东至县项目投资可行性研究.ppt

东至县项目投资可行性研究,*,Page,*,Page,*,委,托,方,目,标,市场可行性,经济可行性,项目分析,宏观环境,市场环境,项目发展策略,项目可行性分析,思维导图,项目区位,位于城区西南面，高速道口北面，距市中心,1.5,公里；,至九江,至安庆、池州,至景德镇,东至县,城区,本案,本案,市中心,1.5,公里,东至县位于九江、安庆,/,池州、景德镇围合的几何中心地带；,本项目位于东至县城区南面，高速入口附近，距离市中心约,1.5,公里；,高速道口,周边配套,毗邻,206,国道，交通便利，但周边生活、商业等配套资源较缺乏；,第四中学,1,全民健身中心,2,农村信用社,3,村卫生室,4,汽贸一条街,5,高速道口,6,G35,高速,本案,206,国道,建设路,环城南路,市中心,1,2,3,4,6,5,毗邻,G35,高速和,206,国道、建设路等城市主干道，可迅速到达城市各区域及境外城市；,沿,206,国道为汽贸一条街，但项目周边缺乏生活、商业、教育、医疗等配套资源，市中心教育、银行、商业等配套资源因空间原因较难共享；,地块现状,地块尚未平整，四周为农田、民宅，周边环境有待提升；,农田、高速公路,1,北面现状,2,206,国道、河流,3,东面民房,4,南面农田,5,1,地块,2,3,4,5,地块经济指标,占地：,9,万,总建面积：,16.2,万,容积率,:1.8,商业面积,:7.2,万,住宅面积,:9,万,项目分析小结,地块位于城区西南面，高速道口北面，交通便利，但周边配套资源较缺乏，地块环境有待提升！,项目区位,周边配套,地块现状,位于城区西南面，高速道口北面，距市中心,1.5,公里；,毗邻,206,国道，交通便利，但周边生活、商业等配套资源,较缺乏；,地块尚未平整，四周为农田、民宅，地块环境有待提升；,委,托,方,目,标,市场可行性,经济可行性,项目分析,宏观环境,市场环境,项目发展策略,项目可行性分析,思维导图,城市概况,东至县位于池州市西南，水陆交通便捷，是皖省西南门户；,下辖,12,镇,3,乡，人口,54,万，拥有沿长江三个港口；,东至县位于安徽省、池州市西南部长江中下游南岸，皖赣二省（安徽省、江西省）交界处，北望安庆，南临江西景德镇，水陆交通便捷，是安徽省的西南门户；,县域面积,3261,平方公里，辖,12,镇,3,乡，人口,54,万；西北、北面为长江黄金水道，流经县域计,85,公里，拥有香口、东流、大渡口,3,个港口；,经济发展,区域经济快速增长，带动了当地房地产市场发展；,小于,4%,4%-5%,5%-8%,大于,8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,数据来源：东至县统计年鉴,GDP,增幅和房地产业发展状况的关系,库兹涅茨,经初步核算，,2011,年东至县全年实现国内生产总值,88.1,亿元，比上年增长,13.1%;,近年来，东至县经济处于高速增长阶段，年均增速在,13%,以上；,产业结构,区域产业结构呈橄榄型，处于工业经济高速发展阶段；,2011,年，东至县三产比例为：,24.5%:45.2%:30.3%,，经济结构呈橄榄型，第二产业在经济发展中起着领头羊的作用；,近年来，第二产业发展迅速，在经济结构中的比例提升明显；同时，第一、三产业发展相对偏缓，在经济结构中的比例下调；,东至县经济发展处于工业经济高速发展阶段；,投资水平,房地产投资处于较低水平，但增速较快，具备一定增长潜力；,2011,年，东至县全社会固定资产投资为,62.3,亿元,同比下降,6.5%,；房地产投资为,5.89,亿元,同比增长,17.8%;,在投资缩水背景下房地产投资依然保持了较高发展速度；,近年来，全县房地产投资额比重不断提升，在,2011,年达,9.5%,，但仍然远低于中东部发达地区投资水平；房地产投资具备一定增长潜力；,发展规划,县域空间重点向沿江、尧渡片发展，中心县城集聚功能将加快提升,皖江城市带发展：,形成,“,一带三级两星,”,的空间结构，即以沿长江一线为城镇密集发展带，以合肥为,“,带动极,”,、以芜马巢为,“,集聚极,”,和以安池铜为,“,增长极,”,的三极，以滁洲、宣城为,“,两星,”,，构建安徽经济板块核心区域；,池州空间规划：,呈,“,一轴一带三片区,”,的空间结构。