连云港招商代理合同.2doc.doc

“博威特色商业街”项目商业规划及代理招商合同

甲方：上海净居天资产管理有限公司（以下简称甲方）
法定地址：
法定代表人：
联系电话：

乙方：青岛睿邦荣智商业管理有限公司
法定地址：青岛市海宁路3号招商花园5座101
法定代表人：
联系电话：
甲乙双方本着平等协商的原则，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就“博威特色商业商业街”（暂定名）项目商业规划和商业招商事宜，经友好协商，达成如下条款：
一、项目
“博威特色商业商业街”项目，系指位于连云港市新浦区博威江南明珠苑，项目总面积约3万平方米。若“博威市特色商业街”名称发生变化，不影响本合同执行。
甲方同意乙方对该项目进行商业规划和商业招商，乙方愿意向甲方提供上述服务。
二、合作原则：整体合作、总体规划、分步实施、分阶段取费。
整体合作：对整个项目的商业面积部分整体全程合作，包括前期的市调、定位、商业规划、招商策划及实施、后期的商业运营管理。
总体规划：以全局的观点和可持续发展的观点来整体考虑项目的运营。着重点是从项目预售前考虑项目的总商业规划内容，从而在建设时就能达到并满足未来经营项目的软硬件功能需求，并且为下一步商业经营打下良好的建筑基础，配合项目的建设、销售、招商实施周期提出各项商业方案以达到销售利益最大化和永续经营的平衡及持续发展。
分步实施：根据项目实施的各个阶段的工作内容，执行分阶段实施。各实施步骤中相应的工作重点和所要达到的目标有所不同，需要分步完成。
分阶段收费：根据合作阶段中工作重点的不同、服务对象不同（前期是发展商，后期是中小投资者和经营户），取费方式和对象也不同。
三、合作方式
1、 乙方派驻项目总监带领的项目小组进驻项目，保障驻场总监常驻现场，并定期与甲方的相关工作人员开业务推进例会，促进双方工作进程。
2、 项目人员主要由常驻人员组成，随着项目的开展及甲方的需求，乙方阶段性派出相关专业人士跟进。
3、 甲方指定一定级别的管理层人员负责项目的实施，并对双方的配合程度和工作结果负责。
4、 不同的工作阶段双方共同制订合理的工作计划和工作目标，并根据实际完成的情况进行考核与实施。
5、 乙方根据项目的不同阶段提出的有关策划、推广方案、财务预算，需预先提出计划，甲方审批后执行。
6、 甲方负责提供与项目推广所必须的相关资料、证明、手续等文字资料（按照项目清单），并负责与当地职能部门的沟通与合作。
四、合作内容
(一.)项目第一阶段：
(1) 商业调查及定位（可根据甲方资料的完整性酌情局部或重点进行）
市调的目的
★为博威特色商业街发展规划提供依据；
★确定博威特色商业街的发展规划目标；
★了解博威特色商业街的经营地位；
★分析博威特色商业街经营布局；
★为博威特色商业街的经营定位包括业态、档次、结构等）；
★对博威特色商业街未来的经营做出切合实际的预测。
市调的内容及结果
★了解有效商圈内的社会基础情况、商业情况、发展规划、消费总额，分析博威特色商业街的地位及今后的发展空间；
★了解商圈内居民的购买习惯和特点；
★了解商圈内各类（包括百货店、专卖店、超市等）竞争对手的经营情况；
★分析顾客的收入、年龄、职业、性别、文化程度等因素对购买习惯的影响，为博威特色商业街制定具体的经营策略提供依据；
★研究顾客选择不同类型商场的心理喜好，分析顾客对博威特色商业街的印象和期望；
★分析消费者近期的消费支出构成和远期的消费意向，分析博威特色商业街的商品结构及经营潜力；
★确定博威特色商业街的发展方向及竞争策略。
★了解供应商资源状况为品牌设定提供依据
(2.)项目商业规划及商业设计建议阶段
★项目的商业规划（业态规划、面积规划、赢利模式规划）及商业设计建议。
★根据已确认的功能及业态规划对己完成的建筑设计提出修改建议。
★根据招商状况对各拟进入的各种主力品牌、专业店辅助设施的面积分配规划。
★各种经营模式的组合规划。
★商业布局设计预案及装修装饰设计建议。
此阶段工作目的：参与并配合总商业规划并对各主力品牌、商铺设计进行商业设计建议。具体包括功能分布、业态业种配置、面积、动线、内外装修装饰及辅助设施、设备等。
