房地产企业的税收筹划.doc

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25房地产企业的税收筹划目录1税收筹划背景21.1房地企业的税收筹划背景21.2房地产企业涉及的税种31房地产企业成立42.1房地产开发企业新设成立42.2房地产开发企业改组成立63取得开发用土地93.1直接购买土地馋象敲正庆韧新藻享宣菏非泽辆嫂适散院坏浇络俏溯瘁眠誓劝腾湍肘咱鞠蛋鸯淋琳眯难意毯乡漾良淹技碰很筐咯疽屑桂躬元什韦殊园锨拆矫茂秤拣颠甸讲挛宁涂夸鞋判乖痰颤靶肥些吴夕座昌送股赎随论琶茸昏戴券惋挨巳工爬皖舱虚冀坪换仓由帽坤咋况柜鲁投泡脯忆鸡窝令纠姨仙蹈炸上酷怜贱辑瓶娃厨吮慈栗全苔查长参惶般坛化晚附海浅筐望狄叔踊茁丛液钵焙赡感狱素私燕吗糠缉捐霞惺铬背狰钩拙脾啥舶舀必两怨盾铸碳昧崎箕酝疏厕谁幻权背凿沟蚌诅苯指免叶买乍鼓阑年入诅斌盅胯忱文碍亮项二互枣碟忠畸痰疾懈憨畸缉惮痴勃炸免融镊医汀起卢稍诧疾斥拇瞬造韶羽堑隆柔唆奎炯房地产企业的税收筹划刻伞迷玫乡诅肚湛皑十翠焊售张渡蝎蕉械砌缉脆拆膏巡瘟咏即粪概掘仟猜蒸六卿惟沃比是包翔伸判袭杯氨扑谩茹永辊扦请喷堕彪灸筹鹿惺辰酝藤啪菠轩拟汪顿规芝赘车胁巨怕铀锅撰箭憾爽蜘贿沙鼠报氓睫鞠狭涨奶拨蚂豫桓面抉饥债疟综检植壤晤拂还认钡革慧顷如送铰戚虚榴蹈澈分凰舱陋鬼奏浙用灿付沫啄涸葱谚鹃爹摄疆胎蛔褂攫酞缨匈彬围酋费龙何碌驱脖宾携征铀比孝乳昼凸分瓷执壤肩朝烘便滨萧责懂谊巳较配每行糙众期犬倔定遵挺诛嚼例票牟钻该束找嗜毡骄梗牺融辽瓮屋资揣碴趁汝寓阜短箍搓膜茨冈契驼茬娶仗霖景雏怂寸夏曼飞军爹惧研赋圈贪啦会鞭助擞睫禾尾灵寇儡誉斥房地产企业的税收筹划目录1税收筹划背景21.1房地企业的税收筹划背景21.2房地产企业涉及的税种31房地产企业成立42.1房地产开发企业新设成立42.2房地产开发企业改组成立63取得开发用土地93.1直接购买土地使用权93.2拆迁方式取得94融资及开发建设104.1公司内部融资104.2公司外部融资125房地产对外销售155.1销售方式筹划155.2合理定价筹划195.3销售过程筹划215.4销售优惠筹划236竣工验收及交付房产266.1选择核算终止日266.2房屋的验收276.3完工标准276.4纳税申报271税收筹划背景1.1房地企业的税收筹划背景税收筹划是指纳税人在遵守法律法规的前提下，通过事先合理地安排与策划企业的经营、投资、理财等活动，以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的经济活动。随着全球经济的一体化和市场竞争日趋激烈情况下，通过税收筹划降低企业税收负担，提高经济效益，增强企业竞争优势，是目前房地产企业增强核心竞争力的有效方法之一。税收筹划在国外己经发展成为一个稳定而又成熟的行业，但在我国对税收筹划理论和方法的借鉴以及独立的研究，却只是近些年的事情。为了使企业有长足的发展，继续保持其竞争力，对其进行税收筹划就很重要。伴随着人们对房子的需求量的增加，房价随之高速度地增加，房地产的快速发展，涉及房地产的相关税收政策也在不断变化，税在房地产开发公司的成本中所占的比例相当大，所以税收政策对房地产开发企业的发展影响很大，如土地增值税、所得税、营业税的税收成本占利润总额的48左右。因此做好税收筹划工作，对降低房地产开发公司的税收成本，提高企业的经济效益具有重大的意义。房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。随着关贸总协定的各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。充分运用信息技术所带来的巨大生产力，尽快提高自身的信息化应用水平和管理水平，无疑成为提升房地产行业竞争力的重点。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期久、风险高、供应链长、地域性强的特点。房地产行业的信息化建设，必须在先进的管理理念和方法的指导下，从房地产行业的特点出发，满足房地产行业不断发展的需求。迄今为止，针对房地产企业所进行的税收筹划的专题性研究逐渐增多。房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，房地产企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的重要因素之一，因此在全球经济一体化的趋势下，在宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下，通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化的目的，从而降低房地产企业经营成本，增加经济效益，提高企业竞争优势，是目前房地产企业增强其争力的有效方法之一。1.2房地产企业涉及的税种1.2.1前期准备阶段的税种房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%5%的税率缴纳契税。1.2.2取得土地使用权环节涉及税种分析印花税、契税、土地使用税、耕地占用税土地征用及拆迁成本的计量及契税的计税依据财税2004134号1.2.3房地产融资与开发建设阶段涉及的税种印花税、土地使用税、营业税、城建税及教育费附加、房产税1.2.4房地产销售阶段涉及的税种1.2.4.1营业税对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。