广州市中村房地产开发有限公司与刘少明等商品房预售合同纠纷上诉案.doc

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广州市中村房地产开发有限公司与刘少明等商品房预售合同纠纷上诉案

广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2014)穗中法民五终字第2607号

　　上诉人（原审被告）：广州市中村房地产开发有限公司。
　　法定代表人：岑永诚，经理。
　　委托代理人：罗红明，广东百越律师事务所律师。
　　委托代理人：严瑾，广东百越律师事务所实习律师。
　　被上诉人（原审原告）：刘少明。
　　被上诉人（原审原告）：周晔。
　　两被上诉人的共同委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
　　上诉人广州市中村房地产开发有限公司（以下简称中村公司）因与被上诉人刘少明、周晔商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院经审理查明刘少明、周晔与中村公司于2012年5月12日签订《商品房预售合同》，订明由刘少明、周晔向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C2幢3层302号房，总金额为2231710元；（第十条逾期付款的违约责任）如果刘少明、周晔未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，中村公司有权要求刘少明、周晔每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）中村公司应当在2013年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付刘少明、周晔使用；中村公司向刘少明、周晔交付房屋时，应当向刘少明、周晔发出收楼通知书；（第十四条延期交房的违约责任）中村公司如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第十二条处理；（第十五条房屋交付时的有关资料）刘少明、周晔和中村公司双方进行房屋验收交接时，中村公司应当向刘少明、周晔提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）见补充协议第十三条；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向刘少明、周晔提供加盖中村公司公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，中村公司应提供已加盖公章的原件给刘少明、周晔；（八）项应交由刘少明、周晔填写或签署；……合同附件七《本合同补充协议》约定：……八、刘少明、周晔和中村公司双方同意将本合同第十条内容变更为：1、刘少明、周晔如未按本合同及本协议约定的时间付款，应当向中村公司支付逾期违约金；逾期违约金根据刘少明、周晔应付款项的每日万分之一计算；逾期违约金计算期间为自本合同及本补充协议规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止；实际付款日是指刘少明、周晔将全部的应付款项及其利息和其他有关的应付款项全额支付给中村公司的当日；……十、刘少明、周晔和中村公司双方同意将本合同第十二条内容变更为：特别约定：刘少明、周晔和中村公司双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，刘少明周晔同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；……十二、刘少明、周晔和中村公司双方同意将本合同第十四条内容变更为：1、无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，中村公司支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；2、逾期超过180日刘少明、周晔要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由中村公司按不超过总房价款的10%向刘少明、周晔支付违约金；……十三、刘少明、周晔和中村公司双方同意将本合同第十五条内容变更为：刘少明、周晔和中村公司双方一致同意中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，刘少明、周晔不得因此拒绝收楼，刘少明、周晔仍有异议的可单独到中村公司公司查阅相关原件，或到相关政府部门或官方网站查阅；等。合同签订后，刘少明、周晔已按合同约定向中村公司付清了全部购房款，但中村公司至今未通知刘少明、周晔收楼。
　　刘少明、周晔于2013年9月29日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、中村公司向刘少明、周晔支付迟延交房违约金（以总房款2231710元为本金，按照每日万分之二点六的标准，从2013年5月31日起计至中村公司实际交楼给刘少明、周晔之日止，违约金不以总房款5%为限）；2、中村公司承担本案诉讼费。中村公司原审答辩称：刘少明、周晔与中村公司双方的合同是在平等自愿的基础上签署的，根据意思自治原则，合同的约定对双方有约束力，刘少明、周晔的诉讼请求无理。刘少明、周晔在与中村公司签订合同后，一直在恶意履行合同，中村公司已准备另案起诉与刘少明、周晔解除合同。关于迟交楼方面，由于存在其他因素以及一期业主的历史问题，导致一期业主受二期业主的唆使阻挠中村公司施工，确认中村公司存在迟交楼的情形，但是因素比较复杂，刘少明、周晔的诉讼理由和请求没有事实和法律的依据。
　　原审法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表中载明工程竣工验收备案文件目录有电梯验收合格证明、消防验收意见、民防验收意见、环保验收意见、规划验收意见、工程质量监督报告……；等。中村公司在本案审理期间还向原审法院提交了《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》、《通邮申请表》、《永久水表安装完毕证明书》（复印件）。
　　原审诉讼中，中村公司明确表示不同意将涉案房屋交付给刘少明、周晔使用。
　　原审法院认为，刘少明、周晔、中村公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。