,“,一轴,”,即内陆联系轴，,“,一带,”,即沿江发展带，,“,三片区,”,即 中心城区,-,青阳,-,九华山片区、,香隅,-,尧渡片区,、,大渡口,-,牛头山片区；,东至县空间发展规划：,构建,“,一心一带一片五区,”,空间发展格局，,“,一心,”,即,加强中心县城集聚功能,，,“,一带,”,即拓展沿江工业经济产业带，,“,一片,”,即搞活山区综合开发片区，,“,五区,”,即加强规划建设香隅、大渡口、东流、胜利、龙泉经济开发区；,皖江城市带城市体系规划,“,安池铜”增长极,“,合肥”带动极,“,芜马巢”集聚极,池州市城镇空间发展规划,东至县,东至县,池州,东至县空间发展规划,“,一心”集聚,“,一片”开发,“,一带”拓展,宏观环境小结,城市概况经济发展,产业结构,东至县位于池州市西南，水陆交通便捷，是皖省西南门户；,下辖,12,镇,3,乡，人口,54,万，拥有沿长江三个港口；,区域经济快速增长，带动了当地房地产市场发展；,区域产业结构呈橄榄型，处于工业经济高速发展阶段；,投资水平,房地产投资处于较低水平，但增速较快，具备一定增长潜力；,发展规划,县域空间重点向沿江、尧渡片发展，中心县城集聚功能将加快提升,皖省西南门户；经济发展快速；工业高速发展时期；房地产投资水平较低，但增速较快；中心城区集聚功能加快提升；,委,托,方,目,标,市场可行性,经济可行性,项目分析,宏观环境,市场环境,项目发展策略,项目可行性分析,思维导图,住宅市场价格,市区住宅售价,4500-5000,元,/,，城南区域尚无在售项目；,池州市,4200-5200,元,/,安庆市,4500-5500,元,/,东至县,4500-5000,元,/,沿江板块,3200-3800,元,/,本案,信发丽山秀水,4800,元,/,市中心,格林蓝天,4700,元,/,东至县房地产市场主要由沿江板块（大渡口、东流、东溪镇区域）与市中心板块组成，沿江板块住宅市场价格,3000-3800,元,/,，市中心板块市场价格,4500-5000,元,/,，略低于安庆、池州市区住宅价格；,市中心在售住宅项目丽山秀水、格林蓝天均价在,4700-4800,元,/,，项目所在城南区域尚无在售住宅项目；,住宅市场供求,市场整体销售偏缓，现有剩余房源按近期去化水平需,40,个月；,格林蓝天，可售：,92,套,1,丽山秀水，可售：,150,套,2,1,2,住宅市场供应量：,409,套,期房供应：,242,套,现房供应：,167,套,住宅市场去化量：,10,套,/,月,2011,年,6,月至今，东至县市区共销售住宅,175,套；,商业市场价格,城北新区底商价格,1.1-1.5,万,/,市中心区底商价格,2-5,万,/,；,底商约,1.7,万,/,售价,占地,4,万,总建,6,万,规划,东流大道,/,敬慈路,地址,东至商业步行街,底商沿街,:5,万,/,底商内街,:2.2,万,/,售价,占地,2.4,万,总建,6.8,万,规划,老二中对面,地址,汇金商业步行广场,东至商业步行街,本案,城北新区,底商,:1.1-1.5,万,/,汇金商业步行广场,市中心板块,底商,:2-5,万,/,城南新区,商业氛围尚未形成！