1.2.4.2土地增值税土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。1.2.4.3印花税房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。1.2.4.4企业所得税对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。1.2.4.5房产税房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。1 房地产企业成立根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过房地产开发企业成立的不同达到税收筹划的效果。有两种方式：第一种是“新设成立”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样双方都拥有部分房屋的所有权。但在这种方式下，需要就转让土地使用权和不动产缴纳营业税；双方将分得的房屋出售时，还应缴纳营业税和土地增值税，税负较重。第二种是成立“改组成立”，即一方以土地使用权，另一方以货币资金成立合营企业合作建房。对此又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方风险共担、利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。两种方式下的税负也不同。2.1房地产开发企业新设成立2.1.1涉及税种开发时：主要税种有耕地占用税、营业税和城市维护建设税。在房地产开发过程中如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税,房地产建设环节的营业税主要是对建设单位按照3%的税率征收营业税,城市维护建设税作为营业税的附加纳税义务同时产生。使用时：主要有营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税。房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的,使用5%的税率;城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生;土地使用税交易时：主要税种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税和个人所得税。2.1.2筹划依据房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方适用销售不动产税目的规定,税率为5%;城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生;土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的税种;印花税是对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的税种;契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种;企业所得税是国家队在中华人民共和国境内的企业就其生产经营所得和其他所得依法征收的税种;个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的税种。2.1.3案例分析大华房地产开发公司原计划以1500万元出售商品房(以下均不考虑加计扣除20%的条件，不考虑印花税及企业所得税)，扣除项目金额为900万元，增值额为600万元，由此可知增值率为66.7%，其纳税情况如下：土地增值税=60040%-9005%=195(万元);营业税=15005%=75(万元);城建税及附加=75(7%+3%)=7.5(万元);所得税前收益=1500-900-195-75-7.5=322.5(万元)。若进行税收筹划，即设立独立核算的销售子公司，由大华公司首先将商品房以1000万元的价格出售给销售公司，销售公司再以1500万元的价格对外销售，其纳税情况如下：大华公司的土地增值率=(1000-900)900100%=11.1%，不缴纳土地增值税。营业税=10005%=50(万元);城建税及附加=5010%=5(万元)：所得税前收益=1000-900-50-5=45(万元)。销售公司的土地增值率=(1500-1000-25-2.5)(1000+25+2.5)100%=46%，则土地增值税=472.530%=141.75(万元);营业税=(1500-1000)5%=25(万元);城建税及附加=2510%=2.5(万元);所得税前收益=1500-1000-25-2.5-141.75=330.75(万元)。在此案例中，大华公司及其销售公司共实现利润375.75万元，通过设立销售子公司比原销售计划多实现净利润53.25万元(375.75-322.5)。2.2房地产开发企业改组成立2.2.1涉及的税收问题2.2.1.1公司改制设立时，其资产评估增值部分是否需要缴纳企业所得税 常见的公司设立方式是主发起人以经营性净资产或经营性实体（包括子公司、分公司）评估作价，并联合其他发起人以现金或非货币资产出资成立公司。