城市区域开发.pptx

目录目录人类聚居的概念人类聚居的概念广义的城镇广义的城镇自然和人文地理决定论自然和人文地理决定论产业的集聚与升级产业的集聚与升级区域整体开发区域整体开发城市化的增长极限城市化的增长极限策划人必需的几个城市经济学常识策划人必需的几个城市经济学常识地产策划的全视界观地产策划的全视界观案例研究案例研究一、人类聚居的概念一、人类聚居的概念广义的城镇广义的城镇定居民族的历史及发展走向（我们从哪里来到哪定居民族的历史及发展走向（我们从哪里来到哪里去）里去）农耕文明对土地与房产的偏好（恒产与恒心）农耕文明对土地与房产的偏好（恒产与恒心）从村镇、城市到大都市（聚居形态在根本地变化）从村镇、城市到大都市（聚居形态在根本地变化）城市与农村的行政化分隔（有形的手、无形的手）城市与农村的行政化分隔（有形的手、无形的手）广义城镇化（公共服务的效益最大化）广义城镇化（公共服务的效益最大化）地产策划的大历史观地产策划的大历史观1.1定居民族的历史及发展走向定居民族的历史及发展走向我们从哪里来到哪里去城市人应该有什么样的自我认知全世界人口99%是定居民族中国是一个养育了13亿人口的福地全世界一半人口已定居在城市中国城市化刚刚起步1.2农耕文明对土地与房产的偏好农耕文明对土地与房产的偏好农耕民族的文化与心理认知，有地斯有财有恒产者有恒心，统治者维护长治久安之道盛世土地是稀缺资源近三十逐渐修复的国人土地价值观念全世界人民的房地产价值观（普世价值）二十年来最好的投资品与最好的消费品1.3从村镇、城市到大都市从村镇、城市到大都市聚居形态在根本地变化资源供应能力的进步（水、食物、能源）产业的升级（生产力水平的提高）政治和文化的影响力国际化、全球化时代的都市世界城市及其形态1.4城市与农村的行政化分隔城市与农村的行政化分隔城市与农村的边界划在哪里？计划经济的残余户口制度调控的有形之手调控的无形之手人无法决定自己出生在哪里，但有权力决定往哪里迁徙现实的残酷与无奈1.5广义城镇化（）广义城镇化（）解决的途径-公共服务的公平化努力公共服务的效益最大化资源分布的不平等持续的对平等的追求无差别的人类聚居的追求迁徙自由的追求最终的解决之道-人的现代化1.6地产策划的大历史观地产策划的大历史观城市化和现代化是人类进步的共同之道我们经历着中国历史变迁的独特时期历史规律不可违背产业、生存和环境代价大变迁时代的社会结构重塑必须摒弃的地产策划恶俗二、自然和人文地理决定论二、自然和人文地理决定论区位决定命运区位决定命运资源条件中最为重要的要素资源条件中最为重要的要素逐水而居，人类的宿命逐水而居，人类的宿命土地的价值和贸易的力量土地的价值和贸易的力量人口的流动与聚集人口的流动与聚集城市化趋势城市化趋势走向平原、走向河岸、走向大河大江出海口走向平原、走向河岸、走向大河大江出海口城市化的世界大趋势城市化的世界大趋势地产策划的人文地理视野地产策划的人文地理视野2.1区位决定命运区位决定命运城市区位决定着其发展前途资源天赋和抗风险能力交通便利的优势心理的优势2.2资源条件中最为重要的要素资源条件中最为重要的要素水资源土地资源农产品资源2.3逐水而居，人类的宿命逐水而居，人类的宿命人类生存依赖的最重要因素，自远古到当代平原低地吸纳了广阔高原的地面表，海纳百川历代古都及现代都市皆傍水而建2.4土地的价值和贸易的力量土地的价值和贸易的力量平原高产的土地平坦的地形易于的城市扩张易于物资的流通集散2.5人口的流动与聚集人口的流动与聚集城市化趋城市化趋势势人力资源是最活跃的要素人口的集聚利于低成本高效益的服务业和商业向着低运行成本的区域聚集，成为城市化的源动力2.6走向平原、走向河岸、走向大走向平原、走向河岸、