户型与老百姓选房.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,户型与老百姓购房,主讲人：杨子胜,第一章 房价问题,不知从何时开始，买到或者建成属于自己的房子成为不管是生活在城市还是农村的人们奔波劳作的最终或最主要目的。,一“房”不扫，何以扫天下,前提是首先要拥有属于自己的房子。,许多本不需买房者对房子的关注是从房价的快速上涨时开始的，国人的普遍心理：买涨不买跌。,因而，随着房价的疯涨，越来越多的理性 观望者开始冲动购房，成为,“,痛并快乐着”的房奴一族。,第一节 高房价的形成因素,2004,年后，全国房价进入快速上升期。,2004,年全国平均房价上涨,19.08,，其中上海市平均房价上涨了,23.75,；,2005,年全国房价继续上涨,15.2,；,2006,年房价平均上涨,5.5%,。,房价问题已成为高度敏感问题。,房价的快速上涨有其必然性和,非理性因素。,1,居住条件的显著改善,人均可支配收入的增长，,精力开始转向改善住房条件。,城镇居民人均住房面积,平均每年增长,4.8,。,年份,人均住房面积（,m,2,）,1978,6.7,2004,24.97,2005,26.11,2,城镇人口迅速增加,据统计，,60,70,的居民要求改善住房条件，每年大约有,950,万新人结婚。,按照国家统计局抽样调查数据，中国城市人口每年增加,1,左右，大约为,1800,万2000,万。若按人均,22m,2,计算需增加,4.4,万亿平方米住宅。到,2020,年城市化水平将达到,55,60,，城镇人口将增加到,8,亿,8.5,亿，将有,2.6,亿农民从城市迁入城市。与此同时，城镇居民人均住房面积将从,24m,2,（,2004,年）增加到,35m,2,，照此估计，对于住宅的需求大约每年增加,5.4,亿,m,2,。,3,土地资源供应紧张,地价是商品房价格中的重要组成部分。土地资源的稀缺性增加了一般开发商拿地的难度。,郑州市地王,3,年换,5,届，地价涨,2,倍。不断产生。,2006,年,11,月桐柏路与朱屯路,32,亩地被鑫苑置业以,259,万元,/,亩单价拿下（西区）；,2006,年,12,月位于南阳路东、宋砦北街南的,65,亩土地被河南建业以,431,万元,/,亩的单价拿下，高地价势必会抬高疯涨的房价。,4,房地产业的高额利润,在富豪百强中，,2002,年榜上有名房产生商有,25,家，,2003,年有,37,家，,2004,年上升为,45,家。,福州市物价局,2005,年,11,月公布的房价成本清单显示：福州市市区商品房平均开发成本约为,2160,元,/m,2,社会平均利润约为,1400,元,/m,2,，地价、建安费、配套设施费分别占到房价的,20,、,25,、,14,左右，而管理、销售和利润则占到,41,。经测算，开发商的利润率平均约为,50,，最低约为,20,，最高的超过,90,。（参见,南国都市报,）,5,各方投机炒作,如北京很长时间内地产商以“地荒论”炒作房价，否则土地的增加必然导致可开发面积的减少和房价的增加。,又如开发商囤房惜售，制造虚假信息。很多房产商打出比如“一期开盘当天即售磬或售出,XX,套”口号，仿佛房子很抢手。,再说外来资本的大量介入，如温州炒房团的炒作。,2006,年，外地人在郑购房面积,488,。,14,万平方米，占年度个人购房总量的,62.6,。,6,房地产腐败,在取得,5,证的过程中，总共要盖,20,多个章，涉及到当地政府的城规、房管、工商税务、建设、交通、环保、节能、卫生等部门。中间有很大的灰色空间。,如广西银兴房屋开发公司为得到南宁西园饭店前一宗,85,亩土地送给成克杰,1600,万好处费，成将地价从每亩,96,万降到了,55,万元。最终开发商节省了,1885,万元，却造成国家损失,3485,万元。,两种腐败形式：阎王式和雁过拔毛式。,第二节 房价的组成,商品房房价主要由土地开发费用、行业服务费（如勘查、设计、监理费用等）、建安费、配套建设费用（如绿化、道路、照明、电、气、上下水等）、经营管理费、各种税费及利润等几大部分组成。,几种常见税费：,营业税：,5.5,，对不满,5,年交易的二手房。,契税：发生产权变更时所交。,144m,2,为限，小于时为,2,，大于时为,4,。,印花税：,0.05,公共维修基金：,2,。,第三节 决定房价的要素,1,地理位置及周边环境：位置好、交通便利，学校、医院、商业、文体设施好，房价高。如郑州的地铁一号线规划。,2,自然环境：空气好，无噪声、沙尘，则房价相应会高些。,3,人口因素：人口密度大，移民，如郑州。,4,物价因素：材料成本，劳动力成本的变化牵动房价变动。,5,居民收入水平：增加需求。,6,经济发展阶段：饱暖思“隐寓”。,7,经济周期：经济繁荣与衰退。,8,货币政策：银行加息，增加购房成本，抑止需求，则房价上升速度减缓。,9,税收政策：增加房产交易税，如营业税，个税；或者土地增值税，保有环节税。,10,财政政策：加大财政投入，扩大基本建设和公共设施建设。如村村通公路，郑东新区，郑汴融城。,11,土地政策及城市规划,土地的两种供应方式：划拨土地和招拍挂方式。