写字楼招租-电信大厦营销推广方案.doc

电信大厦营销推广方案一、项目概况阐述 本项目总承揽租赁面积24540.16平方米左右（以实际测绘面积为准），招商内容以商务办公为主，并配以1-2个餐饮/休闲/康体类型业态。根据甲方提供的项目情况，目前A楼的23层作为甲方自用，B楼的89层作为电信公司的办公用房。 项目整改主要内容为：群楼及主楼的外立面做整改，A楼写字楼入口做调整并做高标准装修，其他主要以翻新为主；目前，对项目租赁有较大促进性的行车动线、车位未能调整到位。具体整改的工程进度暂不明确。其他事项：要求聘请物业顾问为一家国际性的专业公司，经营公司为中都物业公司，初步设定的物业管理费用为5元/平方米/月（不含公共区域能耗）。二、工作目标简述l 招商价格及年度递增幅度租金区间：2.8-3元/平方米/天(含税价)第二年起每年环比递增5%l 招商任务，截止2009年5月30日，完成全项目95%的招商。分解如下： 截止08年12月底，完成全项目40%的招商； 截止09年5月底，完成全项目95%的招商。l 第三方押金与付款全项目30%的面积为付12押1，40%的面积为付6押2；30%面积付3押3小结：根据项目现有的硬性条件和整改情况，结合目前市场行情，项目要达到3元/平方米/天含税租金均价以及到12月完成全项目出租率的40%是有较大阻力的，且在配套不明朗和物业收费标准明显偏高的情况下，完成既定的招商任务将有较强的抗性和风险。三、营销策略（推广/招商）论述：项目实际存在的抗性和风险是显而易见的，且项目要实现招商目标是非常不易的，故把握项目的招商节奏，有的放矢投放各类推广，以及拟定具有一定吸引力的招商优惠政策，为项目的成功招商做好各项准备。具体策略如下：1、 强化项目核心竞争力大业主，并通过多种针对性非常强的媒体渠道集中、强势的发布项目信息，以此铺面打点，各个深入；主要媒体投放为：项目宣传单张、网站（O571/FC571/0571xzl）、电台（交通之声/西湖之声）、短信、夹包（钱江晚报）、报纸广告（钱江晚报）等。2、 主动招商，以最短的时间引入具有一定影响力和号召力的企业，以此作为项目价值的反应和样板效应，为项目后续的招商工作买下坚实的基础；建议引入：保险、金融、贸易类巨头；3、 以各种优惠方式促进成交，实现既定目标，减少项目的空置损失；优惠方式有：加长免租期，即09年11月31日前签约的客户，租赁起始日期都可定为09年1月1日；11月31日以后的客户，也可适当享受30-40不等的免租期；（免租期应按面积大小与租赁面积来定的，以下的是对外的标准，很多还是需要再谈的）200平方米以下，免租期10天；200500平方米，免租期15天；5001000平方米，免租期25天；1000平方米以上，免租期30天40天；优惠政策1）根据面积优惠5001000平方米以上者，享受97的优惠；1000平方米以上者，享受95的优惠；2）根据付款方式优惠按半年付租者不优惠，按年付租者享受95的优惠；3） 根据租期优惠一次性租期为2-3年者享受租赁期内不递增；l 减免年度环比递增：签约租赁期期限为3年的，递增幅度不变；签约租赁期限4及以上的，即可享有第三年开始环比递增的优惠（即减免的二年的递增）；4、 积极有效的推进2、3级代理合作，并促进目标的实现；实现与杭州各大实力商业的工作的合作，促进项目的招商目标，如戴德梁行/中原地产/新杭商业地产等机构和个体；根据市场了解杭州地区的写字楼佣金收费标准为一个月租金。5、 重视现场接待，不断提升工作人员的专业水平，以专业、体贴、人性化的服务模式得到客户的信任，以次促进项目的招商成功率，并通过客户关系的维系，促进客带客的成交；6、 加强通路营销，即招商人员主动拜访（电话/实地）目标客户，积极开展招商工作；（需要拟定详细的通路营销计划）7、 与区域政府协商，制定政府人员积极为本项目客户代办各类注册、更名、税务等级等各类工作；其他：建议项目案名不做调整原因1、“中国电信”已有近10年的扎根经营，楼宇名称和地理位置已深入人心，具有非常强的识别性和惯性认知；2、因楼体上的“中国电信”四字最好不摘除，且地名办不做更名处理，故为了保持楼体识别的统一性和协调，建议不调整案名。