KFC选址技巧WZ.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,甜品饮料站,（,D&D,）,开发流程,上海、北京、深圳、南京、杭州,Topic,设定目标,了解环境、商圈调查,市场分析,报告结果,新址评估,新址立项,业绩追踪,设定目标,品牌名称和定位,目前市场概况、发展情形,竞争状况,产品结构,顾客描述,预期的结果,了解,品牌名称和定位,品牌名称,-,肯德基,D&D,甜品饮料站,品牌定位,-,在高人流量的区域，以现存,KFC,母店的卫星店的形式提供限定品种的,KFC,产品，并加强母店的可视性和延展,KFC,品牌形象,竞争状况,-,麦当劳及其他,甜品站数量,:,在,32,个城市中有,91,家,产品,:,甜筒,圣代,苹果派,汽水,定价范围,:,26,元,日均,TC(,估算,):400 900 (,视商圈而定,),TA(,估算,):4,.8,元,*,国内已有其他连锁品牌的饮料站：快可立，快三秒，等等,产品结构,甜筒和圣代,爽爽冰,冰点,瓶装饮料,热饮,热甜汤,产品价格：,2-6,元人民币,顾客描述,流动状态的人群，年龄在,15-39,岁的男性或女性，更侧重于其中的青少年,年轻，新潮，愿意接受并尝试新鲜事物，是快餐类餐厅的爱用者并赞赏这类餐厅的快速，亲切和方便，他们喜爱与朋友共度休闲时光，倾力工作亦懂得享受生活和工作的回报。,预期的结果,满足消费者对,“,边走边吃,”,和点心类食品的需求,增加品牌的露出机会,把,KFC,品牌年轻时尚的特性传递给青少年消费者,对开发的预期结果,多品牌的开发和竞争策略,加强对市场的渗透，特别是在客流量极高但较难进入的商圈,通过布局抢占控制点，抑制竞争对手,通过签定,D&D,取得排他，确保未来可能情况下取得房产,城市和商圈要求,建议试点城市：上海、广州、深圳、北京（南京、杭州）。因应产品特性，应考虑气候、季节因素，应以产品调整来支持全年营运，将,sales,极大化。,商圈等级A,B,X,S,商圈,建议人流量：单点测得,18,万人以上（周），自行车不计,商圈描述（,D&D),该城市的,A,商圈，其商业体量，品质，聚客力较高（大卖场，大型的百货，绵密的商业街）,该城市较好的,B,商圈，较强的商业表现，人流交汇点，人流量会是主要的诉求,交通枢纽火车站、关口、地铁单线大站或是二、三线交汇站。,10,15,路公车的转运站,地标性市民广场,大型的市级公园,体育场馆、表演场所、展览馆：要考量其使用频率及其规模,商圈描述（,D&D+Bucket),与,D&D,基本相同，要求人群的停留性更强，注意：,商圈有一定社区人口支撑，,交通路径方便，顾客可外带回家,有游客座椅的休闲广场,公园及娱乐场所（游客是否有用餐需求）,展览馆，体育场馆,商圈描述,消费者主要为即性消费者,行人为主要的捕获对象,了解进入该点的所有人流的走向，道路（包括主干道、次干道、人行步道）,以步速,50,M/,分，从中心点向各走向道路步行,3,分钟、,5,分钟的范围,商圈描述,建议试点城市：,Tier 1,城市,:,上海、广州、北京、深圳,Tier 2,城市,:,南京、杭州,商圈等级,：,A,B,X,S,商圈,主要描述：,该城市的,A,商圈（定义如手册）,该城市较好的,B,商圈,商圈描述,X,商圈：大卖场、百货公司（强大的聚客力），交通枢纽火车站、关口、地铁单线大站，或二、三线的换乘站,T,商圈：地标性广场、大型的市级公园、体育馆、表演场所、展览馆（要考量其使用频率及其规模）,（人流量为最主要的考量且必须是持续性的现象）,店址标准,门面宽度：,3,7,米,面积：,12,18,M,2,形式,/,能见度：,In line 1F/50M,广场,100,M,Free standing,聚客点出入口,In mall,（,入，出口及中庭，人流主动线）,/30,50,M,Corner,左右,/50,M,营运要求：,200,M,（,3-4,分钟）距离内有,KFC,标准店作为支持,营业额预估,Target TA:4.6RMB,TC:500/DAY,Target Sales:WPSA 16M,FY 831M,对等店：竞争对手、,KFC,饮料、甜品点购比例,捕获率：,2,竞争对手：,1.5-1.8,（因产品的差异）,1.2,KFC,：,1.7-2.3,（,亲近性更强）,1.2,建议人流量：,18,万,2,3500,（,TC/,周）,1.9-2,租金及投资,Rent(12Sqm):15%of sales(US$3.4/day/,Sqm,),建议：保底降低，超过,sales,额提成,Start up cost,：,50M,LHI,：,150M,Equipment,：,342M,Total investment,：,492M,Hurdle 13%,试算,Sales700750800850900950,IRR)11.215.820.124.228.232.1,Payback6.55.34.53.93.53.1,设定目标,百货商场、大卖场,地铁、轻轨的交汇站,交通枢纽,展览馆、表演会场,运动场馆,界定地理范围并按优先次序开展商圈调查,大型公园,标志性广场,绵密的商业街,旅游景点,（,人流量是最主要的考虑因素）,设定目标,市场说明会任务编组商圈调查,规划结论报批、审批营建,开业,了解环境、商圈调查,基础资料,商业体量,市政规划,市场信息,实地调查,以现有商圈中节选符合地理条件的潜力点为中心出发,5,分钟,步速,路线,人流动向,规划图制作,基图聚客点，,KFC,所在，竞争者,图,1,主要出入口、交通站点、方便性障碍（栏杆，花圃，喷水池，斜坡）,图,2,周边商业分布,图,3,人流动向，分布,图,4,距离店址,3-5,分钟商业范围,商圈特性说明，特别分析,ABC,广 场,R,M,公,园,地铁,出口,地铁,出口,XX,国际,广场,（在建）,小,商,铺,展览馆,小,商,铺,可的,移动,通信,建行,扬子,饭店,上行,公交站点,绿化隔离带,喷水池,店址,3-5,分钟,半径范围,聚客点入,口动线,地铁,出口,地铁出口,商圈示意图,D,市场分析,营业额预估人流量、捕获率、,TA,、,TC,对等标准,聚客点总体量分析,未来性分析,报告结果,优先次序排定,进驻时机,潜在商圈介绍,未来计划,获得共识,寻找新址、谈判,新址评估（,RE,）,新址是否符合,NWP,的要求,房产条件,财务核算（,CA,）,技术条件（,SA,）,Upside.Downside,风险评估,新址立项,签约,营建,开业,项目进度追踪,业绩评估,表现因素：,TC,TA,捕获率,产品反应,服务,市场因素：,经济因素,人流量商圈变化,消费者接受程度,位置,面临的挑战,租期,市政规划，市容要求和审批,单平方米租金较高,法律合同及条款,广告发布,学习、调整,下一步,面临的挑战,