,市场经济下，土地供应减少必然带动地价的飙升。,对容积率、绿化率的限定也会影响房价。,12,城市化程度：城镇化速度。,13,家庭规模的变化：大家庭的分解，家庭日趋小型化。,14,购房融资的方式：如降低首付比例，降低购房门槛。,15,外部资金：郑东新区的三高。郑州商品房外地人购走六成多。又如青岛，夏威夷。,16,资本市场：股市的高涨吸引了大量的投机性资金，对房价稳定,有利。,17,二手房市场的发育程度：一般以自主为主、交易较少时价格稳定。交易次数越频繁，对房价影响越大。,政府宏观调控只能在一段时期内干预房价，房价最终应由供求关系决定。,第四节 推动房价上涨的动力,马克思认为：房价这种垄断价格，只由购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。,他认为引起建筑用地地租不断增加的原因为：,（,1,）城镇人口增加，引致对住宅需求的增长。,（,2,）居民收入增加。,（,3,）可用土地资源减少。,（,4,）建筑业投机。,除了需求方面的原因之外，推动房价上升还有其他六方面的力量。,（,1,）购房者：买房人嘴上抱怨房价太高，实际上内心希望购房后房价继续上涨，他们对房价的涨势反起到推波助澜作用。,（,2,）多次置业者：也是投资者，房价上涨资产总值增加。,（,3,）房地产开发商：追求利润，房价上升最大的动力。,（,4,）地方政府：房产市场活跃会带来更多的税收和灰色收入，造成经济繁荣景象，政绩工程。,（,5,）新闻媒体：从社会心理学角度，媒体往往会本能地顺应潮流。,（,6,）银行：可参见下图,第五节 房价的涨、跌之争,1,房价上涨的几个理由（以郑州为例）,（,1,）城市框架拉大，人口增加,新版,郑州市城市总体规划（,20062020,年）,做出了明确的规划。到,2010,年，郑州市域内总人口将达,810,万人，城镇化率为,65,。其中，中心城区总人口将达,400,万人。,2020,年，郑州市域内总人口将达到,1000,万人，其中，中心城区总人口将达,500万人以上。目前郑州市区人口约,310,万。,（,2,）人口聚集（移民）效应,郑州，新的移民城市，中原崛起的龙头。,（,3,）外部资金涌入,外部房产商，外来置业者，外来投资商齐聚。,（,4,）可支配收入提高，住房需求上升,据郑州市统计局资料，,2006,年郑州市城镇居民收入稳步增加，居民生活水平和生活质量进一步提高。市区城镇居民人均可支配收入达到,12187,元，比上年增长,11.0,，郑州市区人均住房建筑面积为,22.93,平方米，还不到全国平均水平。,（,5,）土地资源的日益紧张,房地产商涨价的最大的理由。,2,房价下跌的理由,一般讨论者喜欢以,2008,年作为房价拐点。,（,1,）国家宏观调控开始显示效果,房地产开发项目一般需要两年左右的周期。,政策调整一般也有个周期，一般为,2,年。从,06,年至,08,年为,2,年。,2006,年,5,月,17,日电 国务院总理温家宝,17,日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。,会议指出，要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施（即国六条）：,(,一,),切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。,(,二,),进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。,(,三,),合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求,过快增长。,(,四,),进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。,(,五,),加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。,(,六,),完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。,（,2,）人口结构的变化,由于,1978,年实行计划生育制度，使我国的人口出生率在,1978,年之后出现很大的下降，该因素导致,2008,年前后的购房、结婚人口数量将非常明显的变化，,2008,年之后的结婚人口比之前下降,30%,多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的。从这个角度看，,2008,年可能是中国房价的真正拐点。（,90,读者对此表示反对）,第六节 房价是否正常的判断,1,推动房价上涨的原因,：真实需求与投机需求。,研究房地产市场是否泡沫化的核心在于研究是否存在严重的,投机行为。,2,讨论房价变化规律需注意：,（,1,）房地产位置的唯一性决定了房价的特殊性，不能简单横向比较不同地方的房价。,（,2,）考察房价波动是否超出了历史常规,黑格尔：存在的就是合理的。,a.,房价是否存在泡沫,?Yeah.,b.,是否为泡沫经济？