牧山高地策划报告(下篇)-营销篇.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,营销篇,2,总体营销思路,整盘销售控制,总体推广思路,媒体计划,面临问题思考,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,3,如何树立本项目的市场竞争力？,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,面对众多品质独栋，如何保证本项目档次不被抛在其后？,面对地块自身缺陷，如何解决或规避？,细化项目优势 深入挖掘项目利于销售宣传的卖点,4,项目机会、优势深化,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,机会,Opportunity,政府对牧马新城的打造，未来板块升值潜力巨大；,牧马山已成为别墅开发的热点区域，受到消费者的密切关注；,成绵乐快铁的开通使项目区域与城区的距离大大缩短。,优势,(Strength),项目区域自然景观优越；,项目处于成都第一个真正意义上的纯别墅社区，其私密性较好；,交通较为便利，离市区近；,项目区域未来发展前景极好，周边配套都将得到完善。,机会与优势哪些可利用,?,如何利用才能作为项目价格的有力支撑？,项目区域自然景观优势,位于牧马山最高的一段坡地，视野宽阔，无阻挡；,平均坡度在,9,-12,之间，可有效组织竖向空间变化,，打造特色景观，还原了欧洲纯粹的坡地景观；,项目处于纯别墅社区,别墅圈层中的别墅区,，安全性高，私密性强，,进深感得到很好的诠释,；,项目交通便利，离市区较近,距离成都车程，距离机场时间，与城市的距离保持在一个适度的范围内。,牧马山自然资源,牧马山温度,常年维持在,26,，湿度不大，适宜常年居住；,牧马山周边配套,牧马山板块的配套大都是城市高档配套资源，充分体现了圈层的国际化生活方式，如,四川国际高尔夫球场、马术场、国家湿地网球公园、木牧马天堂、北大附中,等，众多顶级城市配套资源恰恰都聚集于此，别处别墅板块难享；,5,整体营销思路,推广应遵循以下几个原则：,1,、前期蓄势要充分,高台蓄水，概念传播,在正式推广销售之前进行充分的蓄势和市场预热。可通过假想目标客户的拜访检验目标消费群市场定位是否合理而准确，同时了解其抗性和购买阻力。同时我们的重要任务是进行产品概念和营销主题的炒作与宣传，在别墅市场塑造品牌形象和扩大知名度，借此吸引目标消费群的关注。,2,、初期推广要谨慎,少量面市，试探市场,牧马山板块尚处于规划发展的初期，周边市政配套、生活配套尚未有明确的落实，同时本案产品和所针对的消费群都需要经过市场的检验，因此在推广初期以少量别墅的推出进行产品和价格的市场检验，以利于后期大量产品的合理调整和正式面市。,3,、正式推广要层次清晰、组团性强,分期推出，滚动开发,别墅尤其是独栋别墅，作为特殊的物业形态其推广应该层次清晰，概念明确，组团性强,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,分期销售建议,一期：,28,户（一批次,17,户；二批次,11,户）,产品 一批次,-,独栋（,A1,、,A2,、,B,）,+,双拼（,D1,、,D2,）；,二批次,-,加推独栋（,A1,、,A2,、,B,）,体量 一批次,-,独栋,11,户,+,双拼,6,户；,二批次,-,独栋,11,户,二期：,24,户,产品 独栋（,A1,、,A2,）,+,双拼（,D1,、,D2,）,体量 独栋,16,户,+,双拼,8,户,三期：,28,户,产品 独栋（,A1,、,A2,）,+,双拼（,D1,、,D2,）,体量 独栋,20,户,+,双拼,8,户,四期：,20,户,产品 独栋（,A1,、,A2,、,B,）,+,双拼（,D2,）,体量 独栋,16,户,+,双拼,4,户,二批次,三期,二期,四期,一期一批次,二期,三期,一批次,四期,二批次,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,阶段目标轴,建立开发商品牌知名度，吸引市场关注。