投资性房地产分录汇总.doc

投资性房地产分录汇总
投资性房地产的入账价值确认
1.总的原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。
2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成
（1）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。
（2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
（3）以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
1.折旧或摊销时
借：其他业务成本
　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
2.取得的租金收入
借：银行存款
　　贷：其他业务收入
3.投资性房地产提取减值时
借：资产减值损失
　　贷：投资性房地产减值准备
4.计算应交营业税时
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税
采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
①会计处理原则
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不提减值，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
②一般分录
A.期末公允价值大于账面价值时
借：投资性房地产——公允价值变动
　　贷：公允价值变动损益
B.期末公允价值小于账面价值时
借：公允价值变动损益
　　贷：投资性房地产——公允价值变动
C.收取租金时
借：银行存款
　　贷：其他业务收入
D.计算应交营业税时
借：营业税金及附加
　　贷：应交税费——应交营业税
另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产——成本”。
投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
借：投资性房地产——成本
　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　投资性房地产减值准备
　　贷：投资性房地产
　　　　递延所得税资产
　　　　递延所得税负债
　　　　盈余公积
　　　　利润分配——未分配利润　
借：投资性房地产——成本
　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　投资性房地产减值准备
　　递延所得税资产
　　递延所得税负债
　　盈余公积
　 利润分配——未分配利润　
　　贷：投资性房地产
投资性房地产的后续支出
（一）资本化的后续支出
1.成本模式下
（1）转入改扩建时
借：投资性房地产――厂房（在建）
　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　贷：投资性房地产
（2）发生改扩建支出时
借：投资性房地产――厂房（在建）
　　贷：银行存款
　　　　或应付账款
（3）完工时
借：投资性房地产
　　贷：投资性房地产――厂房（在建）
注意：不应通过“在建工程”科目核算。
2.公允价值模式下
（1）转入改扩建时
借：投资性房地产――厂房（在建）
　 贷：投资性房地产――成本
　　　　　　　　　　――公允价值变动
（2）发生改扩建支出时
借：投资性房地产――厂房（在建）
　　贷：银行存款
　　　　或应付账款
（3）完工时
借：投资性房地产――成本
　　贷：投资性房地产――厂房（在建）
（二）费用化的后续支出
借：其他业务成本
　　贷：银行存款等科目
投资性房地产的转换与处置
转换时入账口径的选择
1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
会计分录为：
A.由自用房地产转入投资性房地产时：
借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量）
　　累计折旧（摊销）
　 固定资产（无形资产）减值准备
　　贷：固定资产、无形资产或存货
　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　　　投资性房地产减值准备
B.由投资性房地产转为自用房地产时：
借：固定资产、无形资产（按转换时的原账面价值计量）
　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　投资性房地产减值准备
　　贷：投资性房地产
　　　　累计折旧（摊销）
　　　　固定资产（无形资产）减值准备
2.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。
会计分录为：
借：固定资产、无形资产或存货（以转换当日的公允价值计量）
　　公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）
　　贷：投资性房地产（按转换当时的账面价值结转）
　　　　公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额计收益）
3.自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入资本公积---要注意此点比较特殊!。
会计分录为：
借：投资性房地产（以转换当日的公允价值计量）
　　累计折旧（摊销）
　　公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）
　　资产减值准备（转换当时已提减值准备）
　　贷：固定资产、无形资产或存货（按转换当时的账面余额结转）
　　　　资本公积（公允价值大于账面价值的差额不得列为收益，而是追加资本公积）---要注意此点比较特殊!
投资性房地产的处置
（一）成本模式下
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
1.收到处置收入时：
借：银行存款
　　贷：其他业务收入
2.结转投资性房地产成本
借：其他业务成本
　　投资性房地产累计折旧
　　投资性房地产减值准备
　　贷：投资性房地产
3.计算应交营业税
借：营业税金及附加
　　贷：应交税费―应交营业税
(二）公允价值模式下
一般分录如下：
1.按实际收到的款项
借：银行存款
　　贷：其他业务收入
2.按当时投资性房地产的账面余额
借：其他业务成本
　　贷：投资性房地产――成本
　　　　　　　　　　――公允价值变动（也可能在借方）
3.将累计公允价值变动转入其他业务成本
借：公允价值变动损益
　　贷：其他业务成本
或反之。
4.将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本
借：资本公积――其他资本公积
　　贷：其他业务成本
掌握投资性房地产处置损益的计算，尤其需关注公允价值模式下投资性房地产处置时“公允价值变动损益”转“其他业务成本”不影响损益。