商业房地产项目策划.doc

商业房地产项目策划-上海上亿集团濮阳上亿广场项目策划报告第一部分：前 言根据上亿集团“为城市需求量身定制，打造独特项目特色”的开发理念，结合濮阳县市场状况和本项目特点，提出以下全程策略方案，指导项目营销推广工作。一. 宏观市场理解首先，濮阳县属于内地小城市，区域小，人口少，经济弱，价格敏感，人脉复杂，这是中小城市的共性。1. 中小城市客户的特征中小城市面积小，出一点新闻马上就会满城皆知，因此更容易造势，制造轰动效应；中小城市人口少，相互认识几率高，如果通过老客户或熟人圈介绍新客户，可以大大提高成交量，因此有时口碑比广告更有效；中小城市客户具有明显的“羊群效应”，容易扎堆，一个满意的老客户总希望把他的亲戚朋友都拉来。乡镇来县城买房的有钱人很多，这是有钱、体面、值得炫耀的事。濮阳县下辖10乡10镇1005个行政村，人口超百万，这部分客户不容小觑，一定要深度挖掘。2. 与大中城市相比，中小城市广告媒体的特征报纸：与一二线城市相比，中小城市居民阅读报纸较少，因此报广往往作为次要的推广手段。不过，在品牌形象塑造期，可以选择当地主流报纸，大版面轰炸，往往效果较好。户外广告：大型户外、公交、灯箱、道旗、围挡、夜间亮化广告，都是中小城市最有效的推广媒体，因此占城市的视觉制高点是中小城市广告策划的重要工作。DM派发：DM单是中小城市最有效的推广方式之一，从县城到村镇，都是DM派发的重要阵地。电视媒体：中小城市电视收视率较高，是一种有效的推广方式，但需要多台覆盖才能将观众一网打尽；移动互联网：移动互联网覆盖广、速度快、成本低，并已成为中小城市广告推广的最主要阵地之一。SP活动：SP活动是中小城市制造新闻和促进销售的重要策略，小礼品永远都是积聚人气的最好刺激。文案：中小城市生活节奏慢，简单通俗、直接明了更易被接受，避免唯美、含蓄、抽象的广告。推广宣传：中小城市人群比较信任关系房、人情房，注重口碑，对广告和促销宣传往往信任不足。因此广告投放时一定要考虑针对性和有效性，促销活动要注重实效，注重与客户群体的深度关系互动。二. 城市背景1. 人口濮阳县位于河南省东北部，下辖10乡10镇1005个行政村，截至2014年人口已达113.35万，其中：城区常住人口已达13万以上，为河南省人口大县。2. 经济发展近年来，濮阳县经济发展呈现出较好的态势，电子、耐火材料、医用新材料、新型化工等产业在国内具有较大影响力，并已发展成为世界上最大的圣诞灯泡生产基地，长江以北最大的特种玻璃和电光源生产基地，北方特型耐火材料生产基地。相继获得“全国粮食生产先进县”、“全国科技进步先进县”、“外商眼中的河南最佳投资城市”和“省十大文化强县”等荣誉称号3. 交通状况濮阳县境内汤台铁路横贯东西（主要为货运）；106国道、大广高速纵贯南北，距北京约500km，距郑州、济南两个国际机场约200km，交通相对较好。濮阳县的铁路交通滞后，在一定程度上制约了其经济发展，但公路得到了有效发展，交通状况明显改善，活跃了当地的市场经济，带动了城市的繁荣发展。4. 物产资源和文化旅游濮阳县农副产品和矿产资源丰富，是中国六大油田之一的“中原油田“腹地；濮阳县历史悠久，名胜众多，素有“颛顼遗都”、“帝舜故里”和“中华第一龙”的美称。5. GDP和第三产业指标2013年全县GDP完成279.7亿元，增速居濮阳市第二；社会消费品零售总额完成109.3亿元，增长14.7%。全县经济和社会总体保持平稳发展态势。濮阳县住宅商品房均价为3300-3500元/左右，略高于周边其它县城的平均价格；濮阳县的老商圈内虽然聚集了大量的商业品牌，但在商铺设计、业态规划和运营管理方面都十分落后，基本属于自然聚集的原始商圈，缺少大型的集中商业。三. 项目前期推广目标1. 短期内快速树立“大品牌”的形象，制造市场热度。2. 为上亿广场确立全新的定位概念，快速提升市场的关注度、知名度，刺激客户购买欲望。3. 围绕项目业态定位，确立支持定位的“因素”，营造“未开场，繁华已定”的未来景象，例如组织观光夜市、台湾美食城等，提高地段的“商业氛围”，增加项目商业价值。四. 