,No.,一般地，泡沫经济从形成到破灭，短则,3,年，长不过,5,年。,所以要加强国家宏观调控，打压房地产市场中的泡沫成分。,3,居民购房承受能力,这是判断房价是否正常的最常用标准。,房价收入比：住房平均价格和居民平均年全部收入。,空置率：定义有多种版本。,空置面积：可供销售或出租但未售或租的房屋。,第二章 购房规划设计,凡事预则立，不预则废。,购房置业乃人生大事，必须经过缜密的思考和详细的规划设计，做到理性购房。,第一节 房子要不要买？,1,购房成本预算,在购房成本预算方面，有以下四个层次需要规划：,（,1,）可承受的房屋造价。,可承受房屋总价计划月供,/,每万元对应年限等额本息还款月供额,/,最高可贷款比率,如月供能力,2500,元，预计贷款年限最长为,20,年，可贷款比率为,70,，则可承受房价,250070.57 70,50.6,（万）,（,2,）每月的房贷支出总额。,每万元对应年限等额本息还款月供额一览表（附）,经验：月供一般不宜超过家庭月收入总和的三分之一。,每万元对应年限等额本息还款月供额一览,还款,年限（年）,商业贷款,公积金贷款,每万元每月还款数（元）,每万元每月还款数（元）,5,191.05,184.80,10,110.09,104.07,15,83.38,76.96,20,70.57,63.75,25,63.30,56.10,30,58.76,51.20,（,3,）买房应纳税费。,购买不足,5,年的房屋转手交易时要缴纳,7,种税，分别是按售房收入的,5.5,征收的营业税，按营业税额的,7,和,3,征收的城建税与教育费附加，按售房收入的万分之五征收的印花税，按售房收入扣除房屋原值和原来所缴税费后余额的,20,征收的个人所得税，税务部门根据房屋交易的实际情况核定征收的土地增值税，还有由财政部门按普通住房和非普通住房的标准分别以,2,和,4,的税率征收的契税。具体见下页表格。,（,4,）首付款。,一般地，首付款总房价,20,（,30,）税费总和，以,90,平方米为界，超过的按,30,计算。,（,5,）搬家及装潢费用。,装潢费用的支出，根据装修标准的不同，所需费用也不同。在买房时必须预留一部分此项资金。,（,6,）物业管理的杂费支出。,如房屋的修缮、水、电、暖、电梯、卫生等费用。每月往往几百元甚至上千元，作为日常开支，应该考虑。,买房应纳主要税费一览表,税费名称,税率,备注,营业税,5.5,按售房总价计,城建税,7,按营业税额计,教育费附加,3,按营业税额计,个人所得税,20%,按售房收益计,土地增值税,1.5,按土地增值额计,契税,2%,、,4,按售房总价计,其他,不定,按实际情况具体对待,2,几种类型购房者应注意的问题,（,1,）单身族买房应考虑的问题,特点：节奏快、,Money,少、易变动。建议梯次消费。,交通方面：工作紧张，公交线路多。,居家安全：物业好，社区成熟。,环境与配套设施：生活服务设施完善，如运动、商业、餐饮娱乐、洗衣等。,特别提醒：过渡性强，要考虑转手。小户型或二手房可考虑。,（,2,）新婚置业者买房应考虑的问题,特点：生活质量开始提升，支付能力稍强，需考虑孩子教育问题。,面积：按三口之家或父母同住考虑，,50,80,二居室是不错考虑。,交通：交通便捷。要综合考虑夫妻上班和孩子上学交通情况。,环境：生活设施完善，但应有一定距离（如,100,米，以保证安静），重点关注孩子教育（如入托）问题。,居家安全：物业好，治安好，无不良场所。,室内布局：家具多，访客多，注意社会交往和个人隐私。,（,3,）升级置业者买房应考虑的问题,特点：财力和社会地位好，主要以享受更好的生活质量为目的，孩子已长大要求更大空间。,面积：面积较大，,3,房及以上为宜。,地段：地段好，或者环境好（有车族）。,交通：交通便捷，不一定有较发达的公交线路，但道路要好。,生活环境：附近多休闲、医疗、健身等公共设施。,（,4,）投资者买房应考虑的问题,特点：资金充足，不考虑自身居住，主要考虑升值。,面积：以市场情况和手头资金而定。,地段：地段好或者发展中物业：物业好，服务质量高。,交通：交通便利或者未来有较好的交通规划。,生活环境：生活环境好，发展有潜力。,3,购房时间的确定,购房还是租房？何时购房合适？,a,、以不影响生活为标准。,b,、对投资者而言，需要关注市场动态和国家调控政策。如国六条、国八条等。,c,、对于自住型购房者而言，购房的最大目的是为了自用，短期内房价的涨跌并不能完全决定人们的置业计划，还是应结合自身需求状况进行选择。,d,、如果出现下列情况，建议您考虑购房，提升生活质量。,（,1,）成立新家庭（如新婚）。,（,2,）现住房屋太旧、环境太吵，想过得更舒适。,（,3,）交通不便，通勤成本高。,（,4,）人口增加，空间不够使用。,（,5,）想让孩子在理想的学校上学，只能办理户口迁移。,（,6,）厌烦了没有归属感的租房生涯。,（,7,）闲置资金多，同时又没有合适的投资项目。,第二节 买什么样的房子合适？,1,房子的类型选择,a.,二手（商品）房和新（商品）房的特点,类别,户型,小区,环境,位置,配套,设施,风险,价格,入住,时间,其它,新房,好,好,较好,好,大,高,慢,二手房,较好,较好,好,较好,小,低,快,b.,其它类型房子：,经济适用房：土地划拨、价格微利。