限额设计制度流程.docx

第8节 限额设计和设计优化制度流程

1 适用范围
本流程适用于开发项目各业态、各阶段的图纸设计优化工作；指导招标引进的设计单位、指定的设计单位、内部图纸限额设计和设计优化；同时也是设计工作中成本指标的监控和复核。
2 限额设计流程
2．1规划设计方案阶段
1）城市公司设计部出设计规划方案和指标，经城市公司领导班子（副总级及以上）审核确定,报集团设计部审核，由分管设计的副总裁批复，报集团总裁签批。
2）根据总裁批复的设计规划方案,由城市公司领导班子组织、城市公司成本部牵头, 参与部门包括销售部、定制营销部、商业运营部、工程部、设计部、招采部、前期部等, 召开方案阶段成本对标会议,各部门综合发表会议意见.
a）销售部出销售标准的草案；
b）定制营销部出定制部分的标准草案；
c）商业运营部出商业部分的建造标准草案；
d）前期部出保障性市政配套及红线外工程的草案；
e）工程部根据以上部门的意见出施工工艺的标准草案；
f）成本部及招采部根据以上部门的意见出初步的成本标准指标；
g）设计部根据成本部提交的成本标准指标，进行简单的设计测算合理性；对不合理部份进行修改；
h）最后将合理的标准指标返回成本部，由成本部分解各指标的单方数据，如钢筋、砼、含量细化到单方指标。（其他各类指标由此类推）
i）由于成本无法分开各单方指标的，（如园林绿化、小品、道路、围墙、水景等掺合在一起的）可由成本部分解到园林的总成本单方指标，或园林投入的总造价。
j）会后形成的方案设计是成本控制决策依据,各方应在会议纪要上签字.设计部负责优化设计方案.
k) 方案阶段控制要点：包括规划层数、可售比、停车方式、地下室方案、商业业态、产品户型、外立面，由设计部负责设计优化。
2．2规划设计扩初阶段
1）城市公司的设计规划方案由总经理签字后，报集团各职能部门复核，复核通过后方可返回城市公司设计部，进行规划方案报批。
2）城市公司成本部将各单方指标汇总后，报城市公司总经理批复，完成批复后报集团成本部复核。
3）城市公司成本部将集团成本部审核通过后的单方指标,交设计部进行设计扩初。
a)召开扩初阶段成本对标会议,城市公司各部门应参与,由集团设计部,成本部主审。
b)扩初设计审控要点,对桩基方案及基础、地下室条件图、上部结构方案、机电方案等控制.
4）城市公司完成设计扩初后报集团设计部审批.
2．3规划设计报规阶段
1）经集团设计部审批通过后的扩初返回城市公司设计部。
2）由设计部转成本部进行工程量和造价的测算。
3）城市公司成本部完成测算后递交城市公司财务部，由财务部做费用项的初步测算,比对目标成本。
4）各项测算数据由成本部和财务部汇总，报城市公司领导班子审批。各项经营指标符合计划，且能开拓最大的利润空间前提下，但又不违备政府硬性指标规定。
5）各项测算数据由城市公司总经理签字，报集团各职能部门复核，复核通过后方可返回城市公司设计部，进行人防、消防报批及规证报批。
2．4限额设计
1）报规经政府部门批复通过后，由城市公司成本部，将报规前的测算进行整理和完善，形成限额设计的指标，提交城市公司总经理审批，通过审批后转交城市公司设计部进行施工图设计。
2）城市公司设计部委托的设计单位，务必按设计部提供的限额设计指标、及设计概算进行图纸设计，对于超出限额的设计，由城市公司设计部负责沟通设计单位进行修改。
3）施工图设计阶段要求精细化控制，如地下含钢量、标准层含钢量、标准层混凝土含量、窗地比等.
4）城市公司设计部在与设计单位签定合同时应约定，限额设计是考核设计成果的一个标准，选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。

3倒推成本的限额设计
1) 通过项目可研报告阶段、项目方案施工图设计阶段的市场调查，和可行性研究工作，依据市场标杆和项目；挖潜措施对项目可能获得的盈利空间，做出准确判断和取舍。
2) 用合理的预期税前盈利额倒推项目可研目标成本，并用以指导“限额指标”和项目开发策划的硬性指标。
3）倒推出来的硬性指标，原则上不允许突破，对成本不够使用致使设计无法执行时，应由设计部提出合理的修改方案，报成本部做设计测算，将两部门的结果上报城市公司总经理审批，审批通过后报集团设计部和成本部复核，对通过复核的设计草案修改目标成本表。