,入市准备期,第一阶段,为亮相作准备，继续积累客户,第二阶段,市内接待点亮相,第三阶段,现场售楼部开放,扩大项目知名度，增加来人量，维护积累客户,实现,1,期,1,批次热销，树立本项目强有力品牌形象。,第四阶段,1,期,1,批次销售期,扩大客户来源建立项目美誉度，,1,期清盘,第五阶段,2,批次销售阶段,2013.11,2014.2,2013.4,2013.6,2013.2,2013.4,2013.6,2013.8,2013.8,2013.10,8,第一阶段：入市准备期,时间：,2013,年,2,月,-2013,年,4,月,烘托牧马山别墅区域居住舒适性,吸引市场关注,第一阶段是本项目开始实施入市准备的重要阶段。不宜以建立项目品牌知名度为目标。但可以通过炒作牧马山区域发展规划，以及透露项目大体信息等方式，达到建立项目区域知名度而吸引市场关注的目的。,目 的,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,9,第一阶段,第一阶段属于项目前期准备期，并未真正进行销售，销售方面主要为市场分析和销售准备工作。,由于市场形势仍有可能发生变化，继续进行市场调查是必不可少的工作。将继续对宏观市场环境、市场变化情况、消费者需求情况、产品变动趋势等方面进行研究。,项目市场 分析,销售团队核心将在合同拟定两周内组建完成；整体销售团队将在,12,年,11,月之前组建完毕，采用上岗考核制进行人员录用。,由于项目临时接待点未定，因此销售人员在这一阶段将不会全部到位，主要将有,3-4,名项目核心人员负责。,销售人员的职责主要是向客户宣传开发商及透露项目的基础信息，以便吸引市场关注，建议开发商口碑。,销售团队 组建,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,阶段目标轴,建立开发商品牌知名度，吸引市场关注。,入市准备期,第一阶段,为亮相作准备，继续积累客户,第二阶段,市内接待点亮相,第三阶段,现场售楼部开放,扩大项目知名度，增加来人量，维护积累客户,实现,1,期,1,批次热销，树立本项目强有力品牌形象。,第四阶段,1,期,1,批次销售期,扩大客户来源建立项目美誉度，,1,期清盘,第五阶段,2,批次销售阶段,2013.11,2014.2,2013.4,2013.6,2013.2,2013.4,2013.6,2013.8,20138,2013.10,11,第二阶段：市内接待,-,虚拟营销,时间：,2013,年,4,月,-2013,年,6,月,探 市 、判 断 、调 整,第二阶段是项目进行思路调整的重要阶段。通过在市内接待点进行虚拟营销的方式，判定宣传方式、推广渠道是否准确，销售员、物管人员是否需要做深度培训或调整？,目 的,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,12,监控及总结也将是本阶段的重点工作,策划工作监控,通过对客户来源、客户质量、意向客户信息等进行统计分析，确定信息发布渠道、发布内容是否需要调整？,根据来访情况，判定推广力度是否需要增减，营销渠道是否需要扩缩？,销售工作监控,通过与客户的沟通、交流，销售说辞是否需要改变，对项目优势的介绍是否需要重新提炼？,销售人员的状态是否需要调整，销售接待流程是否需要改变？,销售人员是否适合本岗位，在接待、回访、逼定方面是否存在难度，需要培训还是淘汰？,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,第二阶段,销售工作：,销售道具及资料准备：重点是园区模型、别墅外立面模型、交能路线及生活半径模型,销售卖场准备：,建议设置市内售楼部，仅作前期形象宣传和后售后服务使用。建议选择点为紫荆与二环路交界处,。,销售员：销售招聘和培训（语言、行为培训）,引入销售卖场,星级服务标准，进行专业化培训,保安、保洁培训,工程准备：全面展开销售卖场氛围的最后营造,销售所需数据和资料准备（主要针对产品本身的配置材料的数据资料）,产品配置及装修标准，要求完成用品的选择和展示确定,营销前期,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,阶段目标轴,建立开发商品牌知名度，吸引市场关注。