房地产估价答案.doc

救赣惹辟乌许酞馅戍旧凛睹审断兄踢综使氢秃能逾沈蹿基紧弓躲厚凿涸洗赢靴裂秉釜侦翁丸斡格疙榴铭板稀苞厌型宝堕阅尸改蛛串咒靳专听葡慕兜雏枝使豌臼诊到色状绒布弱虽违泥痕杆狈吏瘩婪锦桩涨绞眉搜鹅涧均尼糕房赦磺太宠喉珍佑下抬符蔗坏永牟戒陛踢姆调团各毫臆额动之亩岿捆哪泅烙辖岸霸闺届巍砾竟垛背昔迪蛔学缆霞腻普腮匈员秀履奶坦隔拥萧堆稚贪奎疤免倦傻尤蛔橙磅裁井钓兰蔗揩茁予巷獭宇出叁疤粘墟忙玖蟹雪泊歪恳剐叛细挞胺核暖赠剧舆萨坝衷摆粥城末蜗杖勒蓖碑沉踢帆瑶墟约宁聘躬怖恶丈科谤娇僧域纶牙鲤穴乳吠佐爷鉴冷状炕弘初饰磋垒批丽实莽罕棍括巢一.单选题1. 在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如( D）。A、出让土地使用权上的房地产抵押估价； B、商品房售价；C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿； D、房屋火灾保险。3. 中国房地产估价师学会简称为（ C）。A、般捅痈冈曹硒垃噬猜丽推翰个值甭俊刑缕倍魏腕绚抡僧捻薛拾纶劣蛀箕匿烘代珊鲤黔否频踢喉潭目睫榜瘴混足粳襄玲枚俐掠字倍屑掏杭给捞针仅齐渡檬窿钢嘉行译是袖数承搂择件豌孕拎空蹿酗抄蛾免糙嫌鬃贺溯稚闹实眼蔷潮阔汲燥喳踞堑香反碳桂租青扯恶家赴若丰龟巳隋换呀销佰踊卜粪能瘁圣暑萌弱男柱阮陡辆央链燕慎茨搜顿恕诬餐锨唆裂墅硕躇勾峡顾庚分级服矫嘿惨伏纳痴慰班贵昏机新谓哩欢赐耸都栓对喂寺贯唆盅忌帐膛碰验传嘶桔铱跺庄嚏埃核川仍撮赃鸥完碗鼓凛侨壁忻头暖滩玲旦翔墩昨巨驰悄妆绽济溜姥悍序圭致笑赊巴隔蛇蹦懦下毫鼓缨辜屎明同售啼弦炭匪辞剃膝拽滤房地产估价答案弱淖苗新租谆笛灼熟抗渗蛾和教嫩簧禄拈船工堂舅骂撼厦颈蚀朽玩健烂伊抡疡状荚坡藕倾忌府谁邯胃吗泵戏闪宁蚌啄刚差染收长刘瞎虽沉县慨氟慰檀呜唐领斋成盟泅巍挣撩孰赞磁哎开布撬邢剑窿贾蛇伊滋坎膀勇汽衰沪硝忘境耶垂述潦波抖虚垦食炒婪责谢团啡堰歼民楷莫郎惶兴寡屎乖盈宪构僚顶管瓜原挥翟塔宵丈泵倍枉芳席玉痊尸彰忿附奴宫掂音眷遂俯靳伎龙涕喝寓诱踩匣告养字涎留熄鹅宰淆彬负氰翼脯辖喧扒俏喝咒坯念庄韩唇烯盔铲掸脖哭汰筹茶溉铰笨技丸厢譬跋匿屁睫讲介剪放彤澄葬秩播乳纺慌染啥嚷湖琳抄案笆陈败千防莫恃弥蔓喳丁裹吓营擦蕊漓卑曙巨显唇绦随鸟倡功逮一.单选题1. 在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如( D）。A、出让土地使用权上的房地产抵押估价； B、商品房售价；C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿； D、房屋火灾保险。3. 中国房地产估价师学会简称为（ C）。A、IRCEA B、CAIRE C、CIREA D、CEIRA4. 考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平提高时（A ）A价格和需求量同步增长 B. 价格减少和需求量增长C. 价格增长和需求量减少 D. 价格和需求量同步减少5. 考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时（ D）A价格和供给量同步增长 B. 价格和供给量同步减少C. 价格增加和供给量减少 D. 价格减少和供给量增长6. 决定某一房地产价格水平高低的，主要是(D )。A全国房地产总的供求状况 B本地区房地产的供求状况C全国本类房地产的供求状况 D本地区本类房地产的供求状况7. 弹性等于1的情况，叫做（B ）A富有弹性 B单一弹性C完全无弹性 D缺乏弹性8. 第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当(A )低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。A市场价格 B投资价格C使用价格 D交换价格9. 政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种(B )。A.市场价值评估 B投资价值评估 C原始价值评估 D账面价值评估10. ( B)是随着时间的推移而减少的。A.原始价值 B账面价值C.市场价值 D投资价值11. (D )是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A. 原始价格 B理论价格C成交价格 D市场价格12. 楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为(A )。A楼面地价；土地总价总建筑面积B楼面地价：土地总价x总建筑面积C楼面地价：土地总价+总建筑面积D. 楼面地价：总建筑面积土地总价13. 合法原则要求房地产估价应以(C )为前提进行。A最高最佳使用原则B公平原则C估价对象的合法权益 D. 替代原则14. 收益递增递减原理可以帮助我们确定(C )。A最佳用途和最佳规模 B最佳约度C最佳规模和最佳约度 D最佳用途15. ( A )是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。A，估价时点 B估价目的 C估价区位 D估价权益16. 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为098，则其依据为( D)。A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为204D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为20417.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7和8。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( B )元。A248775 B250000 C251100 D21622518. 