,限价房：限房价、限套型、竞地价、竞房价。,个人（单位）自建房：个人合作建房，如深圳、温州。单位自建房如广州。,c.,居民喜欢购买的房屋特点,居民购房一般喜欢选择“质量优异、价格便宜、宜于转手”的房子购买。,（,1,）价格低：如村本房的购买现状。,（,2,）地段位置好：包括周边环境及设施。,（,3,）交通便利。,（,4,）房屋开发质量高：包括开发商实力及信誉要好，楼盘大，内部配套设施齐全。金牌物业，星级管理。,（,5,）户型好。户型设计合理，面积紧凑、使用率高（如,80,以上）。,（,6,）发展潜力好：如高速路、高新技术区、地铁沿线附近的住宅一般升值空间较大。,补充知识：,关于经适房的管理规定,2005,年,11,月,1,日，,郑州市经济适用住房建设管理办法,正式开始实行。第二十四条符合下列条件的家庭限购一套经济适用住房：（一,）本市建成区常住户口三年以上；（二）夫妻双方年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入的四倍；（三）无住房，或者三人以上家庭住房建筑面积不足,80,平方米；（四）市人民政府规定的其他条件。,28,周岁以上的无房单身人员符合前款（一）、（四）项规定，年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入二倍的，可以购买一套建筑面积,80,平方米的经济适用住房。第二十五条购买经济适用住房的标准建筑面积，家庭成员,2,人的为,80,平方米，,3,人以上的为,100,平方米一至,120,平方米。,提倡阶梯状消费模式。根据实际情况确定自己的消费层次，选择合适的房屋类型来购买（这里只考虑理想情况,),。可参见,p30,页住房层次图。,2,居住面积的确定,房屋建筑面积以满足自身居住条件、适合居住为宜。不要贪大求阔，也不能过于拥挤。如单身人士可选择小户型（以,1,房为主），面积约,30,50m,2,。,上海所提倡的“,579”,模式，面积紧凑，经济适用，也符合中国当前的国情。,国家目前强行规定的“双,70”,，提倡小户型。（低总价、低首付、低月供。）,建筑面积：商品房销售以建筑面积为面积计算单位，其计算应按国家现行,建筑面积计算规则,进行计算。,商品房按套出售，其销售面积即为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的共用建筑面积之和。,套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积三部分组成。,第三节 如何购房？,1购房渠道的选择,如果选择购买二手房：,（,1,）自寻：包括上网查询、亲友帮忙、发布网上信息或者张贴求购广告等。效果一般，适合有时间、有精力、有经验的购房者。,（,2,）委托经纪公司。效率高，风险小，需支付费用。适合忙碌且无经验的上班族。,如果购买新房（包括商品房、经济房、限价房等）：,以自寻为主，多关注媒体广告、朋友介绍或者参加住交会等。,2,付款方式的选择,一次性付款：资金充足或该部分房款用来投资不能达到较好收益。,贷款：主要有商业贷款和公积金贷款。,主要是贷款数量和贷款年限问题。,商业贷款以,90m,2,为界，小于,90m,2,最高可贷,80,，大于,90m,2,可贷,70,，公积金一般为,70,。,贷款年限主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。对于经济能力较强的人来说，合理的贷款期限为,5,8,年。,补充说明：,一般可选择,10,15,年的还款年限，此时贷款利率最适中。,而房贷超过五年或更长时间时，一半以上甚至,80,以上的利息已经还完，所剩还款款项主要是本金，提前还款的意义不大。,例：小王因结婚需要购房。已知他有,5,万元存款，月收入,2000,元，所在城市城区新房均价为,3800,元，二手房均价为,2500,元。试对他的购房能力做简单评估。,第三章 购房准备知识,第一节 购房专用名词详解,容积率：,容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。,五证两书：,房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。,两书是,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,。有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（“五证”和“两书”）是否完备。