,入市准备期,第一阶段,为亮相作准备，继续积累客户,第二阶段,市内接待点亮相,第三阶段,现场售楼部开放,扩大项目知名度，增加来人量，维护积累客户,实现,1,期,1,批次热销，树立本项目强有力品牌形象。,第四阶段,1,期,1,批次销售期,扩大客户来源建立项目美誉度，,1,期清盘,第五阶段,2,批次销售阶段,2013.11,2014.2,2013.4,2013.6,2013.2,2013.4,2013.6,2013.8,2013.8,2013.10,现场售楼处正式接待、,VIP,排号,销售工作：,VIP,定向宣传启动，企业关系营销启动、,VIP,排号,启动价格策略，进行本案的正式宣传期和预订期，对关注客户进行优惠权排号（对本案有优秀建议者，可不付订金，直接取得优惠权）。,启动体验服务中之温情服务，销售团队、物业管理和工程管理人员的温情服务、人性化服务，树立品牌概念,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,工程工作：,完成各户型内部装修改造菜单式设计方案；,完成各户型外立面材料及色彩搭配选择菜单方案：,完成各类型私家园林设计菜单方案；,完成,3,套样板房装修（含园林）及,3,套改造示范间（含园林）的建筑施工；,第三阶段,销售期,目标效果：,通过前期客户积累，全面启动本案的整体销售工作。力求达到：,50-75%,的销售量,销售工作：,星级销售服务展示：建议引入星级宾馆服务小组来进行售楼部内部服务,示范园区盛装登场，全面对外展示示范区，利用产品直接吸引客户下单,原则上不进行销售控制,工程方面：,维护和保持卖场,根据客户要求进行产品菜单式追踪服务,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,项目整体销售周期及计划,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,2013,年,8,月,-2013,年,10,月底 一期一批次房源,17,户（独栋,11,户、双拼,6,户）,2013,年,11,月,-2014,年,2,月底 一期二批次房源,11,户（独栋,11,户）,2014,年,3,月,-2014,年,9,月底 二期房源,24,户（独栋,16,户、双拼,8,户）,2014,年,10,月,-2015,年,5,月底 三期房源,28,户（独栋,20,户、双拼,8,户）,2015,年,6,月,-2015,年,11,月底 四期房源,20,户（独栋,16,户、双拼,4,户）,每批推出房源在下批推出前争取去化,90%,18,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,组团规划,在分期的基础上，将本项目分为四大组团，每个组团根据物业类型、区域位置、景观环境等综合因素分别提出各自的组团名称。类似于麓山国际社区。,作用：,项目,在长期的销售过程中，不断的有新鲜的东西进入市场,，人为的创造各种噱头，吸引市场关注，从而,保证项目的新鲜感,。,人为的制造紧张感，每个组团都有自己的独特之处，让客户感觉,每个组团都是独一无二的,，,“,过了这个村就没这个店,”,，从而促使客户尽快下单。,能够清晰的体现出每个部分的特点，让到访客户更为准确。,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,组团规划,101,公馆,拉维德,巴赫庄园,狄安娜,101,公馆：,喷泉广场 项目总共,101,栋别墅产品，公馆为,101,栋专享,桂尔公园：,高迪作品之一，双拼组团,巴赫庄园：,私家院落，最伟大的德国音乐家，西方音乐之父，,b,小调弥撒,是最有影响的作品。,拉维德：,Lavender,（薰衣草）音译，低矮植被,成栽，呈现四季分明的色彩变化。,狄安娜：,Diana,音译，希腊神话中的狩猎女神，代表母性与贞洁，管理着大自然。该组团产品的排布呈现裙摆的形态，故以女神名命名。,桂尔公园,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,组团符号,对应不同组团区，设立系列组团符号等个性化标志；,组团门庭,在主要的组团主出入口设立组团门庭，体现双重安全防护和服务。