深圳福田中心区规划.ppt

本报告是严格保密的。,单击编辑母版标题样式,我,*,WorldUnion,Realty Co.Ltd.,世联行房地产经纪有限公司,中心区城市规划简析,福田中心区规划,中原地产工商部何小姐,13714151153,一、,什么是,CBD,？,CBD,的全称是,Central Business District,，我国现有,3,种名称：中央商务区、商务中心区或中央商业区，其概念最早产生于,1923,年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，,CBD,的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。许多国际大都市都形成了相当规模的,CBD,，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环等等。,一般而言，,CBD,应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。简单的说，现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。,深圳中心区这一概念提出于,1986,年，是深圳的精华所在，称之为特区桂冠。,在“,9+2”,和大珠三角战略的前提下，深圳将成为一个多元化区域中心城市。特别是在城市的发展中，深圳,CBD,的概念已经由广义演变成狭义,成为区域发展的新模式。当前深圳的区域经济竞争，很大程度体现在,CBD,的功能和水平上。也可以说区域经济的竞争集中体现在,CBD,之间的竞争上，,CBD,将成为区域竞争的制高点。,二、深圳中心区在哪里？,深圳中心区,深圳市中心区（以下简称中心区）位于深圳市城市地理中心，由滨河大道、莲花北路、彩田路和新洲路,4,条城市干道围合而成，总占地面积,607,公顷。深南大道由东向西穿越其间，将中心区分成南、北两个片区。,其中：南片区面积,233,公顷，是深圳市的中央商务区；北片区面积,180,公顷，是行政、文化中心；莲花山公园,194,公顷，是开放性城市生态公园。,中心区总建筑面积,750,万平方米，其中商业办公面积,300,多万平方米，规划就业人口,26,万人，居住人口,7.7,万人，每天人流量达,150,万人次。,中心区北区,中心区南区,新深交所,电视,中心,市民中心,黄埔雅苑,儿童医院,音乐厅,图书馆,少年宫,书城,地铁,大厦,天健,世纪,中银,花园,深业,花园,雅颂居,海关大厦,体育产业,用地,居住,用地,经贸,中心,诺德,中心,安联,大厦,凤凰大厦,新世界,江苏,大厦,荣超,地块,荣超,江胜,地块,邮政,用地,商业办,公用地,商业办公,用地,商业办,公用地,市民广场,中心区北区地块图,中心区南区地块图,星河,国际,会展中心,城中雅苑,发展兴苑,中海华庭,岗厦中学,港丽,豪庭,国商,B,座,供电局,CoCo,Park,怡景中心城,晶岛国际,购物广场,大中华,国际交易,广场,金地岗厦,地块,（综合体）,城建,购物,公园,商会,中心,卓越,时代,祈年,酒店,财富,大厦,嘉里写字楼,地块,香格里拉,酒店,现代,国际,华安财产,招商证券,第一创业,国信证券,航天,兴业,投资,卓越,国商,A,座,中央,商务,特美思,华融,新华,保险,中旅,免税,联通,时代,金融,嘉麟,豪庭,星河,世纪,商业,办公,用地,居住,用地,商业,办公,用地,居住,用地,卓越地块,深圳,能源,商业,办公,用地,商业,办公,用地,商业,办公,用地,邮电,枢纽,国安局,星河,发展,中心,供应,设施,用地,商业,办公,用地,水晶岛绿化带,丽兹,卡尔顿,金中环,彩福,大厦,三、中心区城市规划,总体规划,以市民中心、山脉高空瞭望台为中心，两侧设置高层建筑，横向形成抛物线形空间,两侧建筑限高,100,米，均衡对称概念高层建筑结构,两条高层建筑形成的城市天际线犹如二龙飞舞，成为周围山脉轮廓线的延伸，进一步增强了深圳个性,公众空间的绿化设计,(1),中央区域和中轴线,中央区域是中心区的中心，包含了九宫格的城规思想，现代化的设计渗透了中国传统文化，还有下沉水池和五座步行桥。,(2)“,绿环”林荫道,采用绿环林荫道来加强与四角住宅的联系。,(3),绿化带和莲花山,这一区域起到了对中心区保护和空气过滤作用。,中心区“外墙”,“带有城门的城墙”,围绕中心区设有中国城市传统的“城墙”，并且更具有节奏性和开放性。,整个“城墙”平均高度至多为,100m,。加上和谐的建筑楼体形成了理想的城市立面。