平江新城MALL策划定位.pptx

平江新城MALL项目背景研究项目策划定位项目规划建议 商圈分析 交通分析 案例分析 项目分析 形象定位 功能定位 客户定位 业态定位 平面规划平江新城 MALL项目背景研究 商圈分析 交通分析 案例分析 项目分析策略构思 商圈分析平江新城 MALL项目背景研究0.96 平方公里的新火车站商业区为苏州CBD之端巅，是苏州乃至长三角地区最具吸引力的黄金商圈之一。新城中央商务业区1.72 平方公里的商贸商务区 商圈分析平江新城 MALL项目背景研究新城内规划了四个生态居住社区；总占地面积近6平方公里；商品房面积达3百多万平方米；新城区内的居住人口将达到14万左右。平江新城 MALL 距轻轨4号线站点步行5分钟；距新火车站5分钟车程；交通分析项目背景研究轻轨4号线平江新城 MALL 案例分析项目背景研究 新城区首个集中了零售、住宅、办公、娱乐等 多种业态的城市综合体 大型商业总面积约为100,000（含地下步行街）由南向北分别是:大型百货（万千百货）娱乐广场（大玩家电玩、万达影院、大歌星量贩KTV）组合店（国美、家乐福）知己知彼 万达商业广场平江新城 MALL 项目分析项目背景研究 东面沿陆家庄河景观绿化带;以西是完善成熟的居民社区;以东是极具投资潜力的商业用地;东北面将建设第一人民医院、平江新城市民健身中心等 平江新城MALL广场总用地面积为14170,位于平泷路以南，莲升路北，江日路东n 从交通、区域位置、商业价值角度看，都具有明显的优势，n 可辐射古城区、园区和相城区，商业收益潜力巨大。平江新城 MALL基于 项目背景解析 提出三个核心问题目标客户不清晰，谁为项目买单？如何实现新城商业大盘周边的成功营销？问题2如何整合自身资源打造差异化的竞争力?问题3问题1平江新城 MALL策略构思图基于项目解析结论商业繁荣因素解决核心问题项目定位商业竞争解析结论确定目标客户群案例分析平江新城 MALL基于项目解析结论商业繁荣因素解决核心问题项目定位商业竞争解析结论确定目标客户群案例分析商业繁荣因素独特性合理规划准确定位差异性专业化运作 规划必须要突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。以市场为导向，“步步深入，层层深化”迅速抓住消费者的眼球，脱颖而出。避免商业运作的模式同质化，经营方向以及运作模式扬长避短，充分运用市场规律。专业的团队，引导商业制定准确的经营模式，招商策略等。全新的业态定位，创意性的整合提炼，发展独特性经营，找寻市场的专业空白点。平江新城 MALL案例分析上海新天地创新的规划理念准确的市场定位合理的布局设计独特的业态定位准确的招商策略整合的经营推广手法遵循“整旧如旧，翻新创新。”保留石库门旧建筑的风格特色，“步步深入，层层深化”三个阶段的定位逐步、精准、细致和复合市场的运作要求。“源自历史、围绕理念、强化特色”南北地块，建筑风格新旧对话，交相辉映。“国际化、时尚化、流行化”主题定位下补充时尚元素，形成全新的体验型商业形式招商对象明确，商户的交叉经营，增加了特色和对特定人群的吸引力与亲和力。“只租不售、统一经营、统一管理”完全可以控制街区未来的发展方向基于项目解析结论商业繁荣因素解决核心问题项目定位商业竞争解析结论确定目标客户群案例分析平江新城 MALL年轻学生群体（18-23岁）有车有房群体（28-35岁）年轻白领群体（24-27岁）单身，无很大的经济负担，消费观念紧跟潮流，注重娱乐产品和基本的生活必需品的消费。家庭处于满巢期，有比较大的需求量和比较强的购买力，对新产品感兴趣并且消费时注重配套消费的体验。主要目标消费者基于项目解析结论商业繁荣因素解决核心问题项目定位商业竞争解析结论确定目标客户群案例分析基于项目解析 确定目标消费群体平江新城 MALL基于项目解析 确定目标消费群体多为周边住宅居民，子女已经成年并且独立生活，但是自身还在工作的人员。