论农村私房买卖合同的效力.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-论农村私房买卖合同的效力【摘要】近年来农村私房买卖市场活跃，关于房屋买卖的纠纷也是越来越频繁。是否允许宅基地上的房屋买卖，我国法律规定不甚明确，国务院有关文件则指出城镇居民不得购买农村住宅以及取得宅基地使用权，而合同法对合同效力的认定又另有规定，相关规定的不相一致，使农村私房买卖合同的效力，成为历来争论的热点之一。本文从农村私房买卖行为中涉及的不同的法律关系入手，综合分析我国现行立法下有关农村私房买卖行为的法律规范，来探讨农村私房买卖合同效力的问题。【关键词】农村私房买卖 合同效力 宅基地使用权AbstractRural Private trading markets in recent years, the active disputes on buying and selling homes is becoming more and more frequent. Whether to allow the sale and purchase of houses on the homestead of the law is unclear, the relevant documents of the State Council, pointed out that urban residents are not allowed to purchase rural residential use rights in homestead, Contract Law recognized the validity of the contract and as otherwise provided, the relevant provisions are not consistent, so the effectiveness of the contract for the sale of rural Private, traditionally one of the hotly debated. Different legal relationship to start from the Rural Private trading behavior involved a comprehensive analysis of the legal norms of behavior on Rural Private trading under current legislation, and to investigate the Rural Private contract for the sale of the effectiveness of the problem.KeywordsRural Private trading the effectiveness of contract homestead right of use引言近年来，我国经济快速发展，城市化进程不断推进，城市郊区或城乡结合部的农村房屋因拆迁而身价陡增，农村房屋买卖行为大量出现，也因此导致农村房屋买卖合同纠纷激增。不少当事人在利益的驱动下，单方反悔和故意毁约，纷纷向法院提出诉求，对当初以低价卖掉的农村房屋，甚至是已经交付完毕的房屋以房屋买卖合同无效为由而主张返还。此类纠纷如何解决，不仅涉及双方当事人的切身利益，也不仅仅是房屋买卖合同有效抑或无效的问题，它还涉及合同效力认定之后的法律责任与判决执行问题，同时司法判决不同的价值取向也会给民众的行为方式作出不同导向，而且对农村房屋买卖合同效力的认定也关系到我国有关农村土地的政策与相关法律秩序。也因此，对于农村房屋买卖合同效力的认定成为当今的热点问题，北京“画家村”小产房案更是引起社会的广泛关注。社会各界纷纷对此进行探讨，众说纷纭，至今也无法给出一致答案。在我国目前的司法实践中，通常根据买方身份的不同，将农村私房买卖区分为三种类型：第一类是本集体经济组织的成员购买农村房屋；第二类是其他集体经济组织的成员购买农村房屋；第三类是城镇居民购买农村房屋。对于第一类合同，法院一般认定为有效。第二类合同如果取得有关组织和部门批准的，一般也认定合同有效。而对于第三类合同，在理论和实务中争议较大、纠纷最多，一般为城镇居民向农村集体经济组织成员购买其私有房屋。 参见李松、朱雨晨、黄洁：北京法院调研建议允许农村房屋产权流转，载法制日报2008年12月7日，第8版。本文主要探讨这类合同。 一、农村私房买卖合同效力“同案不同判”的司法现状司法实践中对于农村私房买卖合同效力的认定及处理，全国各地法院的分歧较大，存在“同案不同判”的现象，总体而言，认定合同无效判决的占据多数。（一）判定合同有效的司法实践认定农村私房买卖合同有效的判决在目前的司法实践中非常少见。1999年新修订的土地管理法开始实施。在此之前，国家有关立法和政策并不禁止城镇居民购买农村房屋，允许城镇居民通过“申请一审批”的方式取得农村的宅基地使用权。而在此之后的司法裁判中，很少有承认宅基地使用权可以向非农村集体经济组织的成员转让的，但实务界对此仍存在较大争议。浙江省温州中院曾专门组织课题组，对瓯海、瑞安和苍南 三个法院进行调查，调查结果显示：多数法官认为，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。