广告传播原则1. 坚持少而精的原则，最大限度地提高广告投放的目标性、针对性和有效性。2. 注重广告投放的整体配合效果，避免进入广告投放形式化的误区。3. 我们只做“事件”，不做广告，以制造“新闻事件”代替广告，达到一般广告难以抵敌的魅力！第二部分：上亿广场项目定位一. 上亿广场项目分析1、项目概况濮阳上亿广场位于濮阳县人民广场东侧，北面为红旗路，东临濮阳县主干道-工业路，南邻国庆路，距离县政府1.5km，周边居民小区环绕，人气鼎旺，掘金地段，巅峰商机。项目总规划用地13.5万，总建筑面积26.5843万。2. 项目SWOT分析 本项目优势：项目西邻县广场，北、东、南三面环路，交通便捷；周边住宅小区环绕，地段成熟，人气鼎盛，小资生活”集散地；周边学校、医院、书店、生活超市、政府机关等生活配套成熟；上亿集团的品牌实力和成熟的商业运营管理经验； 本项目劣势：相对于老城区，商业氛围较差；从整体上看，濮阳县向北发展的势头强劲，东部位置略显偏僻；小县城接受新事物较慢，一般商业氛围未形成前，老商圈客户容易安于现状，入驻意向低； 本项目机会：目前濮阳县还没有大型的集中商业，更没有相似的业态规划，原有商业普遍体量小、环境差、业态杂乱、缺少统一管理；濮阳县属于人口大县，而且经济相对较好，具有强大的刚性需求；国家对房地产政策的放宽，刺激了人们的投资欲望； 本项目威胁：周边已售底商运营状况好坏和租赁价位有待考察；小城市人群的投资意识不强，有待引导； 本项目应利用机会，发挥优势，克服劣势，回避威胁强化项目地段优势，李嘉诚说房地产的价值是“地段、地段、地段”，其实，买商铺更是买地段。大牌形象“房地产百强企业，精耕17年，荣耀50城”，“六大统一管理，铁定旺市保证”；充分挖掘濮阳县城及周边乡镇的客户资源，大胆拓宽客户渠道；提出城市运营商口号，打造领袖品牌商业地位，树立大型综合商业体的形象；加强项目的形象包装，提升客户对地段和项目的认可度，刺激客户购买意向。强化六大统一成熟运营模式和崭新的业态定位特色、建筑风格定位特色，确立项目排他性地位；集中优势，利用强大的广告攻势，迅速提高项目的知名度，点燃市场；借助上亿集团品牌实力，与知名品牌商家签约意向书造势，刺激当地商户入驻意愿，带动招商销售；二. 上亿广场客户定位1. 客户区域定位 一类重点：濮阳县主城区由于汤台铁路对市区的分割，促使了濮阳县的区域经济相对独立，同时又因县城主城区经济较强，所有理应成为本项目的一类重点客户区域。 二类重点：濮阳县下辖的20个重点乡镇 三类重点：濮阳市、油田区、周边相邻县市2. 客户类型定位 由于濮阳上亿广场项目体量较大，因此项目操作要有“一盘棋”的概念。根据已往操盘经验，中小城市的商业项目一般选择自主经营的客户比例较小，因此应将主要目标定位在投资者身上，广告传播行为也应围绕投资者开展，凸显成熟的地段优势和升值潜力。具体来说，这些客户应该是： 项目所在地的高收入人群医生、教师、政府官员、军、警、律师等企业白领、高管人员；项目周边有钱居民和本项目的土地出让者；油田的出国务工人员（这类群体是濮阳当地特有的高收入人群）；县城外出的经商者、打工返乡人员；经济较为宽裕的有车族； 房地产产业链中的高收入人群开发商老总或高管；承建商老总、分包商、装修商、广告商、中介服务机构；建筑材料供应商、设备供应商老总：钢筋、混凝土、砂石、门窗、管材、电料、五金、电梯等； 濮阳县大品牌代理商奢侈品代理商：名车、名表、名酒、珠宝、名牌服装等；数码、厨卫、电器、洁具等品牌代理商； 投资者纯粹的不动产投资者（有实力、有眼光、有专业的投资知识）因为子女上学，想在濮阳县城投资或购买住房者；转移资产者（灰色收入、洗钱） 个体商户KTV、酒吧、娱乐会所、婚纱摄影、儿童乐园经营者；IT、通信等经营者；服饰、鞋、包、餐饮、土特经营者；中小私营企业主：贸易、传媒、电子、耐火材料、医用新材料、新型化工、特种玻璃等，此类企业均为濮阳县的支柱产业； 金融业者银行高管、证券投资大户、保险理财人员（银行白领和保险公司人员，一般投资意识较强）；3. 客户来源定位（1） 投资购买客户来源定位 政府机关濮阳县各局、委政府官员（包括县城、周边乡镇政府）。