处于这一阶段的消费者经济状况最好，品牌忠诚度较高，可能购买娱乐品和奢侈品。补充目标消费者城市中年群体（36-45岁）基于项目解析结论商业繁荣因素解决核心问题项目定位商业竞争解析结论确定目标客户群案例分析平江新城 MALL 驱动因素 客户距离规模价格特色交通其他年轻学生群体（年轻学生群体（15-2315-23岁）岁）年轻白领群体（年轻白领群体（24-2724-27岁）岁）有车有房群体（有车有房群体（28-3528-35岁）岁）城市中老年群体（城市中老年群体（36-5036-50岁）岁）注：1、2、3、4为影响客户置业的驱动因素排序，1表示最关键的驱动因素，2表示比较关键的驱动因素，依此类推四类目标客户的消费驱动因素分析1 12 23 31 11 12 23 31 12 23 33 32 2基于项目解析结论商业繁荣因素解决核心问题项目定位商业竞争解析结论确定目标客户群案例分析 形象定位 功能定位 客户定位 业态定位项目策划定位 形象定位项目定位策划平江新城 MALL年轻时尚个性潮流年轻活力个性时尚年轻活力n 溶运动、休闲、购物、餐饮为一体的活力新城时尚n 潮流，个性的典型标签n 青春是最有力的时尚宣言！功能定位项目定位策划平江新城 MALL活力新城 时尚都汇购物淘宝商街运动品牌专卖女性精品服装家庭生活消费其他时尚精品互动式体验活动参与动漫城电玩城餐饮品牌餐饮主题餐饮特色餐饮风味美食特色小吃休闲舞蹈培训手工制作时尚摄影儿童培训机构娱乐 客户定位项目定位策划平江新城 MALL18-23岁24-35岁年龄学生白领阶层有车有房一族身份明锐的时尚触觉个性表现欲强独特的消费主张表现居民及学生为主周边品牌百货、超市、MALL并存购买力同类型业态竞争激烈第 14 页|共 34 页走差异化路线，填补空白以人均消费100-200元的消费层次为主决定业态平江新城 MALL 业态解析项目定位策划 业态定义项目定位策划平江新城 MALL错位互补 双赢格局年轻，追求时尚的生活方式以年轻、个性、潮流时尚业态为主，囊括时下年轻人喜欢的精品服饰品牌、运动品牌、精品饰品、艺术创意、时尚餐饮等业态，打造区别于万达广场的年轻人专属、标志性的“时尚消费天堂”！方案一：尚动一族 业态调性项目定位策划平江新城 MALL休闲运动是人们生活主题的一部分 瑜伽、拉丁等舒展运动成为女性新版美丽俏佳人的必修课程。一些商务活动向多元化发展，转向网球、高尔夫等高端运动场所。调查显示，67.8的青少年会在体育运动上进行物质消费。运动市场必然带动运动服装的回归热结合周边业态分析，重新排列组合，扬长避短，优势互补平江新城 MALL方案一：尚动一族 业态调性项目定位策划方案一：尚动一族 业态定位项目定位策划平江新城 MALL主力市场3相关配套业态主力市场2休闲运动品牌主力市场1特色主题餐饮交叉经营，快速聚拢人气运动品牌体验型的市场需求潜力巨大，发展空间广阔休闲娱乐餐饮相关相近业态补充消费，延长消费纵向面，方案一：尚动一族 业态定位项目定位策划平江新城 MALL辅助业态（-1F）延伸业态（2-4F）核心业态（1F）地下名品运动城桌球室，电玩城、保龄球等运动时尚餐饮、特色餐饮、饮吧舞蹈教室、健身俱乐部等运动品牌(服饰、鞋)专卖户外运动产品专卖方案一：尚动一族 业态调性项目定位策划平江新城 MALL 运动休闲名品专卖 各类中高档运动休闲服装专卖，运动器材以及运动相关产品专卖。业态定位项目定位策划平江新城 MALL方案一：尚动一族 各类培训教室/俱乐部 中小型规模，秉持比较多样化、时尚化的经营理念，符合年轻时尚消费倾向。业态定位项目定位策划平江新城 MALL方案一：尚动一族 休闲主题餐饮 非常有品味、时尚的中小型主题特色餐饮,时尚，个性化主题强烈。业态定位项目定位策划平江新城 MALL方案一：尚动一族 地下运动城 三分之一的运动器材专卖，其余为各类运动室，电玩城，符合年轻中层消费人群的需求。运动器材从奥巴马说起奥巴马的家庭是他作为候选人的魅力之一 同时这也代表人类商业发展的一个潮流家时代的到来!