厦门海沧商业中心街区分布专题.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,海 沧 区 域 专 题,商业中心街区分布,目 录,一、海沧区商业简况,1,、主要商业街区分布,2,、主要商业街区现状（基本资料）,3,、整体业态简述,二、与岛内前埔的横向对比,三、对海沧商业布局规划的认识,四、小结,目前商业的不完善对海沧住,宅楼市影响较小,五、海沧商业中心街区周边主要住宅小区基本情况,六、楼市攀升带动商业（社区商业）发展,七、综述,一、海沧商业街区简况,目前，海沧区域主要商业街为：,沧虹路、海裕路、沧林路、海富路,等，较为集中地围合成一个商业小片区，以沿街店面为主，商业档次不高，缺乏大型购物中心、专业卖场等。,1,、分布情况,商业街,售价（元,/,）,租金（元,/,）,层高,主要业态,沧虹路,8500,20,3.8,五金、建材、超市等,海裕路,7000,15,3.5,小吃、食杂店、服装等,沧林路,7500,15,4.0,二手房、家装建材等,海富路,9000,35,4.0,餐饮、服装等,个别数据体现：,2,、基本资料,各主要商业街独立店面新旧比例大多在,8,：,2,左右，周边住宅小区密集，入住率可观（平均可达,70,以上），直接服务人群近,4,万人，且现今附近在售楼盘颇多，销售情况总体良好；值得提及的是沿滨湖北路东方名园、银河花园、鑫星河、湖景华庭等底层的独立店面，现在开业不多，但随着内湖环境整治，相信未来将成为居民休闲、娱乐消费的好去处。,商业街介绍,（,1,）案例,金 龙 商 城,靠近海沧西桥头，紧挨着现在的海沧行政中心，,周边社区配套相对成熟,。金龙商城商铺，面积在,25,600,平米，每平米销售价在,7788,元起，如果在此购买,50,平米的店面，需要资金近,40,万元，银行提供,10,年,5,成的按揭，首付需,20,万元，月付约,2250,元，每月租金在,750,元左右，加上物业管理费每平方米,1.8,元的费用，约需,45,年才能收回投资资金。,有点不足之处是投资回报期较长,。,泉舜新旺府,店面价格均价在,8000,9000,元每平方米左右，,周围住宅小区林立,；,业态分散,：家装建材、房屋中介、网吧、餐饮、日常杂货、茶叶等。独立店面，面积从,30,120,平方米不等，现只剩下两间：,59.6,、,85,。值得关注的是，该项目位于海沧公交总站旁边，人流量有保证。且,周围规划有利于项目商业发展,：附近一村规划为长途汽车站、有一未来海岸住宅的地块及将建设青少年宫的地块等，很有发展潜力。,商业街介绍,（,2,）案例,阿罗海商业街,定位为“夏威夷风情步行街”的阿罗海商业街，位于未来海岸社区的浪琴湾小区内，全长,300,米，占地,6600,多平方米，共有,68,个沿街独立店面，在步行街西端是一个,3,万多平米的大卖场。,除了铜锣湾百货入住以外，进驻的高档商品店还有：雅馨布艺、好爱佳厨柜、纯剪派、安德鲁森。,据悉，将于,07,年初投入使用。商业街开业后的两年内将由开发商委托的经营管理公司来经营，管理公司给业主的投资回报率是,4,。现浪琴湾小区入住率,70,；当整个社区规模完全形成后，入住人口是,30000,以上，按厦门新区千人商业网点,13-22,个的布局规划要求，整个未来海岸社区的商业网点将可达到,390660,个。,商业街介绍,（,3,）街区,海 富 路,嵩屿南路,这一街区,新旧店面大概比例为,8,：,2,，旧店面多集中在海富路与沧虹路交汇处两侧。新店面部分层高,4,米，面积在,40,平方米以上；旧店面一般面积较小，不超过,30,平方米，且规划陈旧，不带夹层。,海富沿街店面经营业态以餐饮业为最多,，其次为服装服饰店和食杂日杂店，店面面积普遍较小，大多集中在,20,平方米左右，且位置上较为分散。将来,如果要把店铺拿来做档次较高的经营项目，怕周边的人气与环境配比不上,。,这一街区的居住者以学生和外地居民租住为主,，,购买力一般,；虽距离厦门第一大盘未来海岸较近，但入住率很低，人气不旺，配套设施又不齐全，导致,商业氛围不浓,，再加上主体经营品种以磁砖、厨柜、水暖、铝合金、不锈钢等建材产品，市场总体经营状况一般。