少数法官认为，作为宅基地的集体土地的转让不符合土地管理法第63条的规定，农村房屋买卖合同应当认定为无效。 郑永胜、鞠海亭、郑文平：“农村房屋买卖：是耶，非耶？农村房屋买卖纠纷案件的调查与思考”，载最高人民法院网，（二）判定合同无效的司法实践对于此类合同，司法实践中判其为无效的较为多见。北京市高院下发的关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要（京高法2004391号）认为，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，进而认定农村房屋买卖合同无效。2012年在张某与赵某农村房屋买卖合同纠纷上诉案中，北京市第一中级人民法院也承认原审判决对房屋买卖协议无效的认定。 参见张某与赵某农村房屋买卖合同纠纷上诉案，北京市第一中级人民法院民事判决书(2012)一中民终字第11569号。在於某某诉杭州市萧山区某某高级中学农村房屋买卖合同纠纷案中，法院以如下理由认定合同无效：宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员、无权取得或变相取得。本案原、被告所签订合同的买卖标的物不仅包括农村房屋，还包括相应的宅基地使用权。被告自是不符合农村集体经济组织的成员身份，且诉争房屋及宅基地的权属至今未作变更。因此，本案买卖合同因违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效。 参见於某某诉杭州市萧山区某某高级中学农村房屋买卖合同纠纷案，杭州市萧山区人民法院民事判决书(2012)杭萧瓜民初字第83号。江苏省李军杰诉於元中等农村房屋买卖合同纠纷案中，法院也是认定合同无效。参见李军杰诉於元中等农村房屋买卖合同纠纷案，江苏省常州市武进区人民法院民事判决书(2012)武前民初字第47号。在这种“无效”的处理模式中，多数都是以合同违反法律、行政法规的强制性规定而认定合同无效的。二、理论界对农村私房买卖合同效力的不同争论相比司法实务中多数判决都认定此类合同为无效的情形，理论界对此类合同效力的争议却非常激烈。（一）合同有效论及其理由此种观点多以合同法第五十二条为作为判定合同效力的法律依据，认为只要买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不存在法律规定的合同无效和可撤销情形，应该认定为有效。认为实务中以1999年关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知（以下简称通知）第二条第二款的规定“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”来认定农村房屋买卖合同无效是不正确的，因为该通知为国务院办公厅发布，不属于合同法中规定的“法律”和“行政法规”，所以不能作为认定合同无效的依据。（二）合同无效论及其理由认为此类农村私房买卖合同无效的理由主要有，一是认为农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权主体的变更，而我国一些政府文件中均明确规定，宅基地使用权的取得人应当是取得农村集体经济组织成员资格的人，严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。而物权法、土地管理法也对宅基地使用权转让作出了限制，因此认为此种违反国家规定的行为应认定为无效。二是认为确认合同无效比确认合同有效更能得到顺利地执行，根据我国现有的相关规定，如果判决农村房屋买卖合同有效的话，必然导致依法应取得房屋所有权的买受人无法在国土部门办理土地使用权证和房产证的后果，判决无法执行。三是认为此种房屋的买卖侵犯了集体经济组织及其他组织成员的公共利益。如果允许集体经济组织成员自由处分农村房屋所有权，根据“房地一体”的原则，宅基地使用权主体必然会无限制的扩大，甚至引入一部分城市居民。在我国农村保障制度尚未完善、农业用地日趋减少的国情下，不将宅基地使用权主体予以限定，最终必定会使部分农民丧失土地，居无定所，生存环境更加恶劣，公共利益必然受到侵犯。三、我国现行立法下的农村私房买卖合同的效力分析不论司法实务与理论界有何争议，要解决农村私房买卖纠纷都无可避免的要遇到确定该类合同的效力问题，由于我国现行法律对此没有十分明确的规定，而规定农村私房买卖行为的法律法规与相关政策又不协调统一，要确定这类合同的效力则需要综合分析有关法律以及政策的规定。且在农村私房买卖中，不仅涉及到买卖合同效力的问题，还涉及到房屋所有权转让以及宅基地使用权转让问题，而对于房屋所有权与宅基地使用权是否可以转让，同样存在较大争议。（一）对于农村房屋所有权转让的法律分析1.我国法律允许农村房屋所有权转让毫无疑问，村民对其房屋是享有所有权的。而基于私法自治理念，无法想象一个人对房屋拥有所有权，却不能将其转让。物权法第64条规定“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”第39条规定“所有权人对自己的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”可见以我国现行法律的规定，房屋所有人自是可以对房屋的所有权进行转让。