房屋租赁合同违约的实证研究.doc

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经济法小组作业

论 文 题 目： 房屋租赁合同违约纠纷的实证研究
学 生 姓 名：刘静妮 唐艺嘉 卢活权 刘雪芳 黄安泰 陈宇超 李恺艺 霍九宏 董禹成
学 院： 深圳旅游学院
学 系： 旅游管理系
专 业： 高尔夫管理 旅游管理
指 导 教 师： 汪传才
教 师 单 位： 暨南大学深圳旅游学院

暨南大学教务处
2012年5月14日

摘要：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁，居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人们从事生产经营必要的生产资料。近年来，法院受理的房屋租赁纠纷案件日益增多，审理的房屋租赁纠纷案件中出现的问题主要表现为租金欠付问题、房屋租赁合同的解除权问题、承租人的优先购买权问题、房屋转租问题、房屋租赁中装修问题、租赁物的权利瑕疵担保问题等等。本文主要通过分析广东、云南、重庆、上海、北京、河南、湖南、江苏、吉林这九个省市的房屋租赁合同违约案件，探索房屋租赁违约的特点和原因，提出一点建议。

关键词：房屋租赁合同违约 侵权行为 归责原则

目录
摘要： 1
关键词： 1
正文 3
1.房屋租赁违约概述 3
1.1房屋租赁违约的定义 3
1.2房屋租赁违约的特征 3
2.司法实践的统计分析 3
2.1双方代理律师情况 4
2.2案件地区分布 4
2.3原被告胜诉情况 5
2.4上诉请求金额情况 5
2.5判决应用的法律 6
2.6原被告类型分析 7
2.7二审情况 8
2.8上诉请求金额情况 5
2.9判决应用的法律 6
2.10原被告类型分析 7
2.11二审上诉人类型 9
2.12审理方式 10
2.13审理结果 10
3.房屋租赁合同违约纠纷的归责原则与构成要件 10
3.1房屋租赁合同违约纠纷的归责原则 10
3.2房屋租赁合同违约纠纷的构成要件 11
4.房屋租赁合同违约纠纷的表现和原因 12
4.1房屋租赁合同违约纠纷的表现 12
4.2房屋租赁合同违约纠纷的原因 13
5. 对解决我国房租赁合同违约问题的思考 14
5.1违约类型 14
5.2解决办法 14

参考文献： 15

正文
1.房屋租赁违约概述
1.1房屋租赁违约的定义
詹文天在《论城市房屋拆迁中的房屋承租人及其补偿安置》中提到《城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。” ⑴《房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。” 也就是说房屋租赁应当签定书面合同，口头形式和其他形式的房屋租赁合同是不符合法律规定形式的，即口头形式和其他形式的房屋租赁合同属于形式不合法的合同。⑵王利明在《标准合同的若干问题》提出标准合同应是指由一方当事人预先制订的、并由不特定的第三人所接受的，具有完整的定型化特点的合同条款。史际春与邓峰在《合同的异化与异化的合同》中给出合同或契约，是当事人双方自愿接受约束，承受向他方为交付某物或其他某种行为或不行为的法律义务或曰债（obligatio）而达成的协议或协定（conventio），亦即当事人自愿接受“法锁”（juris vinculum）的一种行为或方式。高洪宾在《违约责任与履约抗辩》中指出违约是指合同当事人不履行或不适当履行合同约定或法定义务的行为。由此我们得出，房屋租赁违约就是房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，且由承租人向出租人交付租金，双方在自愿的情况下，签订书面合同，约定期限、用途、价格等等条款，以及双方的其他权利和义务来达成协议，但合同当事人没有按照约定履行约定与义务或者不适当履行义务的行为。
1.2房屋租赁违约的特征
A、从主体上看，违约行为人是合同关系中的当事人，即主体具有特定性。这一特点是由合同相对性理论决定的。根据合同相对性理论，只有合同当事人才有权向对方提出履行请求或承担某种义务，第三人如果实施了侵害债权的行为，虽然也发生不履行合同的后果，但第三人承担的是侵权责任而不是违约责任。
B、从前提上看，违约行为是以有效的合同关系的存在为前提的。没有有效的合同关系，就没有合同义务，也就不存在当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的问题。所以，只有有效的合同关系的存在，才有违约行为的存在和可能。
C、从性质上看，违约行为就是违反了合同义务。这些义务主要包括：a当事人在合同中约定的义务；b法律规定的义务；c依据诚实信用原则而产生的其他义务，如注意义务、告知义务、照顾义务、忠实义务、说明义务等。
D、从后果上看，违约行为导致了对合同债权的侵害。债权是一种相对权，它的实现有赖于债务人切实、积极地履行合同义务，而违约行为导致债权人的债权无法实现或无法完全实现。