,“双龙起舞”与均匀的“城墙”相比，南北走向的两条超高层楼群高低起伏，举世无双，能够很强烈地反映深圳市的个性。,中心区的四角住宅区域,这四个小城区以住宅为主，并有“城墙”保护。小区内自成一体，有空间、广场、楼群。四个小城区的建筑高度低于,100m,，最好在,40m,至,60m,之间。,东南的岗厦小区将优先保留传统的城市结构和面貌。,城市中心区大气层的自然对流,根据风玫瑰图的指示，深圳冬季主要是内陆地区吹来的北风，而在夏季主导风向则是来自海洋的西南季风。,在水面或者地表开阔地带，风速随着海拔高度的增加而逐渐加强。在城市，这种增长关系明显减缓，相反，气流层的厚度却增加了。,深圳中心区位于良好的风向位置，最常见的风速是,5m/s,，大约每年会有,1400h,。,中心区的十字形区域,这一区域呈开放型，由于其位置的特殊性和优越性，成为作为城市中繁华、交流的区域。,在这一区域，特别值得关注的是竖中轴。在北区，它集中了深圳中心区作为行政文化中心的所有建筑,包括市民中心、图书馆、少年宫等。在南区，它拥有,2,个大型购物中心、,4,座星级大酒店。假以时日，它将成为深圳最活跃的商业片区。,规划对核心区实行了交通“竖向分层”,地面层为机动车活动“面”，公共人流在二、三层及地下层活动。核心区内各街坊之间设置统一标高的过街联系廊，在区内形成一个完整的架空步行系统。此外，规划要求各建筑业主按比例提供地下公共空间，以便形成核心区内完整的地下步行系统。,规划目标,规划期内，要把福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。,功能定位,重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。,市场定位,提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民。,规划导向,商业项目的建设要与中心区整体环境协调。该区处于深圳中心区，片区内有对本地居民和游客具有强烈吸引力的城市景观，商业建筑要与中心区整体环境协调，注重体现满足游客消费需求的特色。,为保证中心区的整体形象，要按照规划功能要求，严格市场准入，杜绝低档、旧货类商品和店铺的进入。按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。,禁止发展的业种业态：农贸市场、旧货市场。,控制发展的业种业态：专业（批发）市场、仓储式商场、大型综合超市。,鼓励发展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。,适度开发地下商业空间在地铁会展中心站、岗厦站之间，适当建设地下商业城及地下商业街，与地面商业互补、互连，发挥综合效能。,限制住宅裙楼商业，严格控制商业物业的分割出售。,北侧区域规划,重点建筑物为：,文化中心,(,音乐厅、图书馆,),、少年宫、市民中心,(,市政厅,),。,这一区域城市规划设计已经完毕，许多项目在建甚至建设完毕。,整个区域呈,U,字形,(,向莲花山方向开口,),，城规风格上独具一格。,市民中心东侧组团,这一区域同西北角一样已基本上规划设计完毕，甚至建设完毕。在东侧的“城墙”与西侧的“龙舞”之间主要为住宅区。,区域中间的建筑群高度不超过,40m,市民中心西侧组团,这一西北角区域已基本上规划设计完毕，只是外侧的“城墙”必须向北延伸至红荔路，使中心区西侧立面得以完整。,在儿童医院东侧须增添两栋高层，使西侧的“龙舞”延伸至莲花山，使其得以完整。,整个区域在空间和视觉与莲花山公园紧密联系，出于这一原因，区域北侧是敞开的，即没有城墙。,中心部分保留作为绿化、花园之用。,市民中心东侧组团：尽享行政文化配套的商务组团,市民中心东侧商务组团也将成为整个中心北区最先形成规模性商务环境的，未来发展商务氛围最浓，依托政府市政配套的政商组团。该组团由于紧邻市民中心东侧，近连地铁,4,号线的市民中心站地铁口，将依托便捷的轨道交通，将市政办公与商务办公有机的结合在一起，使该片区的企业以最短的时间，最短的距离，优先享用到相关市政服务，该组团也因此将吸引一大部分与政府审批、申报行为密切关联的行业、企业聚集该组团，形成尽享政务配套的“政商”组团。,目前该片区的写字楼，依照项目投入使用的先后时间顺序排列，主要有：安联大厦、诺德中心、地铁大厦、中国凤凰大厦、荣超经贸中心,5,栋写字楼，,05,年年底诺德中心、安联大厦先后成为该片区最早投入使用的第一批甲级写字楼，预计,07,年年中该片区的写字楼全部投入使用，整体政商氛围将初见规模。