永业大厦监理合同(1).doc

永业大厦监理合同

合同编号: YYDS-2011-工-005

甲方： 青岛永业建设有限公司
乙方： 青岛海大工程监理咨询有限公司

2011年 11 月

第一部分 协议书
委托人青岛永业建设有限公司 与监理人青岛海大工程监理咨询有限公司 经双方协商一致，签订本合同。
一、委托人委托监理人监理的工程（以下简称“本工程”）概况如下：
工程名称： 青岛永业大厦
工程地点： 青岛市崂山区海尔路166号
工程规模： 67000平方米
总 投 资：
监理范围：1、毛坯房监理范围：从施工前期的施工方案审查至整个项目竣工验收合格并完成全部备案及保修阶段的全过程监理（包含但不限于：土石方及基础工程、人防、土建、水暖、空调、电气工程、机电安装、外装饰、公共部位精装修工程、红线内的外网工程、景观工程（含道路）、红线内地形整理及挡墙砌筑等）；
2、室内精装修监理范围：从精装施工前的施工方案审查至全部精装修工程竣工验收合格并完成全部精装修备案（如果有）及保修阶段的全过程监理
二、本合同中的有关词语含义与本合同第二部分《标准条件》中赋予它们的定义相同。
三、下列文件均为本合同的组成部分：
①监理投标书和中标通知书；②本合同标准条件；③本合同专用条件；
④在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件。
四、监理人向委托人承诺，按照本合同的规定，承担本合同专用条件中议定范围内的监理业务。
五、委托人向监理人承诺，按照本合同注明的期限、方式、币种，向监理人支付报酬。
本合同自双方签字盖章之日起生效，至保修期满结清帐目之日终止。
本合同一式捌份，委托人陆份，监理人贰份，具有同等法律效力。
委托人（签章）： 监理人（签章）：
地 址： 地 址：
法定代表人： 法定代表人：
邮 编： 邮 编：
电 话： 电 话：
第二部分 标准条件
标准条件：采用国家工商行政管理局和建设部颁发的《建设工程委托监理合同》（GF—2000—0202）的“标准条件”。

第三部分 专用条件
第二条 本合同适用的法规及监理依据：
1、国家和省市有关工程建设的法律、法规、规章和其它有关规定；《工程建设监理规范》、《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法》。
2、现行的各专业建筑施工及验收规范和质量检验评定标准及其它地方有关规定。
3、监理合同及附件。
4、委托人和承包人签订的各类建设合同及其附件。
5、工程实施过程中委托人、监理人、承包人之间形成的会议纪要及其它文字记录。
6、政府批准的该工程项目建设计划及其它有关文件；完整的工程项目施工图纸及有关技术资料。
7、委托人制定的各种工程管理制度、奖罚办法和关于监理单位管理工作的有关规定。
8、经委托人认可后的本工程施工组织设计。
9、各项设备的技术文件和安装说明。
10、由委托人批准的监理规划和实施细则。
第四条 监理范围和监理工作内容：
（一）监理范围
1、毛坯房监理范围：从施工前期的施工方案审查至整个项目竣工验收合格并完成全部备案及保修阶段的全过程监理（包含但不限于：土石方及基础工程、人防、土建、水暖、空调、电气工程、机电安装、外装饰、公共部位精装修工程、红线内的外网工程、景观工程（含道路）、红线内地形整理及挡墙砌筑等）；
2、室内精装修监理范围：从精装施工前的施工方案审查至全部精装修工程竣工验收合格并完成全部精装修备案（如果有）及保修阶段的全过程监理
（二）监理工作内容如下：
1、（一）条内容在施工期间可能发生的变更内容及实施本工程所必须完成的其它附带工作。
2、严格按照国家及地方的现行有关规范、标准、规定对本工程施工阶段进行质量、进度、投资、安全以及监理服务期内的合同监督管理、信息管理、组织协调等管理工作。
3、协助业主签定施工承包合同。
4、参加设计图纸会审及技术交底。
5、总监理工程师每周（或根据现场情况）组织监理例会及专题例会，并整理会议纪要，解决处理施工中出现的各种问题，对技术问题提出主导意见，并主动与设计单位联系，解决技术问题。