,土地成交区域,顺应城区,”,北进南扩,”,发展，城北、城南成土地成交集中区域,序号,交易,时间,地块名称,面积,(,亩,),用途,楼面价,(,元,/M,2,),容积率,（）,竞得单位,1,2011-04-23,县城新区地块，,05-2,号地块,45.69,商服,1710,2.4,东至城投公司,2,2012-02-08,政府中心北侧,1-1,号,73.93,办公,-,0.5,东至县城经营投资,3,2012-02-08,政府中心北侧,1-2,号,42.56,综合,-,0.25,东至县城经营投资,4,2012-02-08,2009,年第三批次城镇建设用地,73.62,商住,3056,2,东至县城经营投资,5,2012-02-09,2007,年第四批次被置换城南用地,23.06,商住,1948,2.4,东至县城经营投资,6,2012-02-09,2010,年第二批次被置换城南地块,75.8,商住,1954,2.4,东至县城经营投资,7,2012-02-09,2010,年第八批次城镇建设用地地块三,37.03,住宅,2530,1.8,东至县城经营投资,8,2012-02-09,2010,年第八批次城镇建设用地城南,2-1,99.77,住宅,2516,1.8,东至县城经营投资,9,2012-02-09,2010,年第八批次城镇建设用地城南,2-2,75.16,住宅,2506,1.8,东至县城经营投资,10,2012-04-11,2007,年第六批次建设用地被置换,1-2,地块,13.48,商住,435,6.5,安徽东瑞投资有限公司,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,市中心板块,市场环境小结,住宅市场价格,住宅市场供求,商业市场价格,土地成交区域,市区住宅售价,4500-5000,元,/,，城南区域尚无在售项目,市场整体销售偏缓，现有剩余房源按近期去化水平需,40,个月,城北新区底商价格,1.1-1.5,万,/,市中心区底商价格,2-5,万,/,顺应城区”北进南扩”发展，城北、城南成土地成交集中区域,住宅市场售价,4500-5000,元,/,，整体销售进度偏缓；商业集中于城北新区、市中心区，城南区域商业氛围尚未形成；土地成交集中于城北、城南区域；,委,托,方,目,标,市场可行性,经济可行性,项目分析,宏观环境,市场环境,项目发展策略,项目可行性分析,思维导图,价值构面,从地块价值构成面分析，项目开发面临一定挑战！,KP,I,外因,市场,实现度,宏观经济,宏观经济处于高速发展期，,支撑房地产市场快速发展；,市场环境,住宅市场,销售偏缓，开发周期较长；,商业市场,商业市场集中于市中心、城北新区，,城南板块商业氛围尚未形成,土地市场,土地成交集中于城北、城南板块，,城南板块市场竞争开始显现；,内因,客户目标,开发周期,较短期限内完成项目开发，快速回笼资金；,提升品牌,物业形象好，能够提升项目品牌,地块条件,地块价值,交通便利，但周边缺乏相关配套资源，,居住、商业价值有待提升；,开发策略,中高档住宅,+,集中商业,+,沿街商铺较符合客户开发预期目标；,功能类别,收益方式,资金需求,对于项目可能贡献,市场实现度,目标契合度,中高档住宅,销售,投资相对较小，资金回笼较快；,稳定的现金流,市场实现度较高,商业,集中商业,出租,投资高，前期少量资金回笼,稳定的现金流,市场面临更新升级，有一定发展空间,沿街商铺,销售,投资较小，资金回笼较快,带来较高利润，但商铺销售无法控制档次与业态，影响形象,市场实现度较高,拟合度最高,拟合度最低,项目发展策略,借助中高档住宅和集中商业提升项目的整体形象，打造一个以住宅为主导，,配有较大规模商业的,高效紧凑型都市生活圈,，跳出区域竞争。,通过项目商住功能体系的建立，规避市场风险；,项目物业类型组合：中国高档住宅,+,集中商业,+,沿街商铺,以中高档住宅和沿街商铺的售卖来实现项目资金的回笼；通过集中商业的长,期持有提升项目的整体形象，并为企业长期融资进而实现公司战略提供契机,通过全面领先市场的住宅产品，打造东至县前所未有的新型都市生活，,形成项目的核心竞争力。,通过商住功能体系建立，实现项目资金稳定回笼；通过打造新型都市生活，形成项目核心竞争力！