,五证两书：,房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的“五证”是指,:,国有土地使用证,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在,一定年限内,某块,国有,土地使用权的法律凭证,;,建设用地规划许可证,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,;,建设工程规划许可证,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,;,建设工程施工许可证,是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证。,商品房销售,(,预售,),许可证,是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,日照间距：,日照间距指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。日照间距的计算方法：以房屋长边向阳，朝阳向正南，正午太阳照到后排房屋底层窗台为依据来进行计算。由图可知：,tanh,=(H-H1)/D,由此得日照间距应为：,D=(H-H1)/tanh,；式中：,h,太阳高度角,H,前幢房屋檐口至地面高度；,H1,后幢房屋窗台至地面高度。,实际应用中，常将,D,换算成其与,H,的比值，,即日照间距系数，以便于根据不同建筑,高度算出相同地区、相同条件下的建筑日照间距。如居室所需日照时数增加时，其间距就相应加大，或者当建筑朝向不是正南，其间距也有所变化。在坡地上布置房屋，在同样的日照要求下，由于地形坡度和坡向的不同，日照间距也会随之改变。,公寓式住宅与花园式住宅：,公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。,花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。,框架结构住宅：,框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。,框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的,墙体是填充墙,，起,围护和分隔,作用，框架结构的特点是能为建筑提供,灵活的使用空间,。,砖混住宅：,砖混结构一般指把,砖砌体,用作内外承重墙或隔墙，楼盖、,屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土。作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。,在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除,圈梁,是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。,抗震构造措施主要是设置圈梁和,构造柱,。,错层式住宅、跃层式住宅和复式住宅,：,错层式住宅，分套内错层和套与套之间错层，套内错层指突破传统的楼层平面布局，套内楼层高度不一致，以提高住宅室内空间的多样性。,跃层式住宅，这类住宅的特点为：每套房屋套内拥有上、下两层。每层层高与普通住宅基本相同，起居室、卧室、客厅、厨房、卫生间分层布置，上、下两层通过户内楼梯联接，而不通过公共楼梯。这类住宅的优点是户内使用功能布局合理，私密性好。在小高层和高层住宅中，还可以减少电梯停留次数，提高使用效率。复式住宅，与跃层相似，同为上、下两层，但第二层层高较低，实际是在建筑净空较高的套内增加一个夹层，高度多为,1.5,米左右，将使用频率较低的房间如卧室安排在夹层。复式住宅的优点是空间利用率高，经济适用。,住宅的进深：,住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢,居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在,5,米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅,进深过大,，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间,自然光线不足,。进深大的住宅可以有效地,节约用地,。,随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，,设计大进深,的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备加以解决。,住宅的开间：,在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。,我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过,3.3,米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。,开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。