六-房地产泡沫.ppt

第六章 房地产泡沫1 1.泡沫经济 泡沫经济，是指资产价值超越实体经济，极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。泡沫经济经常由大量投机活动支撑。由于缺乏实体经济的支撑，因此其资产犹如泡沫一般容易破裂，因此经济学上称之为“泡沫经济”。虚拟资本是以有价证券（包括股票、债券、不动产抵押单）等形式存在的，能给持有者带来一定收入流量的的资本。现实资本就是以生产要素形式和商品形式存在的物形态的资本。2 2.历史上的泡沫经济 17世纪荷兰发生郁金香狂热。18世纪英国的南海公司泡沫经济（南海泡沫事件）。这次事件成为泡沫经济的语源。20世纪20年代 大量欧洲资金流入美国，导致美国股价飞涨。之后黑色星期二爆发，美国泡沫经济破裂，导致1929年到1930年代的大萧条。1980年代日本泡沫经济 1994年墨西哥为主的中南美洲泡沫经济 1997年亚洲金融危机 1999年-2000年美国互联网泡沫经济 2003年-美国为主的全球房地产泡沫经济 2007年-美国为主的全球金融海啸经济-次贷危机 3 3.1717世纪荷兰发生郁金香狂热16351635年1 1株稀有品种郁金香16151615弗罗林4 4头公牛或1 1辆拖车480480弗罗林10001000磅奶酪120120弗罗林16361636年1 1株稀有品种郁金香46004600弗罗林+1+1辆崭新的马车+两匹灰马+1+1套完整的马具1 1株Semper AugustusSemper Augustus郁金香,1637,1637年1 1月2000,22000,2月涨至6290,6290,但到16391639年跌至0.1.0.1.4 4.一、房地产泡沫定义 房地产泡沫主要是指由于市场过多的投机需求，导致房地产的市场价格大大高于房地产内在价值的部分或房地产价格的持续上涨脱离市场基础价值的状态。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类的劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，相对较为稳定。所以一般认为，房地产泡沫实际上是土地价格泡沫。5 5.地地地产产产泡泡泡沫沫沫的的的危危危害害害性性性金融风金融风险加大险加大其他产业其他产业成本增加，成本增加，不利于其不利于其他产业的他产业的发展发展创业成本增创业成本增加，对经济加，对经济发展有阻碍发展有阻碍作用作用最终买单最终买单者者;购房者购房者的银行资的银行资产流失严产流失严重重地价上地价上涨刺激涨刺激房价上房价上涨涨6 6.二、房地产泡沫的形成机理 首先，经济的扩张使得整个市场（包括房地产市场）开始繁荣起来，消费信心开始高涨，它使人们对未来有了一个最初的乐观预期；其次，由于预期房地价将上涨，它对现在的房地产市场的交易产生了影响，使得一方面需求增加，而另一方面却出现了惜售，这对供求关系产生了重要影响。由于需求旺盛，而短期内供给又不会大幅上升，这就会带动房价和地价进一步上涨；7 7.第三，在房地价上升到一定高度时，真实需求将不断下降，而投机需求将越来越多，它甚至完全弥补了真实需求的下降，使得市场从表面看来需求更加旺盛。由于投机者的大量参与，房地价的上涨将越来越快，直到某些迹象表明泡沫将破裂或投机风险足够大；最后，房地产市场的过度扩张也引起了各方面的注意，于是市场的预期会朝着与原来完全相反的方向发展。当悲观预期超过乐观预期时，市场就会发生逆转，泡沫就会破裂。8 8.需求泡沫房地产泡沫逐步形成地价与房价相互促动，轮番上扬导致泡沫越吹越大，从而泡沫破灭的风险越来越大。房价泡沫地价泡沫资金泡沫9 9.三、房地产泡沫测度 房地产泡沫的测度研究可以说是房地产泡沫研究的关键。目前，国内外对于房地产泡沫的测度已经有了比较多的研究，有的甚至已经形成体系。现有的测度房地产泡沫的研究主要使用两大类方法：指标法和模型法。指标法和模型法中又各包含多种更为详尽的方法。1 1、指标法 我们常见的测度房地产泡沫的方法绝大多数是指标法。在绝大多数关于房地产泡沫的争论中，争论者都使用这类指标来证明房地产泡沫的存在与否。在实际使用的过程中，指标法有着天然的优势：它计算简单，结果明了。1010.（1 1）预示指标 预示指标是通过分析连续时间段内指标的变化情况，据以预测房地产价格走势及产生地产泡沫可能性的指标。其实，这是一类反映房地产泡沫状态的动态指标。房地产投资增长率(20%(20%以内)房地产价格增长率/实际GDPGDP增长率(2.0)(2.0)以内 之所以强调房地产投资增长率应该保持一定范围之内,主要是因为在一定时期内任何社会的资源总是有限的.1111.房地产投资与GDPGDP 1212.1313.1414.1515.（2 2）指示指标 该项指标是用来显示土地作为虚拟资本与实体经济发生偏离程度的指标。通过对相关数据的比较分析，判断是否发生地产泡沫及衡量其严重程度的指标。