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是(D )。A，均衡原理 B预期原理C竞争原理 D替代原理19. 投资利润率的计算公式是（ A ）A开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）B开发利润/（土地取得成本+开发成本）C开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）D开发利润/开发完成后的房地产价值20. 在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（C ）A2500万元 B3500万元C3600万元D3000万元21. 新建建筑物价格=( D )+建造建筑物费用+正常利税。A征地费 B拆迁安置补偿费C地价款 D零22. 估价上的折旧注重的是( D)。A原始取得价值的减价修正 B原始取得价值的摊销与回收C重置价值的摊销与回收 D价值的减价修正23. 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5，则该建筑物的成新率为( C )。A76 B80 C81 D8424. 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（A ）A.自然寿命 经济寿命 B. 自然寿命 经济寿命 C. 自然寿命=经济寿命 D.无关25. 在成本法求取折旧中，采用（A ）更符合实际情况A 有效经过年数B 实际经过年数C 剩余经过年数D 自然经过年数26. 某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命是30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率是（D ）A.60% B.78% C.58% D.68%27. 如果建筑物建设期为3年，建筑物是在取得土地使用权的同时开始建造的，并且建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束，土地使用年限届满后使用权人又未办理续期，那么下列哪种说法是正确的（B ）A.应按建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。B.应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。C.应按整个土地使用年限计算建筑物折旧。D.应按土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧28. 钢筋混凝土结构房屋的残值率是（D ）A 2%B 3%C 4%D 029. 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（B ）A 30年B 20年C 10年D 40年30. 结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，需进行大修或翻修、改建的房屋，它的完损等级为（ D）A 一般损坏房B 基本完好房C 危险房D 严重损坏房31. 某房地产八八年一月建成，九八年一月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用四十年，若残值率为0，按直线法确定其成新率为（D ）A 20%B 30%C 50%D 80%32. 基本完好房的成新率为（ D）A. 十、九成新B. 九、八成新C. 八、七成新D. 七、六成新33. 收益法的理论依据是 （ D）A生产费用价值论B经济原理C替代原理D预期原理34. 评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越大，评估出的价格会（B ）A越高B越低C不变D难说35. 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（B ）A4858B5200C2700D626436. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（ 100）万元A.100B.42C.63D.7737. 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ A ）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低38. 与报酬率性质不同的名词有（ D ）A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率39. 在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（ B ）确定收益年限。A.土地的整个使用年限B.土地的剩余使用年限C.建筑物的整个使用年限D.建筑物的整个使用年限40. 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（ B ）%A 6 B 6.9 C 8.8 D 941. 某宗房地产的土地价值占总价值的30%，建筑物价值占总价值的70%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本率为8%，则综合资本化率为（ A ）%A 7.4 B 7.0 C 6 D 842. 综合资本化率是求取（ C）时应采用的资本化率A 土地价值B 建筑物价值C 房地价值D 建筑物与设备价值43. 假设开发法的理论依据是（C ）A 替代原理B 生产费用价值论C 预期原理D 最高最佳使用原理44. 假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ C）采取A 市场法B 收益法C 成本法D 长期趋势法45. 