　　根据合同和补充协议约定，中村公司应当在2013年5月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付刘少明、周晔使用；中村公司向刘少明、周晔交付房屋时，应当向刘少明、周晔发出收楼通知书；交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，刘少明、周晔同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；房屋交付时的有关资料为中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，刘少明、周晔不得因此拒绝收楼。根据现有证据显示，中村公司已取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋符合法定的交楼条件，且涉案房屋已符合合同约定的交付条件，但中村公司至今未按合同约定通知刘少明、周晔收楼，且在诉讼中明确表示不同意将涉案房屋交付给刘少明、周晔使用，其行为显然已构成违约，应承担违约责任。故刘少明、周晔要求中村公司支付从2013年5月31日起的逾期交楼违约金有理，予以支持，违约金应计至中村公司书面通知刘少明、周晔收楼之日止。
　　根据合同及补充协议的约定，中村公司逾期交楼，合同继续履行的，中村公司支付违约金按每日总房价款的0.01%计算，最高赔付额不超过总房价款的5%。经审查，该约定是双方当事人的真实意思表示。现刘少明、周晔认为合同约定的逾期交楼违约金标准过低与逾期付款的违约责任相比显失公平，要求将违约金调整为按每日总房价款的万分之二点六的标准计算，且不以总房款的5%为限，依据不足，也不符合合同约定，故对刘少明、周晔该意见不予采纳。中村公司逾期交楼的违约金标准应按照合同约定的标准计算。中村公司拒绝支付逾期交楼违约金的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。
　　原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2014年2月21日作出如下判决：一、被告广州市中村房地产开发有限公司向原告刘少明、周晔支付逾期交楼违约金（从2013年5月31日起至中村公司书面通知刘少明、周晔收楼之日止，每日按刘少明、周晔已付房款2231710元的0.01%的标准计算；违约金总额以2231710元的5%为限）；其中至本判决生效之日止的违约金，在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每月10日前支付一次；二、驳回刘少明、周晔的其它诉讼请求。一审受理费1396元，由刘少明、周晔负担926元，中村公司负担470元。
　　判后，上诉人中村公司不服原审判决，向本院提起上诉称：中村公司与刘少明、周晔于2012年3月17日签订了商品房买卖合同，合同约定刘少明、周晔向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C2幢302号房。但合同签订后，刘少明、周晔恶意履行合同导致上述合同已无法履行，合同精神无法体现，故中村公司不应支付逾期交楼违约金。请求：1、撤销原审判决，改判驳回刘少明、周晔的全部原审诉讼请求；2、刘少明、周晔承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
　　被上诉人刘少明、周晔答辩认为：一、中村公司在具备了交楼条件后仍然拒绝交楼给刘少明、周晔，并要求刘少明、周晔按照中村公司单方的要求签订内容远远低于一审判决的条件且对刘少明、周晔非常不利的和解协议，如果刘少明、周晔不签订该协议，中村公司就拒绝交楼。因此，中村公司的行为至今都构成违约，延迟交楼违约金应当一直计算到中村公司实际交楼给刘少明、周晔为止。二、刘少明、周晔等业主以及代理人曾到中村公司的楼盘办理收楼手续，中村公司要求先签订和解协议后交楼，但被刘少明、周晔等业主拒绝，至今无法收楼。中村公司从一审立案开庭至今，拒绝交楼的态度都没有变化。为此，刘少明、周晔等业主在另案提起诉讼要求交楼，该案一审判决以后，中村公司仍然以上述手段延长交楼的时间，希望二审法院考虑实际情况，纠正一审判决的漏洞。一审判决不合理，给中村公司留下不交楼给业主的空间。一审刘少明、周晔要求调高违约金，中村公司抓住违约金不超过总房款的5%的霸王条款迟迟不交楼，希望二审法院考虑到这个情况作出处理。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
　　经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
　　二审中，刘少明、周晔提交录音及该录音内容的书面纸质版本作为本案的新证据，拟证明刘少明、周晔在2014年6月6日去收楼，中村公司不同意交楼，要求刘少明、周晔与中村公司达成和解协议后才交楼。中村公司对此证据的合法性和真实性都有异议，不认可刘少明、周晔提交的证据。二审庭询中，刘少明、周晔申请证人出庭作证，拟证明上述录音资料反映情况的真实性。
　　二审期间，双方当事人均确认涉案楼盘已经符合交楼条件。中村公司明确其上诉所称的刘少明、周晔恶意履行合同是指刘少明、周晔要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司的正常经营。
　　本院认为，本案二审争议的焦点是中村公司应否承担逾期交楼的违约金。中村公司在二审中主张因刘少明、周晔要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司正常经营，故中村公司不应承担逾期交楼的违约金。从业已查明的事实可知，按照合同约定，涉案房屋均已届交楼时间，但中村公司至今尚未交付涉案房屋给刘少明、周晔，应承担逾期交楼的违约责任。因中村公司和刘少明、周晔签订的《商品房预售合同》并未约定在刘少明、周晔对合同约定的违约金标准提出异议时，中村公司有权据此迟延交楼，中村公司也未能提供证据证实刘少明、周晔就违约金标准问题与中村公司之间有争议导致涉案楼盘施工延误，故中村公司以刘少明、周晔要求调整违约金的方式和手段不当为由，主张其不应承担逾期交楼违约金，缺乏理据，本院不予支持。
　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，刘少明、周晔对原审判决并未提起上诉，故本院对其主张的原审判决不合理的抗辩意见不予审查，其欲证明上述抗辩意见成立所提交的证据以及要求证人出庭作证的申请，亦与本案处理结果无关，本院不予接纳。
　　综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人中村公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费1396元，由上诉人广州市中村房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　吴国庆
代理审判员　　姚伟华
代理审判员　　李　民
二〇一四年八月四日
书　记　员　　邹文芳

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