伊萨贝拉价值分析价格策略.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,伊萨贝拉价值分析及价格策略,旺地发展顾问,2006,年,6,月,文件,5,一、前言,二、,项目定位,三、,项目,SWOT,分析,四、,项目价值因素分析,五、,市场发展趋势,六、,项目价值分析,七、价格策略,目录,伊萨贝拉：,本项目为高尚人文宜居水景社区，包括住宅、社区商业两部分,我们认为：,项目,细密,准确的价值分析是项目价格制定的前提，保证在,合理的时间范围内,获得,合理数量,的,利润。,一、前言,项目定位,成都西区高尚人文水景生活社区,高品质的人文水景尊贵生活，建立市场差异性竞争力。,以居家为主要功能，强调的是成都西区上风上水的高贵生活。,客户定位,周边各高校教职工工作人、成都高新区工作人员、政府机构公务员、高级企业管理、专业人士、外来定居投资人士。,二、,项目定位,三、,项目,SWOT,分析,优势,A,、优美水景,B,、地块方正、规模较大,C,、规划利好,D,、市政设施已经启动，交通畅达,E,、新兴置业区域,F,、产品突破,劣势,A,、周边原居民总体经济实力低,B,、发展较落后，配套设施不成熟,机会点,A,、高品质房子热销,B,、拥有景观优势项目稀缺,C,、现有市场产品构成有欠缺,D,、周遍高校林立，西南交大就在旁边,威胁点,A,、房地产发展较缓慢，置业观念有待引导,B,、河面较窄,水景气势受到影响,C,、周遍配套还有待进一步完善,交通,公共设施与商业配套成熟度,规划设计、景观、园林,楼盘品质,物业管理,户型,四、项目价值因素分析,五、市场发展（供需）趋势,成都市近年来房地产市场,发展,数据,五、市场发展（供需）趋势,成都市近年来房地产市场,发展,数据,“,十五,”,时期成都商品住宅均价及增速,1649,1782,1908,2377,2854,20.1%,24.5%,7.1%,2.6%,8.0%,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,2001,年,2002,年,2003,年,2004,年,2005,年,单位：元,/,平方米,0.0%,5.0%,10.0%,15.0%,20.0%,25.0%,30.0%,住宅销售均价,住宅均价增速,成都市场运行势态良好，并处于一个上升的阶段,从,2001,年起销售面积和销售额都有较大幅度的增长。,2005,年销售面积为,1213.57,万平方米，销售总金额为,395.18,亿元,.,虽然房地产市场出现持续强劲的增长，但经历了,03,年到,04,年、,04,年到,05,年的高速增长后，在国家新一轮宏观调控下，房地产价格增长幅度预计将有所放缓，市场趋于稳定，竞争形势日趋激烈。,五、市场发展（供需）趋势,六、项目价值分析,1,、参照楼盘分析,西区花园,项目名称,西区花园,楼盘地点,犀浦围城大道兴业街,占地面积,400,亩,建筑面积,40万,总户数,约,4000,户,容积率,1.5,绿化率,40,左右,物业性质,6+1,多层、小高层、别墅,户型,面积,现销售户型有两房两厅、三房两厅和四房两厅，其面积从,97-145,，其中主要面,积是从,97-112,。,价格,最低价,3200,，最高价,3800,，均价,3500,元,/,销售情况,现销售第五期，销售率,90%,左右,配套设施,内部商业、园林、康体设施、幼儿园,外部环境,毗邻犀浦镇及高新区,装修标准,毛坯,开发商,成都安达祥和置业有限公司,中海国际社区,项目名称,中海国际社区,楼盘地点,羊西线蜀西路,占地面积,1986,亩，橙郡,100,多亩,建筑面积,橙郡,248734,总户数,约,2000,户,容积率,整体,0.9,；橙郡,3,绿化率,40,物业性质,多层、高层（,15-17,层）,户型和面积,户型有两房两厅、三房两厅和四房两厅，其中以三房两厅为主，,其面积从,85-159m,2,，其中以,112-131,为主。,价格,最低价,3900,元,/,，最高价,5600,元,/,，均价,4300,（高层）、,5300,（多层）,销售情况,橙郡销售,20%,左右,配套设施,商业广场、会所、学校,外部环境,项目处在高新区内，道路等市政配套基本完善，项目旁边有政府规划大型森林公园。,装修标准,毛坯,开发商,中海集团,以上楼盘是该区域具有代表性的楼盘，具备多方面优势。,综合素质较好，与本项目有可比性。,两项目均价列表：,项目名称,比较内容,目前均价,西区花园,多层,多层均价,3500,元,/,中海国际社区,多层、高层,高层均价,4300,元,/,；多层均价,5300,元,/,根据成都城市发展规划，考虑人口、居住水平增长因素，在未来两年时间内成都市住宅消费需求应在,1000,万平米,上下。,由于国家宏观政策调控作用逐渐显现，房地产市场增速放缓。未来数年间供需将趋于平衡，成都市的商品房成交,均价,将走势平稳，并呈现,稳中有升,的趋势。,2,、成都市商品房未来价格预测,年,份,2003,2004,2005,2006,2007,商品房,销售,均价,（元,/,）,1908,元,/,2377,元,/,2854,元,/,3139,元,/,（预计）,3452,元,/,相对上年价值升幅,7.1,4.5,20.1,9.98,10,近年价格走势及,07,年价格预测：,小结：,04-05,年成都商品房价格上涨均超过,20%,呈猛烈上升势头。