政府官员信息灵通、投资意识强，而且人脉广，对周围人群的带动作用明显，是本项目重点发掘的客户圈层。 企事业单位濮阳县各大银行、邮局、医院、电信、联通、移动、律师事务所、保险公司、中小私营企业老总、高管等，是本项目购买群体中的中坚力量。 经营业主：濮阳县老商圈聚集区的汽车4S店、服装、鞋包、饰品、餐饮、婚纱摄影等经销商、加盟商或生产商，是本项目重点锁定客户。 辖区20个乡镇10镇10乡的富裕人群、外出打工高收入者中，投资人群所占比例较高，同时对住宅（结婚用房）需求量也较大，是本项目的重点锁定客户群之一。 周边县市：来自濮阳市的投资者、油田出国打工人员，来自内黄县、清丰县、范县、浚县、滑县等周边市县的投资者及市场从业人员，均有很高的投资能力。（2）招商客户来源定位 主力品牌招商外地主力品牌：台北仕林夜市、香港奥特莱斯、上海华联、银座百货、肯德基、麦当劳、屈臣氏等；符合上亿广场业态定位，且在当地具有一定影响力的当地品牌；上亿集团的长期战略合作品牌； 散户招商濮阳县老商圈想扩大经营规模的服装、鞋包、饰品、餐饮、婚纱店，经销商、加盟商或生产商。渴望寻找更好位置的老商户；刚开始下海经商的新商户；想进濮阳县城扩大经营规模的周边乡镇的老商户；4. 客户关注点和担心问题 目标客户的关注点地段人气项目周边的商业氛围开发商运营管理模式和品牌实力项目的销售价格、租金、免租期、物业费及各种优惠政策项目本身的特色、优势、发展前景 目标客户担心问题担心项目所在地段较偏，商业氛围不浓，购买后租不出去；担心项目附近人流量不够，存不住人气，不好经营；担心开发商只注重销售，不注重经营管理，卖完房子就走人；担心投资风险大，担心投资会失败；担心经验不足，经营不好；担心投资商铺回本时间长，收益低；三. 上亿广场广告传播主题定位1. 核心主题定位核心主题具有总括项目特征，并对分概念起着统领的作用，核心主题定位是项目传播的核心。上亿广场是濮阳县迄今规模最大、业态最全、设施最完善的旗舰商业广场。根据项目整体概念，濮阳上亿广场的核心主题定位应为：濮阳首席国际级旗舰商业广场，支持这一概念的理由是：以“首席”为感召力，与老商业圈和竞争项目进行差异化区分，向市场传达崭新的特色概念；以“国际级”为诉求点，拔高项目的形象；以“旗舰”树立项目的标杆形象；以“商业广场”概念，突出项目的休闲功能，体现整个项目是以精神消费带动物质消费。本主题大气恢宏，体现了一种强大的品牌感召力；2.分概念推广主题定位以核心概念为统帅确定分概念定位，并在各个时期加以传播。本项目的分概念定位如下： 大品牌：上海上亿集团、中国百强名企、商业地产10强，17年以来，凭借雄厚的实力以及丰富的运作经验，先后在上海、杭州、无锡、苏州、沈阳、大连、抚顺、淮南、商丘、菏泽等26个城市成功开发了70余座商业项目，集团总资产超过1000亿元人民币，拥有17年成功运营经验。中国百强名企，浙商实力钜献；精耕17年，荣耀50城； 大楼盘概念：30万城市综合体，10万集中商业，业态全、档次高、规模大，商业地标建筑； 地段概念：地段成熟，寸土寸金，人气旺盛，升值速度快，投资“即可赚钱”的概念； 休闲概念：休闲广场，商业公园，吃、喝、玩、乐、购，西班牙异域风情“慢生活”概念； 文化概念：传统文化与时尚元素融合的特色市场，一个极具“文化魅力”的休闲商业广场； 规划设计概念：时尚的、特色的、现代的商业广场，并首次引进“二首层”概念。建筑设计更是：户户门面房，间间临街铺立体交通，商流汇聚；百变分区，自由分割 投资概念：产权商铺，强调商铺的增值保值的特性；家有金山银山 不如旺铺一间；放贷不如收租，投资还是买铺；一间黄金铺，三代摇钱树；一铺养三代，代代高富帅； 6大统一概念：6大统一管理，铁定旺市保证，10年包租，“坐享”稳定收益； 紧迫感概念：利用广告宣传进行造势，制造市场紧迫感和饥渴感；商家已定，只差房东；300家一线品牌为您“铺”路，购铺即享稳定收益；第三部分：招商销售策略一. 综合原则1. 注重整体推广的系统性及节奏性，有张有弛，重点突破；2. 招商工作与销售推广互相补充。