6、审核施工承包单位提交的施工组织设计，施工安全保证体系及质量保证措施等各类方案，并提出审核意见。根据发包人要求的内容每周五、每月26日向委托人提交监理周报、月报。阶段工程完成后报阶段工作总结及下阶段计划（以网络图、横道图形式提报）。
7、审核施工承包单位提交的安全文明施工方案，并进行安全文明监督。审查承包人各项施工准备工作，加强工地管理。
8、督促检查施工承包单位严格按施工承包合同、设计文件和有关工程建设法规、施工规范、技术、质量标准进行施工，确保施工质量达到施工合同约定的标准。监理人须承担工程施工质量监督检查义务，并用书面形式向委托人详细报告其监督和检查中发现的有关问题。
9、调解业主与施工承包单位的争议。
10、对用于工程的主要材料、构配件及设备的出厂合格证、品质化验单等进行核定，若发现有不实之处，有权责成工程承包人或材料设备供应人（并指定检验单位）对其质量进行再检验，检验费用由工程承包人或材料设备供应人支付，防止不合格的材料、构配件及设备等用于工程。
11、根据委托人与工程承包人或材料设备供应人签订的工程承包合同和材料设备供应合同中的有关要求，督促、检查工程承包人或材料设备供应人严格按照国家及项目所在地有关技术规范、标准规程以及设计图纸文件的要求，进行施工和安装，对违反上述规范、规程、要求者，责令其改正，必要时签发工程暂停指令。向违规单位签发监理通知后，还应监督其及时进行整改，直至达到合同约定的质量标准为止。
12、核查工程采用的主要设备及材料是否符合设计文件或合同中所要求型号、规格以及质量标准，在订货前根据需要及可能，应对生产厂家进行了解考察。
13、对不在施工现场加工的材料、设备、半成品等（如商品混凝土、铝合金门窗加工等），监理人需根据情况，不定期至生产场地抽查、巡视。
14、控制工程质量、签认隐蔽工程记录，加强重点分部分项工程旁站监督（如外墙保温、外墙镶贴等）、验收分部分项工程质量、对签认的质量资料负责，签发停工、复工通知单，参与重大质量事故的处理，监督事故处理方案的实施。
15、控制施工进度，核验完成工作量，签发付款凭证。
16、按照时间要求审核工程变更签证单、计算变更工作量、签发工程签证单审核施工单位按月汇总工程签证单的结算书，审核竣工结算资料及竣工结算书；并与施工单位核对工程量、单价，达成一致；要求施工单位报送减少工程量，如果不报，监理公司计算报送甲方。工程竣工结算资料审核工作应在接到承包人提交的工程结算资料后7天内完成。
17、保修阶段的监理。
18、以上未详细列明的施工及保修阶段其他监理工作。
19、工程竣工前7日内向委托人提交本合同履行情况分析报表（监理总结）、周报、月报及竣工验收施工总结、现场签证、监理通知等本工程相关的完整的监理资料及工程资料原件一套；工程竣工验收合格后10日内提供上述监理资料及工程资料复印件一套。
20、督促承包人严格履行承包合同、协助委托人处理合同纠纷和索赔事宜，协调委托人与总承包单位的争议。
21、自工程开工之日起，每月月底向委托人提交工期分析报告、工程质量瑕疵报告、工程质量改进报告。
22、监理人应按照国家及项目所在地政府和有关部门颁布的有关安全、文明施工及有关施工扰民、噪音控制的规定，建立健全各种岗位责任制，严格现场管理（如技术工种需持证上岗、工人上岗前安全交底，民工安全、卫生及文明施工教育等），并采取其它必要的措施，保证施工安全和现场文明，同时满足交通、环保、环卫等政府相关部门的规定和要求，并承担因违反上述规定而导致的一切责任和费用。
23、监理人协助委托人完成本工程的所有外部关系的协调工作
第十条 委托人应提供的工程资料及提供时间：
1、本工程有关的地质勘察报告，地下文物勘察，地下管线资料复印件各一份。
2、完整的各专业施工图及有关设计文件、资料二套。
3、本工程施工承包合同、材料、设备供应合同复印件一份。
4、施工图预算及有关本工程的其他经济、技术资料各一份。
第十一条 委托人应在7日内对监理人书面提交并要求作出决定的事宜作出书面答复。
第十二条 委托人的常驻代表为
第十五条 委托人免费向监理机构提供现场办公用房一间（约 25 平方米）。
监理人应自备监理本工程所需的各类仪器、设备，并配有足够的通讯设备以保证监理人与委托人和承包人之间正常快捷的联系（所发生的费用由监理人自理）。
提供人员自备的设施、委托人给予补偿的设施如下：无。
