三笑国际花苑营销推广策略.doc

三笑国际花苑营销推广策略
项目定位：扬州近郊大型纯别墅全新生态高尚社区
核心概念：近郊生活理念
核心竞争力：
①近郊（“近郊生活理念”、“西进东联”、“东部生态保护区”……）
②环境（“择水而生 择邻而居”、“中西合璧十大景点”、“五大主题广场”、“超大规模集中绿地”……）
③现房（“现房亮相 眼见为实”、“纯单体别墅 全现房销售”……）
④价格（“公寓房价享受别墅生活”、开盘“2480元/㎡诚意起售”……）
广告主题：
“微笑的别墅 尊贵的生活”（主打）
“一处好风好水的绝佳人居宝地”
行销策略：创造扬州地产营销的六个首度
①郊区别墅首倡近郊生活——“2003扬州首届房地产业界沙龙”
②地产营销走向跨行整合——“扬州首个高端消费联盟：微笑俱乐部”
③靓丽楼市还看首届房模——“2003扬州首届房模大赛”
④创新开盘真实体验近郊——“扬州首届幼儿书画大赛暨公开游览日”
⑤跨市行销抢占江都市场——“首创扬州地产行销新模式：路演”
⑥日报房展享受尊贵待遇——“6辆统一颜色、型号轿车：贵宾看房车”
广告策略：贯穿全程的五个专栏
①“郊区化生活”专栏——《扬州晚报．楼周刊》，共16篇
（征文：“当隐性诱惑悄然成为显性现实”、“当地理位置俨然成为生活方式”……）
②“东部未来发展全景展望”专栏——《扬州日报．楼宇周刊》，共5篇
（采访：规划、国土、建设、房管、交通五个部门）
③“家住三笑国际花苑”专栏——《扬州日报．楼宇周刊》，共6篇
（软文：“开始微笑开始生活”、“择水而生 择邻而居”、“处处风景处处风情”……）
④“走进现房时代”专栏——《扬州晚报．楼周刊》，共3篇
（软文：“现房时代款款而来”、“现房销售 眼见为实”、“现房生活精选细挑”……）
⑤“环境改变生活”专栏——《扬州日报．楼宇周刊》，共5篇
（软文：“让环境与生活互动起来”、“好规划，支撑起环境的坚实骨架”……）
“茶中岁月，水样情怀”
——“边城水恋”中国茶文化现场展示周末活动会企划操作方案
案首语：
茶文化在我国有着源远流长的深厚涵义。宋朝著名诗人林逋有诗云：
石碾轻飞瑟瑟尘，
乳香烹出建溪春。
世间绝品人难识，
闲对茶经忆古人。
对于有着丰富生活阅历的人来说，品茗聊天是笑谈人生、抒发情怀的最佳休闲方式。秋凉时分，一壶清茶，沏出浓浓的感悟；一杯在握，芬芳绕指，便有了三日不绝的袅袅情思。自有“采菊东篱下，悠然见南山”的冲和恬淡。而在四川，饮茶更是古老巴蜀文化的一个重要内容，人们除了对饮茶有着天然的喜好之外，更倚赖茶文化所带来的舒逸、亲和、利于交流的良好氛围。
综上所述，本案将深刻挖掘茶文化与人们日常生活习惯的关系，结合“边城水恋”客户群体特征，着力于紧密联系“城市精英的第二居所”这一形象和水域特色，渲染“边城水恋”所营造的怀恋、亲和、宜心养性的文化氛围，以增强推广宣传效果。
一、活动拟订目标：
u　 全面展示楼盘形象，利用现有设施硬、软件进一步贴合、吸引目标客户群体
u　 消除观望性客户在落单选择上的疑虑，并于行销推广中不断挖掘、增长目标客群，为二期销售冲刺储备富足的客源
u　加大力度丰富和提升“边城水恋”的文化定位
u　 实现十一月的营销热潮
二、活动执行标准：
u　 实现推广的针对性、有效性、可执行性和可见收效性
u　 吸引市场关注，扩大社会效应
u　 达到市场宣传的口碑化效应，深化“边城水恋”在消费者心中的文化影响力
u　 最大合理性使用推广资金，最大利润化获取市场收益
三、活动应用推广语：
为你暖一壶茶，等你走遍天涯
四、活动执行核心点：
整合项目资源优势，以本次活动的主要载体“茶文化”以及所营造的怀恋生活基调为磁场，针对性吸引目标客户群来到现场，集中展示一期已呈现景观，辅以利好性优惠政策，达到营销目标，并为二期开盘造势。
五、活动企划方案：
1、活动建议主题：“茶中岁月，水样情怀——边城水恋中国茶文化现场展示会”
2、建议执行时间：11月16、17日
3、活动地点：“边城水恋”项目现场
4、活动组织建议：
主办：天祥房产
协办：名茶、茶具经销商及茶艺表演社团
5、活动现场：边城水恋销售大厅、样板间、私家花园
6活动邀请人士：
l四川省茶协领导
l民间知名茶文化研究人士
l知名茶艺表演社团
l“边城水恋”业主、准业主、意向客户及茶文化爱好者
l《成都商报》、《成都晚报》、成都经济电视台、四川电视台等相关媒体人士
六、相关配合措施：
● 措施实施目标：
以情感触动+利益激发带动销售热潮
● 措施具体内容：