2 司法实践的统计分析

其中双方均有代理律师接近一半，说明目前大家的维权意识有所提高。另外还可以看出我国现在代理方面的尴尬现状，其中原被告有代理人方面只占到7%，说明大家对代理人的信任度还有待提高。

从我们收集的数据中看出东北地区占3%，华北地区占23%，华东地区占23%，华南地区占28%，西南地区占23%，西北地区占0.
可以看出经济较为发达的沿海地区的案件相对较多，说明经济好的地方纠纷多，人们的法律意识较强

。

从中可以看出1000000元以上的请求金额是较少的，大多数的请求金额在10000以下，判决金额也是一样。另外在原被告胜诉上原告以绝对性优势压倒被告，说明在我国原告的胜诉机率较大。

《中华人民共和国物权法》
55
《中华人民共和国合同法》
267
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》
33
《民法通则》
33
《中华人民共和国民事诉讼法》
195
《城市房屋拆迁管理条例》
1
《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》
1
《上海市房屋租赁条例》
1
《中华人民共和国土地管理法》
2
《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》
18
《中华人民共和国公司法》
2
《中华人民共和国担保法》
1
《医疗机构管理条例》
1
《诉讼费用交纳办法》
1

在所有收集的案件中，《中华人民共和国合同法》和 《中华人民共和国民事诉讼法》的占
比最多，而另外一些占比较少的法律
只出现在个别案例中，说明《中华人民共和国合同法》和 《中华人民共和国民事诉讼法》还是比较完善的，可以解决较多类型的案件
另外多个法律条例的出现说明我国的法制逐渐走向成熟，慢慢形成规范

原告：公司157 自然人200

被告：公司134 自然人230

从原告被告的图形分析不难得出，在房屋租赁纠纷中，更多的是自然人诉讼公司。

诉讼费
原告不承担，被告承担
123

原告承担，被告不承担
73

原告小部分，被告大部分
91

原告大部分，被告小部分
50

原告被告各一半
18

从数据分析可以看出，诉讼费大部分都是由被告承担，原告不承担。其次是原告小部分，被告大部分。原告大部分，被告小部分的情况较少，原被告平分诉讼费最少。
从数据分析可以看出，诉讼费大部分都是由被告承担，原告不承担。其次是原告小部分，被告大部分。原告大部分，被告小部分的情况较少，原被告平分诉讼费最少。

