周庄镇商业项目定位规划.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,江阴,市,周庄镇商业项目,定位,报告,报告,单位：商业管理公司,江阴项目组,（一）,周庄镇,宏观分析,地理位置：,位于江阴市东郊，全镇总面积,80,平方公里。地处美丽富饶的太湖平原，经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首。,人口：,13.8,万,全镇,GDP,：,经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首，工业开票销售额连续三年位列江苏省第一，荣膺,“,江苏名镇,”,之称，在全省乡镇综合实力百强排名中居第,6,位，在全国乡镇综合实力百强排名中列第,13,位，是建设部小城镇建设示范镇、江苏省卫生镇、小城镇综合改革试点镇、环境与经济协调发展示范镇、江阴市重点中心镇。,自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。,2004,年，全镇完成工业总产值,275,亿元，同比增长,36.33%,；工业开票销售收入,227,亿元，同比增长,51.39%,；利税总额,20,亿元，同比增长,17.97%,。,2005,年全镇计划完成工业总产值,360,亿元，工业开票销售收入,324,亿元，利税总额,25,亿元。,1.1,项目区位：,本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸位置上，距离华西村,2,公里，是新兴城区之一；商业位于整个项目的中心位置，北面为集中拆迁安置区，东面为待开发用地；本案距离周庄镇传统商业旺区,2.5,公里，周边无其他强势竞争对手，亦严重缺乏生活服务配套。,地块条件分析,指标名称,指标数,用地面积,43554,用地性质,旅馆业用地、商办混合用地、住宅,建筑密度,不大于,40%,容积率,不大于,2.4,绿化率,不小于,30%,商住面积,酒店,+,商业,+,办公不大于,72000,。其中酒店客房不小于,200,间，办公用房不小于,15000,，不大于,20000,。,住宅面积不大于,32000,商业停车,小汽车,80,辆,/,万,，非机动车,500,辆,/,万,用地指标,项目地块图,1,、本项目的用地性质为商住混合用地；,2,、目前的面积：公建部分的建筑面积为,10500,，其中商业部分面积为,20000,左右；,3,、,项目的公建部分临近主干道，地块展示性较好，且地块地势平整，地块比较适合发展商业物业；,地块周边现状分析,拆迁安置区,1000,户,0.7,万人口,佳兆业地块（待建设）,0.4,万人口,卧龙湖别墅小区,250,套,0.2,万人口,拆迁区,200,户,0.15,万人口,100,户,0.1,万人口,1,、,项目周边目前主要是待开发的空地，北新路对面为大型拆迁户安置区,；,2,、,本案距离周庄镇传统商业旺区,2.5,公里，周边无其他强势竞争对手,；,3,、,未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。,1.2,消费潜力分析：,城镇居民人均收入较高，并保持较快增长；,自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。,2004,年，全镇完成工业总产值,275,亿元，同比增长,36.33%,；工业开票销售收入,227,亿元，同比增长,51.39%,；利税总额,20,亿元，同比增长,17.97%,。,2005,年全镇计划完成工业总产值,360,亿元，工业开票销售收入,324,亿元，利税总额,25,亿元,。,1.3,片区商业：,传统商业街区沿北新路展开，中小型超市及临街商铺为主要形式,1.4,片区发展规划：,未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。,1.5,项目,SWOT,分析,项目,内容,优势,地块方正、昭示性好，适宜商业的规划,居民具有较高的人均收入，消费不断升级，逐步以发展及享受型为主,劣势,人口,规划较少,，不足以支撑大型商业的发展,政府对地块的发展有限制，即必须发展,2,万平方米的商业,机会,中高档住宅不断落户到项目周边区域，项目对面即为超大型拆迁安置小区,威胁,传统商业街区大型商业物业较多，对于我项目吸引知名大型超市有较大阻力,1.6,小结,本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸部，具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划；居民富裕，消费逐步向发展型、享受型发展。