平江新城 MALL 业态调性项目定位策划方案二：缤纷家时代“他和他的家庭（夫妻和两个孩子）象征一种不断变化的希望。”历史学家-多丽丝科恩斯古德温消费概念的升级换代个人时代家世代重视自我积极维系亲情关系消费模式自我消费为主家庭消费为主消费范围和额度重视环节消费范围窄，消费额度有效消费范围广，消费额度较高平江新城 MALL 业态定位模式解析项目定位策划方案二：缤纷家时代围绕家庭需求进行产业链设计覆盖吃穿住行玩教育新城首个 家庭消费体验中心功能设置：满足全家所需，集合餐饮、零售、休闲、娱乐、运动、文化为一体的商业集合体，但需加大儿童、青少年需求功能的设置项目整体商业功能休闲功能文化功能娱乐功能运动功能餐饮功能社区公共服务功能购物功能p 依托自身良好的建筑特色和交通资源p 契合消费者心态，吸引喜欢品质生活的新城中高端家庭p 赋予项目新城最独特的主题设置和最新颖的业态组合平江新城 MALL 业态定位思路项目定位策划方案二：缤纷家时代特色商家儿童主题餐厅辅助业态带动零售教育、培训、艺术寓教于乐概念精品家居饰品时尚生活用品家居消费概念运动会所主题餐厅运动零售户内运动健康生活概念品牌折扣店精品零售服装、鞋包精品购物概念餐饮娱乐多元化茶馆、酒吧、小吃主题乐园休闲概念家 庭 业态消费需求项目定位策划方案二：缤纷家时代 业态定位项目定位策划平江新城 MALL方案二：缤纷家时代辅助业态(-1F)：精品家居饰品、甜点、儿童乐园延伸业态(2-4F)：品牌餐饮、儿童主题餐饮、教育、培训、艺术核心业态（1F）：以经营家庭生活消费为主，日常生活零售业态为主平江新城 MALL 业态定位项目定位策划方案二：缤纷家时代 游乐体验 设置儿童大型反斗城、儿童电玩城、亲子体验中心等平江新城 MALL 业态定位项目定位策划方案二：缤纷家时代 家居饰品 家居软装饰品、日常家居生活用品、辅助儿童玩具专卖平江新城 MALL 业态定位项目定位策划方案二：缤纷家时代 服装零售 涵盖家庭各年龄层的服装销售，辅助鞋帽、包、饰品等零售平江新城 MALL 业态定位项目定位策划方案二：缤纷家时代早教及各类培训 早教机构、各类青少年艺术培训机构平江新城 MALL 业态定位项目定位策划方案二：缤纷家时代 主题餐厅 充满趣味性、个性化，比较适合家庭消费的餐饮。业态调性项目定位策划平江新城 MALL方案三：芭比百货“她”市场热潮汹涌p 服装服饰、化妆品、美容美发等为代表 是城市女性个人消费的重头戏，p 呈现出消费普及化和品牌化趋势。p 调查显示，女性自我提升热情不减。p 37.6%被访者在2010年参加过培训 p 在购物方式上，网购日益受女性青睐。p 1830岁的被访者网购比例最高，p 中国有6亿女性，1245岁之间的有3亿，p 现在中国女性用品每年销售总量 超过800亿元人民币，并以19的年增长率节节攀升。业态定位解析 项目定位策划方案三：芭比百货女性用品为主商业功能女性相关产品休闲餐饮咖啡吧美体美容中心艺术培训女士配件等女性鞋包零售女性饰品女性服装女性化妆品女性淘宝街 业态定位项目定位策划平江新城 MALL方案二：芭比百货辅助业态(-1F)：淘宝商街（精品女装、彩妆、鞋帽、饰品等）延伸业态(2-4F)：品牌餐饮、特色餐饮、书店、培训机构核心业态（1F）：以经营女性精品服装为主，饰品、鞋、包等 业态定位项目定位策划平江新城 MALL方案二：芭比百货 女性淘宝街 时尚女性精品服装、饰品零售 业态定位项目定位策划平江新城 MALL方案二：芭比百货 女性品牌精品零售 品牌时装、手表、化妆品、美容美体店等 业态定位项目定位策划平江新城 MALL方案二：芭比百货 时尚餐饮、艺术培训 时尚餐饮、休闲咖啡吧、艺术培训中心等项目规划建议 平面规划平面规划项目规划建议平江新城 MALL一层西侧主入口通过下沉广场导入地面人潮，带动地下商业氛围。平面规划项目规划建议平江新城 MALL平面规划项目规划建议平江新城 MALL