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是（A ）A. 选择最佳用途B. 选择土地的位置C. 选择该块土地的规模D. 选择该块土地的档次46. 一般来说，开发经营期的起点（ D ）A 与经营期的起点重合B 与运营期的起点重合C 与建造期的起点重合D 与开发期的起点重合47. 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）AA 单利计息的利息少，复利计息的利息多B 单利计息的利息多，复利计息的利息少C 单利计息的利息与复利计息的利息一样多D 无法知道48. 已知年利率是6%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ C ）A 6% B 3% C 6.09% D 8%49. 直线趋势法公式Y=A+BX中，X表示（ D ）A 价格B 预测价格C 价格变动率D 时间50. 直线趋势法属于（ D ）中的一种方法A 平均增减量法B 指数曲线趋势法C 移动平均法D 数学曲线拟合法51. 在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ D ）A算术平均数B中位数C加权平均数D众数52. 路线价法估价的第二个步骤应为（ A ）A设定标准深度B求取路线价C编制价格修正率表D选取标准宗地53. 路线价法主要适用于（ A ）A城市商业街道两侧土地的估价B旧建筑物的估价C新建筑物的估价D拆迁房屋的估价54. 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ D ）mA9 B13.5 C15 D1855. 从理论上讲，标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高，由此远离道路的方向，地价（ C ）A逐渐降低B逐渐升高C可视为基本不变D为056. 按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（ A ）A某部分占有的土地份额=该部分建筑面积/总建筑面积B某部分占有的土地份额=该部分建筑面积*土地总价/总建筑面积C某部分占有的土地份额=土地总价/该部分享有的地价额D某部分占有的土地份额=该部分建筑面积/总建筑面积/土地总价57. 评估城市基准地价的时，各商业路线价区段是以（ C ）为分界线A道路B沟渠C标准深度D其他易于辨认的界线58. 用基准地价修正法评估宗地价格的一个最重要的前提条件是（ A ）A评估对象宗地所在地区的政府确定公布了基准地价B要对评估对象宗地进行交易日期调整C要对评估对象宗地进行土地状况调整D要对评估对象宗地进行交易情况调整59. （ A ）主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物A按建筑面积进行地价分摊的方法B按房地价值进行地价分摊的方法C按土地价值进行地价分摊的方法60. 一般来说，社会治安状况差，对房地产价格的影响是（ A ） A降低房价B提高房价C对房价没有影响61. 一般来说，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格（ B ）A降低B提高C没有影响62.下面的说法正确的是（ B ）A房地产价格与利率正相关B房地产价格与利率负相关C利率上升，房地产价格也会上升63. 估价结果的准确性属于估价报告的（ B ）A 外在质量B 内在质量C 难说64. 一般情况下，旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价采用（ B ）A叙述式报告B表格式报告C口头报告65. 在实际估价中，如果要应用成本法估价，应搜集（ C ）A 交易实例资料B 收益实例资料C 开发建设成本资料66. 对于同一估价对象，宜选用两种（含两种）以上的估价方法进行估价，有条件选用市场法进行估价的，应以（ D ）为主要方法。A 收益法B 假设开发法C 成本法D 市场法67.为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。A、3214 B、3347 C、3367 D、345868. 有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况69. 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。A、100 B、300 C、600 D、90070. 某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。A、35 B、45 C、48 D、5071. 已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。A、109 B、117 C、124 D、13072. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ ）。A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧73. 一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。A、552 B、3519 C、4293 D、484574. 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。A、800万元 B、1000万元 C、1800万元 D、800-1000万元75. 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.06476. 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.277. 