,本案未来的发展主要受制于城区的人口数量，目前,周庄,镇居民约,13.8,万。另一制约因素，当地传统商业区已存在大型现代化商业物业，一旦有实力超市企业入驻将极大威胁我项目生存。,（二）商业市场分析,2.1,商业发展趋势研判：,未来商业主要往沿北新路发展，中部,（现镇中心）,商业功能较综合，东面以服务于周边居民的商业业态为主,。,*,周庄镇北面主要是工业园区，而未来亦规划为工业区，商业主要是较为低端的临街商业及配套小超市。,*,商业区沿北新路是城市未来发展的主线，东面规划为高档住宅区，而西面则是集商务、行政、科技、文化于一体的多功能综合区。,*,预计随着以上两区域的快速发展，商业,主要,分布于城市的中轴线上。,*,当前影响力较大的集中式商业是吉麦隆生活超市、时代超市等，受人口规模限制无大型综合性百货商场存在，以临街商铺形式展开,2.2,商业分析,主要集中式商业,区域,名称,商业面积,（万）,空置面积,（万）,经营情况,北,新路,东方,百业,3.2,1.8,1,楼百货面积空置,80%,，其他楼层基本无空置；,2,楼,3,楼为超市业态，经营惨淡。苏宁电器承租,2,楼,1000,，受超市人流制约，惨淡经营,时代,超市,0.5,无,无空置面积，经营情况好,吉麦隆超市,1,无,1,层为超市，中低档次，经营情况好。,2,楼承租给网吧,如海超市,0.5,无,无空置，经营状况不佳,华联超市,0.3,0.1,经营很差,合计,6,2,所处商业阶段：以超市为主，竞争激烈,商业所处的发展阶段是以超市为主，受人口规模制约无综合性百货业态。超市竞争激烈，规模最大、位置最优、硬件最好的东方百业广场受超市经营不善拖累，经营惨淡。,5000-8000,的中低档超市满足城镇居民及打工人群日常生活需要，经营情况较好。,2.3,商业中心,案例：,东方百业购物中心,项目最大特点：硬件最好的商业物业,，,地理位置优越（位于市区核心商圈）,；,项目最大劣势：主力超市店为当地股份企业，经营能力较弱,；,对我司的借鉴：,持续运营,3,年，出租率只有,20%,，作为乡镇商场楼层数应控制在,3,层以内；,应该培育商业，开发商应与实力商企一起度过商场前三年的市场培育期。,2.4,小结,人口与商业体量的配比关系,:,目前周庄镇常住人口约,13.6,万人，而营业的商业面积约,8,万平方米，人口与商业面积比例接近,1.7,：,1,，距离超市开设条件尚有距离。（一般超市每平方米的建筑面积，需要,3,个消费者支撑；而百货则需要,5,6,个消费者支撑）,商业空置率有待消化,商业发展阶段,:,人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合,。,城镇居民有很高的收入，但商业却处于以超市为主。,原因分析：,人口不足：,一般百货店的面积在,3.5,万平方米左右，需要,21,万人口的支撑，目前周庄城镇居民不足,15,万人，因此不足 以支撑一个百货店的发展。,消费外流：,由于靠近上海、苏州等大城市，部分高收入群体选择前往品种更丰富的大城市消费。,案例借鉴,：,客观评估本案适宜发展的商业体量；,位于县镇级区域的商业体楼层不应高于,3,层；,商业意在培育，应预有约,3,年的市场培育期；,在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、形式方面寻求突破，,（三）本案定位,考虑因素,交通情况,商业环境,市政配套,未来规划,消费人群,消费能力,消费需求,1.,道路情况：城市主干路延伸线,2.,公交车线路数量,2,路，可达,1.,商圈级别：,镇商业中心外围,2.,商业特征：,超市卖场、沿街私人商铺,1.,医院：无,2.,景观：镇广场（规划中）,3.,学校：幼儿园、小学,4.,公交站,1.,交通规划：增加公交线路，站点设计,2.,商业规划：区域、社区商业中心,1.,步行,2-5,、,5-10,、,10-15,分钟的可达人群来源,2.,骑车,5-10,、,10-15,、,15-30,分钟的可达人群,3.,机动车,10-15,、,15-30,分钟以的可达人群,中档消费（周庄镇三个大队拆迁社区居民）为主及高档消费（周边别墅区居民及镇富裕阶层）为辅,消费支出中满足生活必须与休闲娱乐消费比例相当,3.1.1,业态要求（商务、居住、政府要求）,政府规划要求：商业建面不少于,20000,。,11,月江苏地产会议暂定商业面积,12000,3.1.2,分级模型,商业类型,服务人口,辐射距离,经营面积,代表物业形式,道路,公共交通,交通方式,交通时间,便利型,Clubs,3000,人以下,100500,米,3000,以下,内部会所,小区内部道路,无,步行,2-5,分钟,邻里型,Neighborhood,3000-50000,人,1-2,千米,3000-20000,住宅底商，街区，集中物业,支路，次干道,公交站点,步行、,骑车、机动车,10-15,分钟,区域型,Department,50000-150000,人,5-10,千米,20000-50000,复合型,次干道、主干道,公交换乘中心,骑车、,机动车,15-30,分钟,3.1.3,业态选择,百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。