(3.)经营定位
Ø 经营定位的经营业态定位
Ø 经营定位的经营面积测算
Ø 经营定位的业种区位配置
Ø 经营定位的商铺组成设定
Ø 售价与租金政策
此阶段工作目的：书面形式细化各功能区的经营品种和业态（只做内部参考，不对购铺者提供）。
上述阶段为策划定位阶段，该阶段完成：市调报告、定位报告、硬件改造建议、招商方案。
(二.)项目实施阶段（总共约180天，至项目正式开业时止。）
(1)项目实施阶段, 租、售及招商
★招商手册的演练、定稿及完稿；
★负责并监督招商人员之邀约厂商，指导招商条件修正；
★招商人员研拟有关招商之各项合约范本；
★辅导经营户设定品牌，指导代理（经销）谈判；
★实施招商；
★确认招商品质与招商进度，执行签约前之条件审核；
★招商人员及管理人才筛选推荐；
★在项目预售和销售期，配合甲方进行：（在博威本地的招商开盘与销售开盘同步）
a.博威本地招商经营说明会（经营管理、业态规划、布局、部分已有成果）。
b.招商汇报会（招商进展及结果汇报、主力商家签约）。
★配合销售实施同步完成经营管理、物业管理的原则条款。
此阶段工作目的：完成各项招商准备工作并招商（招商费用及佣金双方另行约定）
(2)商业经营的开业策划
★提供开业策划并组织实施；
★组织开业前的筹备工作。
(3)物业及商场管理制度及手册的制定
★提供与本项目相配匹的物业及商场管理制度
★提供与本项目相配匹的物业及商场工作程序
★提供与本项目相配匹的物业及商场培训手册
此阶段工作目的：与甲方一起在销售期同步与各购房业主完成“购房合同”与“经营合同”或“托管合同”的签定，确保各业主执行所有权与经营权的分离，保证商业广场的各项经营行为能永续繁荣。
（4）VI（视觉识别）系统的导入
此阶段工作目的：提供本项目商场内的导向识别系统设计建议，并指导专业广告公司制作完成（广告公司的设计费用由甲方与广告商另行约定）。
(三)项目第二阶段（开业后）的合作内容及方式待开业前两个月前确定。
（四）合作期限及费用额度
1.合作期限
从2009年11月5日至2010年5月1日（预计开业日2010年5月1日）。
如遇施工期调整，则合作期限以备忘录形式进行调整，调整以二个月为限，如超过两个月以上施工期调整仍未明确，乙方可解除合同。如超过两个月以上甲方仍需乙方留守，则双方协商此期间的乙方留守费用。
2. 费用额度
①市调定位阶段的总策划费用16万元人民币。
②招商阶段按招商完成情况由甲方支付按招商租金第一年度总租金额度相当于一个半月租金额度的佣金给乙方。
如遇施工期调整，则合作期限及费用以备忘录形式进行调整。
（五）费用支付时间及方式
1. 合同签定后甲方于3个工作日内支付8万元人民币作为策划费用给乙方，乙方在收到费用的5个工作日内进入工作现场开展工作。乙方完成策划工作并提交相应报告后五个工作日内甲方支付余下的策划费8万人民币。
2.在此合同阶段，甲方按照乙方招商的正常年首期租金（对商户优惠部分不计）的一个半月额度支付招商佣金给乙方。佣金支付条件：
a.佣金支付按月结算。以签定租赁合同并收取首期租金和押金为租赁合同完成。
b.于每月五日前双方核对上月租赁情况后结算该期佣金的80%，暂扣20%。余下部分在开业日达到约定指标后全额支付。
c.在约定的开业日内，完成开业率低于80%，甲方不再支付暂扣20%的佣金。
b.开业率完成高于80%，按实际招商完成比例的一个半月租金额支付佣金。
c.支付时间：在开业日为截止日完成招商统计表双方审核，并在30个工作日内支付暂扣部分的招商佣金给乙方。
（本合同阶段甲方支付的招商佣金可以表现为三种形式：①甲方持有的物业由甲方支付佣金。②由小业主委抚的物业由小业主支付佣金。③以租待售的物业先由甲方代垫待售出后甲方从售者款项中扣除）
五、甲方的权利：
1、如乙方提交的任何阶段性及总体方案达不到经甲、乙双方共同确认的方案之计划及标准（此项界定的方案和标准将以备忘录形式双方共同确认，其结果将以备忘录所确认的标准进行核定），甲方有权要求乙方在甲方规定的时间内重新完成，如乙方修改后的方案依然未能令甲方满意，甲方有权单方终止本合同并有拒付此项费用的权利。合同自乙方收到甲方的合同解除通知书之日起解除。