房屋空置率：一般在5%-10%5%-10%房价收入比:在发展中国家,通常比较认同的房价与家庭年总收入在6-8(906-8(90平方米)。房价房租比：一般在300300左右 1616.九大城市房价收入比位次城市收入/房价比1 1上海1:13.81:13.82 2杭州1:12.351:12.353 3南京1:9.81:9.84 4苏州1:91:95 5扬州1:8.61:8.66 6南通1:8.41:8.47 7常州1:7.71:7.78 8无锡1:7.41:7.49 9镇江1:71:71717.（3 3）信贷指标 一般认为，信贷杠杆的作用是形成房地产泡沫最为关键的因素。房地产是一个高杠杆的行业，这一特点容易形成经典的道德风险问题。而很显然，银行也是一个高杠杆的行业。他们的道德风险问题对于推动房地产泡沫起着决定性作用。房地产贷款增长率/贷款总额增长率 住房按揭款/居民月收入 房地产开发贷款占房地产开发企业资金来源的比重 1818.2 2、模型法 模型法是迄今为止在理论上被认为是最为完善的测度方法。它一般通过建立某一个模型来解释房地产市场的泡沫状况，通常它有较为完整的测度体系。最为常见的模型法主要有收益还原法、市场修正法和预警法。（1 1）收益还原法：收益还原法是资产评估中常用的方法之一。在房租数据可得的情况下，该方法也是最能有效反映房地产泡沫的方法之一，而且其计算结果容易被人理解和接受，能够直接说明问题。在收益还原法的应用中，有三个对评估影响较大的基本参数，它们是年净收益、尚可使用年限和还原利率，其中年净收益和还原利率需要审慎地估计和确定，特别是还原利率的确定，它的细小差异会对使计算结果完全不同。1919.(2)(2)市场修正法 这种方法是首先设定了一个反应特定时期(年份或季度)房地产泡沫程度的相对指标房地产泡沫系数。房地产泡沫系数是以特定时期(年份或季度)的物业空置率为基础值，在考虑各种修正系数之后，所得到的一个百分数值。房地产泡沫评估首先要选择特定类别的物业空置率，再根据评估目标和评估范围的不同确定不同的修正系数。在计算全国房地产泡沫系数时，采用的计算公式是：房地产泡沫系数=物业总空置率经济增长修正系数产业贡献修正系数交易状况修正系数。2020.(3)(3)预警法选定预警指标:指标的选取是预警法的第一步，它可以综合选取我们上述的指标法中的子指标。确定预警指标的权重各个指标的灵敏度不向，出现预兆的先后顺序也不同，在预警系统中的作用大小也就不同，因此要对指标进行对比，确定其权重。权重是否合适，还要根据历史数据进行统计检验。确定指标临界值预警指标的数据变化达到预测泡沫变化的水平，称为临界值。2121.临界值的确定原则是：在临界值点上，泡沫将会发生变化而未发生预报的概率与发生错误预报的概率相等。在实际操作中可以根据房地产经济运行的状况，将地产泡沫发生明显变化时期的指标定为临界值。临界值主要包括两种：泡沫发生的临界值；泡沫破裂的临界值。当预警指标持续地、普遍地超越了临界值，就可以认为是发出了预警信号。对于发出预警信号的事件，可以用符号“D D”来表示，也可以用“1 1”来表示。对于未发生预警信号这一事件，可以用符号“S S”表示，也可以用“0 0”来表示。测算地产泡沫发生变化的概率2222.四、日本泡沫经济(一)背景及原因(二)房地产泡沫及其破灭(三)股市泡沫及其破灭(四)泡沫破灭的影响2323.(一)背景及原因1.1.“翘尾巴”：从19561956年开始,日本经济腾飞,成为了全球最大的债权国和第二大经济体.美国傅高义日本第一一书,让许多日本人自以为真的老子天下第一.2.2.认为从经济大国转变为政治大国的机会来临了.3.3.加快金融自由化与日元国际化.4.4.实施支持美元的政策(“国际协调优先”与广场协议).).5.5.扩张性的货币政策：永久性低利率政策；大量放松信贷；政策取向只关注CPICPI而不考虑资产价格.大量资金流入到了股市与房地产市场.2424.6.6.间接金融为主以及主银行制度.前者使金融资源被银行垄断,后者使银行与企业捆绑在一起了.7.7.护送船团行政(银行永不破产)向市场发出了被严重扭曲的信号道德风险很严重.8.8.银行、企业之间的交叉持股.9.9.经济金融体制透明度低,使许多危机的预警信号被掩盖了起来.从表面上看起来似乎一切正常,只要一出问题就很难收拾.10.198910.1989年底货币政策转向：紧缩以对付通胀.2525.(二)房地产泡沫及其破灭地价指数以19831983年为100.1988100.1988年东京商业用地的价格为19831983年的350350,住宅用地价格增长为300300.日本国土面积只是美国的1/251/25（或零头）.但19901990年日本土地总市值达到1515万亿美元,比美国土地资产总值多4 4倍2626.(三)股市泡沫及其破灭19851985年日经225225指数为1200012000点上下,1986,1986年开始急剧上升,到了19891989年底,日经225225指数突破了3900039000点.四年之内翻了两倍多.