金九银十房市调研.ppt

“金九银十金九银十”房市混沌，房产开发商房市混沌，房产开发商“作法作法”榕城房市是否能榕城房市是否能holdhold住？住？2011年年11月月REALESTATERESEARCH2024/5/5周日1导读导读“金九银十”期间福州房市各大房地产商“金九银十”作法新政下购房者看房市本次调查结论2024/5/5周日2房市调控新政下，地产商倍感压力房市调控新政下，地产商倍感压力新政出台，中国房地产市场调控发力。地产商银根紧缩政策年底的还款压力可售房源积压保障性住房的推进购房者深度观望存款准备金率、贷款利率上调许多贷款期限将近今年保障房的开工率过百购买力不足、房价过高一手房市场可售17312套2024/5/5周日3金秋九月地产商的房市试水，购房者盼跌情绪渐长金秋九月地产商的房市试水，购房者盼跌情绪渐长金秋九月第一周，群升白马郡、天澜、海韵国际城等三个盘于9月3日同一天开盘试水“金九”，但开发商都不愿开闸放水降价，各种购房优惠没能打动购房者，双方仿佛陷入一个先行者必输的僵局。当时至月末榕城楼市一手房成交量仅944套，与传统的旺季相比，可谓是惨淡。2024/5/5周日4“银十银十”接力，各房地产商现身接力，各房地产商现身“作法作法”面对“金九”房市低迷，各大房地产商在调控多方夹击，银根紧缩加剧回款的压力下，开发商与购房者的博弈，终于有所松动，开发商开始发动价格战，希望通过活动、赠送、特价等方式来带动楼盘销售。10月28日到30日，福州共有6个项目开盘，开发商组织的周末活动也有8个。“幽游之夜”假面炫变派对、“愤怒的小鸟”真人版、帆布鞋DIY开发商的活动不断创新，花样迭出，也没能打动购房者。2024/5/5周日5房市低迷，开发商楼盘促销房市低迷，开发商楼盘促销融侨宜家团购享融侨宜家团购享1%优惠优惠华润尊品的直接降低单价华润尊品的直接降低单价阳光理想城每天三套特惠房源，限量抢购阳光理想城每天三套特惠房源，限量抢购天澜准现房月末特惠，一次性付款享空前折扣（指定房源）天澜准现房月末特惠，一次性付款享空前折扣（指定房源）泰禾红峪预约尊享每日泰禾红峪预约尊享每日1000元购房累积优惠元购房累积优惠2024/5/5周日6传统的传统的“金九银十金九银十”今不再！今不再！自限购、限贷、金融紧缩等一系列楼市调控政策实施以来，调控的威力日渐显现，同时政府的保障性住房安居工程的大力推进，传统金九银十风光不再。“金九银十”期间榕城一手房成交1921套，与去年同期相比，下滑近六成。二手房市场更糟糕，同比下降七成，十月环比下降近3层。2024/5/5周日7房市调控，购房者深度观望房市调控，购房者深度观望新政下，限购、限贷、金融紧缩等一系列楼市调控政策实施以来，调控的威力日渐显现，同时政府的保障性住房安居工程的大力推进，榕城楼市已有下滑之势。特别是房市销售旺季“金九银十”的惨淡收官，预示着政府的调控取得了切实的效果，同时政府近期的各项措施也显示了调控的决心。房地产商也在房市调控的压力下逐有开闸降价的趋势，个别楼盘的“团购优惠”、“购房返现”、“单套优惠”等楼盘促销活动又重现福州。种种迹象让消费者看到了房市的曙光，期待着房价的下降，回到理性。2024/5/5周日8您打算在何时购房？您打算在何时购房？2024/5/5周日9现阶段不购房的原因现阶段不购房的原因?2024/5/5周日10如果您买房，出于哪一种需要？如果您买房，出于哪一种需要？2024/5/5周日11如果您买房，您能够接受的最高单价是多少元？如果您买房，您能够接受的最高单价是多少元？2024/5/5周日12您的经济状况可承担的购房类型？您的经济状况可承担的购房类型？2024/5/5周日13您认为福州现在的房价如何？您认为福州现在的房价如何？2024/5/5周日14您认为未来一年内，福州房价总体上会如何变动？您认为未来一年内，福州房价总体上会如何变动？2024/5/5周日15您认为下列哪种促销方案比较实际可行？您认为下列哪种促销方案比较实际可行？2024/5/5周日16新政下，新政下，“金九银十金九银十”惨淡，榕城房市能惨淡，榕城房市能Hold住？住？从调查的结果我们看到了以下事实：1、福州房地产销量急速下滑且有继续之势。2、随着调控的效果的显现，购房者盼跌期望加大，进入深度观望。3、政府调控的决心坚定，保障性安居工程加速推进。4、房地产开发商已有降价的动作。2024/5/5周日17降乎？合理的价格？降乎？合理的价格？