1、房地论坛上海房地更好满足合理住房需求文/本刊评论员近期召开的中央政治局会议高度重视房地产市场问题。会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。“我国房地产市场供求关系发生重大变化”,这是非常重要的论断。史记有言,“善战者,因其势而利导之”。只有顺应事物的发展趋势,加以引导,才能取得预期成效。当前中国房地产市场发展的最主要形势,就是供求关系发生重大变
2、化。自推动城镇住房制度改革以来,经过快速发展,我国在相对较短的时间内解决了住房总量短缺的严重问题,人民群众的居住条件得到了显著改善。根据国家统计局公布的中国人口普查年鉴2 0 2 0,我国家庭户人均住房建筑面积达到4 1.7 6 平方米,相比2 0 1 0 年第六次人口普查数据3 1.0 6 平方米,增加了1 0.7 平方米。其中,城市、镇和乡村的家庭户人均住房建筑面积分别为3 6.5 2 平方米、42.29平方米和4 6.8 平方米。但也应清醒地认识到,我国房地产市场供求关系的矛盾依然存在,尤其是供需失衡、供需失调、供需失配的矛盾较为突出。当前房地产市场运行呈现出不少复杂的现象,如供给侧的相
3、对过剩与需求侧难以充分释放同时存在。这些现象是房地产市场发展不平衡不充分的具体表现,在机理上与房地产供求关系的区域性、特定性、动态性有关。首先,房地产的供求都是区域性的,这意味着区域分化将是一个必然趋势,即某些区域将面临去化库存的难题,而另一些区域可能面临有效供给不足的矛盾。其次,房地产的供求都是特定而具体的,这意味着产品分化将是一个明显趋势,即不能适应需求的产品将难以去化,而能适应需求的产品将可能供不应求。再次,房地产的供求都是动态均衡的,这意味着供求关系不会一成不变,而是受到多重因素的影响。当前促进供求关系的均衡,关键是要满足合理的住房需求。首先,要深化对“合理住房需求”的认识。“合理”与否,因人而异,所以在微观层面难以形成统一定义。对于公共政策而言,要根据发展形势作出界定,以服务于发展目标。当前,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,明确合理界定住房需求的内涵。其次,要聚焦居民刚性和改善性住房需求。建议针对这些需求的主要特征以及需求释放的各类要件,全面梳理并科学评估现行各类政策,通过“废改立释”等方式作出调整,不断增强政策的针对性。再次,注重推进供给侧结构性改革。平稳有序推进房地产市场的风险出清,消除原有“高杠杆、高负债、高周转”模式的负面影响,加快探索新发展模式,不断改进供给的有效性,实现房地产供求关系的高质量均衡。ESeptember 2023