如一定要更名可为 中都金融广场（名字一定要气派，一定要叫的响）推广费用建议本年度总推广费用为总租赁金额的4即2300万元*4 为：92万元各阶段目标分解 月份： 08.10 11 12 09.1 2 3 4 5目标： 5% 12% 23% 15% 10% 10% 15% 5%阶段：公开期 强销期 持续期 收尾 四 、阶段工作内容第一阶段 公开期2008.10 完成目标： 总面积的5% 物业状态： 启动整改中招商工作：1、划分单位，确定面积，拟定价格；2、制定明确的优惠政策；3、租赁合同拟定；3、确定2-3代理公司/个人的合作；4、接待来访客户，并做登记和回访；5、主动拜访金融、保险巨头；6、确定餐饮休闲类配套业态； 7、确定办公场地，确定招商电话的号码。（可以正常办公）推广工作：1、铺开网站广告和信息的发布，以O571的投入为主，再配合FC571、0571写字楼，以及争取一些免费发布信息的网站；2、电台广告启动，以交通之声为主，西湖之声为辅；3、项目宣传资料成品到位；4、短信（10-15天1次）5、夹报投放1次（钱江晚报）6、在大楼上挂招租横幅，以及晚上6点30分到10点把整幢大楼的照明电灯全部打开，或用霓彩灯把北面墙与西面墙全部悬挂，开灯时间一致。第二阶段 强销期2008.11-12 完成目标： 总面积的35% 物业状态： 全面整改，并到12月底施工完成招商工作：1、根据招商计划，落实招商工作；2、提升现场接待的成交，促进2-3级代理的成交；3、落实合同签约及租金收取等各类具体事项；4、主动拜访各类目标、意向客户；推广工作：1、延续第一阶段的各项推广工作，保持3大网络、2个电台的广告和信息发布，短信和夹报的投放适当的加大力度和频率；2、派工读生到目标客群所在的楼宇做宣传单张的派发；3、根据集团公司和百货公司广告的发布，跟进招商信息的发布；第三阶段 持续期2009.1-4 完成目标： 总面积的50% 物业状态： 商业部分整改到位，百货装修，并于4月开张招商工作：1、随着推广工作的展开，此阶段的咨询客户增多，故作好登记和回访，以及邀请来实地看楼的工作要落实到位；2、通过与老客户的关系维系，促进老客户带新客户的成交，并给老客户一定的回报；3、接待和拜访2方面同时开展，完成指标；推广工作：1、以网络为主持续项目的信息发布热度，同时配合短信和夹报推广；2、根据工程进度，百货在这一阶段开业，建议在百货广告中跟进项目招商信息； 第四阶段 收尾期2009.5 完成目标： 总面积的5% 物业状态： 楼宇全面整改到位招商工作：1、积极完成既定的招商目标，处理完成招商方面的突发事件；2、必要的潜在客户拜访和业主拜访；推广工作：1、持续网络信息的发布，以及节假日短信的发布；五、媒体发布明细/预算 月份媒体 08年10月20日启 动11月12月09年1月2月3月4月5月-11月费用总计目标任务5%12%23%15%10%10%15%5%、跟进网站O571年 度 发 布68000网站FC571年 度 发 布40000网站0571xzl年 度 发 布25000交通之声91.8每天8、8：30、9、17、17：30、18时报时广告（周六日除外）降低频率 保持热度170000西湖之声105.4每天8、8：30、9、17、17：30、18时报时广告（周六日除外）160000短 信1次3次3次2次 2次2次2次2次30000夹 报1次1次1次1次152000宣传资料3000份到位根据需要派发及增印20000报 纸（钱江）1/4黑半板黑110000工读生派发1次1次1次10000群楼立面灯箱发 布大堂/购物中心内展架发 布5000楼体电子屏滚 动 发 布其 他不可预测推广注：以上预算为咨询价格，具体以确定合作协议为准费用总计二八年十月八日 .