巨鳄们的行动近几年国家宏观调控政策福建省住宅供需情况分析2024/5/5周日18房地产龙头的土地储备量房地产龙头的土地储备量三季末，保利地产土地储备建筑面积为3369万平方米，储地量位居中国内地上市房企之首保利地产现金流总额却达到-261.08亿元。“穷也要拿地”，万科投资百亿去买地万科投资百亿去买地龙湖、富力等开发商在今年以来均在积极龙湖、富力等开发商在今年以来均在积极拿地，截至今年拿地，截至今年7月，仍有月，仍有4家标杆房企逆家标杆房企逆市拿地，总金额超过市拿地，总金额超过100亿元。亿元2024/5/5周日19房企房企“卖身潮卖身潮”暗涌暗涌 万科收购锦龙股份子公司锦龙地产万科收购锦龙股份子公司锦龙地产11万余平方米商住用万余平方米商住用地；地；以以31亿元收购广州原新光城市花园项目亿元收购广州原新光城市花园项目100%股权；股权；阳光城与福州麒欣商贸发展有限公司签署阳光城与福州麒欣商贸发展有限公司签署“福建汇泰房福建汇泰房地产开发有限公司股权转让合同书地产开发有限公司股权转让合同书”，以，以37495.39万元受让万元受让 福建汇泰房地产开发有限公司福建汇泰房地产开发有限公司75%的股权；的股权；大连海昌集团引入佳兆业集团，合作开发原海昌名城；大连海昌集团引入佳兆业集团，合作开发原海昌名城；SOHO中国斥资中国斥资88.04亿元在上海相继收购曹家渡地块、亿元在上海相继收购曹家渡地块、海伦路站地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块中山广场、四川北路站地块4个项目个项目 上半年地产的收购兼并上半年地产的收购兼并56起，是去年的一倍，第三季度起，是去年的一倍，第三季度房地产行业共完成房地产行业共完成26起并购案例，并购金额达到起并购案例，并购金额达到11.04亿美元，亿美元，占比占比10.7%。2024/5/5周日20房产商生存之道房产商生存之道经过一个“大浪淘沙”的整合过程，能生存下来的房企主要有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企；一类是具有很强产品或区域特色，在这些领域能力强，能以明显的差异化产品品牌占据某个区域市场的中型房企。亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存：“现在的调控政策就是杀死市场小鳞鱼，养大鳄鱼的政策，政策在制造大鳄，大鳄们会越来越强，央企会越来越强，中小房企转战三四线城市捡拾虾米同样能生存下来。在信贷规模收紧、融资渠道趋窄的情况下，品牌房企的经营业绩继续保持增长态势，未来30年绝对是中国房地产行业发展的高潮，加速向优质房企集中的趋势。”从房地产行业的两极分化来看，2011年只能说是出现了并购潮的端倪，大并购时代还需要政策契机，并购潮的出现需要调控政策继续深入，如果限购、信贷紧缩继续维持，预计在2012年年中大并购时代将真正来临。2024/5/5周日212024/5/5周日22国家宏观调控政策国家宏观调控政策 2004年 4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布上海市房地产登记条例修正案，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点。市场反应:上海房价出现明显下降,最大降幅超过20%;除上海之外,全国各地房价继续大肆上涨。2005年 3月：房贷优惠政策取消。国八条出台调控上升到政治高度（旧国八条）。5月：七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）。关于加强房地产税收管理的通知从税收入手整顿房地产市场。对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少。2024/5/5周日23国八条国八条国六条国六条国四条国四条国国11条条时间时间2005200620092010出处出处国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）国务院常务会议提出四条政策国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知政策基调政策基调稳定房价稳定房价遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨措辞变化措辞变化比较单纯的关注房价问题政策从2005年的“全面开花”向2006年的“精确制导”过渡，措施更为细致，问题针对性被强化，而调节方法也从过去的土地金融两个领域扩大到运用等更多手段。