走向大河大江出海口河大江出海口中古时走向平原近代工业走向河岸国际化走向大江出海口各流域的出海口位置为未来城市化提供充足的资源近水的优势长久保持2.7城市化的世界大趋势城市化的世界大趋势全世界范围内发达地区的分布低地平原与近海的优势城市的选址海平面的上升之矛盾日本大海啸的教训，现代化城市的防灾2.8地产策划的人文地理视野地产策划的人文地理视野水、土地资源区位的优势天然不可动摇港口、水运、贸易与财富近水区域的地产价值三、产业的集聚与升级三、产业的集聚与升级原始产业（农牧业第一产业）工业化时期后工业化时期（信息化）后工业化时期的城市空间产业梯次转移带来的机遇地产策划的产业经济视野3.1原始产业（农牧业第一产业）原始产业（农牧业第一产业）土地产出有限供养人口和容纳劳动力有限除少量农产品集散地，无法支撑规模城市3.2工业化时期工业化时期初级产业（第二产业中的初级加工业等）工业化（规模化）、重化工业化（技术化、资本及知识密集化）产业链的形成3.3后工业化时期（信息化）后工业化时期（信息化）高端服务业生产型服务业（研发、设计）品牌与高附加值3.4后工业化时期的城市空间后工业化时期的城市空间高密度高混和高强度大空间智能建筑低碳化3.5产业梯次转移带来的机遇产业梯次转移带来的机遇一线城市的产业升级产业空心化的风险产业链的全球化二、三线城市承接产业的机遇超越式发展可能性（独特资源的城市机遇）3.6地产策划的产业经济视野地产策划的产业经济视野产业提供了产值、就业，是城市经济的基础产业链和价值链决定了人口结构、职业和收入，消费客群决定了物业产品的功能、类型、档次产业升级对各要素资源（土地）的重组，存在的投资机会四、区域与城市规划四、区域与城市规划一个文明的世界是有秩序的世界一个文明的世界是有秩序的世界合理规划的空间更有价值合理规划的空间更有价值区域规划与城市规划的重要性区域规划与城市规划的重要性定性、定位定性、定位规模与容量规模与容量功能分区与功能混合功能分区与功能混合交通和出行交通和出行生活方式和对地产的偏好生活方式和对地产的偏好地产策划必需的城市区域规划观地产策划必需的城市区域规划观五、城市化的增长极限五、城市化的增长极限对趋势的理性判断对趋势的理性判断历史有时进步，有时倒退历史有时进步，有时倒退城市的可持续增长问题城市的可持续增长问题我们必须承受的城市病和痛苦（房价与交通）我们必须承受的城市病和痛苦（房价与交通）高压力下的城市生存规模，高压力下的城市生存规模，资源的极限决定着城市增长的极限资源的极限决定着城市增长的极限生活半径和生物规律发生作用生活半径和生物规律发生作用城市化不止、城市病难治，行政调控的道德风险城市化不止、城市病难治，行政调控的道德风险地产策划人要有悲天悯人的良知地产策划人要有悲天悯人的良知六、策划人必需的城市经济学常六、策划人必需的城市经济学常识识人口（规模、总量、结构）总生产能力（GDP）及增长率人均资源占有量（土地、水、房产、财富）产业结构（产业类型、就业、劳动生产率、创造力）产业升级的梯次规律文明和软实力七、地产策划的全视界观七、地产策划的全视界观凡事皆有缘凡事皆有缘广博的知识、理性的思考广博的知识、理性的思考自然、人文、历史多角度的观点自然、人文、历史多角度的观点人的活动和行为认知，经济学的考量人的活动和行为认知，经济学的考量城市及区域规划的知识城市及区域规划的知识可持续发展的观点可持续发展的观点城市化与文明进化城市化与文明进化地产现实乱象与调控政策依赖地产现实乱象与调控政策依赖八、案例研究八、案例研究城市功能区域的规划与变迁城市近代化、工业化工业区改造的开发路径北京CBD、中关村、金融街历史文脉的沿续与新生首钢工业区的变迁与改造规划小结