从整体上看，要以招商带动销售；二、整体策略1. 主力店先行主力店本身就是品牌，具有很强的聚客能力。我们首先应该考虑如何适应第一主力店，形成主导业态优势，上亿广场的主导业态主要集中在餐饮、娱乐、电子商务、精品百货、主题广场和生活超市，只有极好的解决了各个业态区域的第一主力店问题，才会对一般商户形成极强的感召力和吸引了。很多散户已经认识到，依附主力店汇聚人流能够给他们带来的好处。2. 强化“慢生活”概念强化文化休闲功能和“慢生活”概念，以精神消费带动物质消费是近年来最具魅力的体验式消费模式。3. 住宅产品概念 住宅建筑设计建议：中小城市对高层点式住宅抗拒较大，因此根据建筑等级建议楼层控制在18或22层以下，平面布局应以正南坐向的板式楼为宜，主力户型应控制在110-125之间，并以3室为主，对卫生间要求不高。 户型配比建议：户 型套内（）套数比例两室一厅一卫（温馨型）90平米以下15%三室两厅两卫（舒适型）110-125左右55%三室两厅两卫（豪华型）135平米左右25%四室两厅两卫（奢享型）160-180平米5% 智能化建议：主要为彩色可视对讲系统、无线网络覆盖系统、电子巡更系统、指纹密码入户门禁系统、智能一卡通系统、灭蚊系统等； 住宅推广建议：提出高端洋房、商业配套房和学区房概念，以商业带动住宅销售。三. 价格制定和物业分割1. 价格制定 价格制定需考虑因素单价及总价的关系，及签约期限、免租期；周边竞争项目的销售价格、招商政策。周边老商圈租金价格；商铺在整个项目中所处的楼层、朝向和位置等因素； 定价指导策略：为了彰显项目高端品位，定价应适当提高。但定价后应利用优惠政策进行平衡，提高投资购铺者的信心。 价格制定：根据市场综合因素和项目具体情况，对每间商铺租赁价格和销售价格细化，列出价格表。2.物业分割 分割需要考虑的因素使用功能：A餐饮 B休闲、购物、SPA C主题广场 D写字楼、电商 E配套设备建筑结构：A墙体情况(剪力墙、承重墙、填充墙) B其它因素市场情况：A 价格：单价、总价 B投资者的购买能力 C竞争对手及周边商业情况平衡因素：在充分了解市场的情况下，怎么样使所分割铺面即能满足使用功能又能使其承受市场消化能力，是分割商铺面积首要解决的问题，也是市场的重要课题。 重点分割建议（以首期为例）1F：主力铺的进深不超过12.6米，开间以现有柱间距4.2m为参考，总面积不低于50，不高于 150（包括一拖二铺型），总价在45万到100万之间。2F：可考虑一层顶板预留楼梯开口（2F平台建有广场的铺型除外），然后根据销售情况再行分割。3F或4F：根据客户具体情况进行分割，大户要根据客户要求定向分割，为此所有填充墙体应尽量预留。为了吸引更多投资客户，可降低门槛，将滞销的商铺分割为5-10袖珍铺，众筹销售，统一托管。四.招商与销售策略1.招商策略 招商业态规划：招商业态应做到同业差异、异业互补。同业差异即不盲目招同一品类的店，特别是核心主力店决不能“同质化、无差异”；异业互补是提高消费者可选择性，增加消费乐趣的重要手段。 招商品牌组合：结合上亿集团的原有品牌和当地品牌资源，组织品牌组合方案。当地已有的品牌又适合本项目定位的，一定要设法引进；当地没有的品牌，该品牌又在本项目锁定的组合中，更要设法引进。在选择品牌时遵循宁缺毋滥的原则，合理搭配，跑量的和撑门面的牌子都要有。品牌的组合和选择关系到未来经营的成败，提前仔细分析要引进的每一个品牌囊括的客层，特别是强势品牌要占据主导性的地位。招商固然重要，但更重要的是考虑招商后的经营。 经营方式的选择：考虑到此项目体量较大，建议采取投资、自营和租赁相结合的方式：A.对外销售的商铺投资性质的业主：与其签订委托租赁协议，由我方按照业态规划有序招商，统一收取管理费用。自营业主：结合规划定位，限定其经营范围，在遵从统一规划的条件下自主经营，尽量“单纯化”。B.公司持有的商铺：按照业态定位规划，根据确定的租赁价格和招商政策进行有序招商。、招商顺序：核心主力店先行，普通店随后的顺序。 核心主力店的招商对整个项目的运营成败及配套店的引进都具有重大影响。