第十六条 在监理期间，委托人免费向监理机构提供 无 名工作人员，由总监理工程师安排其工作，凡涉及服务时，此类职员只应从总监理工程师处接受指示。并免费提供∕名服务人员。
第二十六条 监理人在责任期内如果失职，同意按以下办法承担责任，赔偿全额损并且要求监理人一次性向委托人支付合同总价款百分之二十的违约金。
第二十九条 委托人应当履行委托监理合同约定的义务，如有违反则应当承担违约责任，赔偿给监理人造成的经济损失。
监理人处理委托业务时，因非监理人原因的事由受到损失的，可以向委托人要求补偿损失；如因第三人原因导致监理人遭受损失的，委托人在赔偿后有权代监理人向第三人追偿。
第三十九条 委托人同意按以下计算方法、支付时间与金额，支付监理单位的报酬。
一、监理酬金：非人防监理费最终监理酬金按施工图建筑面积×监理费单价（ 14 元/平方米）计取、人防监理费最终监理酬金按人防面积×人防监理费单价（ 24 元/平方米）计取，不再进行调整。委托人分包工程、室外工程等监理费已经包含在上述监理费单价中，不再另行计费。
监理酬金支付方法：
1、本工程监理费采用阶段付款的方式，每阶段工程完成、按合同约定提供各种技术资料、报量经委托人审核后7日内支付相应监理费。监理人在本阶段工程内未完全履行监理职责或监理控制不利，委托人有权停止付款或推迟付款直至监理人完全履行监理职责且监理工作有明显的改善、提高。阶段划分及付费比例如下：
（1）整个工程±0.00以下施工完成，经委托人及质监部门验收合格后15日内，支付监理费总价的15%；
（2）全部主体框架完成至六层，且商业及会所主体完成15日内付至总监理酬金的35%；
（3）全部主体工程经质监部门验收合格后15日内付至总监理酬金的50%；
（4）全部工程装饰装修安装工作量完成一半付至总监理酬金的65%；
（5）全部工程装饰装修安装工作量完成付至总监理酬金的75%；
（6）全部工程竣工（室外工程除外）验收达到施工合同约定标准并取得竣工备案证后15日内，监理费累计付至总监理酬金的85%；
（7）室外工程全部完成付至总监理酬金的90%。
3、全部工程竣工验收达到施工合同约定标准后半年内付至总监理酬金的95%（所有违约金在此扣除，若出现第二十六条情况，监理酬金不足部分由监理人向委托人支付，支付时间为确定损失具体数额后7日内，每延期支付一天，监理人向委托人支付未付部分万分之二的违约金），剩余5%作为质保金，待所有监理工程竣工验收合格及保修阶段监理完成后15日内无息支付剩余质保金。
4、委托人按照质保金退还方法支付剩余质量保修金后，不解除监理人相应的质量责任。
5、监理费单价在合同实施期内不因市场和政策变化因素而变动。
二、委托人同意按以下计算方法支付时间与金额，支付额外工作报酬：无。
如非监理人原因造成监理业务暂停，其暂停期间监理人不再计取任何额外工作报酬。
三、委托人同意按以下计算方法支付时间与金额，支付附加工作报酬：
因委托人原因工程延期，延期两个月内（含两个月）监理人不收取附加工作报酬，从第三个月起监理人按如下方式计取附加工作报酬：
每月附加工作报酬＝每人每月工作报酬（总监按8000元计取、监理工程师按5000元计取）×委托人批准的实际出勤人数，监理人员每月出勤天数不得低于25天，若低于25天按实际出勤天数计算。工程延期时，监理人必须将下月拟派驻现场的监理人员名单报委托人，经委托人同意后方可计取附加工作报酬。
附加工作报酬的支付时间：工程延期期间每月月底委托人向监理人支付本月附加工作报酬。
第四十一条 双方同意用 人民币支票 支付报酬，按 无 汇率计付。
第四十五条 奖励办法
监理人提出合理化建议为委托人节省资金不足总监理酬金时，不向委托人提及奖励要求，超出部分按5%提取奖励。
第四十九条 因履行本合同发生的一切争议，由当事人协商或调解解决，协商或调解不成，可由工程所在地人民法院裁决。
附加协议条款：
1、监理人组织机构及人员配备：
（1）收到图纸5日内监理人向委托人报送监理规划、10日内报送实施细则。
（2）本工程监理工作实行总监负责制，总监理工程师为 王新 。总监理工程师必须保证正常工作日在现场，主持监理工作。总监离开现场必须征得委托人代表的同意。监理部其他人员必须与投标文件保持一致，并得到委托人认可。调整人员必须经委托人代表的同意，如须更换应事先向委托人提出书面申请，经委托人书面允许后方可以同等资质的人员替代；否则，视为监理人违约，委托人有权扣除全部监理工作保证金。