,为改变传统的小开间住宅设计格局，从,80,年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在,5,米以上，进深在,7,米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一个,40,50,平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加,2%,，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做,演进式住宅,、,空壳式住宅,。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。,第二节 通过参数看居住质量,1,建筑密度、容积率、绿化率：,建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地。,以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物,(,构筑物,),所占面积、运动场地等等。,对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，,而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。,绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率一般不应超过,5,，多层住宅一般不应超过,3,，绿化率不应低于,30%,。,2,得房率：,一种是住房套内建筑面积除以销售面积；另一种是套内使用面积除以销售面积。开发商喜欢前者，前者使得房率更高一些，而后者去掉了套内墙体和一半的阳台面积所以要低些（我们一般倾向于后者）。,一般居民都希望得房率尽可能高些，但过高的得房率意味着公共面积的减少，这必然影响生活质量。如电梯的配置、楼盘门厅的舒适、过道的宽敞等。,公共面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。楼顶面积属于不参与分摊的公用面积，使用权归本楼所有产权人共有。,3,开间、进深、层高,对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：,2.1,米、,2.4,米、,2.7,米、,3.0,米、,3.3,米、,3.6,米、,3.9,米、,4.2,米。砖混结构住宅建筑的进深常用参数：,3.0,米、,3.3,米、,3.6,米、,3.9,米、,4.2,米、,4.5,米、,4.8,米、,5.1,米、,5.4,米、,5.7,米、,6.0,米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。住宅的净高即层高和楼板厚度的差叫“净高”。砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：,2.6,米、,2.7,米、,2.8,米。商品住宅的开间、进深和层高,(,即住宅的宽度、长度和高度,),，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大,(,即开间、进深、层高越大,),，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。,第三节 五证两书详解,房屋权属证书：,是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使,占有、使用、收益和处分,权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括,房屋所有权证,、,房屋共有权证,、,房屋他项权证,或者,房地产权证,、,房地产共有权证,、,房地产他项权证,。,五证两书（一表）：,五证：国有土地使用证，建设用地规划许可证,建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，,商品房销售（预售）许可证。,两书：住宅质量保证书，住宅使用说明书。,一表：竣工备案表,建设工程规划许可证,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。房地产商如未取得,建设工程规划许可证,或者违反,建设工程规划许可证,的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。,国有土地使用证,是证明土地使用者,(,单位或个人,),使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,建筑工程施工许可证,建设工程施工许可证,(,建设工程开工证,),是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。,建设用地规划许可证,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。