,考虑因素,主要内容,对本案定位启示,商业现状,人口与商业面积比：,人口与商业面积比例,1.7,：,1,商业过剩：,目前集中式商业总体量约在,6,万平方米，空置约,2,万平方米；,人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合,：原因主城区人口偏少、消费外流等因素导致，,城中的商业情况是本案的最好参照；目前中集中式商业在营面积在,8,万平方米,商业发展趋势,消费趋势：,居民消费逐步向发展型、享受型发展,商业格局：,商业在镇中轴线方向发展,城市规划：,中部集商业金融、文化、科技、居住于一体,应该提高休闲、娱乐、教育等业态比例,增设服务商业人群的业态，如会所、商务餐饮等,商业案例研究,楼层数：,位于县镇级的商业体楼层不应高于,3,层；,创新：,在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、形式方面寻求突破，,单体楼层不宜超过,3,层,区域发展案例研究,体量：,规模须与片区规划人口相匹配；或有足够的实力吸引其他片区的居民前来消费,业态：,根据片区规划、商业体量确定主力店,发展路径：,以主力店为基础，用零售店铺平衡租金收益,以主力店带动新区商业体的发展,与片区规划人口相匹配,自身优劣势,优势,具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划；,采取谨慎性原则与片区规划人口相匹配,劣势,规划人口偏少，不能支撑大体量商业的发展；,本案定位考虑的,具体,因素,住宅类型,商业类型,商业建面,商业业态组合,品牌化程度定位,商业功能,必备业态,业态比例,城郊住宅,邻里型（中间型）,12000,餐饮：中型餐饮、特色餐饮购物：社区标超、专卖店、面包房、布艺家纺、服饰鞋类休闲：美容美发、足浴服务：书报音像、中介、汽车护理,餐饮：购物：休闲：服务：,3,：,4,：,2,：,1,以中小型业态为主，品牌聚集度一般，除主力店为品牌店外，其余为私人经营店,日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。,建筑类型,楼层,底商,2,层,结论建议：,方案目标：,1,、项目附近商业以农居点的商业为主，数量少档次低，业主生活的基本需求难以靠此满足。并且，近期项目周边无商业规划，也就是项目交付后无其他商业配套开业。因而业主入住的基本需求要依靠本项目的商业配套满足；,2,、,以主力店带动新,片,区商业体的发展,，,吸引其他片区的居民前来消费,。,业态规划：,经营面积（）,总面积（）,面积比例,经营楼层,位置要求,社区标超,5000,6000,47.06%,1-2,层,主出入口,/,主干道,家电卖场,1000,1-2,层,主出入口,/,主干道,餐饮商户,快餐类：,100-500,2500,19.61%,1/2,层,偏好社区商业街两端位置，临主干道,西餐咖啡：,200-800,中式酒楼,：,1000-3000,美容美发,美发,：,50-100,600,4.71%,2,层,主力承租面积通常位于,2,层，具体位置上无特殊要求,美容：,200-1000,便利店,50-200,150,1.18%,1,层,靠近主出入口，离居住区域较近,服装饰品,30-80,600,4.71%,1,层,主力承租面积通常位于,1,层，具体位置要求较好的展示面,服务配套,30-100,800,6.27%,1/2,层,靠近主出入口，离居住区域较近,休闲类,500-1000,800,6.27%,1/2,层,无特殊要求，具体位置要求较好的展示面,生活家居,100-200,300,2.35%,1/2,层,新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层,1,、,2,层皆可,中介、银行,中介：,30-50,500,3.92%,1,层,位置要求不高，可移动弹性较强,银行：,200-600,其他,10-40,500,3.92%,1,层,位置要求不高，可移动弹性较强,业态,指标,业态面积比例规划：,入口商街型：,有利社区居民的购物消费，,街铺商业价值较高，便于后期带合约销售,社区商业布局规划,（四）项目财务测算,4.1,测算说明及结果,按体量,2,万测算,购物中心的土地成本、建安费用等，根据江阴市场情况、项目区位、以往我司购物中心建造标准等来编制；,测算年限,30,年；以,2017,年开业为起始点；租金增