（3）合同履行期间，监理人员不能胜任监理工作或其他原因，委托人有权要求更换人员，监理人应在委托人提出后3日内进行更换，否则每拖期一天，按每人次向委托人支付违约金伍仟元，同时承担由此而引起的各种后果和损失。
2、委托人的职责与权限：
（1）审查监理工程师为本工程编制的监理规划及实施细则，并检查督促其实施。
（2）在与承包人签订施工合同时，明确监理工程师的地位和授予的权限，并负责将监理工程师名单通知承包人和其它有关单位，确保监理工程师有效的行使职权。
（3）按时提供与工程有关的技术资料，包括施工图纸，工程承包合同等有关资料。
（4）监理人如能按合同条款完成质量、工期、投资等监理控制目标，认真履行监理合同的各项条款，委托人将按照合同约定支付监理人的酬金。
（5）委托人将对监理人的工作状况进行阶段性评价。监理人应加强与委托人的沟通，定期向委托人汇报监理工作开展情况。
3、违约责任：
（1）委托人在合同约定的时间内支付监理费不计利息，超期未付部分监理费按银行同期贷款基准利率计息。
（2）因监理人未加强监督管理或未认真履行监理职责或委托人与施工单位签订的合同约定工期拖延20天以上(含20天，已签证同意顺延的工期除外)除监理工作保证金不退还外，监理人还需向委托人支付总监理酬金5%的违约金，并承担委托人损失。
（3）监理人应严格按照建设工程施工验收规范进行检验，经监理人检验合格后，在工程施工过程中委托人进行抽检，如发生质量问题，每发现一处不符合规范要求，监理人向委托人支付伍佰元违约金。
（4）由于监理人监理工作未尽责而造成工程质量事故，监理人承担连带责任。
（5）因监理人工作失职导致材料、设备计划等审核不及时、不准确，造成工程工期延误及经济损失，监理人承担违约责任并承担相应的经济损失。
（6）所有进场材料、设备的规格、型号、性能指标不符合规定要求而投入工程使用的，造成工程工期延误及经济损失，监理人承担相应的违约责任并赔偿经济损失。
（7）监理人对承包人的报量进行审核，误差控制在3%范围之内，否则经委托人审核超出上述误差范围，监理人本阶段的服务费延期一个月支付。
（8）监理人不按本合同条款专用条件第四条约定的时间向委托人提交周报、月报、监理通知、工程技术资料等，每发现一次向委托人支付违约金贰佰元。
（9）本工程监理人员根据工程形象进度及委托人需要按时进场。如因监理人原因未按时进场，监理人向委托人支付违约金壹仟元。
（10）监理人必须按国家规定的监理规范和操作规程履行监理责任和义务，否则，委托人有权全部扣除或部分扣除保证金，并有权终止本合同，追究赔偿责任。
（11）监理人在开展工作时，必须认真贯彻委托人的意图，对委托人的决策若有异议，必须及时提出，得到委托人的明确答复。否则，监理人应承担相应责任。
（12）监理人必须保证在监理过程中严格执行《监理实施细则》及委托人制定的相关管理制度。若在执行过程中发生变化，必须征得委托人的书面同意。否则，监理人要承担相应的责任。
（13）施工现场内出现重大安全事故，委托人有权视具体情形要求监理人按每次一万元到十万元支付违约金，违约金尚不足以弥补委托人损失的，委托人有权向监理人继续追偿。
（14）监理人签认的工程量、洽商变更费用或工程结算，经委托人复查，有明显错误，或严重失实，委托人有权视具体情形要求监理人按每次一万元到十万元支付违约金，违约金尚不足以弥补委托人损失的，委托人有权向监理人继续追偿。
（15）因监理人原因导致工期延误的，委托人有权视具体情形要求监理人按每次一万元到十万元支付违约金，违约金尚不足以弥补委托人损失的，委托人有权向监理人继续追偿。
（16）工程建设过程中出现质量问题的，委托人有权视具体情形要求监理人按每次一千元到一万元支付违约金，违约金尚不足以弥补委托人损失的，委托人有权向监理人继续追偿。
（17）整体工程质量未达到本合同约定标准的，委托人有权视具体情形要求监理人按每次一万元到十万元支付违约金，违约金尚不足以弥补委托人损失的，委托人有权向监理人继续追偿。
（18）因监理人侵犯了第三方的专利、版权、受保护的工艺和技术等权益而造成委托人经济损失，其直接经济损失全部由监理人承担。监理人还应向委托人支付合同总金额百分之十违约金。
