别墅项目产品透析.pptx

1高容积率别墅的涌现p市场背景：独栋别墅禁批催生高容积率别墅产品对于目前别墅用地禁批，别墅居住需求却有增无减，别墅禁令成为别墅价格上涨令，而关于别墅的容积率及密度，对于目前的市场而言，高密度别墅似乎已占有市场大部分供应份额，从容积率0.8的类独栋至1.0容积率的纯别墅项目，面对同等容积率下能产生高溢价的机会，高容积率别墅已成为目前开发商着力探究的课题。l边界产品涌现边界产品涌现 和院别墅复兴和院别墅复兴 高容积率别墅能带来高容积率及覆盖率地块经济价值的提升，尽可能多的实现更多别墅面积，方能使土地价值最大化。由于独栋别墅目前报批已被禁止，结果更多的关注点则从双拼、联排、叠加中寻找平衡，创新型组合方式的边界产品不断涌现，其中便包括合院别墅。2p院墅起源：l从规划设计角度看，中国自古以来都是最善于设计高密度高品质居住产品的国家，从江南古镇院落到北京的四合院，均有密度高，空间感大于实际的特性，此类设计手法很显然是值得今人借鉴的。l传统合院式住宅空间层次丰富，从街坊至里巷、至院落，再至居住空间、空间由开发逐渐趋于封闭。传统院落式中国传统家居中的生活空间，是居住活动的中心场所，有很强的归属感和聚合力。在北方地区多采用此建筑形式，如传统的北京四合院等。l而如今的院墅住宅，其产品属性介于独栋和联排之间的物业形态，市场常见的院墅产品多以四联、六联或多联的形式为一体形成组团，排布成全围合或半公共交流空间的院落。产品组合方式思考合院别墅3合院别墅优缺点p优点：优点：l围合形成的院落空间为邻里交流创造条件。l封闭的外观保持了必要的私密性。l院落内部可做景观设计，成为休闲场所，营造高品质居住环境。l在北方围合式建筑可以阻挡寒风入侵，有利于保温防寒。p缺点：缺点：l围合阴角处相邻的住户有严重的视线干扰。l围合阳角处的住户看不到优雅的庭院景观。l院落内部可做景观设计，成为休闲场所，营造高品质居住环境。l在南方炎热地区围合建筑阻挡风的通路，削弱了自然通风的效果。4合院别墅类型及案例p合院-联排别墅 l 泰盈九如溪谷p合院-类独栋别墅l丽山国际l龙湖蓝湖郡p合院-独栋别墅 l龙湖悠山郡l纳帕尔湾美式独栋四合院5p合院联排别墅l联排的联结及设计形式，私家庭院面积舒适。院落错落，且多为私密性院落。l建筑东西面相接，多呈L型或U型，面宽尺度舒适。l0.8-0.9的理想容积率，比普通联排具有更多的景观性及舒适性。合院-联排别墅6p沈阳 泰盈九如溪谷 占地面积：45万建筑面积：44万户均建筑面积：129（联排160-230）容积率：0.9绿化率：60%l园区规划中运用了九宫格布局，九组围合成一个合院，九个合院为一个整园，并形成了一个个小单元的“四合院”式联排，使交流需求和公共绿化空间得到保证。合院-联排别墅7l整体规划呈现出六维格局，宅、院、弄、园、庭、街六度空间层层展现，在突出私密性同时，又使园区富于韵律变化 l泰盈九如溪谷成功回归中华院落精神，使其具有传统别墅不可比拟的向心力与凝聚力。十余人家围合出的归属感与领域感，终结了别墅“别处生活”的孤独感。l以23层的现代风格联排别墅建筑满足现代人的居住要求，以开放式的围合院落阐释四合院式联排的友居情意。合院-联排别墅8合院-类独栋别墅p合院-类独栋别墅l类独栋别墅的联结及设计形式，中央大庭院近600平米，且私家庭院面积舒适，院落错落，且多为私密性院落。l建筑构建局部相接，露台面积及尺度舒适，建筑自身设计错落有致。9合院-类独栋别墅p青岛即墨 丽山国际项目（七合院美墅）建筑设计：上海筑合建筑设计事务所组团占地面积：2700组团建筑面积：1690户均建筑面积：240容积率：0.63绿化率：30%10合院-类独栋别墅l地下层11合院-类独栋别墅l一层12合院-类独栋别墅l二层13合院-类独栋别墅l三层p十二合院l上海龙湖蓝湖郡 龙湖的创新十二合院一经推出，市场反应良好，相对同区域产品，具有较高的溢价能力，其合院组团利用了堆土抬高地势，这样其地下室的实际高度仍在地面之上，避免了传统地下室潮湿、采光通风差的问题；并且，可由下沉式庭院直接入户，从而实现双首层、双入户。建筑设计：美国 Bassenian/Lagoni Architects 组团占地面积：34.7万组团建筑面积：50万户均建筑面积：250容积率：1.44绿化率：35%CCDDEEFFGGHH合院-类独栋别墅15l缺点：院落间整体建筑间距较小（12米），私密性受到一定影响，并且由于建筑的围合，导致部分户型以东西朝向为主（F型），南面采光口较小，观景面较小，在销售过程中，客户产生抗性较多。合院-类独栋别墅16合院-独栋别墅p合院-独栋别墅l准类独栋别墅的存在模式，如无建筑规范要求或报批限制，去掉建筑构件，则为实际型独立别墅l建筑东西面均不相接，建筑连接尺度理想17p重庆龙湖悠山郡建筑设计：美国 Made&Make Architects 深圳华汇设计有限公司组团占地面积：2800组团建筑面积：1960户均建筑面积：280容积率：0.67绿化率：33%悠山郡的七合院有7个独栋别墅组成，不但给人7个独栋（并非7个联排）别墅的印象，而且各独栋别墅之间的间隙客观上相对封闭的内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达成“内”与“外”的沟通。合院-独栋别墅18p每个合院别墅由7栋独立别墅组成，采用了子母楼的设计方式，其中母楼为每栋别墅的生活主体，共为3层，子楼则承载分立于主体之外的生活空间，为12层。别墅之间子楼相连，而母楼分开，这样可使每栋别墅从外观上看更近似独立，而实际上却获得了联排别墅的容积率。p每个合院中包含7栋别墅，其中又含有3种不同的户型，户型的不同使得外立面的处理不会千篇一律。当合院别墅无间距地旋转或对称地拼接生长形成，那么总体上就获得了空间及外形各异、独特和统一兼容的欧洲镇落形态。合院-独栋别墅19合院-独栋别墅20p美式独栋四合院 每户除了拥有私家庭院、半公开庭院，同时通过四户之间的围合也造就出了公共的户外元素，大幅增加了公共区域的私家共享，所以在丝毫不减弱别墅居住感的情况下，有效地提高了土地利用率。l北京纳帕尔湾占地面积：19万建筑面积：13.7万容积率：0.4绿化率：40%合院-独栋别墅21THE ENDTHE END THANK YOU THANK YOU！