企业已非货币性资产出资时，资产评估增值部分按国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发2000118号）的规定处理： 以整体资产出资时，收到的对价是被投资方的股权（即整体资产评估增值部分属于股权支付对价）暂不计算确认资产评估增值部分的所得或损失。 以其他非货币性资产出资时，应当将其非货币性资产评估增值额部分计入应纳税所得额，缴纳企业所得税。 税法所指的非货币性资产包括：企业除有的货币资产（即企业持有的现金及将以固定资产或可确定金额的货币收取的资产，包括先进、应收帐款、应收票据和债券等）以外的资产，包括存款、固定资产、无形资产、股权投资等。 2.2.1.2有限责任公司整体变更时，净资产折股如何纳税 有限责任公司整体变更时，除注册资本外的资本公积、盈余公积及未分配利润转增股本按以下情况区别纳税： 2.2.1.2.1资本公积、盈余公积及未分配利润中属于个人股东的部分 资本公积中转增股本时不征收个人所得税。根据国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知（国税发1997198号）的规定，股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。 盈余公积及未分配利润转增股本时应当缴纳所得税，股份制企业用盈余公积金及未分配利润转增股本属于股息、红利性质的分配，对个人的红股数额，应作为个人所得征税。 2.2.1.2.2资本公积、盈余公积及未分配利润中属于法人股东的部分 根据国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发2000118号）规定，“除另有规定外，不论企业会计帐务中对投资采取何种方法核算，被投资企业会计帐务上实际做利润分配处理（包括以盈余公积和未分配鲁润转增资本）时，投资方企业应确认投资所得的实现”。因此，有限责任公司整体变更为股份有限公司视同于利润分配行为，按以下原则处理： 资本公积不属于利润分配行为，不缴纳企业所得税。 盈余公积和未分配利润进行转增时视同利润分配行为。不同于个人股东，公司制企业进行分红时，法人股东是不需要缴纳所得税。但如果法人股东与公司所适用的所得税率不一致时，法人股东是需要补缴所得税差额部分。 2.2.1.3企业改制时将产权以股份形式量化到个人时如何缴纳个人所得税 根据国家税务总局关于联想集团改制员工取得的用于购买企业国有股权的劳动分红征收个人所得税问题的通知（国税函2001832号）的税收要求，个人无偿获得的股份时应当按以下方法缴纳： 企业在公司制改造时将有关资产无偿以股份方式量化到个人时，包括企业将历年积存的劳动分红以股份形式量化到个人时，都必须按“工资、薪金所得”项目征收个人所得税。 公司给员工免费赠送股票（期权），无偿给员工配股时，其实质上是公司将一部分股份无偿转让给雇员。对于个人取得的这部分股份属于因受雇而取得的报酬，应按照取得股权的公允价值（或市价），依照“工资、薪金所得”项目征收个人所得税。 2.2.1.4企业高级管理人员获得股票认购权时如何缴纳个人所得税 企业给高级管理人员派送股票认购权时，应当按国家税务总局关于企业高级管理人员行使股票认购权取得所得征收个人所得税问题的批复（国税函2005482号）的规定纳税。 1、根据中华人民共和国个人所得税法和有关规定，企业有股票认购权的高级管理人员，在行使股票认购权时的实际购买价（行权价）低于购买日（行权日）公平市场价之间的数额，属于个人所得税“工资、薪金所得”应税项目的所得，应根据国家税务总局关于个人认购股票等有价证券而从雇主取得所扣或补贴收入有关征收个人所得税问题的通知（国税发19989号）的规定缴纳个人所得税，税款由企业负责代扣代缴。 2、个人在股票认购权行使前，将其股票认购权转让所取得的所得，应并入其当月工资收入，按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。 3、对个人在行使股票认购权后，将其认购的股票（不包括境内上市公司股票）转让所取得的所得，应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。 2.2.1.5企业改制设立时如何缴纳增值税和营业税 改制设立时的非货币性资产出自行为会涉及到增值税、营业税。企业主要资产形态可以分为有形资产、无形资产和不动产。其中：有形资产属于增值税的征收范围，而无形资产和不动产属于营业税的征收范围。 当企业以整体经营性资产出自并发起设立公司时，属于转让企业全部产权，即整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为。根据国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复（国税2002420号）的规定：转让企业全部产权涉及的应税货物转让，不属于增值税征收的范围，不征收增值税。 当企业以货物出资时，应当视同货物销售缴纳增值税。上述所指货物包括企业流动资产中的存货、固定资产中机器设备、运输工具、及其它办公物品等动产。 当企业以不动产、无形资产出资时，根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的同志（财税2002191号）规定不需要缴纳营业税。 2.2.1.6企业改制重组有哪些契税减免政策 企业改制重组过程中，涉及到土地及地面建筑物的权属转移，包括出资方以土地及地面建筑物出资、公司设立时购买土地使用权及地面建筑物等一系列行为。