一家核心主力店常常能带动整个项目的顺利招商成功，对于聚集人流也会起到关键性作用，能有效提升人气、商气。如果主力店招商难度太大，可以考虑自营或与商家合作，经营稳定后持有或整体转让，起到前期造势和招商带动作用）。 制定招商政策：商业经营具有长期性的特点，在初期要采取低租金、优服务的做法“放水养鱼”，先将整个市场做热，然后根据运营状况稳步调整租金，这样才能与商户共同成长；也就是“先做人气，再做生意”。如果前期租金过高，结果无异于“杀鸡取卵”。 针对必须要招的品牌主力店，要不惜代价，加大优惠力度。 统一招商管理：要对招商的品牌进行完善的审核及租约管理。A.品牌审核是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。B.完善的租约管理：租约管理包括约定租金、免租期、租金支付方式、物业管理费的收取等，以及比较关键的租约条款等。比如：承租户的经营业态要受整个业态规划的限制；如果业态进行重大变化，须经商业管理公司认可；为整个商业项目大型促销活动承担的义务等条款。 招商流程管理：要制定科学的招商工作流程（由招商部和策划部共同制定）。 招商团队管理：要以濮阳县本地人员为核心组建招商部，这样的团队才接地气。同时，要制定招商人员的岗位职责、监督措施、激励政策，并不断培训，提高招商团队的归属感和战斗力。2.销售策略 由于项目地段成熟，上亿集团品牌实力强，完全可考虑自主销售，自主销售不但可以节约大量的佣金，更利于项目后期运营管理和公司的长远发展。 销售和招商要同步进行，这样可以利用招商带动销售，相互促进，最终完成招商和销售双丰收。 在招商启动后，要强势传播“租客已定，只差房东，购房即可赚钱”的概念，借招商推动销售。 销售推广时要与招商互动：“10年包租”、“六大统一管理”，打消投资者的“担心问题”，并清楚地为客户算出资收益，例如推出“8年净赚一间铺”概念，坚定投资购铺者的信心。五. 物业服务早期介入为使项目更有竞争力和吸引力，建议前期引入具有丰富管理经验的物业公司入住，为商户提供优质服务，并通过软环境的营造吸引广大投资者及经营者进驻。第四部分：上亿广场整合推广建议一.“上亿广场”的品牌建立1. 品牌形象：濮阳县的商业领袖 ；2. 推广主题：濮阳首席国际级旗舰商业广场3. 品牌个性：吃、喝、玩、乐、购，西班牙风情特色的“慢生活”休闲广场；4. 基本配套：1359辆大型停车场、先进的闭路监控系统、红外安防系统、生态灭蚊系统、豪华电梯、高端卫浴设施、背景音响系统、IDD电话接口、光纤电视接口等，配套设施一应俱全。5. 品牌认同：17年26城70余座、中国商业地产10强企业、浙商实力打造；6. 物业管理：“六大统一”，成熟的商管团队，铁定旺市保证，没有后顾之忧；7. 区 位：周边成熟小区环绕，地段成熟，人气旺盛，商业氛围浓厚，“小资生活”消费集散地；8. 规 模：30万（26.58万）大型商业广场，首期集中商业10万；9. 品牌联想：对消费者来说令人愉快的休闲、购物、交友、放松心情、享受生活的感觉；对投资者来说地段成熟、投资风险小、安全有保障，不断升值的感觉；对经营者来说上亿集团品牌实力，统一管理，“大牌”树下好乘凉，不断赚钱的感觉；二.阶段性广告传播策略1. 传播阶段划分：为了使项目推广工作有序进行，有必要将推广活动划分为四个阶段：第一阶段 市场预热期：2014年12月起-2015年*月*日（待定）第二阶段 项目蓄水期：2015年*月*日-2015年*月*日（以售房部入驻和工程进度为准）第三阶段 开盘强销期：2015年*月*日-2015年*月*日（根据蓄客量和工程进度待定）第四阶段 销售持续期：2015年*月*日2015年*月*日（-开盘强销至项目清盘）注：1.因项目场体量大，在持续期会有多次开盘，每次开盘的具体时间应根据蓄水量和工程进度确定。 2.项目开业后的广告推广是一种常态性的商业运营策划，这里暂不作讨论。2. 总体思路：先造势，再入市；边造势，边入市。采用反复造势，反复解筹，分批入市的策略进行；3. 指导流程：市场预热-蓄水认筹-开盘，再蓄水认筹-再开盘，直到项目售罄。三. 