北京银河SOHO案例分析.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,北京银SOHO 案例分析,目录,1,第一部分 建筑概况,2,第二部分 项目地块分析,3,第三部分 建筑分析,4,第四部分 商业价值,建筑概况,银河SOHO位于北京东二环朝阳门西南角，是一个总建筑面积约33万平，集商业办公于一身的综合性项目。项目造型独特，优美的建筑线条营造出流动和有机的内部空间，形成了引人注目的地标性建筑景观。,建筑概况,建筑师：扎哈.哈迪德,一个来自伊拉克的英国女人能够在建筑界的金字塔尖里与男人们平起平坐，这本身就是一个耐人寻味的传奇故事。,哈迪德1950年出生于伊拉克首都巴格达一个富裕、开明的家庭。她的父母相信教育能使人独立。他们和巴格达许多其他有钱人家一样将哈迪德送到天主教学校读书。哈迪德立下从事建筑事业的理想是在11岁的时候。她父亲一位世交的儿子是一名出色的建筑师。在哈迪德家，他是一个优秀的榜样。他对年幼的哈迪德产生了极大的影响。另外，母亲的品位也深深影响了哈迪德。从小，哈迪德就看着母亲收藏各种各样的新式家具。,建筑概况,扎哈哈迪德（Zaha Hadid）的设计手法：,在维塔一案中扎哈证明她其实是经营空间景观的高手。语汇仍沿袭她早期的作品，但组合方式己大不同。早期扎哈的语汇是挑战基地涵构，现在她学会从基地找出她要运用的空间语汇。结合机能与空间逻辑，创造出今人激赏的建筑她的建筑提醒人注意原野如何越过山丘，洞穴如何开展，河流如何蜿蜒，山峰如何指引方向。或许扎哈已了解，瞬间的爆发并未能揭露人类心灵的构造，但能展现人造环境的本质。她并未在乌托邦的残迹中发现自由空闲，而是在对既有环境的探索中发现。,盘旋手法，维塔案后，盘绕元素一再出现于扎哈的作品中:像是蓝图馆，一案中的金属折板;也曾出现于卡迪夫湾歌剧院、V在蓝图馆中则创造了展位的存在性。,建筑概况,获得的奖项,（仅仅是2000年以后部分，真正是拿奖拿到手软）,美国艺术暨文学学会荣誉会员（2000）,英国皇家建筑师协会奖（2000）伦敦千年穹“思维地带”,金钱角奖（EQUERRE D ARGENT）特殊提名奖（2001）法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点站,美国建筑师协会英国分会奖（2002）法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点站,美国建筑师协会英国荣誉提名奖（2002）新加坡“纬壹”建筑群总体规划,红点奖（2002）法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点站,奥地利国家建筑奖（2002）奥地利因斯布鲁克滑雪胜地伊泽尔跳台滑雪塔,（2005）,建筑概况,TYROLEAN建筑奖（2002）奥地利因斯布鲁克滑雪胜地伊泽尔跳台滑雪塔,高级英帝国勋爵士（CBE）（2002）,密斯.范德罗奖（2003）法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点站,蓝图奖2004年年度建筑师,英国皇家建筑师协会全球奖（2004）美国辛辛那提当代艺术中心,建筑界的诺贝尔奖普利兹克奖（Pritzker Prize）（2004）,伦敦建筑双年展年度伦敦建筑师（2004）,纽约哥伦比亚大学荣誉成员（2005）,伦敦皇家艺术学院会员（2005）,英国皇家建筑师协会年度欧洲商业建筑奖（2005德国宝马汽车公司中央大楼,德国建筑奖年度建筑德国宝马汽车公司中央大楼（2005）,英国皇家建筑师协会斯特林奖入围（2005）,建筑概况,国际奥委会设计金奖奥地利因斯布鲁克滑雪胜地伊泽尔跳台滑雪塔,奥地利科学艺术委员会奥地利科学艺术装饰奖（2005）,DESIGN 05 ART BASEL