2、甲方对乙方的方案有提出质疑和修改的权利，决策权属于甲方；
3、甲方有权监督乙方的操作规程的权利；
4、甲方有权拥有合同项下所有方案的原始资料，乙方不得向第三方披露或许可使用该资料，乙方也不得在其他项目中使用。
5、甲方享有乙方根据本合同提供的方案、设计、制作及相关衍生产品的著作权。
六、甲方的义务：
1、甲方应当为乙方提供办公室、配置办公桌椅、市内外电话及和基本办公设施。
2、甲方有按约定准时支付乙方合同费用的义务；
七、乙方的权利：
1、乙方有权要求甲方按时支付合同约定费用；
2、乙方有拒绝甲方提出不合理要求（指超出合约条款）的权利；
八、乙方的义务：
1、乙方应如期完成本合同所列的各项服务项目
2、对甲方各种商业设施的购置提供参考建议；
3、乙方在合约期内应及时提出合约履行过程中所出现的各种问题的解决方案。
4、乙方有义务为甲方提供管理咨询。
5、乙方对本项目将派杨贻荣先生执行项目总负责，并根据不同工作阶段的工作重点派驻常驻人员2-4人及临时人员1-3人，未经甲方同意，乙方不得更换总负责人。
九、其他条款
1. 本项目所产生的用于项目的广告印刷、制作、发布、市场推广的费用，均由甲方承担。乙方应当事先作出项目计划及预算并报甲方审查同意，由乙方执行。未经甲方同意支出的费用和乙方委派人员的费用（包括薪酬、食、福利、住宿等）均由乙方承担。
2. 双方指定专人签收文件。双方合作过程中如有超出本合约之内容需要确认的均可以备忘录形式确认，对双方均有约束力。
十、违约责住
甲乙双方任何一方违反本合同约定的，均属违约，违约方应向守约方承担违约责任。违约责任在本合同中有约定的，按约定履行；没有约定的，按下列约定履行：
（一）、甲方：
未按本合同约定向乙方如期支付佣金，甲方除继续履行支付义务外，还应按未付总额和同期贷款利率向乙方支付利息。
（二）、乙方：
1、在本合同约定的开业期限内，开业率低于80%，甲方有权单方面解除本合同。
2、在本合同履行中，乙方向第三人泄露甲方商业秘密，应按本合同标的总额的5%向甲方赔偿，如给甲方造成经济损失，乙方应按实向甲方赔偿。
3、乙方在甲方通知其解除本合同之日起五日内不向甲方移交完毕资料并撤离甲方，乙方应按本合同标的总额的日1%向甲方承担违约责任：超过五日不向甲方移交完毕资料并撤离甲方，则按前项双倍向甲方承担违约责任。
十一、其它事项
1、本合同未尽事宜，双方协商解决，协商不成的，由项目所在地人民法院裁决。
2、本合同一式肆份，甲、乙双方各执两份。
3、本合同自双方签字盖章之日起开始生效
4、经甲乙双方确认的相关合同附件及备忘录可作为本合同内容的一部分，与本合同具有同等法律效力。本合同共有三个附件，分别是附件一：博威特色商业商业街项目启动后的主要工作节点及总体思路（需与甲方再度沟通并待合同条款双方基本明确后正式提交）。附件二：办公环境配置。附件三：招商推广及营销费用（需与甲方再度沟通并待合同条款双方基本明确后正式提交）。