长、其他收入的增长，前,2,年基本无增长；第,3,年至第,20,年，租金及其他收入保持较快增长，而第,21,年至第,30,年保持较慢增长；,项目面积分配：,指标,面积,(,),2010,年月租金,(,元,/,),总面积,26667,商业面积：,20000,22.7,停车场面积：,6667,业态配比,业态,面积,租金,业态比例,超市,8000,17.5,元,/,/,月,40,娱乐,3000,30,元,/,/,月,15,餐饮,3000,30,元,/,/,月,15,百货零售店,6000,22.5,元,/,/,月,30,商业营业面积,20000,总建面,26667,停车场面积,6667,开业首年基本租金,29.94,元,/,/,月,本案起始租金在,2010,年基础上每年按,4%,基本增长率进行递增。,项目总投资,物业类型,商场,地下停车场,建筑面积,26667,20000,6667,成本项目,计算依据,合计（万元）,单价（元,/,单位）,合计,单价（元,/,单位）,合计,土地费用,2001.35,750.50,1500.99,750.50,500.36,建筑工程成本估算,9693.44,3780.00,7560.00,3200.00,2133.44,土建工程,6866.76,2500.00,5000.00,2800.00,1866.76,设备安装工程,2666.68,1200.00,2400.00,400.00,266.68,基础设施,160.00,80.00,160.00,0.00,0.00,装饰工程,6684.33,2300.00,6484.32,30000,200.01,商场内部装修,3200.01,1500.00,3000.00,300.00,200.01,外立面装修,外立面面积按照地上建筑面积的,25%,计算,3484.32,800.00,3484.32,0.00,0.00,其他费用,684.71,283.18,566.36,177.51,118.35,其他费用,一、二、三之和的,1.5%,275.69,116.59,233.18,63.76,42.51,前期税费,133.34,50.00,100.00,50.00,33.34,不可预见费,一、二、三之和的,1.5%,275.69,116.59,233.18,63.76,42.51,开发成本,19063.83,16111.67,2952.15,开发费用,2709.05,1042.30,2084.59,936.63,624.45,管理费,一、二、三的之和,3%,551.37,233.18,466.36,127.51,85.01,财务费用,按总投资的,11%,计提,2157.67,809.12,1618.23,809.12,539.44,总投资,(,不含财务费用,),19615.20,8289.02,16578.03,4441.77,2961.33,财务费用,1618.23,539.44,总投资（含财务费用）,19615.20,9098.13,5250.88,租金核算,项目年限第,1,年,第,2,年,第,29,年,第,30,年,合计,2017,年,2018,年,2045,年,2046,年,总面积,20000,20000,20000,20000,出租率,75%,80%,90%,90%,出租面积,(,),15000,16000,18000,18000,租金标准,(,元,/,月,),29.94,29.94,206.21,212.39,租金增长率,0.00%,0.00%,3%,3%,免租月数,3,0,0,0,实际租金月数,9,12,12,12,年收入（万元）,404.19,574.848,4454.05641,4587.678102,说明：开业,其他收入,项目年限,第,1年,第,2,年,第,29,年,第,30,年,2017,年,2018,年,2045,年,2046,年,租金收入,404.19,574.85,4454.06,4587.68,其他收入占租金比（管理费、促销、广告收入）,0.00%,0.00%,3.00%,3.00%,其他收入合计,0.00,0.00,133.62,137.63,租金及其他收入合计,18969.16,404.19,574.85,4587.68,4725.31,商业项目损益表,序号,项目,第,1,年,第,2,年,第,3,年,第,29,年,第,30,年,2017,年,2018,年,2019,年,2045,年,2046,年,1,经营收入,404.19,574.85,659.64,4587.68,4725.31,租金收入,404.19,574.85,659.64,4454.06,4587.68,其他收入,0.00,0.00,0.00,133.62,137.63,2,运营成本,335.67,344.88,349.46,561.58,569.01,工程维修支出,(,总投