阶段性广告传播策略（一） 市场预热期1预计时间：2014年12月起-2016年 月 日（待定）2推广主题：濮阳首席国际级旗舰商业广场 3阶段策略通过硬广（高炮、道旗、工地围挡、电视、报纸、车体、网络、微信、DM夹页等）快速提高知名度；通过软文在电视、报纸、网络上连续推出关于“上亿广场”的话题，树立上亿广场的品牌地位，使上亿广场在社会上引起广泛关注，加深客户对项目的了解深度。4活动推广活动一：重金征集广告语（活动细节略）；活动二：年货大街（活动细节略）；活动三： “微信大转盘”活动（活动细节略）；活动四：“蓝天濮阳”私家车广告招贴洗车（活动细节略）；活动五：最美新娘摄影评选（活动细节略）；活动六：上亿广场品牌商家产品说明会（活动细节略）；活动七：名流汇聚，绽放濮阳-高端商业论坛专题活动（活动细节略）；5. 广告文案提炼户外大牌广告：引题广告语：上亿广场 盛世来袭主题广告语：濮阳首席国际级旗舰商业广场 副题广告语：吃、喝、玩、乐、游 娱、购，财富一网打尽围挡广告：上亿广场 30亿落子濮阳 演绎巅峰商机 再造商业风云 比邻百强名企紧握财富尖峰濮阳首席国际级旗舰商业广场 盛世来袭旺铺 旺铺 濮阳首席国际级旗舰商业广场 开启全新街MALL时代上亿广场 带你走进西班牙 尖叫吧濮阳首席国际级旗舰商业广场 开启全新街MALL时代道旗广告：至尊旺铺 引爆一城繁华 烫金地段 掘金财富聚宝盆商业地标 定义濮阳新高度吃、喝、玩、乐、购 财富一网打尽体验多元业态新潮流 首席全新街MALL街时代跟定百强企业 稳赚袭世财富上海上亿集团 荣耀钜献 中国百强企业 精耕17年 荣耀50城 见证品牌实力统一运营 统一管理 铁定旺市保证DM彩页单页印制时要设计一些附加功能，延长客群的保存时间，例如：在背面印上濮阳县地图或日历，或附带一些意向商家的广告等，与意向客户的互动；中小城市推广要简单直接，不宜太过含蓄，让人猜测，要直接告诉客户购铺的利益，例如：上亿广场全新投资模式，8年净赚一间铺以总价50万元商铺为例，分析上亿广场的投资收益，8年即可实现投资财富翻番（收益表：略）！同时推出：“上亿俱乐汇VIP金牌会员”升级活动盛大启动，存3000元，每月增值300元。6. 平面设计效果：平面设计主要包括高炮广告、现场围挡、道旗、彩页、楼书等广告设计（图片略）；7. 售房部包装售房部包装上要加入一些“西班牙元素”，如西班牙音乐、斗牛雕塑小品，西班牙红群舞油画等。接待中心要强化休闲功能，例如：与儿童娱乐设施商家联手，由上亿广场提供场地，在售房部门外广场设置儿童娱乐设施，健身器材，让上亿广场成为濮阳的一处风景、一个亮点；接待中心要举行一些旺场活动，如冷餐会、红酒会、婚纱摄影比赛、最美新娘评选活动、义诊活动；讲授投资或企业管理课程，义务为在校学生补课等；8. 电话彩铃：售房部和公司手机设置为广告彩铃。欢迎致电上亿广场。上亿广场，濮阳首席国际级商业广场，30万商业综合体，吃、喝、玩、乐，财富一网打尽，中国地产百强企业，上海上亿集团17年巅峰钜献。电话转接中，请稍等（20秒循环播放）。9. 市场预热期准备工作：市场预热期的准备工作包括市场调研、策略制定、工地和售楼处包装、沙盘道具制作、人员培训、广告媒体资源整合与签约，以及DM单页、折页、3D视频、奖品、礼品、办公用品等物料的设计与制作。（二） 项目蓄水期1. 预计时间：（以售房部入驻和工程进度为准）2. 目 的： 通过多角度、立体化、全方位的传播活动，充分展示项目的卖点和优势，深度营造市场氛围；通过VIP派筹活动对意向客户摸底，筛选客户，为最终确定价格提供参考；最大限度地蓄积意向客户，为迎接开盘做准备；3. 主要推广思路A.针对销售：租客已定，只差房东300家一线品牌为您“铺”路，投资即享稳定收益 “六大”统一管理 10年带租销售 中国百强企业 浙商实力见证B.针对招商：强化地段、财富、六大统一、项目特色和大牌运营等概念。烫金地段 掘金财富聚宝盆间间临街铺，户户门面房，吃、喝、玩、乐、购，财富一网打尽精耕17年，荣耀50城，“上亿”树下好乘凉选择上亿广场的XX大理由：大品牌、好地段、业态最全、规模最大、六大统一管理等4. 