案例土地增值税清算报告.doc

*市房地产开发项目土 地 增 值 税 清 算鉴证报告单位签章：*房屋开发有限公司 2014年 * 月 * 日土地增值税鉴证报告 *所税鉴字【2014】*号*房屋开发有限公司 ：.我们接受委托，对贵单位转让“*小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是中华人民共和国土地增值税暂行条例、实施细则及相关政策规定，并参照注册税务师执业准则对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。经审核，贵单位“ *区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目：土地增值税相关数据金额(单位:元,列至角分)取得转让房地产收入37,893,740.00其中1、货币收入25,041,707.002、实物收入12,852,033.003、其他收入扣除项目总金额 31,638,104.02 其中1、取得土地使用权所支付的金额4,373,679.37 2、土地征用及拆迁补偿费0.003、开发土地和新建房及配套设施的四项成本 18,256,315.56 4、公共配套设施费的成本 172,079.29 5、开发土地和新建房及配套设施的费用2,280,207.426、与转让房地产有关的税金1,995,407.547、从事房地产开发的纳税人加计扣除额4,560,414.84 应缴土地增值税税额为1,060,588.62免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为608,433.16项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为452,155.46特此报告附件：1、房地产开发项目土地增值税清算鉴证表2、土地增值税缴款情况汇总表3、普通标准住宅转让收入鉴证表、非普通标准住宅和非住宅房地产转让收入鉴证表4、扣除项目汇总表5、取得土地使用权所支付的金额鉴证表6、土地征用及拆迁补偿费鉴证表 7、前期工程费鉴证表8、建筑安装工程费鉴证表9、基础设施费鉴证表10、开发间接费用鉴证表11、四项成本统计表12、公共配套设施费鉴证表13、利息支出鉴证表14、与转让房地产有关的税金鉴证表中介机构负责人： 中国注册税务师：中介机构名称： 中国注册税务师：办公地址：电话： 传真： 2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“*小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：一、整体基本情况：项目简介：(1)项目座落地：*市*县*(2)本次清算项目总建筑面积：12,783.03平方米，包括普通标准住宅项目10,494.54平方米，公建、车库等非住宅项目2,288.49平方米。(3) 本次清算项目批准总销售面积: 12,783.03平方米，测绘可售建筑面积12,783.03平方米，实际可售建筑面积12,783.03平方米。包括普通标准住宅项目10,494.54平方米，公建、车库等非住宅项目2,288.49平方米。（4）本次清算项目已售建筑面积：12,504.87平方米,其中包括普通标准住宅项目已售10,216.38平方米，公建、车库等非住宅项目已售2,288.49平方米。未售建筑面积为278.16平方米，其中普通标准住宅项目未售278.16平方米。 (5)项目装饰装修情况：无(6）竣工验收情况：1#楼、2#楼项目于2009年11月30日通过长海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为2010-07号、2010-08号的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。3#楼、4#楼、6#楼、7#楼项目于2011年1月31日通过长海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为2011-07号、2011-08号、2011-09号、2011-10号的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。（7）立项批复文件：*发改备20093号、*发改备201010号（8）项目开工日期：2009年3月（9）项目竣工日期：1#、2#楼2009年11月竣工，3#、4#、6#、7#楼2011年1月竣工。(10) 第一笔销售日期：2009年5月1日（11）五证情况: 1、建设用地规划许可证证件号：地字第210224200800024号2、建设工程规划许可证 证件号：建字第210224200900009号（1#2#）；建字第21022420100004号（3# 4#）；建字第210224201000020号（6# 7#）3、建筑工程施工许可证 证件号：210224200907290401（1#）；210224200907290501（2#）；21022420103090501（3#）；21022420103090601（4#）；210224201010272901（6#）；210224201010273001（7#）4、国有土地使用证证件号：*国用（2009）第021030303号 5、销售许可证证件号：*房预许第2009002号（1#2#）、长房预许第2010004号（3#4#）、*房预许第2010011号（6#7#）二、转让房地产取得收入说明（货币收入、实物收入、其他收入）： （1）普通住宅： 截至2013年12月31日普通住宅的可售面积10,494.54平方米，已售10,216.38平方米，实现销售收入28,613,194.00元。包括货币收入19,327,726.00，实物收入及其他收入9,285,468.00； （2）公建、车库、写字间等为住宅项目：截至2013年12月31日可售面积2,288.49平方米，已售2,288.49平方米，实现销售收入9,280,546.00元。包括货币收入5,713,981.00，实物收入及其他收入3,566,565.00元。三、扣除项目有关情况说明：*小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目扣除项目金额合计31,638,104.02元，其中：取得土地使用权所支付的金额4,373,679.37元；房地产开发成本18,428,394.85元；房地产开发费用2,280,207.42元；与房地产转让有关的税金1,995,407.54元；财政部规定的其他扣除项目4,560,414.84元，具体如下： 普通标准住宅 1、取得土地使用权所支付的金额3,590,624.25元； 2、房地产开发成本15,055,853.00元； 3、房地产开发费用1,864,647.73元； 4、与房地产转让有关的税金1,505,172.97元； 5、财政部规定的其他扣除项目3,729,295.45元。公建、车库、写字间等其他项目1、取得土地使用权所支付的金额783,055.12元； 2、房地产开发成本3,372,541.85元； 3、房地产开发费用415,559.69元； 4、与房地产转让有关的税金490,234.57元； 5、财政部规定的其他扣除项目831,119.39元。 四、纳税情况详细计算过程 普通标准住宅 转让房地产收入总额28,613,194.00元； 扣除项目金额合计25,745,593.40元； 增值额2,867,600.60元。 增值额与扣除项目之比11.14%； 根据土地增值税暂行条例相关规定，建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和的20%，予以免税。故此次清算项目中普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。 公建、车库、写字间等其他项目 转让房地产收入总额9,280,546.00元； 扣除项目金额合计5,892,510.62元； 增值额3,388,035.38元； 增值额与扣除项目之比57.50%； 适用税率：40% 速算扣除系数：5% 土地增值税税额1,060,588.62元。 综上所述，*小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目应缴土地增值税税额合计1,060,588.62元，已缴土地增值税608,433.16元，应补缴土地增值税452,155.46元。五、其他审核事项说明：贵公司账载开发成本金额为28,648,395.19元（包括全部地价），经我们鉴证后实际开发成本为28,590,286.94元,将贵公司不合理的成本费用支出调减58,108.25元。 中国注册税务师：中国注册税务师：*税务师事务所（普通合伙）2014年4月28日