当日下定的客户均可享受一定程度优惠
前10位下定客户可额外获得由开发商赠送的装修礼包
由业主或准业主介绍所达成购房的双方均可享受免一定时间物管费的优惠
二期已接受排号，当天排号客户在正式购房时享有一定程度优惠
七、活动具体内容及实施流程：
● 11月16日
　 1、“茶话”
◆ 四川省茶协领导发表讲话
——为本次活动烘托专业氛围，提供有力支撑，加强活动的隆重色彩
◆ “边城水恋”领导发表讲话，邀请知名茶文化研究者、茶艺表演社团逐一亮相，并简洁致辞感谢本次活动的支持商家
——调动观众的怀恋情绪，渲染现场活动的热烈气氛，为本次活动的可观赏性埋下伏笔，高度吸引观众关注
◆ “边城水恋”业主代表发表讲话，并宣布本次茶文化现场展示周末活动会正式开始
——以居住者的角度进行陈述，真实再现“边城水恋”的居家环境，契合人们的居住理想对接项目本身，以达到推广目的
2、“茶思”
由民间茶文化研究人士列举参与本次活动的名茶品种，细述其产品特点、历史渊源及相关知识点；同时安排观众进行选择性品鉴
——极富民族气息的开场，为整个活动铺垫厚重的文化基调，自然聚焦观众注意力
3、“茶韵”
由茶艺社团进行别开生面的茶艺表演；并即兴邀请观众现场参与、传授、品鉴；参与观众可获赠名茶礼品
——进一步提升观众对茶文化的兴趣，并调动其参与性、积极性，自觉培养主人翁形象，形成对“边城水恋”的亲切感
4、“茶景”
由“边城水恋”置业顾问分发项目资料，进行详尽的产品说明，展示楼盘形象、环境
——着力渲染景观特色和私家花园带给居住者的生活氛围，与本次活动主题有机结合，将观众的注意力自然转移到项目本身上来，以形成对“边城水恋”更直接和深刻的印象
5、“茶具”
由“边城水恋”置业顾问组织观众观赏茶具；随后参观项目内部景观及样板间，并在私家花园内进行现场抽奖，所产生的幸运观众将获赠茶具礼品
——以茶具观赏为牵引，全景展示项目细节，加深“边城水恋”在受众心目中的美好印象
6、“茶事”
宣布本次茶文化展示活动会圆满结束；组织观众在私家花园内品茗、休闲；告知本次活动期间相关优惠政策；由置业顾问料理详细讲解、接受下定、排号等事宜
——活动终端回到营销事项，延续茶文化活动留下的影响力，展开销售工作，促成更多落单，以达到本次活动的推广目的
● 11月17日
　 凡当日到“边城水恋”现场参观的客户均可免费品茗、参观茶具，并继续享受茶文化活动期间优惠项目
八、企划操作：
● 企划操作步骤：
n结合强大的项目硬件优势，提高市场知名度、关注度，大力拉动成都及温江市场目标客户群的注意力
n全面展示已呈现的项目实景和配套设施，消除市场疑虑
n以强针对性的PR活动聚集人气，吸引目标客户群体亲临项目现场，为二期销售造势蓄水，储备足够客源
n以适宜的销售利益点吸引更多意向客户，促使原意向客户尽快落单
● 企划操作周期：11月8日—11月15日
● 企划推广手段：
报媒平面
电视CF广告
DM直邮（邀请卡）
● 企划推广节奏：
—— “报媒“
1、主题：整合“边城水恋”项目优势+相关活动信息
2、形式：《成都商报》1/3彩版
3、执行时间：11月15日（星期五）
——电视CF广告
1、主题：“茶中岁月，水样情怀”
2、形式：制作一则“茶中岁月，水样情怀”的15秒电视CF广告
3、投放媒体：四川电视台、四川有线电视台套播时间
4、投放时间：11月13日——11月15日
—— DM直邮邀请卡
1、主题：“茶中岁月，水样情怀——边城水恋中国茶文化现场展示周末活动会”
2、形式：单页；编号
3、执行形式：按业主/准业主/意向客户的联系方式投放；配合指定地点索取
4、执行时间：11月8日——11月15日
九、媒体资源整合应用：
11月12日、13日《四川省有线综合频道》、《成都经济电视台》房产节目报道
11月14日，《成都商报》社会新闻报道
11月15日，《成都晚报》软性新闻报道
十、现场包装建议：
大门、通道——
渲染气氛的现场布置（如气球、拱门、布幅），及指示系统。
活动主场销售大厅——
“边城水恋”发售信息（实景呈现、二期排号信息及优惠政策）的大幅主题活动背景板；与茶文化相关的易拉宝；临时表演用舞台及简单音响设备；古典味背景音乐等
销售大厅门口——
分类设置签到本和名片盒，分别作为业主和意向性客户签到之用。签到处均设小礼品（如印有“边城水恋”字样的名茶小礼包）派送。
销售大厅内——
茶水、糕点设置大厅一角，旁附项目资料。
各个出口及活动所及其他场所——
均设“茶中岁月，水样情怀”的主题活动易拉宝及“边城水恋”发售信息