,委,托,方,目,标,市场可行性,经济可行性,项目分析,宏观环境,市场环境,项目发展策略,项目可行性分析,思维导图,住宅价格定位,本案住宅价格建议为：,4300,元,/,参照项目,丽山秀水,格林蓝天,本案,评分指标,权重,评分,(X1),评分,(X2),评分,(X3),项目区位,15%,13,12,11,总体规划,10%,9,8,8,社区规模,10%,9,8,8,景观体系,10%,9,9,8,生活配套,10%,8,8,6,产品规划,10%,8,8,8,户型设计,15%,13,12,12,赠送面积,10%,9,8,8,开发商品牌,10%,8,8,8,总评分,100%,86,81,77,各项目售价（元）,4800,4700,参照权重（,%,）,50%,50%,加权后价格（元）,2149,2234,本项目加权平均价格,P,加权,(,以平层计算,),4383,住宅价格建议：,4300,元,/,目前区域市场整体销售偏缓，为确保项目后期销售进展平稳有序，上述推算之加权平均价格应适当微调；,商铺价格定位,区域商业广场底商与沿街底商价格比为,1.25,；,汇金商业步行广场,底商价格：,3.6,万,/,尧北路沿街,底商价格,3,万,/,丽山秀水,底商价格,13,万,/,东至商业步行街,底商价格：,1.7,万,/,汇金商业步行广场底商价格约,3.6,万,/,附近尧北路沿街底商价格约,3,万,/,价格比为,1.2;,东至商业步行街底商价格,1.7,万,/,附近住宅底商价格约,1.3,万,/,价格比为,1.3;,市中心区域,城北新区,商铺价格定位,本案商业部分整体价格为：,10500,元,/,；,价格推导：,运用市场比较法，通过对区域市场主要商业项目首层比准打分修整，结合目前市场形式特征，得出项目首层均价，再推导出项目整体均价。,价值系数：地段、外部交通条件、周边住宅及人流量、商业竞争环境、项目物业条件，项目物业结构。,根据区域商业广场底商与沿街底商价格比系数,1.25,对上述首层市场价格基准进行调整。,以上价格均做为项目的目标控制性价格，在实际定价的过程中，项目的价格将会依据当时的市场状况、自身产品素质、项目开发阶段等进行调整。,市场比较法,楼盘名称,级别,成交均价,（元,/,）,价值,系数,权重,比较,售价（元）,丽山秀水,住宅底商,13000,0.85,100%,9000,项目首层市场价格基准,100%,11050,本案商业广场底商价格调整为：,14000,元,/,假使本案商业部分主体按,2,层测算，商业部分整体价格：,10500,元,/,经济效益评估,建议项目商业持有,50%,；项目总投资,74044,万，税后利润,8531,万，税后成本利润率为,11.52%;,说明：,建议项目商业部分持有,50%,（即,36000,），其余住宅、商业对外销售；,项目总投资,74044,万，税后利润,8531,万，税后成本利润率,11.52%;,持有部分商业按,4%,年投资回报率，每年可产生,1512,万固定收益；,序号,项目,全部销售,商业持有,50%,1,总投资（万元）,78391,74044,万,1-1,直接成本,(,万元,),64548,万,64548,万,土地成本（万元）,6750,万,6750,万,开发成本（万元）,52632,万,52632,万,开发间接费用（万元）,5166,万,5166,万,1-2,其他成本（万元）,13843,万,9496,万,销售费用（万元）,1806,万,1239,万,税金合计（万元）,12038,万,8258,万,2,总经营收入（万元）,120375,82575,万,3,税后利润（万元）,41984,8531,万,4,税后成本利润率,53.56%,11.52%,项目可行性分析,从区域住宅市场来看，月均销售仅,10,套,/,月左右，整体销售进度偏缓；若介入项目开发，销售周期会偏长，在前期投入大量资金情况之下，会造成开发商较大资金压力！,以商业开发一般惯例，开发商会持有一半的商业物业；按照上述项目持有一半商业的经济效益分析，项目获利水平一般！,从上述分析来看，该地块开发价值一般，,建议委托方目前不要介入！,