,在项目内部体现组团规划特征,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,组团规划中的景观特色,例如：桂尔公园,该组团的产品为双拼别墅，排列有规律。该组团的坡度是项目占地内坡度较大的区域，中间有一条通往山顶的主行步行景观通道。区域较适合打造坡地主题,以,西班牙式花砖石阶系列花卉,，,营造,坡式层级景观,.,系列花卉坡地,西班牙花砖石阶,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,组团规划中的景观特色,例如：巴赫庄园,组团内绿地面积相对最大，可适当添加水景与小品的规划,组团水景：,以叠瀑涌泉等进行水景丰富,私人信箱：,独立的私人信箱设置，提升风情感和尊贵感,风情庭院小品,:,拱门,/,棚架,/,栅栏,/,盆花,/,休憩庭,/,座椅,棚架,庭院水景,拱门,私人信箱,水景,23,如果包装,?,诉求点,?,宣传调性,?,牧马山的,国际别墅区,-,配套,别墅圈中圈的,生活群体纯粹,坡地的,景观,-,原山别墅,至高的,视野,-,进深感,-,私密性,不远的,与城市和机场保持适度距离,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,24,包装方向,&,社区理念设计,我们应该提供这样一种生活,房子长在山上，和着山的韵律，起伏有致；,青草、鲜花并非从石缝里挤出来，而是懒散而又茂盛地站在泥土里；,山，在这里只被感觉，不可看到,；,生活是浅山坡地的，多了些许曲径通幽的情趣，,绕过这个弯，几处别处心裁的小品令眼前一亮,并非鬼斧神工，确有合乎情理，,与城市保持着理想的尺度。,这不全然是一种选择，更是一种生活的态度,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,25,这里注定不是世外桃源，,出了美轮美奂的社区大门，,转几个弯，已是城市核心,在繁华与静谧见顺间转换，才是智者的自由生活,所以,尺度很重要,，就如同住在这社区里的人，,私密而不缺乏邻里守望,都是一个圈子里的人，见了面自然话题就多，芳草深处拾矶而坐，一聊就是半天,社区的保安,就像这旁边的石凳桌椅，平时觉察不到他们的存在，,总是在你需要时出现在跟前,不是偶遇，只因用心,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,26,企 划 核 心 精 神,城 市 悠（,/,山）居 生 活 至 高 礼 遇,在坡地的至高点，享受俯瞰世界的气度,在坡地的至高点，享受极致的美景,在人生的巅峰时刻，珍藏至高荣耀,在人生的巅峰时刻，品鉴内敛的奢侈,在心灵的开阔处，看得见宁静的风景,宣传推广建议,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,27,广告平面呈现,浅山坡地，至高领地,生命就象爬山，不向高处追寻就永远在低处徘徊,一览众山者，必有一隅心灵的涵养地,就如这浅山坡地,收获一生的宁静与自在,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,项目营销的核心思想是将项目的产品理念和产品价值理念，用最迎合目标客户的语言诉求和宣传手法，传达至客户并对客户的心理密码进行紧密对接。,即：,突出产品本身赠送,“,较大送空间,”,的特色，折合出产品实得单价，突出宣传。,以及,将别墅所代表的：个性、尊从、自由、私享、浪漫的种种心理尊崇、社会地位、个人价值的实现充分演义在项目的产品及营销过程中。彰显,“,私人领地,”,的独享与专属的特质。,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,营销核心理念,炒作区域优势资源,炒作本案所在区域的自然资源、地段资源，针对城内别墅的弱点进行攻击性宣传，强调别墅不仅仅是尊贵、奢侈，更重要的是亲近自然、个性张扬的心理需求。充分宣传近郊别墅即能满足第一居所居家需求，又能满足第二居所休闲度假需求，同时兼具极强投资升值空间。,启动虚拟营销,在正式销售前，展开强大的营销攻势，充分积累前期客户，进行关闸蓄势，充分宣扬产品理念和个性特征，倡导,“,尊贵、独享、原生、个性,”,的上流生活和新别墅居所理念。