资的,1.5,),294.23,294.23,294.23,294.23,294.23,能源支出,(,管理费的,30%),9.70,13.80,15.83,110.10,113.41,保险费（总投资的,0.2%,）,19.62,19.62,19.62,19.62,1962,推广费用（租金收入的,3%,）,12.13,17.25,19.79,137.63,141.76,装修费用支出,3,日常费用,56.59,80.48,92.35,642.27,661.54,管理费用,(,租金收入的,8%),32.34,45.99,52.77,367.01,378.02,营业费用,(,租金收入的,1%),4.04,5.75,6.60,45.88,47.25,财务费用,(,营运期间的贷款利息；租金收入的,5%),20.21,28.74,32.98,229.38,236.27,4,税费,83.26,118.42,135.89,945.06,973.41,营业税,5%,20.21,28.74,32.98,229.38,236.27,城建税及教育附加,10%,2.02,2.87,3.30,22.94,23.63,房产税,12%,48.50,68.98,79.16,550.52,567.04,堤围费,1%,4.04,5.75,6.60,45.88,47.25,印花税,0.1%,0.40,0.57,0.66,4.59,4.73,租赁管理费,2%,8.08,11.50,13.19,91.75,94.51,5,折旧,621.15,621.15,621.15,621.15,621.15,固定资产摊销,621.15,621.15,621.15,621.15,621.15,6,财务费用,7,税前利润,-692.48,-590.08,-539.21,1817.62,1900.19,8,所得税,(25%),-173.12,-147.52,-134.80,454.40,475.05,9,税后净利润,-519.36,-442.56,-404.41,1363.21,1425.15,说明：折旧按,30,年分摊，残值,5%,税后年投资利润率,1.55%,税前年投资利润率,2.06%,序号,项目,第,1,年,第,2,年,第,29,年,第,30,年,建设期,2017,2018,2045,2046,一、,经营活动现金流入,0.00,101.79,178.59,1984.36,2046.291.1,净利润,(519.36),(442.56),1363.21,1425.15,1.2,固定资产折旧,621.15,621.15,621.15,621.15,1.3,其他,1.4,回收流动资金,二、,经营活动现金流出,19615.20,0.00,0.00,0.00,0.00,2.1,自有资产投入,19615.20,2.2,经营流动资金,2.3,设备装修翻新改造投入,2.4,用于归还贷款流出,静态指标,净现金流量,(19615.20),101.79,178.59,1984.36,2046.29,净现金流量累计,(19615.20),(19513.41),(19334.82),6400.178446.46,现金回报率,年平均现金回报率,回收期,(,年）,26.62,动态指标,折现率,100.00%,92.59%,85.73%,10.74%,9.94%,净现金流量,(19615.20),94.2474573,153.1019527,213.1202371,203.4015644,净现金流量累计,(19615.20),(19520.95),(19367.85),(13149.18),(12945.78),净现值,(NPV),-11988.37,回收期（年）,0.00,内含报酬率,1.77%,动态现金流累计,(12945.78),序号,项目,第,1,年,第,2,年,第,29,年,第,30,年,建设期,2017,2018,2045,2046,一、,经营活动现金流入,0.00,101.79,178.59,1984.36,2046.29,1.1,净利润,(519.36),(442.56),1363.21,1425.15,1.2,固定资产折旧,621.15,621.15,621.15,621.15,1.3,其他,1.4,回收流动资金,二、,经营活动现金流出,19615.20,0.00,0.00,0.00,0.00,2.1,自有资产投入,19615.20,2.2,经营流动资金,2.3,设备装修翻新改造投入,2.4,用于归还贷款流出,静态指标,净现金流量,(19615.20),10179,178.59,1984.36,2046.29,净现金流量累计,(19615.20),(19513.41),(19334.82),6400.17,8446.46,现金回报率,年平均现金回报率,回收期,(,年）,26.62,动态指标,折