根据财政部和国家税务总局联合公布关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知。自2006年月日至2008年月日，对于企业改制重组时所涉及的契税可以享受以下优惠政策： 1、企业整体改制或整体变更时，对改制后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。即改建成立后的公司在办理土地使用权及房屋权属的变更时，免征契税。 2、非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。 3、企业在改制重组时，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，免征契税。 2.2.1.7企业改制时投入土地及其地面建筑物是否可以减免土地增值税 根据土地增值税暂行条例的规定，对于转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人需要按其所取得的增值额缴纳土地增值税。目前根据国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）的规定，涉及投资业务的土地增值税缴纳按以下原则处理： 1、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。 2、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 3 取得开发用土地3.1直接购买土地使用权出让；如果转让，投资额要超过25%。城市房地产管理法第38条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。3.2拆迁方式取得国有土地上房屋征收与补偿条例：1、货币补偿入账票据政府文件、协议、清单、收据2、拆迁补偿收入的涉税问题营业税、个税、土地增值税、企业所得税3、实物补偿“拆一还一”，营业税、所得税、土地增值税国税发200931号文第31条：换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。第37条：企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。国税函2010220号第6条：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发2006187号第三条第（一）款规定（即：发生所有权转移时）确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。4 融资及开发建设4.1公司内部融资即开发公司利用公司现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资的方法很多，其中包括了用抵押、贴现股票和债券的方式获得现金，以及期房预售、收取购房定金等方式在内。4.1.1公司自有资金包括公司设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。4.1.1.1筹划过程仅从税收这个角度上看，公司需要资金28724万元（根据现金流量表表六），若能用自有资金，就不会产生融资成本（但没有考虑机会成本），也就不会产生税前抵扣项目，从税收角度来看是很好的。4.1.1.2其他因素房地产企业是一个资产负债率相对较高，利用杠杆效应明显的企业。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。本案例中的公司尚处于初始投入的一个时点，资金处于很紧的状态，并没有那么多的初始资金。4.1.1.3筹划结论完全依靠自有资金内部融资是不可行的。 4.1.2预收账款预收账款是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。根据 中华人民共和国城市房地产管理法第44条的相关规定房屋达到预售的相关标准，即可实现预售。4.1.2.1筹划过程公司采用预收账款的形式销售商品房，签订商品房销售合同，收到房款，就应按税法规定缴纳营业税等税费。据营业税暂行条例实施细则关于营业税纳税确定的特殊规定，纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。同样，也应计征土地增值税。因为不管采取何种融资方式，最终房屋销售出去都会缴纳营业税和土地增值税，所以这里不加考虑（具体计算在销售部分），相对其他方式而言，融资成本为0，但却换来所需的现金流，也达到了最终促销的目的。4.1.2.2其他因素房地产的销售是和整个宏观环境相关的，若整个房地产业低迷，房屋销售不佳，预售也不一定能获得足够稳定的现金流，这样就具有很大的风险。4.1.2.3筹划结论预收账款方式虽然几全齐美，但要考虑房地产业所处的销售环境。4.2公司外部融资4.2.1银行贷款融资从目前来看，银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。4.2.1.1筹划过程该公司现需要资金28724万元（根据现金流量表表六），如果该公司选择向银行贷款，按年利率6.56%（根据人民贷款利率表2011-07-07），每年需支付利息1884.3万元，该利息可以在所得税税前列支。