2个课时--房地产基础知识2010.ppt

房地产房地产基础知识教程基础知识教程21世纪不动产武汉区域分部提要：n房地产基本概念n房地产市场n房地产价格21世纪不动产武汉区域分部第一章房地产基本概念21世纪不动产武汉区域分部（一）房地产房地产房地产1 1）房产和地产的总称）房产和地产的总称2 2）其在物质上是由土地及土地上的建筑物）其在物质上是由土地及土地上的建筑物 和构筑物所构成和构筑物所构成3 3）经济学上也叫不动产）经济学上也叫不动产21世纪不动产武汉区域分部（二）房屋的分类1.按建筑结构分类按建筑结构分类n砖木结构砖木结构n砖混结构砖混结构n钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构n钢结构钢结构21世纪不动产武汉区域分部房屋的分类 2.2.按房屋建筑用途分类按房屋建筑用途分类 住宅建筑物住宅建筑物 生产用房生产用房 办公用房办公用房 其它楼宇其它楼宇21世纪不动产武汉区域分部房屋的分类3.按建筑高度分类按建筑高度分类(层数的分类与楼层的选择层数的分类与楼层的选择)低层：低层：1 1至至3 3层层 多层：多层：4 4至至7 7层层 中高层（小高层）：中高层（小高层）：8 8至至1 12 2层层 高层：高层：1 12 2层以上层以上(公共建筑超过公共建筑超过2424米米)超高层：超高层：建筑高度超过建筑高度超过100100米米21世纪不动产武汉区域分部低层：1至3层21世纪不动产武汉区域分部多层：4至7层21世纪不动产武汉区域分部中高层（小高层）：8至12层21世纪不动产武汉区域分部高层：12层以上21世纪不动产武汉区域分部超高层：100米21世纪不动产武汉区域分部房屋的分类4.按照房屋房型的分类按照房屋房型的分类1）团结户、1X1、2X1、3X2等2）平层、错层、复式、别墅等21世纪不动产武汉区域分部房屋的分类5.按照房屋建筑朝向分类按照房屋建筑朝向分类1）南北向、东西向、东南向等2）阳面、阴面、东照、西照21世纪不动产武汉区域分部房屋的分类6.按照房屋建筑性质分类1）私产：也称所有权的房产，指有产权证的房屋(其中房改房全部与部分产权)划拨与出让的区别2）公产：指使用权的房产3）商品房合同：4）其它：返迁协议、抵债协议、军产、宗教产21世纪不动产武汉区域分部房屋的分类7.按照房屋建筑面积分类按照房屋建筑面积分类1）建筑面积:2）计租面积:3）公房计租面积与使用面积的区别21世纪不动产武汉区域分部房屋的分类房屋面积计算公式:n建筑面积建筑面积=套内建筑面积套内建筑面积+公摊面积公摊面积n套套内内建建筑筑面面积积=套套内内使使用用面面积积+套套内内墙墙体体面面积积+阳台面积阳台面积n计租面积计租面积建筑面积建筑面积/1.33n实实用用面面积积 它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积。n公公摊摊面面积积 是指建筑物的楼梯、电梯间、外墙、首层大堂及小区内物业管理用房、配电房等分摊面积。（区别分摊面积）21世纪不动产武汉区域分部房屋的分类8.按照房屋建筑楼型分类(外形)1）塔楼2）板楼3）其它（点式高层、板式高层、筒子楼、平房等）21世纪不动产武汉区域分部（三）房屋构造概述房屋构造组成部分（六大部分）n房房屋屋一一般般由由基基础础、墙墙和和柱柱、楼楼层层与与地地板板、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。21世纪不动产武汉区域分部房屋构造概述得房率=套内建筑面积/建筑面积21世纪不动产武汉区域分部房屋构造概述得房率高层塔楼住宅约在75%78%之间；高层板楼住宅约在在78%85%之间；小高层板楼住宅约85%-88%之间多层住宅建筑约在88%-95%左右21世纪不动产武汉区域分部第二章房地产市场知识21世纪不动产武汉区域分部房地产市场市场分类市场分类房房地地产产一一级级市市场场：是土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营。房房地地产产二二级级市市场场：是增量房(新房)市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。房房地地产产三三级级市市场场：即存量房（二手房）市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属属于于消消费费市市场场的的重新配置。重新配置。21世纪不动产武汉区域分部住宅交易市场n一级市场一级市场指新房的交易市场n二级市场二级市场二手房的买卖市场n三级市场三级市场二手房的租赁市场21世纪不动产武汉区域分部房地产中介房地产中介机构房地产中介机构房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。21世纪不动产武汉区域分部房地产中介房地产中介服务房地产中介服务n房地产价格评估（市场报价）n房地产信息服务（媒介）n房地产法律、政策及业务咨询服务n房地产转让、租赁、置换等居间介绍活动n接受当事人委托，代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续n法律、法规、规章允许从事的其它服务项目21世纪不动产武汉区域分部经纪人指在经济活动中，以指在经济活动中，以收取佣金为目的收取佣金为目的，为促，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务为常业的公民、法人和其他经济组织。务为常业的公民、法人和其他经济组织。21世纪不动产武汉区域分部房地产消费n 房地产消费的类型房地产消费的类型n投投资资型型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。n生生产产型型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。n消消费费型型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。21世纪不动产武汉区域分部户型选择遵循的原则1 1）实用经济，功能分区明显2）面积适当，尺度适宜，分区合理 3）朝向好，采光通风佳，日照充分 21世纪不动产武汉区域分部实用经济，功能分室户内功能组合（住宅基本功能要求）厅和过道卧室工作室生活阳台客房贮藏卫生间厨房服务阳台21世纪不动产武汉区域分部 万科四季花城2期3B型标准层21世纪不动产武汉区域分部n概念简析：开间进深层高净高绿地率21世纪不动产武汉区域分部第三章房地产价格21世纪不动产武汉区域分部房地产价格1.