,市民中心西侧组团：融高尚住宅、市政文化配套、商务功能为一体的综合组团,沿中心区中轴线以西、深南大道以北，未来将形成的以,238,米高的新世界中心、高交会馆馆址改建的金融总部为代表的市民中心西侧组团，是由写字楼、豪宅、音乐厅、图书馆组成的综合组团，该组团除原高交会拆迁馆址规划的金融总部写字楼具体规划为出台外，仅有江苏大厦、新世界中心、江胜大厦,3,栋写字楼，结合周边的黄埔雅苑豪宅、市政六大配套中的音乐厅、图书馆，形成中心区特有的文化商务、金融商务组团，承载着商务、文化的融合作用，未来规划中的金融总部也必将成为与南区,13,朵姐妹花并驾齐驱的新兴总部基地。,南侧区域规划,这一区域楼群在为中轴线定义时起着重要的作用。,楼群的组织呈小的九宫格是中心区九宫格的再现，十字形区域是交流、繁华的场所，四角部分是坚实的基础、城门，中心为内院、花园等。,与楼群相邻第一排高楼为,100m,，第二排为,200m,。这两排高楼和楼群构成了城规南北轴向的轮廓线。,“十三朵姊妹花”：中心区首个成熟商业规模,在南中心区以西，深南大道以南，新洲路以东，益田路以西，盘踞着国际商会大厦,A,座、,B,座、卓越大厦、中央商务大厦、九州创展大厦、航天大厦、兴业大厦、投资大厦、华融大厦、特美思大厦（马哥孛罗酒店）、免税大厦、联通大厦、时代金融中心,13,栋体量相当，高度在百米左右的乙级写字楼群落，该群落被誉为中心区的“十三朵姐妹花”。,十三朵姐妹花作为中心区最先投入建设的写字楼群落，该片区主要集中了大量的金融、律师、贸易等服务型的企业，尤其是金融业，在这些写字楼里，聚集了兴业银行、招商银行、中国银行中心区分行、建设银行、深圳发展银行、浦东发展银行、香港东亚银行深圳分行等一批从事银行、证券、基金、期货的金融投资公司。客观的说十三朵姐妹花这个群体是属于中心区的边缘群体，它们的档次比传统的商务群体高很多，但事实上这些写字楼不能代表,CBD,的真正内涵，它们只是传统商务区域到实质意义的,CBD,商务的过渡物业，在中心区成长阶段他们最大的卖点是先机，抢先入主,CBD,是,1999-2002,年销售的中心区写字楼基本上统一的口号，比较领先的时机和有升值空间的性价比成为这些写字楼必备的卖点，因此该片区也吸引了相当多的一部分投资客户。,中心区南会展商圈：以会展中心为龙头的，集众多甲级写字楼、五星级酒店群为一体的中心区南会展商务组团,中心区南会展商圈，是以新建的深圳会展中心为龙头的，覆盖中心城以南，新洲路以东，彩田路以西，滨河路以北，整个中心区面积覆盖最大，占据功能地块最多，商务氛围最浓的一个超大商务主团，该片区将发展为全市金融、证券、贸易、商业、信息、旅游、会展等商务办公中心。,在这一区域内聚集了一批甲级超高层写字楼，它也成为整个中心区第一个真正意义上投入使用的甲,A,级写字楼组团。深圳国际商会中心以其在中心区独有的,216,米指天之势，傲立于会展中心西侧，成为中心区南区超高组团在中轴线上的永恒标志性建筑，也成为了深圳中心区的新地标。与此同时，卓越时代广场、大中华交易广场、金中环广场,3,栋写字楼也在,06,年,6,月份之前相继投入使用。片区西南角的财富大厦、现代国际大厦，嘉里建设广场也于在,07,年年底入市，原“世纪家居广场”也将改建成为超高层写字楼大综合商业体。为了给密集的写字楼商务和会展经济提供充足的商务配套，会展商圈还规划了香格里拉大酒店、祈年酒店、丽思,卡尔顿酒店、喜来登酒店四大五星级酒店，为整个中心区提供一流的商务服务，以确保产品与服务双向与世界接轨。,中心城：,CBD,第一财富核心圈,中心城是指由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成的区域，它位于中心区南中轴地铁会展中心站出口处，占据深圳中心区的核心位置。南毗国际会展中心，北邻市民中心广场，东衔大中华交易广场，西接香格里拉大酒店，组成中心区第一财富核心圈。,中心城整体建筑为五层，其中地面两层，地下三层，总建筑面积,14,万平方米，商业面积近,11,万平方米，停车场,2.8,万平方米，有近,800,个车位。项目以“紫禁公园”为设计概念精心设计，开创了国内首个景观型园林购物中心之先河。规划中的中心城是集生态、休闲、旅游、购物、娱乐、饮食、文化等于一体的生态型购物中心，目前已经与台湾太平洋集团、法国家乐福和华纳兄弟国际影院三大巨头正式签订合作协议。,中心城所在片区周边,4,平方公里的范围内，将聚集,4,家五星级酒店、总建筑面积达,140,万平方米的甲级写字楼、数十个高尚住宅区，中心城也将因此成为中心区的核心休闲娱乐中心。,