现有店面租金每月在,900,元,1500,元之间。在售的海湾锦园二期店面，面积在,32,90,平方米，均价大约,1,万元平方米。假如要购买,50,平方米的店面，需要,50,万元，租金每月,1000,元，需,40,年左右，投资回报期也显得较长,。,银行：主要集中在沧虹路上，包括建行、工行、农行、兴业、光大等。,购物：,海沧的商场店面配套主要集中在沧虹路、沧林路、海裕路、海富路等几条区内道路,沿街店面，主要经营家装建材，以及小吃店、药店、网吧、二手房中介、服饰等。,购物商家有新东海超市、沧客隆、振业百货，大型的卖场只有位于沧虹路的思文电,器。嵩屿片区未来海岸社区有自己的生活配套设施，主要有佳丽海鲜大酒楼、玛琪,雅朵咖啡厅、,10,万平方米的铜锣湾百货,2007,年,7,月将开始经营。,其他：如菜市，公交海六路站旁有一菜市场及海沧集贸市场位于兴港路一带，预计将于,2007,年投入使用。,主要服务于本地居住人群,；目前海沧还缺乏一个大型的,综合商场，相信未来的铜锣湾百货项目将极具抢眼，不足之处,是现海沧楼市整体入住率不高，消费群体分散。,3,、业态简述,相关,图片,展示,海富路沿街店面,滨湖北路沿街店面,沧虹路沿街店面,沧林路沿街店面,二、与岛内前埔的简要对比,地域,现状阐述、数据体现,前埔,95,年后由政府统一规划建设的大型住宅区，包容了公务员、白领及解困户等人群，入住率接近,100,。社区商业贴近日常生活。商铺售价：不夜城,18000,元以上、国贸新城附近,15000,左右、会展以南,8000,左右。,海沧,2002,年楼市起飞，现大多大盘仍未完全交房，分期入住较多，以致周边环境不理想；且投资者比重相对高。总体入住率低，而滨海、滨湖等高档板块的住宅尚待建设。现主要街区商铺价格在,9000,左右，买点集中在未来的规划和未来的大盘社区。,人流量得不到保证；,交通不方便且较为混乱；,没能形成特色商业街，档次较低；,大型超市（或卖场、购物中心）缺,乏，无法带给人们一站式购物、逛,足、玩够的乐趣和满足；,业态不协调：生活配套体现不明显，,家装建材比重大、二手房店颇多等。,对比分析,三、对海沧商业网点布局规划的认识,相关资料体现,按人口规模及部分城市指标对比，整个厦门市应形成若干个区域,性商业中心，如同安、海沧、新阳、杏林、前埔、江头等。但从,现状商业发展情况来看，海沧商业总建筑面积没达到指标要求。,商业网点的布置有很大的人为因素，但还是与人口密度，地域风俗、旅游、物流、,交通、房地产开发等有很密切的关系，并有一定的规律性。,1,、,海沧楼市在,05,年出现供需两旺的局面。,2,、强大的需求直接表现的是人口数量的剧增，在此前提下，相应的配套生活、,市政设施、交通、教育、医疗等都形势紧迫。可以看到巨大的商业潜力！,社区（居住区）商业：发达的商业中心是满足居民综合消费的有效载体，是体现,城市现代化合综合竞争力的重要部分。目前的厦门社区商业发展形势较好。海沧,区域目前主要是分布不理想，缺乏大型的超市、百货等，及休闲娱乐商业的匮乏。,相关因素,楼市推动,匹配展望,展望,2010,年！日趋完善的“海沧区域商贸中心”将服务于,33,万的庞大消费群，潜力巨大。但相应的配套拭待完善，如交通、环境等。,一个区域商业中心，主要在海沧,生活区、新阳、嵩屿、排头等片,区形成社区商业；特别是日趋完,善的海沧生活区，在滨海板块未,来规划里有一个完善的社区商业,建设，档次定位较高，主要位,于绿苑生活区。周边休闲、娱乐,设施的建设完善，将提升该区域,的商业人气、档次。,依据厦门城市总体规划，马銮湾,因其特殊地理位置被定位发展成,为厦门城市副中心，并作为厦门,实施城市联盟的一步战略之棋。,具体定位是滨水居住、休闲旅游,高科技产业及物流四个方面。,规划里有个区级商业中心，社区,商业分布密集。,四、小结,目前商业的不完善对海沧住宅楼市影响较小,海沧已成为,分流岛内人口压力的替代区,域,，海沧与岛内的竞争关系日益突显，特别是,随着海沧,配套的不断完善及,06,年大规模沿海、湖区域,的推介和开发,，海沧与岛内楼市间的竞争将从幕后走到台前。,价格优势一直是海沧地产与岛内楼市竞争的一把利器！户口政策（,80,平）一样吸引着人们。