中国石油集团测井有限公司与西安挚信房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案.doc

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中国石油集团测井有限公司与西安挚信房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案
当事人:   法官:   文号:陕西省高级人民法院
原告中国石油集团测井有限公司，住所地陕西西安高新技术开发区高新一路25号创新大厦S206室。
法定代表人李剑浩，该公司总经理。
委托代理人樊林，北京市金杜律师事务所律师。
委托代理人朱立新，北京市金杜律师事务所律师。
被告西安挚信房地产开发有限责任公司，住所地陕西西安市长安区郭杜街办樱花广场东侧。
法定代表人杨连印，该公司总经理。
委托代理人高振玲，陕西东瑞律师事务所律师。
委托代理人王志刚，陕西法智律师事务所律师。
原告中国石油集团测井有限公司（以下简称测井公司）诉被告西安挚信房地产开发有限责任公司（以下简称挚信公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告测井公司的委托代理人樊林、朱立新，被告挚信公司的委托代理人高振玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告测井公司诉称：2007年2月8日，原告与被告签订《樱花园住宅项目联建合同（二期）》约定：被告根据原告的需求，组织樱花园二期住宅396套房屋建设，建筑面积50790平方米。房屋建成后按照2460元/平方米的价格由原告职工买断，总价款为12494.434万元，被告应于2008年8月30日前向原告交付房屋，逾期每日按照总价款的万分之三承担违约金。联建合同签订后，双方口头商定二期建设部分暂不执行，一期建设部分联建范围调整为23号楼、24号楼的1层-16层。2007年3月，23号楼、24号楼开工建设。原告按照联建合同严格履行付款义务，截至2008年4月29日，原告累计向被告支付了5313.723万元，达到了联建合同约定的一期建设部分实际联建范围价款的70%。而被告却违反诚实信用原则，于2008年6月要求原告按照400元/平方米的标准上调房屋价格，遭到原告拒绝。2008年7月24日，被告委托律师以原告未按联建合同约定支付联建款2827.278万元为由，向原告发出律师函，宣布解除联建合同。原告已经全面适当履行了联建合同约定的义务，而被告试图提高房价、逾期交付的行为违反了联建合同约定，构成了违约行为；而被告解除联建合同的行为没有任何事实和法律根据，依法应确认无效。请求：（1）确认被告解除《樱花园住宅项目联建合同（二）期》的行为无效；判令合同继续履行。（总价约124943400元）；（2）判令被告承担逾期交付的违约金550.4329万元（截止2009年4月30日止）；（3）本案诉讼费由被告承担。
被告挚信公司答辩称：2007年2月8日原被告签订《樱花园住宅项目联建合同（二期）》，合同签订后，被告按照合同要求如期完成了主体工程封顶，而原告却未按合同约定按期足额支付工程进度款，属严重违约。经被告多次催要，原告仍不付款，致使建设单位停工，给被告造成巨大损失。在此情况下，被告于2008年7月24日委托律师向原告发出律师函，解除双方签订的《樱花园住宅项目联建合同（二期）》。根据相关法律规定，该合同已于原告签收律师函的2008年7月25日解除。故原告请求确认被告解除《樱花园住宅项目联建合同（二期）》的行为无效，理由不能成立。因原告违约在先，被告已经解除了合同，原告要求被告承担违约责任没有根据。请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明，2007年2月8日，原告与被告签订《樱花园住宅项目联建合同（二期）》，合同约定：被告根据原告的需求，组织位于西安市长安区郭杜“樱花园”住宅项目建设。建筑面积50790平方米。房屋建成后按照双方约定的结算价格与费用由原告全部买断，住宅产权归原告所有。该项目共分两期建设，其中：一期建设面积38310平方米，于2007年3月份开工建设，须于2008年8月30日前竣工验收合格并交付原告；二期建设面积约12480平方米，于2008年6月前开工建设，须于2009年11月30日前竣工验收合格并交付原告。合同总价格约为12494.34万元。其中一期约9424.26万元。二期约为3070.08万元。楼房结算均价为2460元/平方米。实际面积及房屋总造价以房地局实测面积为准进行结算。付款方式：第一次付款在本合同签订后一周内支付一期联建款的10%；第二次付款在开工后两周内支付一期联建款的15%；第三次付款在工程施工到±0.00（地下室砌体完工，楼板现浇完工）后，两周内支付一期联建款的15%；第四次付款在工程进度达到主体工程封顶后，两周内支付一期联建款的30%；第五次付款在主体工程完工后，并且在室外系统配套及区域内 绿化工程达到要求，两周内支付全部联建款的25%；第六次付款一期联建款的5%（保修金和房产证抵押金）。