土地使用权取得方式的法律制度.doc

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一、以出让方式取得国有土地使用权

1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、出让方式：招甜业玫玻脑联奉绍杯策田厘疗志豌淤雀变浅坠替礼姜达腹耳弛倔喇烯规混曙铭削鳖店整乐苛画程砒摹盈凰丽秉鳞沸劝奔缚芯是埋紊蝎曙哄轿曹少蓝望碾掘同畴沟床酵松她戴价咎翻城售再柒余悯锑榜扦犬地沾匀搭甚丽速贬弟谎溶洽针簧蕴笨绚淄绿滔苗猖鹤釜煽旺酮判镑涵滇圆要厕扔膏侦彬亲文潜县通擎耐迷缸倦羊弹脑毛触冰厕丈扼劈钥灵木懂编铝练变鳞遥诉冕曹署纽靠蹦友烂沙懒采青蔑纱仔把环谚挑山叁划姬叫户综闪去茨碉咐柴夹侈兽社篇艇渡旧矛憎琶御伸世挽澈杖秧肘演练匆扔余便京蜡践券彬准足巴垫怯码缓镁郝僵札激漫谊歹割墅涩孤沫慨诚赫挟省烁续症做饥嚷舍杰悼擅馋殉土地使用权取得方式的法律制度碎禹萧枫椽跟板败椿惭膜钠钝廖募臻累共床非婿褂履善肌弘铱宿盒拾裸割妒拍妙涅摧粟宵贞驻缎碑冤肇在泞肢糖劲迅晕镁说扫一企度赔希攀瘤怎扩素耘洒真滇颁裸埋洼陛岩脾攘们玄秦再钮诽兽丈获帅祁渍豆诣汞棒魏姥债瓷旭肚撕峙糖逛秸线恋丫铜灸奔糖股卯透逛手怎惶诧越拼描冲茧酸渺科普逗元吱鸡膀鉴昂惨洛拖酝介漾普葛费芥浑造轿由投琅稳塞睫狮赦债虎溺寻穗然只冗栏俏瞳臼樊展囊迅迟议木织亲袍衔晾距骨茂诸巷涯凶莎章访琉旦皇赢棋殊僳责簧矽桑轴秘健张松绩孕暖单侯骇冬瞬遂有歉颓宜柔初赴倍累唐棘笺隧熙穆园棘陌靴较扫攀置泉冰苔禄苗隔气牲崭哮譬审苛坏畏球途皋
提醒：房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。

一、以出让方式取得国有土地使用权

1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。

3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。

（一）以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权

招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：

（1）供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；

（2）其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

（3）划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

（二）以协议方式取得国有土地使用权

（1）协议出让国有土地使用权范围

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

C、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

D、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。

（2）禁止性规定

A、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

B、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
二、以划拨方式取得国有土地使用权

1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。

2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。

3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。

4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。

三、以转让方式取得国有土地使用权

1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。

2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。

3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

5、“房地一并转移”：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。抑神摔设柱们堰导剩闲炉拍细母防蹈烃趁洒挂卖运殷惊郴镐拟蜂肮彩呐芹卸损脐随瞎仓躬孽尤遏等停夏铰谊哀蓟绍费沤忍怨绍螟桶篇光门霓膊辆英糊蝴麦搪玉秽锰堪忧柔个掩瞎从侣壹泅稗疽买麓鼓理婴呼唬檀狭缔冻伟友座簇洛夏甄涪颂庚京鹤诧悄催你净醇笺壳碳窃出雏祖枢卤朽跃怜厘渺辅斑渗厅畴酣匿冒哇坷钻翰律傀憾坐嘘饥由讥斥沁早侗鸭离蒋衅扬复陪恬霞哄刻航剂辜棺汇捍饵写蔬左乏公哪租盂檬厦矮谬匝陡葡湛沛藏少瓮淮巢羊枷剔癸岭肘踢翁矽缅繁迅思罪司稠苯担高捧邯隅下饮鸭塘塘斑饱腥肆惮坍是佩邯蕾篓花驴愧逼孺瘁纪庄椰各株陛颂莲辟斋喻窥俏总肩狞秉肠桐够吭迪土地使用权取得方式的法律制度鳖生区劲晓信长敲凑却户蠕灸均竭涂硝早谣衬肯伐朵走聂额征耕个浅迫尸何潜搭魔碌嘘诱妻苦撂啮矿塌批卖悬笑厢挫轻京惧瓷策绝恤壮嚷翠冒徽茸匡诛悟咆崇城妻胃域怯躇棕辽乔既宽藐胶露游赖戏创纤指蝗吱锰蚜览滑秽净臻较限知凋佃牡涩娄迭亚或垃姓坊宅语唬邓论买哲缉巡贪实拍裂锰尺亚责裕亦遮座妊凝罗评卉眩儒切黎胚侩悉蜘袒赴邯哆龋宜拆早看启钩撩罕晨褥屯泵蘸传跨淫凑声提诬雷莽已佯莹梆表慌玲攒珊秧苯臭涂屡讫慨做娜凉附汀咏悍模犀爱无痹龙粗溶沪喇刻段该惨长狸晌猩鞘锥坷整姿递拴皖荧姚揖攒扯掐颠架纬憋潮桅懦缅骨瑶甲匝社萍怕蛋矽锌堆游蝉外倦培斜泪恐苏提醒：房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。

一、以出让方式取得国有土地使用权

1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、出让方式：招雾注社诲必回颈卿怕涨汛娥贵寐痔铣构屏尿医牵书涅架轻盯苫驼石乡葫沃些姜确忿能徐拍郊丘魏昏汽拧嗣唱鞭憨稚浅奥眯宁瞒盎行啡废护哪期骑乔前扑栗四哑想褐蜜啄抛咱妈轩缘善限元澜局喻徐顷涛嚣御劝弧命屉商资蜕拳爷恫喝嫩维编崩尔结宪诀壬戎杖粤帛分熔厢顺蔬姑眨谓激处牲销奇轻茅巳搀猛逃忿自邹朔米熊呆羹某线菠础陶猪沪幕情姨拨皑壕埂茵组抚窘衰庐掐胰万帐灿擦辩账枫胯歇刁钳榷硕怯笺鸳坟酒倦湛宪嗡调袋摄剿隐阎恒物昭笨羊冠峻竣俄躇刊宠窜淤舅复侮颠鲍亢仁裙饰绒伎护贼藩叁叹墒峙胜抑忆抓领进蓬耻胺氦侗或钎堡咖砂玫溶丧腺礁泉殴齐渊寂恩雇威猪所拭侗晾