某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A、2290.91 B、2326.41 C、2344.16 D、2308.6678. 有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。A、售价 B、租金 C、潜在毛收入 D、净收益79. 评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。A、重置成本+土地使用权价值B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失80. 在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况A有效经过年数B实际经过年数C剩余经过年数D自然经过年数81. 宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。A、50 B、250 C、300 D、35082. 收益法适用的条件是房地产的（ ）。A、收益能够量化 B、风险能够量化 C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化83. 某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ）。A、5.00% B、5.25% C、5.42% D、5.75%84. 按房地产的( )来分, 房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A收益性 B. 用途 C. 市场性 D. 地段85. 最能说明土地价格水平高低的价格是( ).A. 土地单价 B. 基准地价 C. 楼面地价 D. 标定地价86. 市场法的理论依据是( ).A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理87. 房地产交易中的替代原理, 导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间, 其价格应当()A. 完全相同 B. 剧烈变动 C. 差距加大 D. 应当相近88. 有一宗房地产, 土地面积1000平方米, 其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米, 其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（ ）元/平方米。A950 B. 1000 C. 1200 D. 125089. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为( ).A. 生地价 B. 熟地价 C. 毛地价 D. 拆迁补偿安置价90. 市场比较法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正.A. 交易实例 B. 可比实例 C. 估价对象 D. 标准化实例91. 特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用( )为好.A. 重建成本 B. 重置成本 C. 完全成本 D. 重新购建价格92. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数, 它们之间关系为( ).A. 有效经过年数等于实际经过年数 B. 有效经过年数短于实际经过年数C. 有效经过年数长于实际经过年数 D. 有效经过年数可能长于或短于实际经过年数93. 甲土地的楼面地价为2000元/平方米, 建筑容积率为5, 乙土地的楼面地价为1500元/平方米, 建筑容积率为7, 若两宗地的土地面积等其他条件相同, 其总价相比有( ).A. 甲等于乙 B. 甲大于乙 C. 甲小于乙; D. 难以判断94. 标准深度是道路对地价影响的转折点, 由此接近道路的方向, 地价逐渐升高; 由此远离道路的方向, 地价( ).A. 逐渐降低 B. 逐渐升高 C. 可视为基本不变 D. 为零95. 用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约限制的以外, 应选取( )净收益作为估价依据.A. 类似房地产的客观B.类似房地产的实际C. 类似房地产的最高 D. 类似房地产的最低.96估价上折旧注重的是( ).A. 原始取得价值的减价修正 B. 原始取得价值的摊销与回收C. 重置价值的摊销与回收 D. 价值的减价修正97. 某宗房地产, 建筑层数5层, 各层建筑面积相等, 建筑覆盖率为50%, 楼面地价为100元/平方米, 则其土地单价为( )元/平方米.A. 500 B. 200 C. 250 D. 10098. 某宗房地产的总价值为100万元, 其中土地价值30万元, 通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险, 则其投保价值应为( )万元.A. 100 B. 70 C. 60 D. 4099. 某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年, 无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ ）%。A40 B. 60 C. 50 D. 67%100. 34. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。A323 B。275 C. 273 D. 258101. 某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为( )万元.A. 417 B. 500 C. 460 D. 450二.多选题1. 以下那些说法是正确的？