申请二审
122
无申请二审
233

案例当中申请二审仅仅只有三分之一，大部分都没有申请二审。

二审上诉人
原告
32

被告
80

双方
10

二审上诉人大部分都是被告，被告不服一身判决。原告上诉较少。

审理方式
维持原判
94
撤销原判且改判
16
调解
10
撤诉
2

审理方式，二审法院大部分都维持了一审的判决，极少二审法院改判。少部分的二审在法院调解下，双方达成共识，形成调解。

审理结果
上诉方胜诉
27
上诉方败诉
85

上诉方混合
10

二审结果大部分都是上诉方败诉，说明一审法院运用法律得当，二审法院支持原判。

3. 房屋租赁违约行为的归责原则与构成要件
3.1房屋租赁违约行为的归责原则
我国房屋租赁违约责任到底来何种归责原则。学者间存在争论，主要有三种观点。第一种观点(亦是主流观点)主张为严格责任原则。《合同法》第107条中并没有出现"当事人能够证明自己没有过错的除外"的字样，被认为是采取了严格责任原则。第二种观点主张为过错责任原则。我国《合同法》所有规则制度和条款，乃至合同法之全文都自始至终地贯穿着过错责任的原则。因此，只能而且必须得出"我国《合同法》体系是建立在过错责任原则的基础上"的唯一结论。第三种观，最主张以严格责任原则为主，以过错责任原则为辅。这有利于促使合同当事人认真履行合同义务，有利于保护受害方的合法权益，也符合国际上的一般做法。
纵观笔者查看的360个房屋租赁违约案例，大多数采用严格责任原则。采用严格责任原则的必要性和合理性在于：
第一，在现行的合同法律中，《涉外合同法》和《技术合同法》都已经确立了无过错责任。违约责任定义为无过错责任在我国的合同法上是有先例的，并非新合同法的首创。
第二，在诉讼中原告只需向法庭证明被告不履行合同义务的事实，不需证明被告对于不履行有过错，也不要求被告证明自己无过错。这里的逻辑是有违约及有责任，违约责任的构成仅以不履行为要件，被告对于不履行有无过错与责任无关。免责的唯一可能性在于证明存在免责事由。不履行与免责事由属于客观事实，其存在与否的证明和认识判断相对容易，而过错属于主观心理状态，其存在与否的证明和判断相对困难。因此，在房屋租赁合同违约中实现严格责任原则可以方便裁判，有利于诉讼经济，有利于合同的严肃性，有利于增强当事人的责任心和法律意识。
第三，房屋租赁合同违约责任以存在合法有效的合同关系为基础，合同是双方自由协商签订的，当然完全符合双方的意愿和利益，违约责任是由合同义务转化而来，本质上出于双方约定。不是法律强加的，此与侵权责任不同。因此，房屋租赁合同违约责任应比侵权责任严格。侵权责任发生在预先不存在密切联系的当事人之间，权利冲突的广泛存在使损害的发展难以完全避免，因此，法律要求除损害事实之外还要有过错要件，过错等同于可归责性，它使侵权责任具有合理性和说服力。而违约责任本质上出于当事人自己的约定，这就足够使违约责任具有了充分的合理性和说服力，无须再要求使违约责任具有合理性和说服力的其他理由。
综上所述，笔者认为，归责原则与归责事由及免费事由有不同的涵义，归责原则是贯穿于整个违约责任制度并对责任规范起着统帅作用的立法指导方针。同一法律领域不能同时存在两个相互矛盾的归责原则。严格责任原则是我国合同法领域的唯一归责原则。尽管《合同法》的相应条款规定了过错归责事由和免责条款，但是这些条款只是一般原则的例外，并不能改变严格责任原则在合同法领域的唯一性和主导地位。

3.2房屋租赁合同违约行为的构成要件
房屋租赁合同违约构成要件主要有以下几点：第一，要有不履行或者不完全履行合同义务的行为；第二，当事人的违约行为造成了损害事实；第三，违约行为和损害结果之间存在着因果关系。对于违约责任的构成要件，我国采用的一要件说，即违约行为。
在笔者研究的360个案例中，每个案例都同时具有以上三项违约构成要件，即被告都有不履行或不完全履行合同义务的行为、原告均受到经济上的损害，并且被告的行为与原告的损害之间存在因果关系。
由此，笔者得出以下结论：第一，违约行为是一种客观行为。违约责任的一般构成要件概括而言是违约行为，即只要合同当事人一方或双方有违约行为，就要承担责任，而无论违约方是否存在着主观过错。违约行为是一种客观实在，它不以人的意志为转移，相对独立和相对分离的客观实在。在研究的案件中，判断是否应当承担违约责任，都依赖于违约行为是否存在，而不依赖于行为人主观上是否有过错，所以笔者认为违约行为具有客观性。
第二，违约行为是由合同当事人所实施的，只有合同当事人才能成为合同的主体，也充当违约行为的主体。那么，一方当事人由于第三人的原因而造成违约时，第三人实质上是致使合同无法履行的主要因素。在研究判决文书时发现，当事人一方由于第三人的原因造成违约时，当事人一方可先向对方承担违约责任，后当事人一方再向第三人追偿。虽然，我们可以看出，合同当事人只是承担合同义务，享受合同权利的当事人，而不包括合同外的当事人。值得我们注意的是，造成违约不限于一方当事人的行为。即当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。同时从研究中发现，双方违约的概率相对是很低的。
第三，在研究的案例中，每个案例的违约行为侵害了合同当事人的权利。合同依法成立后，债务人就有履行债务的义务，同时有获得酬劳的权利。债权人有接受债务人履行合同义务的权利，也有给付酬劳的义务。因此，合同的当事人应该互为权利也互为义务，如果合同的任何一方或双方违约（无论是债权人或债务人），其实均侵害了双方当事人的权利。