,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,营销主体策略,体验营销,将本案倡导的新贵族生活方式和原生态别墅理念在以下方面进行体验宣传：,产品体验：在样板间里，累了可以随时坐卧；热了、渴了可以随时打开冰箱，里面有早已准备好的冰镇矿泉水和湿毛巾；在儿童房里，为小孩子准备可以任意玩耍的玩具,让这里有家的感觉，打破传统样板间的局限与冰冷。,服务体验：率先启动销售服务、会所服务、物管服务（保安、保洁）,文化体验：开展多次艺术品展览和各种社会活动,生活体验：拍摄模拟别墅生活，描绘,1.5,居所的新生活方式,“,点对点,”,营销,VIP,客户及重点客户，,进行直邮和上门访问,以,“,圈,”,营销为核心的关系营销,充分利用：,文化圈、关系圈、教授圈、业内圈、机场圈、高尔夫圈,形成小范围内的关系营销。,问题思考,销售策略传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,五星级服务营销体验营销,引入成都五星级酒店的物业服务，率先进行服务培训，通过：销售服务、会所服务、物业服务、产品服务和售后服务等方面，将本案倡导的新兴贵族阶层所享受的生活方式和服务模式；,建议：,会所提前运营，与成都市本地五星级酒店管理公司签约顾问,；,网络营销,利用网络，进行前期虚拟营销；,利用网站：吸纳业内人士和业主方的意见、建议；,事件营销,频繁开展各种,SP,活动、社会公益活动，充分 发挥客带客的销售效果，全面启动关系营销和口啤宣传；,频繁开展各种户外拓展、自驾车活动和健身旅游活动；,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,全程事件营销部分,油画展,鸡尾酒会,秋、冬季服装展示会,高尔夫比赛,慈善拍卖会,维也纳交响乐团音乐会,奥迪、奔驰车主自驾游活动,名车新车上市发布会,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,分阶段推广策略及计划,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,阶段,时间,营销推广策略,目的,第一阶段,市场导入期,开盘前,80,天,完成会所和样版别墅,为推广活动作准备,开盘前,60,天,公关活动：别墅销售员的标准,选出形象代方人，在广告中应用,开盘前,45,天,户外巨幅广告,将品牌先导入市场,开盘前,40,天,公关活动：体验式销售,利用媒体跟踪报道来炒作环境,第二阶段,内部认购期,开盘前,28,天,会所、样板房开放日,媒介软文：中央软化水供水系统,开始排号，储蓄客户,继续扩大和深社会影响,开盘前,20,天,公关活动：给别墅标价,引起社会对价值的认知，树立产品形象和价值,开盘前,15,天,媒介软文：地中海原味坡地别墅,以炒做炒,开盘前,8,天,公关活动：欢乐周末（内部认购日）,BBQ,冷餐会,第三阶段,热销期,正式开盘,公关活动：开盘仪式,开盘后,15,天,公关活动：名车名模名宅,利用目标消费者的特点再一次引起关注,开盘后,45,天,公关活动：周末晚会,创造社区文化生活氛围，进一步带动销售,封盘,开盘后,90,天,34,第一阶段媒体投放,第一阶段将是推广的第一个重点期，要求不鸣则已，一鸣惊人。,公交站牌,公交站牌也是第一阶段采用的重点媒体，以传播开发商形象及项目信息为主。由于公交站人群数量多，传播速度快，适合于开发商品牌形象及项目信息的推广。,户外大牌,户外大牌是第一阶段推广采用的重点媒体，也是开发商形象建立的主要媒体。户外大牌大而醒目，设置多选择人流密集、视野开阔的位置，为信息传播最佳方式。,媒体选择,报纸软文,报纸多选择省内知名报刊，如成都商报。以,硬广宣传为主，树立项目形象。,房产网站,房产网站多选择国内知名房产网站，如搜房网及焦点网，可以只透露项目基本信息，主要是引起市场关注。,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,35,户外大牌广告位选择,户外大牌选择以考虑目标客户群来源区域为主，同时也考虑人流密集度及视野情况。如是否是人流聚集区、是否是较为显眼位置，区域周边档次是否足够，是否是交通要道，开支花费如何等。