,但随着海沧地产项目目标客户的高端化，价格的诱惑力将,被渐渐弱化，购房者对,产品品质及生活环境、人,文景观、身份地位,的考量也显得至关重,要。现今，“海沧房产居住价值”正,转变着消费者原有“岛内房,产居住价值”。,看重海沧住宅的消费者，更注重其生活环境、产品品质、价格优,势，商业配套虽然重要，但目前在海沧它扮演着,”,次要矛盾,”,的角色。,五、,海沧商业中心街区周边主要住宅小区基本情况,天乙广场,名士园,金茂花园,海青花园,亚桥花园,海富广场,信海花园,银都花园,都市恬园,文轩花园,文圃花园,富佳苑,富裕园,入住率较低（,6,成）,房子新旧：,9,成,入住率较高（,9,成）,房子新旧：,7,成,入住率：,7,成以上,房子新旧：,8,成,沧 林 路,滨 湖 北 路,沧虹路,鑫星河,东方名园,周边小区内、或小区之间的附要道两旁大多也以沿街地理店面 出现，可目前开业,情况不乐观，参差不齐，一间食杂店的远端才有了另一家小吃店，几乎没有什么,“人流量”。如沧林二路、沧林三路等，本来就没有什么商业气氛，而两边的小区入,住率低更打击了沿街的社区配套的发展。,六、居住区规划、建设将进一步提升海沧社区商业的发展,海沧的成熟与发展，是在政策与城市效区化发展规律的共同推动下形成的。随着厦门海湾型城市的建设，厦门城市发展重心向岛外倾斜，当面积超百万平米的大型社区未来海岸在海沧崛起时，它给海沧带来发展的新契机，使得海沧成为目前厦门岛外房产市场升温最快的区域。海沧大桥的票制改革已呼之欲出，海湾大道的建设、马銮湾的改造、漳州角美与厦门海沧合并规划，让海沧更具潜力。,未来海岸社区建成后是一个有,10000,套住宅、,30000,以上常住人口的大社区，消费后劲强大。,同时，由于未来海岸的兴起，拉动周边地产的发展，如嵩屿海景城将入住,1,万人口、京口岩居住区将入住,2,万人口等，还有其他居住社区，这里将发展到,20,万人的规模，这些将促使一些零售巨头率先到岛外布点，拉开了大型卖场向岛外市场进军的序幕。,七、综述,区 域 优 势,随着,05,年海沧土地推介会的召开，相关配套设施的完善及海沧大桥年费制的执行，辅以高起点、大规模海、湖景观区域的开发，一座现代化的新城已经浮出水面。,作为厦门城市副中心的海沧，随着,06,年沿海、湖周边优质景观地段的高品质产品开发，海沧的价值已经得到越来越多较高端客户的认可。,地理、交通、景观（楼盘）等优势明显；海投,未来海岸全面挑动海沧楼市的神经，它渐渐形成了一个名校区域，房地产价值日益突出；且相对于岛内,150,平米的购房落户门槛，岛外,80,平米即可落户,海沧（离岛内最近、配套最完善）优势更加明显。,可以预见海沧商业街区的发展将取决于人口的数量、稳定性和消费力。而且整体庞大。,区 域 劣 势,总体来说，工业影响楼市，配套不齐全以及附近区域的竞争。商圈未形成，大多只是以商业街或社区底商的形式出现，分散了人流。且业态重合，没有特色的商业模式。,即使未来规划成功实现，在生活区分布上也显得较为分散，四个主要片区的商业配套规划显得独立。五銮湾片区将显得突出旅游休闲、而海沧新市区生活配套为主，无法形成具有竞争力的商业中心，而多是日常生活配套或特色旅游消费等。,与其他岛外区域一样，受到岛内各大商圈的辐射，节假日、周末等休息日人们涌向岛内体验热闹和繁华。,整体上，海沧商业给人的会是一个普通的家居作用，无法形成高档次的消费市场，且目前工业影响楼市，难免也波及投资者对商业的信心。,滨海板块目前还没有入住的楼盘，而像在售的蓝湾半岛、泉舜滨海上城都带有底层商业，但体量不大（现共,3300,平米左右），价格在,9000,元,/,平方米。即将上市的彼案,Patio,也是以商住楼的形势出现。,就目前的情况及未来的城市规划、商业网点布局规划等，滨海板块作为一个高档的滨海居住区，商业主要将扮演生活的小配角，“超市、洗衣店、理发店、餐馆等”，但相对前面介绍的现在的商业中心街区，因以后它面对高收入的人群，档次设定会比较高。,且小区的物业管理水平也会相对较高，规模以上的小区都会配置以方便自己的住户。,嘉嵩项目配置的商业体量相对较小，迎合了区域板块的发展。主要矛盾是商铺的销售，因为就现在市场行情看，滨海板块的商铺销售情况不好。,滨 海 板 块,