,(,红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内,),商品房销售,(,预售,),许可证,是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的,工程验收证,。,两书：质量保证书和使用说明书,建设工程质量管理条例,第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：,（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；,（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为,5,年；,（三）供热与供冷系统，为,2,个采暖期、供冷期；,（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为,2,年。,其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。,建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。,第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。,思考：窗台漏水如何处理？（看是窗子自身质量原因还是外墙面渗漏原因。,约定保修期限少于施工保修期限。,第四节 相关法律知识,1,不能购买的房子,（,1,）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的。,（,2,）权属有争议的。,（,3,）共有产权，未经其他共有人书面同意的。,（,4,）未依法登记领取权属证书的。,（,5,）已抵押，但是未经抵押权人同意的。,（,6,）已被法院查封或者依法限制转让的其他情形。,（,7,）擅自改变房屋使用性质的。,（,8,）若为经济适用房，需满,5,年后才可按市场价出售。,婚姻法规定，实行夫妻共有财产为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。应有其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。,二手房交易前，买房人应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况。,出卖人在出卖二手房前，应当将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务，买卖合同无效。,同等条件下二手房共有人（承租人）享有优先购买权，购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。通过拍卖购买二手房的，也应注意此问题。,2,土地使用年限的规定,按,土地使用权出让合同书,规定：土地使用年限为居住用地,70,年；工业用地,50,年；教育、科技、文化、卫生、体育用地,50,年；商业、旅游、娱乐用地,40,年；综合用地或者其他用地,50,年。,售后包租涉嫌违法,具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”“提供每年,8%,的物业补贴”“银行担保年收益,9%”“,年均租金,8.5%”“,至高保障下的零风险投资”“解体风险”“安全创富平台,(,商铺,)”,等。,前述发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部,商品房销售管理办法,第十一条及国家工商总局,房地产广告发布暂行规定,第十六条等有关规定。,建设部,商品房销售管理办法,第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”,国家工商总局,房地产广告发布暂行规定,第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”,第四章 户型问题,第一节 户型简史,第二节 好户型的标准,第三节 户型发展方向,原始人为了自身的生存必须与自然界作斗争，在斗争过程中，创造了原始人建筑。,1,、原始人最初或栖居于树上，如巢居，或住在天然洞穴。,2,、生产力发展，建筑中逐渐出现了人工竖穴居与地面建筑。,3,，随着原始人的定居，开始有了村落的雏形，在湖沼地区并出现了水上村落,-,湖居,。,4,，不知从何时开始，买到或者建成属于自己的房子成为不管是生活在城市还是农村的人们奔波劳作的最终或最主要目的。,我们的人生被圈囿和锁定在几块砖头加上几根钢筋通过水泥混和凝固而成的小盒子里了。,第二讲 户型好坏标准,户型决定价值，设计决定和谐,买房人都有这样的选择：,同样的地段和环境，选户型好的；,同样的楼层和价格，选户型好的；,同样的二手房买卖，选户型好的。地段，户型，环境，价格,好户型不仅是人们选购房屋的重要因素，更是房屋增值保值的决定因素。此所谓户型决定价值。和谐社会，以人为本