经过多次考察选择，建议户外大牌广告位可从四个区域进行选择：牧马山区域、成雅高速公路区域、市中心或者一环以及机场区域，数量建议保证在,3,个以上。以下是四个区域的一些重点位置，供参考：,位置：盐市口,位置：牧马山,牧山大道入口为与大件路、老川藏路的交汇处，视野开阔，且为交通要道，同时由于此位置价格较低，适合选作为本项目的户外大牌广告位。,盐市口具有较多的中高档商业体量，是成都最具人气的商业中心，每日的交通量及人流量都为成都之最，此处视野开阔，广告位较多，适合本项目选择。,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,36,位置：盐市口,位置：双流机场,位置：人民南路高架桥,位置：跳伞塔,成雅高速进出口,由于本项目档次高，同时由于目标客户群的经济实力较高，加之有较多的外地客户，因此可以在机场设置户外大牌广告，建立项目形象，吸引客户关注。,人民南路与二环路交汇处的高架桥，对于拥有私家车的客户视野条件较佳。由于周边都是高档写字楼，较为匹配项目的档次，同时也能吸引客户关注。,跳伞塔是成都的数码中心，也是市中心区域人气的聚集地，属于交通要道也是成都各家开发商广告位的必争之地。,目标客户群中很多客户将由成雅高速进入大件路，因此成雅高速为交通要道，可,选择在成雅高速进出口位置或者附近设置大型广告牌，吸引,客户关注。,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,37,各类广告的发布时间及频次,第一阶段媒体投放策划,13,年,1,月,-13,年,4,月,机场约,90,万、牧马山约,30,万,成雅路口约,60,万、一环,/,市中心位置约,160,万,13,年,2,月底,-4,月底,16,万,/60,个,/15,天,2,周期,13,年,3,月,-4,月,一类整版,21,万 一次,二类半版,12,万 二次,广告媒体,发布时间,发布频次,/,价格,广告大牌,公交站牌,报纸硬广,13,年,2,月中旬,-13,年,4,月,20,万,/,个 一年维护,房产网站,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,38,媒体类公关活动在第一阶段是必不可少的。由于媒体的重要性，使得我们必须从项目启动开始，便与媒体建立良好的合作关系。如果与媒体关系相处不好，将极有可能带来负面影响，如首创的,”,A-Z Town,”,项目，,09,年在居周刊上被负面报道后，销售状况大受影响，整个销售周期比预期延长了近一年。,公共活动一,公共活动二,旅游活动,时间：,3-5,月,活动方式：,长城集团,出面，邀请重要的媒体单位，如成都商报、华西都市报以及一些高端杂志、电视台进行短期的旅游，建立与媒体之间的良好关系。,聚餐活动,时间：不定,活动方式,长城集团,出面，邀请重要的媒体单位进行不定时的聚餐类活动。通过相互的沟通了解，加强与媒体之间的良好关系，保证项目的顺利推广和销售。,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,第一阶段媒体公关活动,39,第一阶段费用核算,媒体类型,费用,广告大牌,约,340,万,公交站牌,约,32,万,报纸软文,约,45,万,房产网站,约,20,万,媒体公关,约,23,万,小计：,约,460,万,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,会所包装建议,会所包装以古典主义地中海风格为蓝本，制造居住氛围，各销售区域不做明确分区；,会所配置投影高尔夫练习室、壁球馆、桌球室、,SPA,馆、阅,览室、冥想室、小型影院、品味中心（西点、饮料）、儿童游戏,代管中心、孕妇婴儿休息室、宠物托管中心等，部分先行运营；,会所二楼露台设置户外休憩设施，可作为吸烟区,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,样板间包装建议,样板间的设计可根据户型及产品情况，做两种风格，但都选择为泛地中海风格；,样板间的设立：利用独栋别墅侧面花园，打造后花园与正大门之间的贯通建立休闲情趣空间；,其他建议详见,案场及样板间包装建议,系统化包装策略,VI,视觉包装工程,售楼资料、销售卖场、人员服装、销售道具、办公用品、,NP,宣传进行全面包装,（广告公司提供,VI,演绎）,高端数码产品的利用,做一套适用于,IPAD,运行的电子楼书，销售员利用,IPAD,进行产品讲解；,公共讲解区域利用触屏液晶显示器给客户讲解项目区域。