4、 房屋租赁合同违约的主要表现和原因
本小组研究了360条案例后发现：房屋租赁合同案件在审判实务中存在了诸多现象和问题。因此对合同纠纷的主要表现和原因进行了如下的总结归纳，为进一步研究奠定基础。

4.1房屋租赁合同违约的主要表现
4.1.1租金违约纠纷
这是我们研究的案例中最为常见的纠纷。在房屋租赁时由于没有书面合同，只有口头协议，或租赁合同对租金、租期的约定不明确或由于市场行情的变化，出租方与承租方出现纠纷。有的承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的,出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人拒不付款，出租人要求终止合同，承租人不愿意搬出。
4.1.2损害赔偿纠纷
房屋租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的。在我们研究的案例中的有以下几种：
１、房屋损坏赔偿纠纷。
２、人身财物损害赔偿纠纷。
３、房屋共有人的合法权益损害纠纷。
４、装修费用纠纷。
4.1.3转租纠纷
据了解，现行法律法规允许房地产转租，所以在我们研究的案例中这方面的纠纷也不少，有的是未经出租人同意擅自转租，有的是层层转租，主体混乱；有的是转租期限远远超过原承租期限，造成连环纠纷；有的甚至收取转租费后逃之夭夭。在实践中，有的出租人对未经同意的转租眼开眼闭，认为只要能收到租金就可，这种做法到头来只能使自己的利益受到损害。
4.1.4变更房屋用途纠纷
有相对少部分的案例是住户未征得业主同意擅自将原出租房改建使用或改变原议定好的用途，对房屋的损害比较大和甚至威胁到户主的人身安全，而承租人又认为自己付了租金有支配权，引发了许多纠纷。
4.1.5单面解除合同纠纷
房屋租赁合同的一方当事人单方面解除合同，一般情况下是出于无奈，但也有一些当事人为了更大的利益宁可损失较小的利益而故意单方面毁约解除合同。

4.2引发房屋租赁纠纷的原因
4.2.1依法租赁的观念没有深入人心
目前，依法进行房屋转让、抵押的意识在广大市民中深入人心，但依法进行房屋租赁的观念却十分淡薄。许多人认为有无租赁合同是小事，双方往往口头协定了事。
4.2.2违法租赁难以处理
有一部分案例中房主为追求高额租金，既不向房地产管理部门申请办理登记手续，也不与承租人签订《房屋租赁合同》【4】。有的甚至层层转租，将违章建筑和法律规定禁止出租的房屋租给各类来历不明乃至为非作歹的不法人员。
4.2.3行业管理法规不健全
近年来房屋租赁合同案件在审判实务中出现了诸多新现象和新问题，完善地方规章、强化行业管理既是依法治国的要求【5】，也是依法行政、切实加强房屋租赁市场管理的迫切需要。

5 对解决我国房屋租赁合同违约问题的思考

5.1违约类型（数据来自小组总结）
从上面的饼状图可以看出，在6个原因中，承租人转租房屋这一类型的案件占最多比例，达到35%，承租人擅自改变房屋结构次之，占25%，承租人装修房屋和房屋租赁期限届满这两个类型同样占15%，而占的比例最小的是承租人优先购买和承租人欠付租金这两个类型。