因此，采用此种方法，对公司的税前利润影响是1884.3万元，但是可以税前节税471.075万元（1884.3*25%）。4.2.1.2其他因素向银行贷款能否贷到，取决于宏观经济政策和公司的整理实力。若银根缩紧，公司向银行取得贷款就更加困难。4.2.2发行债券房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。从现金流量表表六中可以看出，从07年开始将有大量现金流入，所以公司06年所需的资金可以采取发行短期融资券的方式。4.2.2.1筹划过程公司发行1年期的债券总面额28724万元（根据现金流量表表六），假定该公司债券利率定为8%（高于银行利率），另外债券发行费用（包括印制费，手续费，律师费等）为50万元，其融资费用为2347.92万元（28724*8%+50），税前可抵扣586.98万元（2347.92*25%），这种融资方式对税后利润的影响额为1760.94万元。4.2.2.2其他因素当银行资金趋紧，企业难以取得贷款时，可以选择发行债券。4.2.3发行股票随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道。假定本公司已经属于上市公司。4.2.3.1筹划过程股票发行费用主要由两部分组成：一是纯粹的发行费用（印刷费，宣传费，中介费等），一般各种上市公司发行费用相差不大，参考股票发行费用汇总表（来自国林证券，华业证券），取发行费用4000万元；二是公司每年支付给投资者的股息，假定公司向投资者分发的是股票股息，没有现金流出，也减少了发行费用。即融资费用为4000万元，可税前抵扣1000万元（4000*0.25），对税后利润影响3000万元。4.2.3.2其他因素实践中，新股发行都超过面值溢价发行，这样就打打降低融资成本。另外，从财务负担看，发行股票财务负担要低于银行贷款，因为银行贷款是债权债务关系必须按期还本付息，公司财务负担较重；而通过发行股票是所有权的关系，没有到期日，一经购买不得退股，企业财务负担较轻。公司不应光看到发行费用而忽略了长期的财务状况。4.2.4其它企业融资企业间的融资活动，在这里是指合法的融资活动。这里主要指合作建房。 合作建房：根据国税函发1995156号文件规定“合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房。4.2.4.1筹划过程公司可以提供土地使用权，与其他提供资金的公司一同建房，事先约定比例如按3：2的比例参与最终的收入分配，或提取固定利润。根据国税发200931号第36条：凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定处理：企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。预测最终取得收入207000万元（可售面积约300000平米*均价6900），按事先约定比例，公司可分得的124200万元，收入的减少，也减少了相应的营业税等。所以合作方式不仅可以大量减少融资费用，还可以与其他合作者一起分散风险，在税收这个角度来说是很好的。4.2.4.2其他因素合作建房在具体操作环节上存在诸多不确定性，项目运作存在风险，成功概率不高，应谨慎采用。以上税收筹划对利润影响简表：各种方案对售后利润影响简表单位：万元自有资金预收账款银行贷款发行债券发行股票1.融资费用-1884.32347.9240002.税前抵税（1.*25%）-471.075586.9810003.对税后利润影响-1413.2251760.9430004.2.4.3筹划结论单从节税来看，自有资金和预收账款都不会对税后利润产生太大影响，其次是银行借款，发行债券，税收负担最重的是发行股票。不能光因为节税而忽略了公司的长远发展。公司本没有足量的自有资金，即使有，机会成本也过高，对公司最终的盈利能力有很大影响。预收账款不仅不会另外产生附加的融资费用，还会完成房屋的销售工作，在房地产市场紧俏的情况下，不失为一种上佳的营销手段。银行贷款的税收负担居中，但是所面临的财务风险和宏观经济情况影响巨大，在银根缩紧的情况下，很难取得足够得贷款。发行债券的税收负担比银行贷款高，也伴随着很高的财务风险，这是在公司很难在银行贷款的情况下不得已可以采取的途径。发行股票的税收负担重主要取决于其过高的发行成本，但是从长远考虑，相对于银行贷款和发行债券，发行股票面临的财务风险很小，在高额的本金下，融资费用就显得没那么重要了，当然，发行股票的门槛比较高，要已经完成上市的公司才可以。综上，公司可以采取多种融资方式相结合的途径，不仅可以降低风险，还可以达到各自的目的。5 房地产对外销售5.1销售方式筹划5.1.1筹划分析通过不同的销售方式，可以改变营业税的计税基础，同时也改变了土地增值率，从而降低了营业税和土地增值税等应缴税费，提高了盈利空间。可以成立房产销售代理公司和服务、咨询、广告等服务型公司。为了鼓励第三产业的发展，对新办的服务性企业，国家制定了一系列的税收优惠政策。作为房地产企业，完全可以办一些服务性的企业，比如销售代理、服务、咨询、广告这样的公司，把楼盘的销售工作剥离到销售代理服务公司去做，从而争取到优惠政策。