股票总市值也从19851985年底的224.2224.2万亿日元到19891989年底喲成了890890万亿日元,增加了4.74.7倍.2727.(四)泡沫破灭的影响泡沫破灭把日本经济置于一个恶性循环当中.泡沫经济破灭经济不景气低利率资本外流需求低迷银行呆坏帐增加维持低利率资金不回流需求更低迷银行危机经济衰退.日本经济持续2020年走“L L”型.2828.（一）佛罗里达地产泡沫（二）泰国地产泡沫（三）香港地产泡沫（四）海南地产泡沫五、典型的地产泡沫2929.（一）佛罗里达地产泡沫一战结束,美国经济出现了前所未有的繁荣,大量欧洲人带着热钱涌入美国.佛罗里达州位于美国东南端,地理位置优越,气候宜人.欧美人都选择这里作为冬日度假胜地.19231923年19261926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅.如棕榈海滩上的一块土地,1923,1923年值8080万美元,1924,1924年达150150万美元,1925,1925年则高达400400万美元.据统计,到19251925年,迈阿密市居然出现了20002000多家地产公司,当时该市仅有7.57.5万人口,其中竟有2.52.5万名地产经纪人.3030.（二）东南亚地产泡沫上世纪8080年代中期,泰国政府把房地产作为优先投资的领域,促生了房地产市场的繁荣（与1010多年的我国相同）.海湾战争结束后,大量开发商和投机者涌入了房地产市场,加上宽松银行信贷政策,促成了房地产泡沫的出现.与此同时,大量热钱涌入秦国与东南亚其他国家或地区的房地产市场进行投机.由于当时这些国家或地区没有对热钱进行有效调控,构成了巨大的泡沫.在金融危机爆发前的19961996年,泰国的房地产业已处于全面危险的境地,房屋空置率持续升高.随着东南亚金融危机的爆发,泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭,并直接导致各国经济严重衰退.3131.（三）香港地产泡沫香港地产热可以追溯到上世纪7070年代.当时,李嘉诚、包玉刚等纷纷投资房地产领域,香港1010大地产公司先后公开上市,来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入.在各种因素的推动下,香港的房价和地价急剧上升.到19811981年,香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区.19841984年19971997年,香港房价年平均增长超过20%.20%.受房价飞涨的刺激,香港的房地产投机迅速盛行起来,出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”.1996.1996年,出现了买房前必须先花150150万港元买一个号.19981998年20042004年,香港楼价大幅下跌,如著名的中产阶级居住社区“太古城”,楼价就从最高时的1.31.3万港元每平方英尺下跌到4 4千多元.在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267267万港元,有1010多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”.3232.六、房地产泡沫问题的解决办法 解决房地产泡沫问题可以从供给和(或)需求方面着手，往往通过行政力量的深度参与，通过挤压法、吸收法、转化法和综合法等方法解决。3333.1 1、挤压法。房地产泡沫挤压法指的是通过降低房地产的市场价格来降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。挤压法采取的措施主要增加供给和限制消费两类。增加供给的措施主要有增加土地供给，增加中低价格产品的供给，限制消费的措施主要有增加消费税费、限制房地产金融等。这两类措施往往可以综合使用。3434.2 2、吸收法。房地产泡沫吸收法指的是通过提升房地产内在价值方式降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。吸收房地产泡沫的措施主要可归纳为优化宏观经济环境、优化房地产产业环境和优化房地产市场运行，这些措施的实施能提高房地产的内在价值，使社会和企业对房地产价值的增加有更好的合理预期，获取房地产收益的风险相应降低，房地产泡沫程度下降。3535.3 3、转化法。房地产泡沫转化法指的是降低社会资源在房地产行业配置、将资源从房地产行业转化到其它产业领域，从而降低房地产泡沫的方法。当房地产泡沫到一定程度后，整个行业的收益风险比下降，市场的自发力量将引导资源由房地产行业转移到其它收益风险比更高的领域。在市场机制失灵时，也可以使用政府调控的手段促进这种转化。金融市场的兴旺和产业投资机会的增多，无疑能引导资金从房地产领域转移出去。在实现房地产泡沫转化时，可以采用市场和行政相结合的手段，但市场手段应该占主导地位。3636.