“国六条”颁布,后,预计未来成都房地产将放缓，呈现稳中有升趋势。,本项目入市时间为,2007,年后，故该参考时间价值升幅保守定为,10,左右。,按成都目前房地产价格状况，同区域,电梯房低于多层,300,元,-500,元,/,。,修正参考项目,:,1,、,西区花园,修正因素,区位,规模,品牌,美誉度,外部,景观,园林,景观,配套,户型,亮点,建筑品质,合计,修正系数,-0.02,-,0.03,+,0.02,+,0.05,+,0.05,+,0.03,+0.02,+,0.08,+,0.20,参考项目价值修正,:,多层均价,3200(1+0.20)=,3840,元,/,因按成都目前房地产价格状况同区域,电梯房低于多层,300,元,-500,元,/,，而本项目规划设计预计将以电梯房为主，取产品类型差的低值,-300,元,参考项目价值再次修正为：均价,3840,300,3540,元,/,项目住宅部分价值修正,修正因素,区位,规模,品牌,美誉度,外部,景观,园林,景观,配套,户型,亮点,建筑品质,合计,修正系数,-0.10,-0.10,-0.05,-0.05,+0.05,+0.00,+0.05,+0.05,-0.15,2,、中海国际社区,参考项目价值修正,:,高层,4300(1-0.15)=,3655,元,/,住宅价值分析小结：,住宅价值除,项目地段价值,外，同时受到园林景观、项目规划、配套设施、户型设计创新等方面的,设计水平及投入力度,而定。,在成都市场由于客户的消费习惯的原因，电梯房的价值被低估。随着客户对电梯房的逐步接受，,电梯房的价值,会逐步体现。,根据与参考项目的价值对比修正，项目参考,基价区间,为：,均价,3600/,4200,元,/,项目商业部分价值,项目周边社区商业租金采样,租金取样,商店名,位置,经营种类,经营档次,面积（,m,2,）,月租金,（元,/m,2,）,经营状况,小卖部,兴业街,日用品,低,30,12,一般,华胜广场,犀浦下街,茶馆,低,20,10,良好,十字绣,犀浦下街,刺绣,中,40,20,良好,饰品店,犀浦路,小饰品,低,30,17,一般,美的灶具,犀浦路,厨具,中,40,28,一般,佐罗世家,犀浦路,服饰,中高,30m,2,30,良好,述,综,公交线路：,305,路,人流量：由东向西逐渐增多,商业部分价值小结：,商业部分价值为：,纯社区商业步行街模式,整体均价,8000,元,/,主力店社区步行街模式,步行街商铺均价,9500,11000,元,/,商业价值说明,1,、项目所在片区的社区临街商铺售价为,6000,元,/,7000,元,/,。,2,、,由于本项目规模较大（共有单元约,2000,套）且周遍分布有大型小区、高等院校、成都市车管所等。客户群均为中高收如人群，社区,消费力巨大，商业生存空间广,。故商业部分价值应比周边社区商铺价格略高。,3,、如项目采用主力店社区步行街商铺模式，由于主力店具有巨大的,再造商圈及消费人流集聚效应,，其对周边商业产生的,附加值,影响，将使本项目商业价值在纯街铺价值基础上再有,20,30,的拉升,占地面积,136.45,亩,建设分期,3,期,总建筑面积,239040,住宅总建面积,209180,（社区配套、商业,建筑面积,约,1.7,万）,容积率,2,.,63,商业面积,21900,建筑密度,20.1,建筑类型,多层、小高、高层,绿化率,层数,6,层、,12,层、,18,层、,24,层,车位,1000,个,总户数,2000,（以平均,100,/,套,）,价值测算的预选项目方案,注：本项目的旺地备选概念设计方案共有,12,个,，为便于进行项目价值分析暂以较保守的,2.63,容积率,进行价值初算的数据依据，以对项目总体价值有一直观判断。,住宅部分总值,:,1,、住宅保守价值：均价,3600,元,/,209180=,7.53,亿元,2,、,住宅理想价值：均价,4200,元,/209180=,8.79,亿元,商业部分总值,:,社区商业总建面积区间约,1.5,万,2.19,万以价值区间,8000,元,/,9500,元,/,估量，价值约为,1.2,2.08,亿元,项目总值：,保守价值：,8.73,亿,理想价值,:,10.87,亿,项目总值初算,项目价值的整体实现有赖于,分期兑现、低开高走,的价格策略。,实现关键点：入市时间、实景呈现、周遍配套完善、口碑建立、市场成熟度,七、价格策略,一期均价,3600,元,/,起价,3200,元,/,二期均价,3900,元,/,起价,3600,元,/,三期均价,4200,元,/,起价,3900,元,/,实景未完全呈现,周遍配套未完善,入市时间相对较早,口碑未建立,市场不成熟,实景已部分呈现,周遍配套完善,口碑逐步建立,市场逐步成熟,实景大部分呈现,周遍配套完善,口碑建立,市场成熟,价值逐步体现,结 语,本项目为待开发地块，可操作空间大，价值弹性空间也较大。,本价值分析与价格策略方案为动态理论分析方案，方案中项目,价值,的真正,兑现,，还受到市场走势、产品规划设计、项目策划定位、营销推广、资本运作条件等各方面因素的影响。,执行将成为关键！,本项目价值实现运作中需要注意几个问题：,项目策划定位、产品规划设计对项目总体价值的影响,价格定位、与销售率的关系问题,在营销推广等操作层面对项目售价、销售率的影响,资本运作、资金链运转方面对售价、销售进度影响,谢谢！,