,楼书与礼品的搭配利用,制作精美楼书，配搭印有项目,LOGO,的礼品。,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,户型图及沙盘建议,户型图：立体、透视、剖面图、手绘家配、园林示意,沙盘：控制大小，控制高度，木质模块，灯光设置,问题思考,销售策略,传播推广策略,媒体投放,案场包装建议,营销道具,物业管理于别墅项目的作用：,其他建议,物管配置,系统配置,对于别墅产品而言，因客群的特殊性和尊贵度，除本身产品的舒适度之外，后期的物业配套管理也是影响成交的关键点；,长期开发别墅产品的开发商，往往把更多的精力和财力花在对物管人员的培训及服务配套设施上。,例如龙湖、万科,其他建议,物管配置,系统配置,物业服务配置例举,万科,以酒店式管理代物业管理,引入,“,现代英式管家服务,”,物业管理提升策略,其他建议,物管配置,系统配置,把酒店管理的模式和服务意识融入物业管理；,同时以人性化、个性化、尊贵化为核心，提升本项目物业管理服务的层级。,酒店式管理核心概念,引入以,职业经理人形式,出现,“,现代英式管家服务,”,，提供彰显,尊贵,身份的,生活标志。,现代,“,英式管家服务,”,核心概念,其他建议,物管配置,系统配置,管家的主要职责是统筹,管理。若干琐碎的工作无需管家亲自操作，管家的身后还有一支专业队伍，分别具体负责保洁、保安、维修、前台等。,将社区单元分成若干组团，每组配置,1_2,名管家，在,24,小时内都有值班的管家为客户提供随时服务。,“一对一”贴身服务,服务内容分解,“一对多”尊贵服务,类 别,具 体 内 容,护 卫,管家要时刻保持警觉。以送主人上车为例，保护主人上车时，管家要面向车头。打开车门后管家应站在车门的后面，确保主人的安全。,出 行,主人如果要出游，管家事先要做出详尽的计划。一般至少设计两条路线，预防堵车。当主人要离开时，就像要出外旅游一样，管家要负责对出行交通工具的联络与安排接送。,摆 宴,筹备成功的晚宴，这是英式管家必须要具备的能力。布置晚宴餐桌是很重要的一个环节。,一对一贴身服务,其他建议,物管配置,系统配置,私人尊贵美容、水疗指导；,私人尊贵商务助理；,私人尊贵主厨（中、西）,私人尊贵园艺主管,私人尊贵采购服及建议服务（家居、食品）,私人尊贵健身、游泳、网球等运动指导,私人尊贵家庭餐饮料理等培训,一对多尊贵服务,其他建议,物管配置,系统配置,服务类别,具体内容,设备管理维修服务,专业人员负责机电设备、设施管理维修；,秩序维护服务,24,小时值班守卫监控系统，小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理；,秘书式商务服务,代客打印、复印、翻译、发送传真、电子邮件，预定车、船、飞机等票务，其他各类商务讯,息服务，留言、信件服务,承办商务会议和商务联谊活动,;,保姆式家政服务,家居清洁维护服务，车辆清洗，家电维修，代送修各类物品，影碟租赁，请星级厨师上门烹,调，提供美容健康护理，代请保姆、钟点工、学生小饭桌、照看（接送）幼儿、家教等服务,，送、订餐服务，报刊订阅服务，代订鲜花、贺卡服务，自动洗衣、衣服熨烫服务，代办各,类宴会（日常家宴、寿宴、生日宴、婚宴）服务，代订各类文艺演出、体育赛事门票等；,物业管理服务,公共性服务收费（物管费）、公众代办性服务收费（水、电、气、供热、电视、通讯等）、,特约服务收费、转售与租赁中介服务，代管房屋服务，装修套餐及配套服务，管家式延伸服,务，迎宾拉车门服务，贵重物品免费保管存放服务等；,特约家庭医疗保健服务,特约家庭医生、上门体检、各科医生专家上门咨询服务、电话医疗保健咨询服务等,;,文化,体育健身,休闲娱乐服务,代办国内外、省内外及特种户外旅游，代办高档俱乐部的会员卡，代办游乐场、影剧院、棋牌室、图书馆、乒乓球、保龄球、壁球、网球、羽毛球、台球、高尔夫球馆的贵宾卡等；,生活服务,菜市场、加油站、餐馆、氧吧、雪茄吧、酒吧、咖啡厅、小超市、便利店、音像书店、花店、送纯净水、交通车等服务。