商品房预售合同纠纷案例分析3.doc

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商品房预售合同纠纷案例分析
来源： 作者： 时间：2010/08/09

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商品房预售合同纠纷案例分析

上诉人（原审被告）北京金建房地产开发有限公司 ，住所地北京市密云县密云镇农机路7号。

法定代表人肖耘，董事长。

委托代理人胡雪芬，女，1964年1月4日出生，汉族，北京金建房地产开发有限公司职员，住北京市海淀区北太平路16号院1栋2门242号。

委托代理人陈梦伶，北京市天元律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）付江瑞，女，1965年2月26日出生，汉族，北京市雅筑安装有限责任公司职工，住北京市海淀区永定路西里小区7号楼682号。

委托代理人常贵昌（付江瑞之夫），1965年2月29日出生，北京市雅筑安装有限责任公司项目经理，住北京市海淀区永定路西里小区7号楼682号。

委托代理人王俭，北京市大正国都律师事务所律师。

上诉人北京金建房地产开发有限公司（以下简称金建公司）因，不服北京市海淀区人民法院（2003）海民初字第16965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理此案。本案现已审理终结。

2003年10月10日，付江瑞起诉至原审法院称，我于2003年9月13日购买位于海淀区复兴路甲36号百朗园1810号房屋并和金建公司签订了北京市内销商品房预售契约，约定金建公司交付房屋日期为2001年12月28日，交付地点为本契约标的物所在地。签定合同后，我依照合同约定，将全部购房款 1219735元交付金建公司。但金建公司未能按期交付房屋。经催促后，金建公司带我验收房屋时我才知道购买的房屋处在管道比较集中的设备层，房屋内多处分布有管道，我为此找金建公司协商，要求对所购房屋进行吊顶装饰，遭到金建公司多次拒绝后其终于同意，但要求我在拿钥匙前必须将2001年12月28日至今的物业费交给物业公司。我认为金建公司故意隐瞒该房屋处于设备层这一事实，交付的房屋与样板间严重不一致，严重侵犯了我的知情权。金建公司应该为该房安装吊顶并尽快交付给我，同时因金建公司的原因逾期交房使我遭到损失，其应承担逾期交房的违约责任，并支付该房自2001年12月28日至交付房屋之日期间的物业管理费。请求判令金建公司将位于海淀区复兴路甲36号百朗园1810号房屋交付给我使用，并为我所购房屋安装吊顶；如果金建公司不同意吊顶，则要求金建公司给付吊顶费用2万元；金建公司承担逾期交房的损失，参照合同约定的违约金数额，要求金建公司赔偿78342元；因金建公司交付的房屋有瑕疵，要求金建公司退还房款126000元，由金建公司承担本案诉讼费。

金建公司辩称，付江瑞起诉我方延期交房不是事实，我方在2001年12月12日就向所有业主发出入住通知书，付江瑞也是按该通知书的时间在2002年1月 2日到我方办理的入住手续，我方认为办完入住手续后我方交房工作就已经完成了。我方和物业公司交接后，把钥匙交给物业公司，付江瑞应当去物业公司办理其他验收等相关手续，付江瑞自己没有办理其他验收等相关手续不应当向我方要求赔偿损失。付江瑞诉称我方故意隐瞒其购买的房屋处于设备层不是事实，卖房时我方的业务员已经告知付江瑞该房处于设备层中，现在付江瑞诉称我方隐瞒事实没有证据证明，故不同意付江瑞的诉讼请求。

原审法院经审理认定金建公司在与付江瑞确认户型及房产平面图时没有告知付江瑞所购买的房屋是管道层。由于金建公司交付付江瑞的房屋属于管道层，金建公司事先又未声明，其交付的房屋与双方确认的房屋房产平面图内容不符，标的物存在明显的瑕疵。付江瑞所购买的房屋内公用管道和阀门占用了房屋的一定空间，致房间内可使用空间减少，可利用高度降低，居住环境变差，并形成属于公用面积部分由付江瑞个人承担的结果，损害了付江瑞的个人利益，付江瑞要求按房地产企业交易惯例对其购买的位于管道层的房屋减少价款的请求合理，应参考与其处于同一管道层的房屋售价酌情考虑。关于房屋的交付使用问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即“交钥匙”。金建公司没有在约定的期间内向付江瑞交钥匙属于违约行为。根据双方约定，每延期一日，甲方按照乙方已支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金。付江瑞要求金建公司承担逾期交房违约金 78342元的请求没有超出双方约定的违约金数额，应予以支持。遂于2004年4月19日判决：一、本判决生效后十日内，北京金建房地产开发有限公司将位于北京市海淀区复兴路甲三十六号百朗园一八一零号房屋钥匙交给付江瑞。二、本判决生效后十日内，北京金建房地产开发公司支付付江瑞吊顶费七千四百七十七元。三、本判决生效后十日内，北京市金建房地产开发有限公司退还付江瑞购房款十二万一千九百七十三元五角。四、本判决生效后十日内，北京金建房地产开发有限公司赔偿付江瑞逾期交房的违约金七万八千三百四十二元。