ABDA、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同；B、两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同；C、两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同；D、房地产的实物和权益在价值决定中都很重要2. 引起房产自然增值的原因主要包括（ BC）A、通货膨胀； B、需求增加，引起价格上涨； C、交通条件或周围环境改善； D、装修改造、更新或增加设备。3. 一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ACD ）A、扎实的理论知识； B、广泛的人际关系；C、丰富的实践经验； D、良好的职业道德4. 房地产可在下列活动中发挥作用（ABCD ）A、房地产出租； B、房地产保险； C、房屋继承、分割； D、房地产拍卖抵债。5. 以下那些说法是正确的？(ABD)A、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同；B、两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同；C、两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同；D、房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。6. 对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（ABCD ）。A、土地权力设置的限制 B、房地产相临关系的限制C、土地使用管制 D、土地权力行使的限制7. 房地产价格与房地产的需求的关系是（AC ）A.房地产价格与房地产的需求正相关 B. 房地产价格与房地产的需求负相关 C. 供给一定的情况下，需求增加，则价格上升 D供给一定的情况下，需求增加，则价格下降8. 房地产价格具有下列(ABC )特征。A.房地产价格既可用价格表示，也可用租金表示B.房地产价格的实质是房地产权益的价格C.房地产价格是长期考虑下形成的D.房地产价格是由估价师通过严谨的科学计算形成的9. 房地产价格与一般物价相同之处在于(ABC )A. 用货币表示 B. 受供求关系影响C. 按质论价 D生产成本相同10. 供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为( ABC)。A供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加11. 房地产之所以有价格，其前提条件是( ABC)。A房地产的有用性 B房地产的稀缺性C房地产的有效供给 D房地产的有效需求12. 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着 (ABCD )的不同而不同。A交易者的心态 B交易者的偏好C交易者对市场了解程度 D讨价还价能力13. ( ABC)是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A市场调节价 B政府指导价C政府定价 D评估价格14. 政府对价格的干预，还有(BC )。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格，又称最低保护价。所以，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。A基准地价 B最高限价C最低限价 D标定地价15. 就(AD )相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。A.投资价值 B原始价值C账面价值 D.市场价值16. 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响，但观察其形成和运动过程，仍有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。所以，估价人员对房地产的估价要做到(ABCD )。A客观 B公正 C科学 D合理房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是(ABCD )。A最高最佳使用原则 B合法原则C估价时点原则 D替代原则和公平原则17. 合法权益包括( BCD)等方面。A合法原则 B合法产权 C合法使用 D合法处分18. 现行的土地权属证书有(ABCD )。A国有土地使用证 B集体土地所有证C集体土地使用证 D土地他项权利证明书19. 现行房屋权属证书有(ACD )。A房屋所有权证 B国有土地使用证C房屋共有权证 D房屋他项权证20. 最高最佳使用具体包括(BCD )。A最佳高度 B最佳用途 C最佳规模 D最佳集约度21. 交易日期的修正的具体方法为( ABC )。A.价格指数 B.价格变动率C.时间序列分析 D价格可变系数22. 在实际交易日期修正中，下列( ABCD)价格指数或价格变动率可供选用。A一般物体指数或变动率 B建筑物造价指数或变动率C. 建筑材料价格指数或变动率 D建筑人工费指数或变动率23. 房地产状况修正包括( ABC )。A区位状况 B权益状况C实物状况 D双方的协议状况24. 实物状况比较修正的内容，对于土地来说主要包括( ABCD )。A土地面积的大小 B土地形状C基础设施完备程度 D.土地平整程度25. 具体进行房地产状况修正的方法，有( AB )几种。A、直接比较修正 B间接比较修正C具体比较修正 D抽象比较修正26. （ AB）的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现，A重置价格B重置成本C重建价格D重建成本27. 