甲方： 乙方：
法人代表： 法人代表：
委托代理人： 委托代理人：
年 月 日 年 月 日

附件一：“博威特色商业街”项目启动至开业的主要工作节点及总体思路
合同中第一工作阶段（即从工作启动至项目整体开业前）
1．工作对接、市调、招商筹备（工作时间约20天）
●了解甲方的基本情况；
●了解项目的基本指标、数据等工程参数；
●了解项目的推广计划和重要的工作节点；
●了解项目的定位、总体的推广思路、主题和阶段性的推广主题；
●市调了解当地商业地产及零售业的情况；
●市调了解消费者、投资者和经营者的情况；
●市调了解当地经营商户的资源
●招商资料准备：业态规划方案、平面布局方案、招商方案讨论；
●招商广告推广：招商广告主题的拟定及广告计划；
●商业设计；业态规划图、平面布局图、招商手册设计
●招商策划：招商政策（商务条件制定）、策略、渠道及招商目标（目标商家确定）；
○运营准备
○建造及形象展示面准备
○政策准备
○主力品牌的确定
○已有客户访谈和引导,并通过关系将信息传播出去.
○软文宣传\电视屏演播内容准备.
本阶段工作完成提交：市调报告、定位报告/方案、招商方案、招商推广方案、硬件改造建议。
2.招商组织（工作时间为10天）
招商团队的建立；
招商培训和分工；
必要的二次市场调查摸底；
招商资源及信息库的建立；
3.招商实施（工作时间约150个工作日）
●实施招商计划
●营运队伍筹组
●招商说明报告
●产品说明报告
●政策说明报告
●销售活动
●招商成果汇报
●销售策略调整与促进
4.经营户入场准备及开业预热（工作时间约20个工作日）
VI识别系统设计及制作建议，并指导甲方的设计师或专业广告公司制作完成。
经营户入场装修审核及督导
内外部环境装修、广告规划督导
5.商业运营管理（工作时间约60个工作日）
商业运营管理模式、理念的讨论及确认；
商业运营管理模式的推广及应用；
项目运营管理公司的组建及商户组织建设；
项目运营管理公司的各项运营管理职能及工作内容；
项目运营管理公司的总体运营策划；
物业管理的工作内容；
7.开业（2010年5月1曰试营业）
合同中第二工作阶段（即项目整体开业三个月内，此期间乙方重点进行开业后的相关调整并将管理权限逐步过渡至项目运营公司）
(一.)本阶段为开业调整期阶段，调整、修正各运营环节中的偏差，协调商户，测算各项运营指标。
(二.)履行项目商业经营管理公司的各项经营管理和物业管理职能，努力实现经甲、乙双方共同确认的各项经营指标。
备注：a.上述工作时间有部分为交叉进行。
b.所有工作节点均由项目总负责人杨贻荣亲临现场督导。

附件二：办公环境配置。
按照6-10人的招商团队来配置，需求如下：
一、 办公设备
名称
数量
要求
办公桌椅
6-10套

电脑
3套
主流配置。
打印机
1台
可以打印A3纸。
电话
5部
筹备期3部，招商期5部。
传真机
1部
普通纸传真机。
饮水机
1台

洽谈桌椅
3套
一个洽谈桌配置4把椅子
空调或其他取暖设施

根据实际情况配置

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