标段 二标段 一标段 二标段 工程名称 物业类型 结构类型 层数
10、 （地下/地上） 建筑面积（m2） 合计 地上 地下 计划开工日期 计划开盘日期 计划竣工时间 计划入伙日期 3.2 前提条件: 说明1：项目进度控制目标的改变往往是因为项目管理原默认前提条件的变化引起的，因此本处应清晰描述出所有的重要的前提条件。本处不描述风险或者不可抗力。 例： n 桩基提前开工 n 主体采用费率招标 n 外墙涂料采用吊篮施工 n
11、绿化…… 说明2：每次计划变更后，应更新本说明。应至少包括如下方面： 1. 上一版计划相比，计划变更的内容说明。 2. 项目开发关键路径的描述。 3. 项目管理过程中一些非常规措施的说明。 4. 从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明。 3.3 项目一期开发进度计划 （运营管理部组织完成后插入对象） 4. 项目开发成本管理目标（由工程管理部审批） 4.1 项目开发成本管理目标（参照明源成本系统、与投资建议书保持基本一致） 序号 工程（费用）名称 造价（万元） 单方造价（元/m2） 备注 按建筑面积计 按可售面积计 CB0101 地价及转让费
12、 CB0102 征地及拆迁费用 CB0103 其他费用 CB0201 咨询调研费 CB0202 勘察、设计费 CB0203 前期及后期手续费 CB0204 前期工程费 CB0205 前期及后期其他费 CB0301 土方护坡降水及基础处理工程 CB0302 土建工程 CB0303 外窗、幕墙及外装饰工程 CB0304
13、 门类及相应小五金工程 CB0305 精装修工程 CB0306 机电工程 CB0307 消防报警工程 CB0308 弱电工程 CB0309 电梯工程 CB0310 标识工程 CB0311 工程开办费 CB0312 燃气工程 CB0313 其它工程费 CB0401 市政前期费 CB04
14、02 红线内市政工程费 CB0403 热力站点 CB0404 燃气站点 CB0405 电力站点 CB0406 雨污水独立泵站 CB0407 中水站点 CB0408 弱电站点 CB0409 环境景观工程费 CB0410 红线外市政工程费 CB0411 市政集资费 CB0412 大市政拆迁费 CB0413 基
15、础其他费 CB0501 独立人防工程 CB0502 独立垃圾楼 CB0503 独立学校 CB0504 独立幼儿园 CB0505 独立会所 CB0506 独立商业楼 CB0507 独立车库 CB0508 其他独立配套设施 CB0509 配套补偿 CB0510 配套其他费 合计
16、 4.2 成本管理措施 4.2.1 设计阶段 4.2.2 土方与基础工程 4.2.3 主体工程 4.2.4 装修工程 4.2.5 给排水、燃气 4.2.6 材料、设备、工程招标 5. 质量管理目标（由工程管理部及设计部审批） 5.1 产品质量要求 项目 单位 XX1期 XX2期 XX3期 工 程 质 量 裂缝 土建渗漏 给排水 土建、装修工程 部品质量（橱柜、洁具等） 电器工程 其他（煤气、公共部分等） 5.2 质量管理措施
17、5.2.1 事前控制： 1） 图纸会审 2） 施工前对易裂易漏部位的材料控制 3） 材料做法 4） 节点做法 5.2.2 事中控制 5.2.3 事后控制 6. 项目风险提示（根据项目风险识别点识别、由运营管理部审批） 序号 风险内容 可能后果 风险系数 应对措施 过往案例 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 可能后果包括但不限于：进度、成本、质量、公共关系等 风险系数：高（很有可能）/中（难以预计）/低（微弱可能，仅预防）
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