阶段策略注意口碑效应；利用报纸、DM、路牌等多种媒介，对外倾诉项目卖点，进一步提升项目形象；通过各类促销活动，深度营造售房部的销售氛围，刺激客户购买欲望；通过MLRM营销，针对医生、教师、公务员、银行高管、私营业主等高端人群，进行多层次深度沟通；利用“关系”撬动市场，并极力促成团购行为；设法获取竞争项目的客户资料，截留其它项目的目标客户；销售和招商人员不断call客，回访客户，变被动为主动，广泛蓄客；洽谈主力店入驻，坚定散户的入驻信心；5. 活动推广活动一：推出“全民营销”活动（活动细节略）；活动二：推出“MLRM营销”活动（活动细节略）；活动三：“巡展+外展”活动（活动细节略）；活动四：上亿广场全球品牌招商签约仪式暨（活动细节略）；活动五：VIP派筹盛大启动（活动细节略）；活动六：“醉美濮阳” 畅享人生“醉美生活”上亿广场红酒品鉴会活动（活动细节略）；活动七：推出开盘“倒计时”活动（活动细节略）；（三） 开盘强销期1. 预计时间：根据蓄客量和工程进度而定2. 目 的：开盘强销，快速消化蓄积客户；借助开盘爆棚人气，进一步扩大招商销售成果；3. 开盘强销期策略：以软性诉求为主，媒介广告集中投放；利用各种广告媒体和sp活动，深度营造现场销售氛围，促使犹豫不定的客户迅速成交；借助开盘强销的有力铺垫，制造新闻热点，刺激老带新客户成交，进一步扩大战果。4. 推广主题上亿广场 XX月XX日盛大开盘50-150金钻旺铺 火爆发售5. 活动策略：举行开盘盛典活动，通过爆棚人气制造热销场面，最大限度地促使客户快速成交；（四） 销售持续期1. 预计时间：（待定）2. 目 的：对上亿广场的品牌形象进行维系和延伸；进一步强化项目优势，分别解决销售中难以成交的商铺，完成项目的全面销售；3. 持续期策略：开盘强销期的强烈冲击波是本阶段良好的势能延伸，借助开盘发售的惯性，针对销售难度较大的单位分别解决，全面完成上亿广场的销售。4. 工作内容：有针对性的媒介投放；利用业主口碑传播和物业管理品质，持续维持项目声誉；针对销售或招商中难度较大的单位，组织专项议题研究，分解难题，重点解决；开展“老带新”和“点对点”营销，并提出新的卖点，乘胜追击；同时，筹划项目商家签约入驻和项目开业活动；第五部分： VI推广建议濮阳上亿广场项目属于大型商住综合体开发，由于项目体量较大，因此在传播中必须确定一种符合项目定位的主题风格，定向传播，提高广告传播效果（设计稿件：略）。第六部分 特别推广建议对于上亿广场来说，要想快速提升项目价值和社会影响力，还应围绕“文化”做文章，为项目营造一个故事。为此，特别建议：拍摄电影制造新闻热点。1.活动形式联合濮阳县电视台共同拍摄电影，并在濮阳县电视台、网络或返回拍摄地放映，制造市场影响。2. 活动目的 通过剧本征集、演员招聘和各个村镇的拍摄过程，让上亿广场迅速成为全城关注的焦点； 通过节目拍摄，走遍20个乡镇和县城的角角落落，制造新闻，展示上亿广场的品牌实力； 节目拍摄时，场景中要穿插上亿广场及意向客户的镜头，提高意向客户对上亿广场的认可度；3. 剧情要求 电影剧情要以娱乐内容为主，紧贴现实生活，尽量提高普通人群的参与度； 要客串濮阳县下辖的20个乡镇进行拍摄，刻意造势，充分与老百姓形成互动，制造新闻；4.体裁选择：关于“投资理财和娶亲”的电影家有喜事，或系列性娱乐节目上海人在濮阳等。5. 剧本来源：为了扩大市场影响，由策划部面向濮阳全县公开征集剧本，采用后支付一定的报酬；6. 演员来源： 从集团公司策划部调拨具有文艺专长的人员； 公开招聘群众演员，这些演员最后都有可能成为上亿广场的宣传员或潜在的业主；7. 器材和车辆 拍摄器材和后工制作：由濮阳县电视台和上亿广场策划部负责； 拍摄车辆：7座商务车2辆，由上亿广场项目提供；个人工作业务总结本人于2009年7月进入新疆中正鑫磊地矿技术服务有限公司(前身为“西安中正矿业信息咨询有限公司”)，主要从事测量技术工作，至今已有三年。在这宝贵的三年时间里，我边工作、边学习测绘相专业书籍，遇到不懂得问题积极的请教工程师们，在他们耐心的教授和指导下，我的专业知识水平得到了很到的提高，并在实地测量工作中加以运用、总结，不断的提高自己的专业技术水平。