创新现代土地产权制度的思考.doc

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创新现代土地产权制度的思考
□肖健康
历史已进入大变革的新时代，要实现城乡统筹发展，做好土地这篇大文章，创新现代土地产权制度已势在必行。经过几个月的调查研究和思考，我认为，创新现代土地产权制度是城乡统筹综合配套改革的关键之一和重要突破口。
一、创新现代土地产权制度是城乡统筹发展的必由之路
1.现代土地产权制度，是解放农民、减少农民的必由之路。现行土地制度把农民牢牢地捆绑在农村，土地仅有承包使用权，没有地价，没有产权价值，更没有土地流转交易市场，农民房屋也不发产权证，致使农民还是无产者。农民想转移进城，土地无价难变卖，无钱无房，在城市难以栖身，进城无出路。农民留在农村，土地无价难贷款融资，无钱实施产业化。
实施创新土地产权制度，农民可以自由交易变现土地资产，获取一笔可观的现金，迅速完成“农转非”变成城市居民。
2.现代土地产权制度，是解决城乡建设资金的有效途径。由于农民的土地和房产不能质押贷款，农村金融机构的农业贷款仅占总额的5.8%，大量的农村资金“农转非”。现代土地产权制度可以把我市农村土地激活，形成资源变资产，资产变资金，农民和产业发展可获取数千亿元的资金。
3.现代土地产权制度，是推动社会转型的动力源泉。利用土地产权市场及投融资服务体系，组建各种专业产业市场，推动社会转型，使大部分农民从农业就业转向二、三产业就业，从农村转向城市，通过社会职业的转换提高其收入，改变其生活模式和社会身份。
4.现代土地产权制度，是实现“加快”和“率先”的客观要求。沿海省市土地流转调整一直比较超前，农村经济得以大发展。成都城乡统筹在这方面已先行一步，土地流转相当活跃。我市土地流转尚未形成大气候。农民要靠承包土地经营来实现小康，是根本不可能的。只有下决心创新完善的土地产权制度，才能超成都、追沿海，才能实现我市“加快”和“率先”的宏伟目标。
二、产权入手，负债启动，创新现代土地产权制度1.明确主体，明晰产权。《宪法》和《土地管理法》确定了乡（镇）、村和村民小组三级集体享有土地所有权，农民享有永久土地经营权，集体所有权也归农民共同所有。所以，农民是农村土地的真正主人。《农村土地承包法》赋予农民30年土地经营、流转权力。即将实施的《物权法》规定农民土地承包经营权期满后，农民依法继续承包经营。《民法》规定集体产权可分为共同共有和按份共有产权，按份共有人可以行使转让、出租、入股、抵押、托管等权利。集体产权属共同共有，农户经营权属按份共有，我们应该在集体所有权、农户经营权基础上，完善土地产权制度，变单一的农户土地经营权为占有、使用、收益、处置“四权统一”的产权关系，赋予农民明确的土地处置权，行使转让、出租、入股、抵押、托管等权利，产权收益归农户所有，形成真正的“独立物权”。30年后，土地又回归农村集体所有，重新分配给仍留在农村的农民，农民按份享受占有、使用、收益、处置权利，从而形成完整的农村土地良性循环流转产权制度。到时，农村农民人口锐减，农民人均占有土地成倍提高，土地价格明显增长，30年后的农民将是一个富裕的群体。2.评定地价，核发权证。按市场规则拟定土地指导价格（交易以市场价为准），由三部分组成，一是土地价的补偿（参照征地价），二是剩余资产的补偿（行业利润），三是市民化后，城乡居民受教育年限差的补偿（平均5年）。界定土地四边权属关系，明确土地使用性质，按土地性质核发土地有价证券，确定土地经营年限30年，明确土地户主姓名，规定土地经营、转让、征地程序及规则，逐步由地方立法规范。土地的经营、转让、征地均由农民依照市场规则自主决定，任何人不得强制干预农民的自主权。3.建立市场，自由交易。实行土地资产化运作，建立土地交易市场。城乡土地交易市场是依法成立的市场中介服务性组织，是连接政府和农民、城市与农村必不可少的经济交流平台。
按照有偿法则，实行自由流转交换，给予农民土地“国民待遇”。改变征地制度，缩小征地范围，依照市场价征地，允许集体建设用地与国有土地一样进入土地市场交易，按土地使用性质，以产权市场化推进城乡土地资源的高效配置，农民和参与城乡发展的投资人，可迅速依法取得土地，再以土地抵押贷款，组建规模化、现代化产业集群。农村市场主体可风起云涌，应运而生。4.建立投融资体系，推进社会转型。以土地产权市场交易为基础，以财政税收政策倾斜为引导，以金融机构为主体，引导工商资本、民间资本、外来资本，多管齐下，加快建立农村投融资服务体系，推进社会转型。
组建政府农村发展基金，按照“以工补农”、“以城带乡”的原则，组建农村发展基金。进一步整合改组农村信用社，做大做强地方商业银行，充分发挥金融专业银行的作用，尽可能为农村发展提供多种信贷产品。农业银行要开设农村土地专项信贷部，对农民的土地产权给予抵押授信贷款额度，即贷即办，随贷随还。待时机成熟后，组建全国第一家“重庆土地银行”。同时，用市场手段组建农业投资公司、农业担保公司、农业租赁公司、农业信托公司、农业保险公司、农业典当公司，并推动各类资产流动和重组，组建一批农业上市公司，发行城乡企业债券等多渠道、多形式的市场投资主体，为城乡统筹提供多种融资产品和手段从而推动城乡二、三产业大发展。率先在西部组建农产品（期货）交易市场。利用土地产权市场及投融资服务体系，组建各种专业产业市场，推动社会转型。
三、现代土地产权制度改革建议
目前，城乡统筹的改革已进入关键时期，也是最困难的时期，改革已涉及到深层的土地所有权问题，难度空前，但别无退路，只有向前突破，积极稳妥地抓好土地制度改革方案的实施。1.分类实施。按照产业布局、土地市场价值取向分类，实施现代土地产权市场方案。主要分为基本农田用地、森林绿化用地和城乡产业用地。基本农田用地是确保全市人口人均占有粮食750公斤，由政府以农村发展基金补贴农民，并制定基本农田保护办法，不得转为非粮食生产用地；森林绿化用地是保证资源生态安全限制用地，不得随意改变用途；城乡产业用地是资源环境承载能力较强，经济和人口较集中的区域用地，按照市场规则，以土地使用性质确定土地商品价值参与市场交换，并通过货币形式实现自由流转，促进土地集中，产业聚集，加速发展，推动社会转型。2.分片指导。按照城乡统筹方案和“一圈两翼”发展规划，制定现代土地产权制度分片指导方案。主城9区属于新重庆大城区，土地应全部调规为建设用地，农村土地可通过市场交易有偿转让，完成土地转型，加速城乡产业发展，推动社会转型。“一圈”内非主城区县担负着基本农田供应粮食的任务，在政府补贴确保基本农田基础上，按市场导向，可加大农村土地市场交易，促进城乡产业发展。“两翼”区县城区可参照“一圈”内非主城区县模式推进。3.分步推进。按照试点推进、逐步实施的原则推动现
代土地产权市场方案。主城9区条件具备，可先行试点，稳步推进。“一圈”非主城区县和“两翼”区县可选择条件较好的乡镇先行试点，待试点总结经验后稳步跟进。
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