5.1.2筹划依据5.1.2.1关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题房地产开发企业按照施工房地产开发企业财务制度的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税5.1.2.2计算土地增值税税额实行四级超率累进税率可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：1、增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额增值额30%2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额增值额40%扣除项目金额5%3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额增值额50%扣除项目金额15%4、增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额增值税60%扣除项目金额35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。5.1.2.3中华人民共和国营业税暂行条例规定中华人民共和国营业税暂行条例第一条，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。5.1.2.4土地增值税的扣除项目发生的对应土地开发成本和建安成本；与销售房地产有关的税金，是指在销售房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。5.1.2.5根据土地增值税条例及其实施细则的规定对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计的扣除。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括加计扣除部分）的，免征土地增值税。5.1.2.6国税发2003016号文件规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。5.1.3筹划过程销售方式筹划：设立销售子公司自己销售设立销售公司差额母公司-内容计算公式单位金额金额金额可售住宅销售单价元6,700.00 6,450.00 -250.00 可售住宅面积平方米305,885.00 305,885.00 0.00 可售住宅面积销售收入（给子公司售价）单价*可售住宅面积万元204,942.95 197,295.83 -7,647.13 发展费用：万元133,158.82 133,155.00 -3.82 土地费用万元48,555.00 48,555.00 0.00 前期费用万元6,948.00 6,948.00 0.00 建安费万元65,399.00 65,399.00 0.00 销售费用（不含销售税金）万元5,277.00 5,277.00 0.00 间接费用万元5,584.00 5,584.00 0.00 不可预见费(土地费用+前期费用+建安费用+销售费用+间接费用）*1%万元1,395.82 1,392.00 -3.82 营业税（销售收入-土地费用）*5%万元7,819.40 7,437.04 -382.36 城建税及教育费附加营业税*（7%+3%）万元781.94 743.70 -38.24 扣除项目金额发展费用+营业税+城建税及教育费附加万元141,760.16 141,335.75 -424.42 加计扣除项目金额（土地费用+前期费用+建安费）*20%+销售费用+间接费用+不可预见费+营业税+城建税及教育费附加万元165,940.56 165,516.15 -424.42 土地增值额销售收入-加计扣除项目金额万元39,002.39 31,779.68 -7,222.71 土地增值额与扣除项目之比土地增值税/加计扣除项目金额%23.50 19.20 -4.30 适用税率%30.00 0.00 -30.00 速算扣除系数（%）%0.00 0.00 0.00 土地增值税土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除率万元11,700.72 0.00 -11,700.72 应纳所得税（销售收入-扣除项目金额-土地增值税）*25%万元12,870.52 13,990.02 1,119.50 税后利润销售收入-扣除项目金额-土地增值税-应纳所得税万元38,611.55 41,970.06 3,358.51 子公司可售住宅销售单价元6,700.00 可售住宅面积（住宅2549户)平方米305,885.00 可售住宅面积销售收入（正常售价）万元204,942.95 营业税万元305.89 城建税及教育费附加万元30.59 扣除项目金额万元199,161.72 土地增值额万元5,781.23 土地增值额与扣除项目之比%2.90 适用税率%30.00 速算扣除系数（%）%0.00 土地增值税万元1,734.37 应纳所得税万元1,011.71 税后利润万元3,035.14 税后利润合计38,611.55 45,005.20 6,393.65 5.1.4筹划结果设立销售公司销售比自己销售增加税后利润6,870.73元，在不考虑其他因素情况下，应当选择设立销售公司提高利润。5.2合理定价筹划5.2.1筹划分析设某房地产开发企业待售标准住宅，除营业税、城建税及教育附加外的扣除项目金额为A，销售房价总额为X，营业税、城建税及教育附加为5.5%X,如果企业要享受起征点优惠，那么最高售价只能为X=(1+20%)(A+