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从房地产福利属性探讨土地“招拍挂”制度
提要 房地产行业土地出让的招拍挂制度，代替曾经的协议出让方式，在公平公正方面、土地价格的合理评估方面，产生过积极的作用。但随着房地产市场规模的扩大，土地出让招拍挂制度也逐渐显示出一些弊端。因此，完善我国土地招拍挂制度成为使房地产行业更好地完成其福利属性的关键所在。
关键词：招拍挂制度福利属性；土地出让
一、房地产行业的两种属性
（一）商品属性。房地产行业是我国的一个支柱产业，在国民经济中占据着比较重要的地位。而且，由于房地产业的相关产业链较长，对其相关产业的发展有很强的关联性，对货币资本和金融政策也十分敏感，在国民经济的发展中往往有牵一发而动全身的效果。最后，房地产由于其增值功能显示出其资产属性，可以说房地产投资已经成为人们理财投资的一个新的选择。只是由于房地产市场提供的商品具有昂贵性的特点，所以其直接变现的手段和过程比起一般商品要复杂得多。
（二）福利属性。衣食住行可以说是人们的基本需求，作为人们基本需求的“住”，即说明房地产商品具有投资品和必需品的双重属性。由于其特殊的属性，纯粹的由市场进行调节可能会出现市场失灵的危险，因此必须在市场调节的基础上进行宏观调控。据此，对于房地产行业的管理思路应该是：在确保充分竞争的市场配置资源的前提下，由政府对房地产市场进行有针对性的调控，以此来实现房地产业的福利属性。
二、土地招拍挂制度
土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”、“拍卖”、“挂牌”交易的政策或规定。该方式曾经作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府对城市土地的管理水平、促进房地产市场有序发展等方面起了积极的作用。
首先，提高了土地出让的公开透明性。土地招拍挂制度产生之前，我国对于土地的出让使用采用的是协议转让的形式。由于协议转让的非公开、非透明，存在着大量的寻租空间，使得对于土地出让的监管非常困难。尽管土地的招拍挂不能完全杜绝在土地出让的过程产生寻租行为，但相比之前的形式，招拍挂制度要公开透明很多。
其次，能够更加科学准确地衡量出让土地价格。协议转让时，对于土地价格的评估往往是在非充分竞争的环境下进行的，不容易反映出土地真实的市场价值。实行土地招拍挂制度，正是建立土地市场的竞争机制方式，土地招拍挂出让制度，真正的在土地出让中引入了竞争机制。通过市场竞争，使土地的真实价格得到体现，从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中政府官员出现的腐败寻租等现象。
再次，有利于房地产行业的整合。以往由于土地出让的非公开透明性，使得那些没有足够实力，只靠寻租等不正当方式拿到“一手地”的开发商逐渐淡出市场，而那些有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展，并以此促进整个房地产行业之间的企业进行并购整合，规范我国的房地产市场。
三、土地招拍挂制度的弊端
随着我国市场经济体制不断地完善，土地招拍挂作为主流土地供应政策，在实践过程中还是暴露出诸多弊端。
首先，推高了地价，进而传导到了房价。由于我国的土地公有性质，所以目前采用的土地供应形式是先由政府出面进行拟出让土地的征用工作，然后再通过招拍挂制度的方式推向市场。显而易见，在土地的需求方面，已经形成了完全竞争的市场，大小开发商通过公平的平台进行竞争。但在土地的供给方面，却是只有政府一家供地这么一个绝对垄断的市场，即使某个竞拍到土地的开发商是在公平的状态下拍到土地的，也会因为土地供应的一级市场的垄断付出极高的价格，土地的价格提高了，作为最终房价的重要构成，房价也会在这个基础上节节攀高，使得许多本可以购到住房的民众买不到房子，最终影响民众的居住需求。
其次，促成了房地产市场的土地投机。从经济特性上讲，土地作为一种有限的不可再生的自然资源，其稀缺性决定了其供给弹性小于其他要素，其价格上涨的幅度就快。事实上，许多房地产投机的实质是土地投机。一方面许多房地产企业竞拍到土地以后不予开发，坐等土地升值，完成其暴利；另一方面也有许多房地产企业通过增发、配股、公司债，在资本市场上获得更多金融支持。事实上，土地是最佳的抵押品，拥有土地的企业可以很轻松的从银行获得贷款，只要资金的收益率为正，企业自有资本的利润率就可以成倍放大，这些使得房地产市场逐渐成为投机气氛十分浓厚的市场。
再次，使得地方政府开始过多地依赖土地财政。自招拍挂制度实施以来，地方土地财政的收益年年创新高，除了2008年由于金融危机的影响略有下降以外，其余各年几乎都是以几何级数上涨。由于城市土地资源的稀缺性，一旦土地出让收益下降，很有可能会给地方政府带来财政危机。
四、从房地产福利属性角度看招拍挂制度的改进
从前文分析可知，土地招拍挂制度的种种弊端，对于房地产行业福利属性的实现有一定的阻碍，因此有必要对土地招拍挂制度进行一定的完善。
（一）建立多元的土地供给体系，完善土地供应市场。目前的土地供应只有政府部门，卖方市场的完全垄断必然会导致土地价格奇高。可以尝试从产权制度入手，建立一套界定清晰、受法律保障和监督、可实施的产权制度，在产权清晰的基础上，让更多的农村建设用地和“城中村”土地，以有偿出让、作价出资（入股）、租赁、联营、抵押等方式出让，早日进入土地市场。这样，在土地的供给方面和需求方面分别建立了完全竞争的市场，使土地回归其合理价格。
（二）对不同用途的土地采用不同的招拍挂方式。对于进入土地交易市场的土地，政府应该细化其用途，对酒店宾馆、娱乐设施、高档公寓住宅用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式；对普通住宅建设用地应采取综合指标招拍挂方式，即综合地价、房价、户型、企业自有资本、企业信誉、以往业绩（开发面积、房屋质量、节能环保技术的应用）、消费者评价、纳税情况和社会责任等多种指标，这样选拔出真正能为消费者提供品质高、服务好的房地产开发企业。
（三）完善相关政策，增加保障房供给。目前，我国的房地产市场显然存在商品房价格过高的问题，住房租售比和房价收入比远远高于国际警戒线。因此，为解决我国低收入群体的住房问题，可采用“捆绑限价”的土地供应模式作为招拍挂制度的补充，将商品房用地与保障房用地捆绑在一起推出，明确出让土地中保障性用房的比例和价格，在此基础上进行招拍挂。开发完成后，政府按约定的数量和价格向开发商回收保障性用房，这相当于是对部分商品房进行限价。或者对捆绑出让地块设定一定的价格，由开发商竞争地块中配建的保障房面积、公共设施面积等指标。并且，政府通过制定开发保障房的总体规划，每年土地出让金中提取合理的比例用于保障房的建设，严禁将综合指标招拍挂出让的保障住房用地挪作他用，并借助信贷和税收政策引导和鼓励企业增加保障住房供给。
主要参考文献：
[1]邓卫，宋扬.住宅经济学[m].清华大学出版社，2008.
[2]钟京涛.招拍挂改革要避免误区[j].中国土地，2010.5.
[3]张远索，张占录.国有土地使用权出让方式要创新[j].中国土地，2010.10.
[4]张红.房地产经济学讲义[m].清华大学出版社，2004.

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