上述判定房屋买卖合同无效的司法实践，变相阻止了房屋所有权的转让，这不仅违反了私法自治的理念，限制了所有权人的对其所有之物的权利，同时也不符合我国法律的规定。2. 房地一体原则在我国现行法上的规定 虽然房屋所有权可以依法转让，然而，在我国土地公有制的经济制度下，对集体所有的宅基地之上的房屋所有权进行转让，必然要考虑房屋与宅基地之间的关系。物权法第147条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。” 这是“房地一体”、“房随地走”原则的体现，但根据本条规定其适用的是“建设用地使用权”，宅基地使用权是否可以适用这一原则呢？物权法第135条规定“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”有学者认为这是我国法律对建设用地使用权进行的解释，认为建设用地使用权限于国有土地，但笔者认为，根据本条规定，其只是明确了建设用地使用权人的权利，并非对“建设用地使用权”的定义。而土地管理法第4条第2款的规定，土地分为农用地、建设用地和未利用地。其第三款接着规定，前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。根据该条规定，“宅基地”只能划归为建设用地，宅基地使用权也应为建设用地使用权的一类或者类比建设用地使用权，“房地一体”原则也应适用宅基地与其上的房屋。根据上文的分析，房屋所有权人可以将其房屋转让，农民也自是可以将其私有房屋出让，其宅基地使用权也应该随房屋的转让而转让，但对“宅基地使用权”是否可以转让却存在较大争议。3. 房地一体原则下的宅基地使用权转让争议 根据上文分析，宅基地使用权与农村房屋也应适用“房地一体”原则。据此如果房屋所有权要成功转让的话，宅基地使用权也必须合法转让。而我国为维护农村的经济体制，对农村宅基地使用权的转让进行了限制，对于其能否转让存在众多争议。有学者认为禁止宅基地使用权转让是不合理的。既然法律不禁止农村私有房屋的转让，既然宅基地上的房屋所有权可以转让，则意味着宅基地使用权也可以转让。 王利明：物权法论（修订本），中国政法大学出版社，2003年7月修订版，475页。宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转于他人，宅基地使用权也随之转移。 马俊驹，余延满：民法原论，法律出版社，2010年9月第四版，392页。也有学者认为宅基地使用权转让是有限制的。只能与房子一起转让；只能转让给本集体经济组织的成员，不能转让给城镇居民。 侯水平，黄果天等：物权法争点详析，法律出版社，2007年1月第1版， 321页。宅基地使用权是否可以转让?我国法律对此规定如何，下文将从我国现行法律制度着手予以分析。（二）对于宅基地使用权流转的法律分析1、我国法律有关宅基地使用权的规定宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法第152条的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。其特点是宅基地使用权的主体限于“农村集体经济组织成员”，与享有者特定的身份相联系，而对于宅基地使用权的取得、行使和转让，物权法第153条仅做了衔接性的规定，即适用土地管理法等法律和国家有关规定。而物权法第155条又同时规定已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。这一规定实际上明示了农村宅基地是可以转让的。土地管理法对此的规定见于第62条和第63条，第62条的内容主要是“一户一宅”制度以及对农民建宅和取得宅基地使用权须经审批的规定，其第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定显然是允许房屋买卖的，也是允许宅基地使用权转让的。而第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设.其禁止转让限于“非农业建设”，农民已建好的住宅自然是属于农业建设，但是对于农民为生活所需将房屋出卖同时将宅基地使用权转让与城镇居民的行为，借此融资，笔者认为也是属于农业建设的一方面。而宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，因此该条显然不能调整宅地使用权流转问题。 刘英全：“农村私有房屋转让中涉及的相关法律问题”，载法律适用2008年第11期，第96页。可以看出，我国法律对宅基地使用权转让行为并未予以禁止。2、关于宅基地使用权流转的国家的其他规定国务院办公厅在1999年5月颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（以下简称通知）第2条第二款规定“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（以下简称意见）出台，明确规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。