同时积极的参与技术培训学习，加速自身知识的不断更新和自身素质的提高。努力使自己成为一名合格的测绘技术人员。在这三年中，在公司各领导及同事的帮助带领下，按照岗位职责要求和行为规范，努力做好本职工作，认真完成了领导所交给的各项工作，在思想觉悟及工作能力方面有了很大的提高。 在思想上积极向上，能够认真贯彻党的基本方针政策，积极学习政治理论，坚持四项基本原则，遵纪守法，爱岗敬业，具有强烈的责任感和事业心。积极主动学习专业知识，工作态度端正，认真负责，具有良好的思想政治素质、思想品质和职业道德。 在工作态度方面，勤奋敬业，热爱本职工作，能够正确认真的对待每一项工作，能够主动寻找自己的不足并及时学习补充，始终保持严谨认真的工作态度和一丝不苟的工作作风。 在公司领导的关怀以及同事们的支持和帮助下，我迅速的完成了职业角色的转变。一、回顾这四年来的职业生涯，我主要做了以下工作：1、参与了新疆库车县新疆库车县胡同布拉克石灰岩矿的野外测绘和放线工作、点之记的编写工作、1:2000地形地质图修测、1:1000勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，提交成果新疆库车县胡同布拉克石灰岩矿普查报告已通过评审。2、参与了库车县城北水厂建设项目用地压覆矿产资源评估项目的室内地质资料编写工作，提交成果为库车县城北水厂建设项目用地压覆矿产资源评估报告，现已通过评审。3、参与了新疆库车县巴西克其克盐矿普查项目的野外地质勘查工作，参与项目包括：1:2000地质测图、1:1000勘查线剖面测量、测绘内业资料的编写工作；最终提交的新疆库车县康村盐矿普查报告已通过评审。4、参与了新疆哈密市南坡子泉金矿2009年度矿山储量监测工作，项目包括：野外地质测量与室内地质资料的编写，提交成果为新疆哈密市南坡子泉金矿2009年度矿山储量年报，现已通过评审。6、参与了新疆博乐市五台石灰岩矿9号矿区勘探项目的野外地质勘查工作，项目包括：1:2000地质测图、1:1000勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，并绘制相应图件。7、参与了新疆博乐市托特克斜花岗岩矿详查报告项目的野外地质勘查工作，项目包括：1:2000地质测图、1:1000勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，并绘制相应图件。通过以上的这些工作，我学习并具备了以下工作能力： 1、通过实习，对测绘这门学科的研究内容及实际意义有了系统的认识。加深对测量学基本理论的理解，能够用有关理论指导作业实践，做到理论与实践相统一，提高分析问题、解决问题的能力，从而对测量学的基本内容得到一次实际应用，使所学知识进一步巩固、深化。2、熟悉了三、四等控制测量的作业程序及施测方法，并掌握了全站仪、静态GPS、RTK等测量仪器的工作原理和操作方法。3、掌握了GPS控制测量内业解算软件（南方测绘 Gps数据处理）以及内业成图软件（南方cass）的操作应用。能够将外业测量的数据导入软件进行地形图成图和处理。4、在项目技术负责的指导下熟悉了测量技术总结的编写要求和方法，并参与了部分项目测量技术总结章节的编写工作。5、在项目负责的领导下参与整个测量项目的组织运作，对项目的实施过程有了深刻理解。通过在项目组的实习锻炼了自己的组织协调能力，为以后的工作打下了坚实基础。二、工作中尚存在的问题 从事测绘工作以来，深深感受到工作的繁忙、责任的重大，也因此没能全方位地进行系统地学习实践，主要表现为没有足够的经验，对于地形复杂的地段理解不够深刻；理论知识掌握不够系统，实践能力尚为有限。以上问题，在今后工作中自己将努力做到更好。三、今后的工作打算 通过总结四年来的工作，我无论从工作技术上，还是从世界观、人生观、价值观等各个方面，都有了很大的提高。今后，我会在此基础上，刻苦钻研，再接再厉，使自己在业务知识水平更上一层楼，为测绘事业的发展，贡献自己的力量。