投资性房地产的两种后续计量模式.doc

一、投资性房地产的定义
（一）、投资性房地产的概念
《企业会计准则第3号——投资性房地产》中的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（二）、投资性房地产的特征
1、投资性房地产是一种经营性活动
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
（三）投资性房地产的范围
1、已出租的土地使用权
已出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
2、持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权
3、已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋建租物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
二、什么是公允价值模式和成本模式
（一）成本模式
投资性房地产成本模式下后续计量,对于已出租的建筑物,参照 《企业会计准则-固定资产》 的有关规定进行后续计量 ； 对于已出租或持有准备增值转让的土地使用权,其后续计量参照《企业会计准则-无形资产》 有关规定。 即对投资性房地产计提折旧 （建筑物） 或计提摊销 （土地使用权）,如投资性房地产发生减值,还需计提减值准备,且计提的减值准备在以后期间不允许转回。 即在成本模式下,投资性房地产有关后续计量的处理与前面固定资产或无形资产处理是相同的。
（二）、公允价值模式
投资性房地产公允模式下后续计量,在资产负债表日,企业应当以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值变动计入当期损益。 即公允价值模式下企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,也不计提减值准备。 且在处置时还要将原公允价值变动和资本公积转入其他业务收入。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：
1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
所在地，通常指投资性房地产所在的城市。对于中大型城市，应当为投资性房地产地所在的城区。
2、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其它相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
三、两种计量模式的会计处理方法
（一）、成本模式
1、每月计提的折旧
借：其他业务成本——XX
贷：投资性房地产累计折旧
2、每月确认的租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入——XX
3、若投资性房地产发生减值迹象，应当计量减值准备。已经计量减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
（二）、公允价值模式
1、不对投资性房地产计提折旧或摊销，企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
借：投资性房地产——XX——公允价值变动
贷：公允价值变动损益——投资性房地产
2、取得的租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入——XX
四、投资性房地产的转换
（一）、成本模式下的转换
1、采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产，按其在转日的账面余额
借：固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备（无行资产减值准备）
2、投资性房地产转为存货
借：开发产品
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
3、自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地
产，按其在转换日的账面余额。
借：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
贷：固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
4、作为存货的房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产
存货跌价准备
贷：开发产品、
（二）、公允价值模式下的转换
1、投资性房地产转为自用房地产
借：固定资产（无形资产）
贷：投资性房地产——成本
按投资性房地产的累计公允价值变动
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
2、自用房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产——成本
累计折旧（摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
公允价值变动损益——投资性房地产（公允价值小于账面价值）
贷：固定资产（无形资产）
资本公积——其他资本公积（公允价值大于账面价值）
3、作为存货的房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产——成本
存货跌价准备
公允价值变动损益——投资性房地产（公允价值小于账面价值）
贷：开发产品
资本公积——其他资本公积（公允价值大于账面价值）
五、投资性房地产的处置
（一）、成本模式计量的投资性房地产处置
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧
贷：投资性房地产——写字楼
（二）、公允价值模式计量模式的投资性房地产的处置
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
按其累计公允价值价值变动，借记或者贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目。