约定原告负责内部员工对所需户型的登记和房屋的分配，组织单位内部的购房员工与被告方分别签订购房合同。提供相关办理手续，按照双方约定的住宅房分批分期付款的时限、比例，将工程款付给被告。被告按照国家住宅房开发程序和双方共同商定的建设标准组织施工建设；负责土地使用证、施工许可证、用地规划许可证、工程规划许可证、房地产开发资质证、售房许可证、环境评估报告书等证件及安全消防手续、各种其他手续和住宅房验交备案审查手续的办理；在住宅房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告交付住宅房；负责与住户签订住宅房买卖合同，并报原告和相关部门备案。约定违约行为及责任，原告未能按合同约定期限、方式支付工程进度款，被告有权解除合同；被告自解除合同之日起30日内退还原告全部已付款。原告按逾期付款额的15%向被告支付违约金，被告未能按期向原告交付住宅房，按逾期每日每套住房的总价的万分之三向原告支付违约金。双方还对其他事项进行了约定。
合同签订后，被告于2007年3月27日动工兴建二期联建项目一期工程即23、24号楼。双方口头商定二期联建项目中的二期建设部分暂不执行。原告于2007年2月13日向被告支付二期联建项目一期联建款800万元，同年5月15日向被告支付1130万元，同年8月24日向被告支付426万元。
2007年11月13日，原告、被告和瑞和物业召开会议并形成《会议纪要》，确认23号、24号楼施工至±0.00后，原告按照合同约定的时间支付工程进度款计1413.639万元。2008年元月15日，被告致函原告，23号、24号楼施工已至±0.00；双方于2005年11月29日签订的《樱花园住宅项目联建合同》（简称846套房屋联建项目）中的12栋楼已全部竣工，要求原告支付工程款3300万元。当天原告向被告转帐支付3300万元。其中1413.639万元是23号、24号楼建至±0.00应付款，其余为846套房屋联建项目应付款。2008年4月11日，原告又向被告支付23号、24号楼联建款500万元。
2008年5月26日，被告向原告发出《商榷函》，以建筑材料、人工费涨价为由，说明23号、24号楼联建项目成本每平方米增加400元，并请求对该联建项目住宅单价进行相应调整，双方就此问题未达成一致意见。
2008年6月11日，被告向原告申请23号、24号楼主体工程封顶进度款2425.023万元。原告、被告及监理单位均予以确认。同年6月23日、30日，被告连续两次向原告发出工作联系单，要求原告按合同约定支付主体工程封顶后的工程进度款。原告未予支付。按双方合同约定，到第四次付款，原告应向被告支付联建款的70%即6596.982万元，原告实付4269.639万元，尚欠2327.343万元。
另查明，原被告于2005年11月29日签订《樱花园住宅项目联建合同》即846套房屋联建合同。被告已在2008年元月将846套房屋交付原告，原告职工已入住。原告已付该项目总价款的96%，剩余部分至今未付。
2008年7月24日，被告委托陕西东瑞律师事务所向原告发出《律师函》，以原告未按合同约定支付二期联建款，导致其无法按施工合同向施工单位按期付款，造成停工等为由，解除与被告签订的樱花园住宅项目联建（二期）合同，并要求被告依照合同承担违约责任，赔偿经济损失。原告在同年7月25日收到被告解除合同的律师函。9月10日，原告通过陕西仁和万国律师事务所向被告致函，表示愿意继续本着平等互利、解决问题、履行合同的原则，与被告进一步协商，妥善解决双方的争议。
上述事实，有《樱花园住宅项目联建合同（二期）》、《会议纪要》、《工作联系单》、《律师函》、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，本案争议的焦点：一是被告解除合同的效力问题；二是被告应否承担逾期交房的违约金。
原被告所签订的《樱花园住宅项目联建合同（二）》，名为联建，实为商品房买卖，其内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。
关于被告解除合同的效力问题。原告认为自己已按照联建合同严格履行付款义务，被告违反诚实信用原则，解除合同行为应无效。被告认为原告未按合同约定按期足额支付工程进度款，已构成违约。解除合同符合双方约定和法律规定，应为有效。经查，合同签订之后，被告于2007年3月27日动工兴建二期联建项目一期建设部分。原告在合同约定的第一次付款时间内向被告支付800万元，下欠142.426万元；在第二次付款时间内向被告支付1130万元，下欠283.639万元；随后于2007年8月24日向被告支付第一、二次下欠款426万元。到第四次付款时间即在工程进度到达主体工程封顶后，两周内支付联建款的30%。原告应向被告支付2827.278万元，除了2008年4月25日支付500万元外，还有2327.278万元一直未付，违反双方所签合同第八条（二）项的约定。已构成违约。被告依照双方约定行使解除权。于2008年7月24日委托陕西东瑞律师事务所向原告发出律师函，明确表示解除与原告签订的《樱花园住宅项目联建合同（二期）》。