（19）因监理人员对工程监理不力，不尽职尽责，滥用职权，委托人有权要求撤换部分或全部监理人员，撤换调整后的监理人员再次发生类似上述情况，委托人有权解除合同。因此给委托人造成的一切损失均由监理人承担。
（20）一次交房合格率低于95%，扣总监理费的5%。
4、监理工作保证金：
监理合同签订前，由监理人投标保证金贰万元转为工作保证金（亦称履约保证金）。该工作保证金在监理公司监理工作到位，并实现各监理目标后一周内予以退还(不计利息)。
监理工作保证金在以下情况下不予退回：
（1）因监理人未加强监督管理或未认真履行监理职责使委托人与施工单位签订的合同约定工期拖延20天以上(含20天，已签证同意顺延的工期除外)。
（2）由于监理未加强监督管理或未认真履行监理职责发生重大工程质量事故(损失大于或等于伍万元人民币)。
（3） 由于监理未加强监督管理而发生重大安全事故(死亡事故一人次或者伤害事故2人以上的)。
（4）安全、文明施工管理未达到市安全文明站验收标准。
（5）由于监理审核技术核定失控导致投资失控的(超出原合同预算值6%，不含甲方分包项目及自购设备费用)。
（6）基础工程、钢筋砼浇注和隐蔽工程无人监督、缺岗三次以上(含三次)。
（7）由于监理人决策工作的错误导致委托人损失伍万元以上(含伍万元)。
（8）由于监理项目部人员较严重违反职业道德，造成对业主利益和工程质量的损害。发现一次，给予警告，发现两次扣除全部保证金。
（9）未能在工程竣工验收后30日内向委托人整理移交完整的监理资料的。
（10）中标后，监理部人员构成与投标书不一致（委托人同意的除外）。
5、本工程监理服务期：
监理阶段为施工及保修阶段监理，包括安全控制、投资控制、进度控制、质量控制、合同管理和信息管理及施工协调。
（1）施工前期图纸审核：根据委托人要求的时间及时到场。
（2）施工阶段：暂定自 2011年 7 月 10 日开始实施，至 2014年 12月30日结束。具体开始实施日期以委托人下发的通知为准。
（3）保修阶段：
a、保修期内监理人应对本工程保修工作成立保修监理小组，保证人数不少于3人，做到随叫随到，必要时现场联合办公。
b、定期回访检查质量问题，从质量形式入手，结合观察，访问、测量收集有关各类数据，分析事故原因，鉴定质量缺陷，明确费用划分，参与质量最终鉴定。
c、对有争议的质量责任，监理人协调先行质量缺陷处理，确定责任后，确定费用支付意见。
d、保修期内因监理原因给委托人带来不利的社会影响，每发现一次向委托人支付壹仟元违约金，并承担其损失。
e、保修期内发现质量问题属于监理人责任范围的，监理人承担相应赔偿责任。
f、对于保修期内工程现状检查及辅助表格、检查处理内容，监理人应按例行检查时间报委托人。
6、其它：
（1）为了确保监理工作的效率和效果，在监理过程中，实行奖罚考核，奖罚直接与进度、质量、安全文明施工状况挂钩，考核办法具体见实施细则。
（2）如监理人将本合同项下监理服务转让或与承包人恶意串通损害委托人利益，委托人有权单方面解除合同并要求监理人赔偿损失。
（3）因监理人原因，委托人需提前解除本合同的，本合同自委托人解除合同的通知送达监理人之日起即终止，委托人即有权对外重新选择其他的监理人，同时监理人必须立即向委托人交付合同终止以前的所有的、完整的、详实的监理资料，以便新的监理公司接续完成监理工作，否则，监理人向委托人赔偿由此产生的一切损失，并承担合同价款5%的违约金。
（4）需按委托人要求的时间内自行办理公开招标手续，招标代理费、交易费、合同备案公证费、及其它相关手续费用由监理人承担（包括建设单位应该承担的部分）。
7、合同组成部分及解释顺序：
（1）本合同协议书；
（2）本合同实施过程中的委托人、监理人的补充协议、备忘录等双方签署的具有合同性质的文件、一方向另一方签发的承诺书、保证书等文件；
（3）中标通知书；
（4）本合同专用条件；
（5）本合同标准条件(GF—2000—0202)；
（6）招标文件及其附件；
（7）投标文件及其附件；
（8）标准、规范和其它有关技术文件、要求；
以上文件应互为补充和解释，如有不清或互相矛盾之处，以上面所列在前的为准。
以下无正文。