房地产价格的种类房地产价格的种类n市场价格市场价格简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格n理论价格理论价格如果将房地产放在合理的市场上交易，应该实现的价格n评估价格评估价格是估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计、推测和判断21世纪不动产武汉区域分部房地产价格2.房地产价格的种类房地产价格的种类n土地价格土地价格n建筑物价格建筑物价格n房产价格房产价格房产价格房产价格=土地价格土地价格+建筑物价格建筑物价格21世纪不动产武汉区域分部房地产价格3.房地产价格的种类房地产价格的种类n所有权价格所有权价格n使用权价格使用权价格n其他权利价格其他权利价格21世纪不动产武汉区域分部房地产价格容积率：规划可建筑面积/用地面积是否容积率越高越好？21世纪不动产武汉区域分部房地产价格4.楼面价楼面价n楼面地价楼面地价楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积建筑总面积建筑总面积=规划用地面积规划用地面积*容积率容积率21世纪不动产武汉区域分部习题：楼面地价计算：单位：万元/亩每亩：667平方米举例：200万元/亩，共3亩,容积率1.6，楼面价为？21世纪不动产武汉区域分部计算结果计算结果n土地总价格：3*2000000=6000000元建筑总面积：3*667*1.6=3201.6M2楼面价:1874元21世纪不动产武汉区域分部房地产价格房价构成主要：包括土地价格、建安成本、配套费用、营销管理财务成本和利税五大部分21世纪不动产武汉区域分部房地产价格以武汉售价在3000元/平方米的多层商品房为例，楼面地价要1400元或略微以下，占房价的40左右；建筑安装成本一般在800元左右，占房价的20；配套费用一般在200300元之间，占房价的10。营销成本为房价的5%以内，管理成本1%-2%，财务成本3%。整个成本为房价的80，其余的20是利税，包括开发商利润和各种税费等。21世纪不动产武汉区域分部房地产价格一般来讲，土地价格的弹性较大，会对房价构成重大影响，武汉对土地控制较严，开发商拿地成本较高，土地价格几乎没有下降的可能。最近虽然钢材、水泥价格有所下降，但这只占建安成本的一部分，不会对整体房价形成大的影响。21世纪不动产武汉区域分部房地产价格n建安成本、配套、税费、营销成本都没有下降空间，唯一可以改变新房利润的就是土地价格。n通过土地价格也基本可以判断出房价。21世纪不动产武汉区域分部房地产价格房产评估价格房产评估价格n市场比较法市场比较法n收益法收益法n成本法成本法n假设开发法假设开发法21世纪不动产武汉区域分部房地产价格n市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的影响，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。21世纪不动产武汉区域分部房地产价格运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。21世纪不动产武汉区域分部房地产价格四大影响：1、交易情况影响2、交易日期影响3、区域因素影响4、个别因素影响21世纪不动产武汉区域分部房地产价格1、交易情况修正：由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。21世纪不动产武汉区域分部房地产价格一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l）、）、有利害关系人之间的交易；有利害关系人之间的交易；2）、急于出售或购买情况下的交易；）、急于出售或购买情况下的交易；3）、受债权债务关系影响的交易；）、受债权债务关系影响的交易；4）、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；）、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；5）、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；）、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6）、相邻房地产的合并交易；）、相邻房地产的合并交易；7）、特殊方式的交易；）、特殊方式的交易；8）、交易税费非正常负担的交易；）、交易税费非正常负担的交易；9）、其他非正常的交易。）、其他非正常的交易。21世纪不动产武汉区域分部房地产价格2、交易日期修正：我们评估的是在估价时点上的房地产市场公允价值。故在交易情况修正之后，还必须进行交易日期修正，将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正可直接采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。21世纪不动产武汉区域分部房地产价格3、区域因素修正：进行区域因素修正时，应根据估价对象的不同用途进行确定，将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行逐项调整。1）、繁华程度2）、交通便捷程度；（如：距离飞机场、火车站、汽车站、码头等交通出入门户的远近；公交状况；其它交通状况等。）3）、环境、景观，公共配套设施完备程度；4）、城市规划限制等影响房地产价格的因素。21世纪不动产武汉区域分部房地产价格D、个别因素修正：是同一区域不同房地产之间的差异比较。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：1、面积大小；2、形状；3、临路状况；4、基础设施完备程度；5、土地平整程度；6、地势，地质水文状况；7、规划管制条件，8、土地使用权年限；21世纪不动产武汉区域分部房地产价格有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：1、成新度；2、装修状况；3、设施设备配置；4、平面布置；5、工程质量；6、建筑结构；7、楼层；8、朝向。21世纪不动产武汉区域分部房地产价格市场比较法是参照市场上已经成交的房地产市场比较法是参照市场上已经成交的房地产的价格来确定估价对象的价格，的价格来确定估价对象的价格，为了确保估价结果的客观合理，就要求选取的可比实例的成交价格是客观合理的。在房地产市场上，能够找到与估价对象个别因素、区域因素完全一样，交易日期和估价时点也一样，交易情况也完全符合公开市场的要求的可比实例是不现实的事情，所以我们运用市场比较法进行评估其关键是进行交易修正。21世纪不动产武汉区域分部21世纪不动产武汉区域分部