房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问 题，需要引起高度重视。进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。市场影响市场影响大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱房价仍持续增长，但涨幅相对平稳、中小户型增加新地王不断涌现，房价持续上升政策有利于抑制短线炒家市场有可能在经过一段观望期后重新恢复活跃。2024/5/5周日24这些年来，楼市政策一直在调控和抑制房价过快上涨与促进房地产业平稳健康发展之间变动。经济热了，房价涨多了，就讲调控，强调从严查税减贷；经济冷了，要拉动增长，又增贷减税缓税，救助地产商，促进房地产业发展2024/5/5周日25国家坚持房价调控不放松？国家坚持房价调控不放松？一、财富：2009年房地产业务和建筑业增加值对GDP的贡献率为12.1%；2010年全国税收总收入为7.3万亿，和房地产相关的税收之和占税收总收入的比重为8.9。全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿，占全国财政收入的35.4%。二、房地产行业：企业家，从业人员，势必会引起更多企业倒闭、工人下岗，成为国家经济保增长的另一累赘。2024/5/5周日26海西建设大省会海西建设大省会房价调控政策怎么变，海西建设却是一个不可动摇的计划和事实。城镇化持续快速发展，大量农村大口想城镇转移，据统计显示，我省城镇化水平到2010年提高7%，城镇化人口年增约50万，对住房产生新的大量刚性需求2024/5/5周日27福建省保障住房建设福建省保障住房建设福建今年开建25万套保障房，年底基本建成50%以上福州市2011年住房建设规模及投资计划中，计划开工套数为64377套。其中，廉租住房计划开工套数900套，经济适用住房计划开工套数1000套，公共租赁住房计划开工套数10000套，限价（安置）房计划开工套数2.34万套，2024/5/5周日28保障房申请保障房申请（一）申请人具有我市五城区城镇户口（农村村民和农村集体经济组织成员除外），并在我市工作、居住；(二)在我市五城区落户时间满3年；配售选房。驻榕部队和在榕中央直属、省直属系统以及市直单位利用自有土地开发建设经济适用住房应按照属地原则，统一纳入福州市经济适用住房建设管理范围，其销售方案、销售对象等应按有关规定经福州市相关主管部门审核批准后，方可出售。利用自有土地开发建设的经济适用住房可优先面向符合经济适用住房申购条件的本单位职工出售，剩余部分由市房管局统筹安排，按我市经济适用住房有关规定组织销售。2024/5/5周日29现今保障房存在的问题？现今保障房存在的问题？公职人员“团购”保障性住房。保障房闲置、违规出租转售2024/5/5周日302011年福州房产规模年福州房产规模2011年，福州市计划建设商品住房818万平方米，土地供应355公顷。中小套型商品住房占商品住房总量的比例不小于70%（572万平方米），按平均90/户，即建设套数9.1万套2024/5/5周日31保障性住房分配？保障性住房分配？福州市每年新增事业单位职员666人、公务员525人，累计需求7146套。福建省外来务工人员保守估计30万。对于11900套的保障房实际套数、9.1万套的商品住房供应。在未来一段时间内，供需仍然出现明显的不平衡。2024/5/5周日32总理的决心总理的决心温家宝强调说：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格合理的价格。”2024/5/5周日33房地产有没拐点？房地产有没拐点？通过问卷，我们不惊发现，46.68%的人可以接受6000-8000的价格，32.89%的人接受8000-1000的价格。在我们看来合理的价格，是一个综合购买能力都能够接受的价格。而目前降价风潮下，福州市场大部分商品房价格实际价格不超过10000。所以，房地产的拐点到底存不存在，会不会到来？我们的调查后都感觉希望不大。2024/5/5周日34