因此，根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。 参见秦弓，娅琳：“法院不支持城镇居民农村购房”，载人民法院报2007年8月10日，第8版。尽管通知和意见都明确规定城镇居民不得在农村购置宅基地。但是该二者既不是立法法中所指的法律，也不具有行政法规的效力。宅基地使用权虽然是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，但是，我国法律并不禁止宅基地使用权的转让；国务院相关文件中禁止宅基地使用权向城镇居民转让，其主要目的是为加强土地管理。笔者认为，宅基地之上的房屋买卖，虽然改变了房屋所有权的归属，但其既不改变土地所有权的性质，也不影响宅基地的用途，宅基地之上依然是供居住所用的房屋，且房屋所有人是否为本集体经济组织成员，并不影响农村集体经济组织对宅基地的管理。所以认为宅基地使用权不得转让的说法既不符合法律规定，也不是土地管理的唯一方式；而实践中认定宅基地之上的房屋买卖合同无效的判决，不仅破坏了原有交易，违反了缔约时当事人的意思表示，同时也助长了此类合同违约的气焰，实不可取。（三）农村私房买卖合同效力的法律分析1.合同法对合同效力的规定我国的法律体系属于成文法体系，对合同效力进行调整的基本方式是通过法律的明文规定实现的。 李玉仁等：合同效力研究，北京大学出版社2006年版，第14页。合同法第44条，依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记手续生效的，依照其规定。合同法第52条规定了合同的五种无效情形，在近年来农村私房买卖纠纷中，对于认定买卖合同的效力问题的争议主要涉及第五种情形违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。认定合同的效力应以合同法对合同效力的规定为依据，同时我国法律、行政法规并未对农村私房买卖合同作出要式性的规定，所以农村私房买卖合同在买卖双方当事人达成合意时即生效，在不违反法律、行政法规的强制性规定情形下，应认为合同自始有效。 2.合同法下农村私房买卖合同的效力分析 在农村私房买卖行为中所涉及的“房屋所有权转让”以及“宅基地使用权转让”问题上，根据上述分析可知，在有关农村私房买卖的法律法规中，物权法与土地管理法对此并不加以禁止，而严禁城镇居民购买农村住宅 和取得宅基地使用权的通知与决定并不属于法律与行政法规范畴，因此不能作为判定合同效力的法律依据。也就是说如果农村私房买卖合同所涉及的内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也在不存在合同法第52条规定的其他无效情形时应当认定为合同有效。3.认定合同有效而产生的问题及处理意见在对城镇居民与农村集体经济组织成员签订的农村私房买卖合同作出有效认定的情形下，法院的判决又会与国家的相关政策以及规章制度产生矛盾，行政机关以通知和决定的规定对经判决应转让的房屋不予登记，拒绝发放土地使用证以及房产证，导致合同虽被认定为有效，买受人虽占有房屋，却无法取得房屋的所有权。合同虽有效却无法实际履行。但司法裁判不仅仅是为解决问题纠纷，更是对法治的倡导与遵守，以及民众日后行为的导向与指引，考虑各方利益，笔者依旧认为对于此类意思表示真实、不存在合同法第52条规定的无效情形而仅仅是与国家相关政策与规章制度相违背的合同，应认定其有效，理由如下：首先，农村私房买卖问题为私法纠纷，应尊重当事人缔约时的意思自治，保护对方的信赖利益，维护交易安全，防止社会诚实信用的缺失。其次，对于尚未履行的合同，如一方反悔，自可按违约处理，承当相应的违约责任，而不必认定合同无效后通过缔约过失责任来实现救济；对于已经交付标的，履行完毕的合同，若是再按无效处理，则扰乱当事人的已经确定的生活状态，破坏交易安全，不利于社会稳定。再次，随着我国经济的快速发展，农村日益开放，涌向城市务工的农民以及弃农从商的人日益增多，房屋闲置而农民对资金的需求却在提高，我国现行金融体制不能满足农民日益增长的融资需求，禁止宅基地上的私房买卖已不符合现今农村的发展趋势。农民买卖闲置的房屋，不仅使房产资源有效利用，也满足了农民融资的需求，减少土地对农民的束缚，活跃农村市场，可以加快我国农村经济的转型，提高村民的生活水平。结论综上，单纯的从我国有关的法律规定来看，法律以及行政法规并未禁止农村私房买卖以及宅基地使用权的转让。认定合同效力应以合同法为依据，对于城镇居民与农村集体经济组织成员签订的农村私房买卖合同在不存在合同法所规定的合同无效情形下，合同不因其他相关规定禁止宅基地使用权向城镇居民转让而无效，农村私房买卖合同应为有效。同时，从对农村私房买卖合同效力不同的认定而产生的社会效果来看，认定合同有效也更加符合社会需求。而对于因此产生的判决后续执行问题，希望立法以及国家相关政策能对此加以改进与完善。【参考文献】1应秀良.农村房屋买卖合同效力辨析J.法律适用,2009年，第7期2邱雪梅，金锦城.农村私房买卖合同效力之认定J.法律适用，2010年，第1期3王文军.论农村宅基地上房屋的买卖J.清华法学，2009年，第五期4刘英全.农村私有房屋转让中涉及的相关法律问题J.法律适用，2008年，第11期5杨华. 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