MIAMI年度设计师（2005）,美国建筑师协会英国分会奖（2006）德国沃尔夫斯堡费诺科学中心,美国耶鲁大学荣誉博士学位（2006）,英国皇家建筑师协会年度欧洲文化建筑奖（2005）德国沃尔夫斯堡费诺科学中心,贝鲁特美国大学荣誉博士学位（2006）,英国皇家建筑师协会斯特林奖入围（2006）,英国皇家建筑师协会詹克斯奖（2006）,国际建筑科学院院士（2006）,卓越欧洲建筑师论坛奖（2006）德国沃尔夫斯堡费诺科学中心,美国建筑师协会英国分会卓越奖（2007）,托马斯杰弗逊建筑奖章（2007）,苏格兰设计奖之最佳公共建筑奖（2007）苏格兰维多利亚医院麦琪中心,建筑概况,东二环区域规模最大的商业地产项目,总占地面积8万、总建筑面积约51万,地下一层与朝阳门地铁站相连并贯穿I、II、III期,东侧俯瞰二环路两侧的国家财富聚集地,西侧远眺千年历史的北京城,建筑面积约33万,可售面积 商业八万 办公十六万,共4个主塔，4至15层为办公,楼层 地上15层 地下3层,塔1 办公约39700平米,层高 B1 5.4米，一层6米，二层,塔2 办公约30250平米,-三层5.2米，四到十七层3.5米,塔3 办公约29560平米,柱间距8.4米左右，行间距11-,塔4 办公约70500平米,-15米左右,项目地块分析,从朝阳门立交桥眺望“中国核心企业与财富聚集地,地铁6号线规划图,项目地块分析,国家核心企业聚集地,核心企业总部与政府机关：,能源类：中国石油总部、中国石化总部、神华集团总部、中国海油总部，,电讯类：中国移动总部、中国电信总部、诺基亚总部，西门子总部；,金融类：中国投资有限责任公司、中国银行北京分行、中国人保总部；,服务类：中青旅总部、外企服务集团总部；,政府类：外交部、司法部、国家文物局、空军招待所、国家旅游局,全中国最重要的核心支柱产业，能源、电讯、金融类企业总部齐聚东二环。,市区内交通最便捷的商务区,京城门户,从沿线的地名就知道这里是北京的东大门，启明门（现建国门）、朝阳门、东直门；,现在这里更是北京通往全国与世界的门户,首都机场：经东二环从东直门桥进入机场高速，20分钟通向全世界；,北京火车站：经东便门桥进入北京火车站，10分钟通向全国；,轨道交通,双地铁的交汇点：2号线（北京第1条环线地铁）、6号线（预计2012年竣工）；,最便捷的换乘点：距5号线、13号线、1号线、机场快线、10号线均在3分钟以内，方便换乘各条地铁；,项目地块分析,建筑分析,建筑分析,商业价值,银河SOHO商业（B1-F2，8.6万平方米）：商业分割出售，主要客户群是北方投资型客户。,银河SOHO办公(F3-F18,16.6万平方米）：分割出售，主力户型100-300平米，主要客户群是北方投资型客户，整层购买的企业顾客较少。,银河SOHO：客群主要是散户，由北方投资性大客户组成，多来自山西、陕西、河北、东北、内蒙古的煤矿主，有超过一半的SOHO老客户商业价值,银河SOHO优劣势分析：项目开盘至今均价已有近20%的涨幅,优点,：1 地块缺失：项目是区域内少有的具有高品质的物业。,2 区位优势：地处东二环“国家核心企业聚集地”及地铁交汇处。,3 地标性建筑：项目外观设计独特，建成后将形成新的地标性建筑。,4 内部动线顺畅：下沉广场与地铁2号线和6号线以及和SOHO项目一、二期的地下一层贯通，为办公和商业提供便捷的交通通道。,5 SOHO中国营销能力强，品牌认可度高，有丰富的北方投资型大客户资源,。,缺点：,1 区域商业氛围差：尽管该地区商务氛围浓厚，但商业氛围差，需要较长培养期。,2 项目分割销售，难以实现统一经营管理，商业规划缺乏整体性，导致商业经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。,感谢你的观看,Thanks for your attention,李彦,建筑1203,1203030325,