判决后，金建公司不服，以原判认定事实不清，付江瑞没有在约定的期间取得钥匙系付江瑞自身原因造成的，与我公司没有关系；确认“该房屋内公用管道和阀门占用了房屋的一定空间，致房间内可使用空间减少，可利用高度降低，居住环境变差”没有证据为由上诉至本院，要求撤销原判，驳回付江瑞的诉讼请求。付江瑞认为该房最低空间只有2.31米，法院的判决是客观的，要求维持原判。

经理审理查明，2000年9月13日，付江瑞与金建公司签订北京市内销商品房预售契约，约定乙方（付江瑞）自愿购买甲方（金建公司）的百朗园1810号房屋；房屋建筑面积182.05平方米；预售房屋售价为每建筑平方米人民币6700元，价款合计人民币1219735元；甲方交付房屋的日期为2001年 12月28日，交付地点为本契约标的物所在地；甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有向甲方追索违约金，违约金支付的时间自本契约约定房屋交付之日第2日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金；本契约签订后，因甲方变更其建筑设计而影响乙方购买房屋的套内面积、平面布局和使用空间的，应于15日内书面通知乙方；甲方变更建筑设计不告知乙方的，乙方有权解除本契约，甲方除应退还乙方已付的房价款及利息并向乙方双倍返还定金外，还应承担补充协议中双方约定的违约责任。双方在百朗园北京市内销商品房预售契约补充协议中约定，甲方应于预售契约所规定的2001年 12月28日或之前将房屋交付乙方，甲方应向乙方发出一份书面《交付使用通知书》；甲方向乙方发出书面《交付使用通知书》之日即视为甲方向乙方交付房屋日，无论乙方是否办理完毕入住手续或实际入住。双方签字认可的附件一房屋状况（房产平面图）中，没有注明该房屋是管道设备层。

付江瑞按约定支付了全部房款。

金建公司称曾于2001年12月向付江瑞发出入伙通知书，付江瑞予以否认，称其于2002年1月2日主动去询问得知并办理入住手续。但在验收房屋时发现1810号房屋内设置了大量管道，属于设备层，为此，拒绝办理入住手续。双方多次协商未果。

金建公司称双方在签定合同时已口头告知付江瑞1810号房屋是设备层，并于2001年12月向付江瑞发出书面入伙通知书未举充分证据。

在一审诉讼中，付江瑞申请对吊顶费用进行鉴定，原审法院委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对吊顶费用进行了鉴定，结果为：1810号房间管道外露而需做吊顶价格为7477元。

在二审诉讼中，鉴于双方对房屋最低空间的认识分歧，本院邀双方当事人于2004年7月21日到现场实地勘察，1810号房屋入户门内走道吊顶后的最低空间不超过2.31米。

上述事实，有双方当事人陈述、北京市内销商品房预售契约、补充协议、入伙通知书、吊顶工程价格咨询报告、现场实地勘察笔录等证据在案佐证。

本院认为，1810号房屋处于该楼管道层客观存在，金建公司没证据证明其已向付江瑞告知该事实，金建公司应当承担违约责任。由于金建公司欲交付的房屋不符合合同的约定，付江瑞有权拒收房屋，在付江瑞拒收房屋期间，应视为金建公司逾期交房。原判确认金建公司违约并支付违约金是正确的，本院对金建公司之“付江瑞没有在约定的期间取得钥匙系付江瑞自身原因造成”说不予采信。

金建公司上诉称原审法院确认“该房屋内公用管道和阀门占用了房屋的一定空间，致房间内可使用空间减少，可利用高度降低，居住环境变差”没有证据，经本院实地勘察，该房屋室内部分空间吊顶后不超过2.31米，不符合民用住宅设计规范。原审法院认定事实客观，金建公司上诉无理，本院对金建公司上诉请求予以驳回。

综上所述，原判正确，本院应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

鉴定费五百元，由北京金建房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。

一审案件受理费六千八百九十元，由北京金建房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费六千八百九十元，由北京金建房地产开发有限公司负担（已交纳）。

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