,本案物管服务内容建议,其他建议,物管配置,系统配置,营销阶段,工作,作用,销售前,整理并全面完成物业管理方案,将许多涉及业主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来,对售楼人员进行系列的物业管理培训,使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解,销售中,在售楼现场设立专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询,这种咨询和宣传沟通起到了很好的效果，避免了物业建设单位对物业管理的乱承诺，增强未来业主对物业管理的信心，并增加其购买的欲望,让已招聘的部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员,在维护已建成的物业与园林景观的同时，加深准业主对物业管理的印象与了解,物业管理介入营销阶段的主要工作建议：,其他建议,物管配置,系统配置,保安（女保安白天在售楼部、男保安夜间巡逻）、保洁形象气质佳，女保安身高,1.65,，男保安身高,1.75,，退伍军人优先；,工程师（负责建筑内隔墙建设和外立面装饰选择培训和问题答疑）园林设计师（培训售楼部人员对园林艺术理解和问题答疑）,物管费用建议,其他建议,物管配置,系统配置,项目,物业费用,物业公司,三盛翡俪山,3.5,元,/,月,伯恩物业公司,华新锦绣尚郡,3.8,元,/,月,第一太平戴维斯,萨尔茨堡,2.6,元,/,月,成都仁和春天物业管理有限公司,牧山逸家2.6,元,/,月,待定,龙湖长桥郡,4.6,元,/,月,成都龙湖物业服务有限公司,置信牧山丽景,4,元,/,月,成都和达物业富有限责任公司（置信和达）,香榭湾,4.2,元,/,月,成都仁和春天物业管理有限公司,半山卫城朴墅,2.6,元,/,月,四川悦华置地物业管理有限公司,金科廊桥水乡,4.5,元,/,月,重庆金科物业管理有限公司成都分公司,牧马山别墅项目物业费用市场情况如下：,若采用前述物业管理标准，建议本项目物业管理费用为,3.5,元,/,月,（具体费用根据项目所确定的物业服务标准而定）,其他建议,物管配置,系统配置,别墅配套系统建议,其他建议,物管配置,系统配置,七大系统,全屋新风系统,该系统为本项目必配系统之一，因项目所在区域正处于航道下方，要达到隔音效果必定会将门窗紧闭，在此情况下，让屋内空气达到正常循环，增强室内湿度和温度的智能调节功能，则是必不可少的。此系统依附于中央空调系统。,全屋供热系统,包括,24,小时不间断重力自循环即热中央热水系统及地暖系统,全屋中央空调系统,赠送机体，安装由业主根据装修设计自行安装,全屋智能控制系统,自动门窗、电器控制系统、空调自动控制系统、智能情景照明系统,全屋软化水、净水系统,管道接至每户入口,全屋智能安防系统,住宅非法入侵感应防盗报警、居家安防情景模式互换系统、紧急报警按钮、火宅报警系统,其他建议,物管配置,系统配置,九重,系统描述,设备描述,实现功能,防护分类,第一重,土坡绿篱监控系统,红外报警探测器,实现对非进出通道闯入和越过的防范,机防,（公共部分）,第二重,河道红外线报警系统,红外报警探测器,实现对非进出通道闯入和越过的防范,第三重,公共监控系统,摄像机、镜头、防护罩、矩阵监控和联动系统,管理人员全方位监控整个别墅区的现场,第四重,彩色,LCD,可视对讲系统,社区门口及别墅内设彩色液晶可视对讲机,外来人员在社区内的身份鉴定；,业主与保安人员的直接双向对话系统,机防,（公共部分和私家别墅联动）,第五重,移动目标接近提示系统,摄像机、,DVR,，内部网络,结合视频移动侦测技术，移动目标接近别墅,5,10,米的视音频提示,第六重,车辆出入管理系统,读卡器、车辆动感器、车牌自动识别软件、摄像机、控制卡等,采用远距离感应及车牌自动识别系统实现不停车通过,第七重,门窗感应防盗系统,红外微波防测监测器、门窗感应开关,自动防盗，即时感应及提示,机防,（私家别墅）,第八重,燃气、消防自动防范和紧急求助系统,防范燃气泄露自动报警器、烟感探测器、温感探测器、紧急求救按纽和报警系统,对燃气消防设施使用的自动防范和紧急求助,第九重,离线式电子巡更,数据采集器、管理软件,2,4,小时不定时安全巡视,人防,九重防护,