现率,100.00%,92.59%,85.73%,10.74%,9.94%,净现金流量,(19615.20),94.2474573,153.1019527,213.1202371,203.4015644,净现金流量累计,(19615.20),(19520.95),(19367.85),(13149.18),(12945.78),净现值,(NPV),-11988.37,回收期（年）,0.00,内含报酬率,1.77%,4.2,财务指标汇总,财务指标汇总,总投资,税后利润率,静态回收期,动态回收期,净现值,IRR,19615.20,1.55%,26.62,0.00,-11988.37,1.77%,具体财务结果：总投资成本为,1.96,亿元，税后利润率,1.55%,，静态回收期,26.62,年，动态 回收期,30,年回收不了成本，净现值,-1.19,亿元，,IRR1.77%,项目从财测算方面，不具有可行性；因此建议项目不考虑商业或,以商业最低要求体量进行考虑,。,4.3,小结,楼层业态分布图：,1f,2f,技术指标,具体要求,需求面积（）,1,000-3000,单层面积（）,1,000-3,000,经营楼层选择（层）,1,2,结构层高要求（,m,）,4.5,楼板承重（,Kg/,）,500,给排水,接驳到位，日供水量,100,吨；,供配电,提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为,100kw,150kw/1000,，并设置备用电源,中央空调,提供与否需与发展商沟通,电话线,提供配口,燃气管道,配备管道煤气或瓶装煤气站,排污,设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施,停车位（个）,50-150,物业交付装修标准,毛坯,标准超市物业条件,中式快餐物业条件,技术指标,具体要求,需求面积（）,150-400,单层面积（）,100-200,经营楼层选择（层）,1,2,结构层高要求（,m,）,4,步梯（部）,1,燃气管道,提供接口,排污,设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施,物业交付装修标准,简单装修,/,毛坯,便利店物业条件,技术指标,具体要求,需求面积（）,50-100,经营楼层选择（层）,1,结构层高要求（,m,）,4,开间（,m,）,4,9,进深（,m,）,15,排油排污,提供接口,店前走道,店前走道宽,1.5m,以上，要裸露且没有绿化带,物业交付装修标准,简单装修,服务配套物业条件,技术指标,具体要求,需求面积（）,30,200,部分商家,30,以下亦可（干洗、花店等）,经营楼层选择（层）,1,结构层高要求（,m,）,4开间（,m,）,3,10,物业交付装修标准,毛坯,美容美发物业条件,美容,SPA,和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容,SPA,的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。,美容,SPA,类商家物业条件要求：,技术指标,具体要求,需求面积（）,80-500,经营楼层选择（层）,3,结构层高要求（,m,）,4,给排水,提供接口,燃气管道,不需要,排污,提供接口，排污水管直径要宽,物业交付装修标准,简单装修,/,毛坯,技术指标,具体要求,需求面积（）,80,150经营楼层选择（层）,1,结构层高要求（,m,）,4,开间（,m,）,4,8,进深（,m,）,10-20,给排水,提供接口，能保持稳定正常,店前走道,裸露，最好不要有绿化带,燃气管道,不需要,排污,提供接口，排污水管直径要宽,物业交付装修标准,简单装修,/,毛坯,美发类商家物业条件要求：,生活家居类物业条件,技术指标,具体要求,需求面积（）,50-200,经营楼层选择（层）,3,层高要求（,m,）,3,开间（,m,）,3-5,进深（,m,）,10-15,物业交付装修标准,简单装修,/,毛坯,可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。,生活娱乐类物业条件,休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，,一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高,，同时，面积的需求也相对较大。,技术指标,具体要求,需求面积（）,200-500,经营楼层选择（层）,2,3,结构层高要求（,m,）,4,给排水,提供接口,供配电,提供接口且符合国家标准,排污,提供接口，排污水管直径要宽,燃气管道,需要,停车场车位,50,左右,物业交付装修标准,毛坯,