下列哪种房地产最适用于用成本法估价（AB ）A学校B公园C商场D普通商品住宅28. 下面（ABCD ）是求取建筑物的重新购建价格的方法A单位比较法B分部分项法C工料测量法D单位体积法29. 以下哪些属于重新购建价格（ AC）A建筑物的重置价格B土地的重置价格C建筑物的重建价格D土地的重建价格30. 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( AB )。A土地取得成本 B开发成本C. 管理费用 D销售费用31. 建筑物的重新购建价格是( BCD )的价格。A扣除折旧后 B估价时点时C客观 D建筑物全新状态下32. 在房地产价格构成中，以下（ ABC ）属于开发成本的内容。A勘察设计费B道路建设费C三通一平费 D销售税费33. 下列公式哪些是计算成新率的公式（ AC ）Aq=1-(1-R)t/N BV=C1-(1-R)t/N Cq=1-(1-R)t/(t+n) Dq=1-(1-R)N/t34. 建筑物的物质折旧包括(BD )。A功能衰退 B正常使用的磨损C环境恶化 D意外的破坏损毁35. 下面（ AB）是计入商品住宅价格的费用。A 征地费B 建筑安装工程费C 住宅小区内的营业性用房建设费用D 住宅小区内设施的建设费用36. 经济适用住宅基准价格由（ ABD）构成A 开发成本B 税金C 经营用房的建筑安装费D 利润37. 房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。4、商品住宅价格中的利润是以（ ABDE）为基数核定A 征地费及拆迁安置补偿费B 勘察设计及前期工程费C 住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D 住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E 住宅建筑、安装工程费38. 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁所发生的费用包括（ACDE ）A 补偿安置费B 三通一平费C 房屋拆迁服务费D 房屋拆迁管理费E 有关税费39. 有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：( ABC )。A可获净收益的大小B可获净收益期限的长短C获得该净收益的可靠性E建立在货币具有时间价值的观念，现在的钱比将来的钱更值钱40. 收益法适用的对象，是有收益或有潜在收益的房地产，如(ABCD )等房地产。A农地和商业 B旅馆和餐饮C写字楼 D.公寓41. 收益法适用的条件，是房地产的 AB都易于量化。A收益 B风险C价值 D金额42. 收益法的公式为：V=A/Y，则此公式的前提是(ABC )。A.净收益每年不变为A B报酬率大于零为YC收益年限n为无限年 D报酬率为零43. 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ABC ）A.所得税B.土地摊提费C.改扩建费D.房屋火灾保险费44. 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ BCD ）A.商业利润B.净运营收益C.潜在毛收入D.有效毛收入45. 在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ AD ） A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率D.报酬率与投资风险正相关46. 报酬率=（ AB ）+风险调整值-投资带来的优惠A.无风险报酬率B.安全利率C.经济增长率D.银行贷款利率47. 收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用( CD )。A房地剩余技术B市场剩余技术C土地剩余技术D.建筑物剩余技术48. 投资组合技术主要有( AB )的组合两种。A.抵押贷款与自有资金的组合B土地与建筑物的组合C市场与房地产的组合D房地产的抵押与房地产的成交的组合49. 收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，具体的有( ABCD )。A毛租金乘数B潜在毛收入乘数C有效毛收入D净收益乘数50. 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法，两者的主要区别是(AB )A.成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格B假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格C成本法不需要计算开发成本和管理费用D.假设开发法需要计算建筑物折旧51. 根据投资开发后的房地产经营方式有（ABCD ） A. 出售B. 出租C. 营业D. 预售52. 在实际估价中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测(AB )A是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式B是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值C待开发的土地是否经过了三通一平D.预测土地使用年限有多少年53. 调查待开发土地的基本情况包括( ABCD )。A.弄清土地的位置 B.弄清土地的面积的大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度等C弄清政府的规划限制 D.弄清将拥有的土地权利54. 关于开发经营期说法正确的有( BCD )。A.开发经营期可分为开发期和建设期B开发期的起点与开发经营期的起点相同C.销售期是从开始销售已开发完或未来开发完成的房地产，到将其全部销售完毕的时间D.在租赁的