5.2解决办法

a加强对租赁市场的监管力度。第一是进一步规范管理，严格依法发证和登记，做到不因自己发证或登记失误而造成租赁纠纷的发生。第二是加强检查，将整个租赁市场纳入有序的管理网络与视线中，发现非法租赁行为和租赁纠纷的苗头，及时予以纠正和化解。第三是加强宣传，逐渐使当事人认识到合法租赁的好处。第四是加强和有关职能部门的合作与配合，从不同角度履行好各自的职责，减少租赁纠纷的发生。
b建立完善的管理协调机制。房屋租赁中，常出现出租人在续签租赁合同时，无故提升租金而导致与承租人发生纠纷的情况.租金非理性上涨固然是因为种种具体因素，但根本原因是调控制度缺失。可以说，我国房屋租赁市场基本处于无序状态，尤其是租赁合同可有可无，业主可以随意涨价，甚至租期之内涨价、单方违约、赶走租客屡屡发生，这种状态必然导致承租人对于房屋租赁缺乏安全感。因此，房屋租赁市场有必要建立完善的管理协调机制，政府管理部门可以联合房屋租赁以及中介机构协会，定期发布“租房价格表”，指导租赁市场，这也可以作为法庭审理案件时房租合理与否的依据。
c健全相关的法律法规。立健全房屋租赁法律法规，明确出租人、承租人应当承担的法律责任，如德国制定有非常完善的《租房法》，并规定了“合理租价”的确定方式、允许上涨的范围以及违法的刑事责任。《租房法》甚至规定房东将房子租给房客，必须保持完好无缺，如果房子或房内的设施有损，则由房东承担修理和费用，否则租金相应降低。完善的法律法规，是保障和规范房屋租赁市场健康有序发展的前提条件。
d加大宣传力度。房屋租赁纠纷的根源在于双方当事人，因此，可以由政府部门提供内容，街道办印发房屋租赁相关的法律知识小册子，当中列举一些典型的房屋租赁案例，以及双方当事人一些常见的争执点，引导房屋租赁当事人合法地解决纠纷，增强房屋租赁双方的法律意识，另一方面，我们可以参照劳动局向用人单位提供劳动合同范本的做法，由政府的相关部门例如房地产权登记中心根据不同的租赁情况有针对性地拟定房屋租赁合同范本，一方面能对房屋租赁的用途、期限、租金标准及租金的交付期限予以明确，另一方面能加强政府对房屋租赁方面的指引和监督作用，并作为第三方见证者对租赁双方的合同签订起监督作用，这样可以避免口头协议和不规范的租赁合同带来的违约纠纷。
e充分发挥街道功能。街道办加强与相关部门的联系，切实解决房屋租赁纠纷问题。政府管理部门可责令街道办成立房屋租赁纠纷办，在街道办抽调对房屋租赁有一定认识的工作人员，专门解决辖区内居民对于房屋租赁的相关疑问并与房地产权登记中心对相关的疑难问题进行解疑，由街道与法院联系，定期举办“法官进社区”的活动，向辖区居民进行普法教育。
f建立租赁房屋的诚信档案，建立抽查制度。政府各有关部门在记录房屋租赁情况的同时，可以建立诚信档案，详细记录房屋出租方以及承租人的情况，避免出现出租人对出租房屋胡乱加价，承租人无经济能力支付租金的情况，健全公共道德体系，进一步保障房屋租赁双方的权益。相关部门可季度性进行对房屋租赁情况进行抽查走访，详细调查出租人对于房屋的管理情况以及承租人的房屋使用情况，减低纠纷产生的可能性。
g设立完备担保制度。承租人设立担保，是减少因付不起房租而发生租赁纠纷的最为有效的办法之一。对于那些租赁面积大，租金总额高，租赁时间长的租赁关系，以及对承租人的资信状况不易掌握的当事人，设立担保尤为必要。因此，设立完备的担保制度，在房屋租赁合同中，约束性要求担保人在承租人出现拖欠租金情况的时候，承担连带责任，继而能够更好的保障出租人的合法权益。

参考文献：
[1]曾大鹏：《建筑物用益物权体系的比较研究与宏观思考》，载于北大法律信息网，http：//
[2]张新宝：《定式合同基本问题研讨》，《法学研究》1989年第6期。第45页。
[3]郑玉波主编《民法债编论文选辑》上册，第318、296、159页。
[4] 姜强：《租赁合同解除的若干问题》，《民事审判指导与参考》2009年第2集•总第38集，第106页。
[5] 奚晓明主编：《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社，2009年版，第212页。

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