4设计优化
4．1 低效资产设计指标的控制
规划阶段设计优化重点关注并控制公建配套设施，如学校、幼儿园、物业服务用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标。
4．2建筑面积及层高的有效利用
1）设计规划中，在合理采光的前提下，尽可能的减少“中空”面积，有效利用建筑面积。
2）地下室部分主体建安成本较高，且售价较低，还不利于工期进度，在满足人防、停车、配套等硬性要求的前提下，尽可能削减地下面积。
3)地下室层高有效控制,控制层高,节约成本.
4)地下车位平均面积,有效减少地下面积,停车效率最大化.
5）阳台面积的优化, 以外凸结构的飘窗代替阳台，将阳台面积优化为户内面积,使户内有效使用面积增高。
4．3 主体结构的优化
主体结构在满足各项结构硬性指标的同时，尽可能减少“通长墙”，以“短肢墙”加砌体（或隔断板）代替，最大限度放大房屋的开间。
4.4 园林硬景面积比例
控制园林硬景与软景面积比例,有效控制并降低成本.
4．5钢筋含量的优化
在施工图模板出来之后，由成本部进行钢筋的抽筋测算工作，具体操作如下：
1） 城市公司成本部，对整个小区中有参考性的楼座抽出一栋来，作为钢筋抽量的标杆，以此标杆来衡量整个小区的结构图的含钢量。
2） 含钢量抽筋出来后，将单方含量反馈给设计部作为优化钢筋含量的依据。
4．6砼含量的优化
在施工图模板出来之后，由成本部进行砼工程量的计算工作，具体操作如下：
1）城市公司成本部，对整个小区中有参考性的楼座抽出一栋来，作为砼工程量计算的标杆，以此标杆来衡量整个小区的结构图的单方含砼量。
2）含砼量计算出来后，将单方含量反馈给设计部作为优化砼含量的依据。
4．7窗地比的优化（此项在日照分析后进行，并以最大限度的满足室内采光）
在施工图模板出来之后，由成本部进行门窗面积与建筑面积工程量的计算工作，具体操作如下：
1）城市公司成本部，对整个小区中有参考性的楼座抽出一栋来，作为窗地比工程量计算的标杆，以此标杆来衡量整个小区的建筑图的窗地比量。
2）窗地比量计算出来后，将单方含量反馈给设计部作为优化门窗含量的依据。
4．8其他设计类的优化需成本部进行优化测算的，城市公司成本部应无条件的执行，其他类设计优化成本配合流程同上.

5无限复制
5.1成本指标的复制
对已完工的项目成本部应及时进行成本统筹,及时填写单体建安成本表,并存档留底,形成一个标杆性的成本模板,如集团在日后开发的项目当中出现同区域同业态的,成本部可依据此模板进行无限复制.
5.2设计指标及图纸的复制
对已完工的项目设计部应及时进行设计图纸整理,(包括电子版)并存档留底,形成一个标杆性的设计模板,如集团在日后开发的项目当中出现同区域同业态的,除地基处理以外的设计,可依据此模板进行无限复制.

苗木供应合同书

甲方：
乙方：周至县哑柏镇绿星苗圃
经甲乙双方协商同意， 　（以下简称甲方）从周至县哑柏镇绿星苗圃（以下简称乙方）购买银杏苗木，（用于渭政办发[2010]205号文件，渭南市区绿化），并就相关事宜达成以下协议：
一、 苗木数量：
二、 苗木规格：胸径15cm以上，主干通直，树头完整，枝条匀称、丰满，无病虫害，树形美观。
三、 苗木价格：每株计人民币
四、 该价格包括：苗木费、挖掘费、包装费、装车费、拉运费五项。合计人民币（ ）
五、 付款方式：任务完成后，10日内一次付清。
六、 有关事项：
1、 土球规格：苗木所带土球直径1.2米以上，厚度60cm以上，卸车前完整不破裂。
2、 包装规格：土球包装腰带无间隙宽度12cm以上，纵扎草绳间隙在2cm以下。绳杆高度40cm，缠冠高度2米。
3、 所有苗木必须是播种培育，均为本苗圃苗木，严禁从外省、外地调动，由此产生的不良后果，由乙方负责。
4、 乙方必须按照甲方时间、地点、数量要求按时送苗。（送苗地点，渭南市城区）并保证我县任务完成居全市前三名。
5、 苗木结算数量以接收方接收单上的数据为准，因不符合合同条款中苗木规格要求的，接收方拒绝接收的苗木由乙方自行处理。
六、本合同未尽事宜，甲乙双方同意协商解决。
七、合同条款违约，造成经济损失，由造成损失方全额赔偿。
八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字盖章之日起生效 二0一0年十二月