原告于2008年7月25日收到律师函。依照法律规定：“主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除”。该涉案合同已经解除。被告解除合同既符合双方约定，又符合法律规定，是有效的。再者，原告自2008年7月25日收到被告解除合同通知至2009年5月20日起诉已超过三个月，才对被告解除合同提出异议，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议但在约定的异议期届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，该项诉请法院不予支持。因此，从上述两方面来看，原告请求法院确认被告解除合同行为无效的理由不能成立。至于原告诉请判决被告承担逾期交房违约金一节，因原被告所签合同于2007年7月25日已经解除，尚未履行的，终止履行。故双方合同约定被告必须于2008年8月30日前将房屋交付原告使用的约定已终止履行，被告未违约。因此原告该项诉请也不能成立，应予驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十四条和《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
驳回原告中国石油集团测井有限公司的诉讼请求。
案件受理费694039元由原告中国石油集团测井有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审  判  长   曹文军
代理审判员   刘育伟
代理审判员   李  咏
二O一O年四月二十九日
书  记  员   刘  沛

代理记帐业务约定书
甲方: (以下简称甲方)
乙方： (以下简称乙方)
经甲乙双方友好协商，自愿达成以下乙方为甲方提供会计代理服务相关事项的业务约定：
一、 乙方为甲方提供以下会计代理服务：建账、记账(总分类
账、二级明细账)、填制财务报表、税务报表、国税申报、地税申报(含网上申报)。甲方如有其他服务要求，需在约定书中注明，口头商定无效。
二、甲方在每月25日至次月15日前，按时将本单位所发生合法的经济业务票据传给乙方(乙方可上门取送票据，每月壹次)并提供纳税申报所需要的各种印章(公章、财务章、人名章等)。因甲方票据传递、提供各种印章及税务机关要求的其他资料不及时，造成乙方延误各种纳税申报的，责任由甲方自负。
三、在甲方按时传递经济业务票据及按时提供各种印章的情况下，乙方应按时为甲方代理纳税申报，造成延误各税种申报的, 责任由乙方负责。
四、乙方丢失票据，书写、计算错误而引起的税务罚款及滞纳金，责任由乙方负责；甲方账外逃税、提供的虚假票据、提供原始凭证不符合规定引起的税务责任，由甲方负责。
五、甲方的出纳每月应主动与乙方会计核对银行账及现金账余额。
六、甲方在签订业务约定书的同时付款，否则无效，到期后乙方接受甲方付款的视为约定延续，若到期后未续约付款的，约定终止，双方不再相互承担责任。
七、甲方在业务约定期间内如有地址、电话、开户银行及账号、税务登记、工商登记等发生变化应在非报税期内三天、报税期内(每月25日至次月15日)当天通知乙方，不能及时通知乙方由此而产生的后果，由甲方自负。
八、业务约定到期或终止时，如果甲方聘用乙方工作人员，乙方对业务约定期间的凭证、账目、税务出现的问题概不负责。
九、甲方为：1.纯地税户 2.国地税户3.一般纳税人，每月凭证不超过一本，无特殊核算要求(超出要求范围的，服务费另行协商)。
十、约定期限： 年 月至 年 月，付款方式：每 ，另每会计年度账本及报表资料费贰佰元，工商年检代理费贰佰元，残保金代理费贰佰元； 年 月 日合计收取 元。
十一、本业务约定书一式两份，双方各持一份，经双方签字盖章付款后生效。本约定书未尽事宜，甲乙双方应本着友好协商的态度进行协商解决。
十二、会计每月25日至次月1日联系取票据，以下列举部分单据：
1、企业本月开具的发票及与之相对应的收款凭证(进账单、现金送款单、现金收入凭单、出库单、发票领用存情况等)；
2、企业取得的购货发票及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单、入库单等)；
3、企业取得的费用发票(交通费、差旅费、通讯费、广告费、业务宣传费、房租、水电费、办公费、运费、汽油费、保险单据等)及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单等)；
4、银行缴税税票，利息单，进账单，支票存根，电汇单及其它各种银行票据；
5、企业自制原始凭单：工资单，折旧单等；
6、一般纳税人发票汇总表(一套)，作废发票(联次齐全)，抵扣票认证清单，金税卡；
7、其它需要的资料_____________________________________
8、凭证报表由乙方暂存，待工作完成后，年度终了时返还客户。
注意：月末取票后企业如开具收入发票须立即通知乙方。
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