房地产项目风险分析报告.doc

青岛市李沧区房地产开发项目风险分析

摘要
为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。
关键词：房地产开发项目 风险分析 列表排序法
一、项目概况
这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。
项目平面图如下：

二、风险识别
基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑：
1、宏观环境风险
政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。
2、区域环境风险
区位风险，商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险，城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来不利影响；环保风险，包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险，指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁，如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。
3、土地风险
土地自然属性风险，该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；征地拆迁风险，取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。
4、资金风险
资金充足性风险，房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险，银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大，利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力
5、设计风险
先进性风险，项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险；适用性风险，过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险；经济性风险，在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。
6、工程风险
发包风险，包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险；工程质量风险，项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。工期拖延风险，工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。
7、市场风险
市场需求风险，需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难；价格风险，产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。

三、风险评估
风险评估是指，在风险事件发生之前或之后，该事件给人们的生活、生命、财产等各个方面造成的影响和损失的可能性进行量化评估的工作。风险评估就是量化测评某一事件或事物带来的影响或损失的可能程度。
这里，我们用列表排序法对上述建设项目中可能出现的七种风险因素进行分类排序。列表排序法就是对风险发生的概率，风险后果的严重性，风险因素的可控性三者分别进行分析，并在此基础上，并在此基础上对其进行综合分析。列表排序法的一般步骤是，先确定评估标准，然后分别由专家对风险发生的频率，风险后果的严重性和风险的可控性进行打分，然后确定风险的等级，并将风险因素进行排序。
以下两个表格分别是风险的评分标准和项目风险量化的标准。
表一：风险的评分标准

表二：项目风险量化的标准
分数
严重度
发生的概率
可控程度
10
严重影响项目，导致项目取消，而且没有警示
非常高，频繁发生
大于或等于每小时一次
绝对不能控制，只能听天由命
9
严重影响项目，导致项目取消，但有警示
很高，经常发生
一天两次
利用现有的技术和条件几乎不能控制，如需控制，需要创造一定的条件
8
严重影响项目目标的实现，可能导致严重的拖期，超支或质量问题
高，经常发生
一天一次
利用现有的技术和条件控制难度很大，可能需要其他条件
7
项目的进度，成本或质量性能受到显著影响，可能导致有些工作不能完成
较高，经常发生
每周一次
利用现有的技术和条件有一定的难度，但不需要其他条件
6
项目的进度，成本和质量受到一定影响，工作仍能完成，
中等，时有发生
每月一次
利用现有的技术和条件能控制
5
项目的进度，成本和质量受到轻微影响
中等，时有发生
每年两次
无征兆，利用现有技术和条件容易控制
4
项目受到一定的影响
中等，偶尔发生
每年一次
无征兆，能控制
3
对项目有比较小的影响
低，很少发生
每两年一次
有征兆，能控制
2
影响很小
很低，几乎从不发生
每五年一次
有明显征兆，能控制
1
无影响
从不发生
每十年还不到一次
一眼就能看出问题，控制很简单

这里我们通过五位专家分别就七种风险的发生概率，严重性，可控性进行打分，每一项取五位专家打分的平均值。通过计算来衡量风险级别，并对各风险因素进行排序。具体结果见下表：

表三：风险因素排序
编号
风险识别
风险评估
排序
风险因素
可能性
严重性
可控性
风险级别
1
宏观环境风险
6.0
6.4
9.6
368.6
2
2
区域环境风险
5.6
6.4
8.2
293.9
3
3
土地风险
3.8
6.0
6.2
141.4
5
4
资金风险
6.0
9.0
8.0
432.0
1
5
设计风险
3.4
9.2
3.6
112.6
7
6
工程风险
3.2
6.2
6.4
127.0
6
7
市场风险
3.0
8.4
8.8
221.8
4
由表三可知，可以将七个风险因素分成三个等级：

表四：风险等级与相对应的风险
风险等级
风险因素
主要风险因素
资金风险，宏观环境风险
次要风险因素
区域环境风险，市场风险，
最次风险因思
土地风险，工程风险，设计风险

七个风险因素按照级别高低依次为：资金风险，宏观环境风险，区域环境风险，市场风险，土地风险，工程风险，设计风险。

四、风险对策
根据各风险因素的具体情况提出以下相对应的措施：
1、对于资金风险的对策：一方面项目开发前要确保有足够的资金来满足施工的要求，并且选择合适的融资方式和合理的融资结构使资金成本降到最低，另一方面由于利率的变化对于项目成本和居民的购买力均有较大的影响，所以投资者要随时关注利率的变化，采取必要的措施减少利率变化所产生的不利影响。
2、对于宏观环境风险的对策：由于宏观环境是投资者几乎不能控制的，而且宏观环境一旦发生变化，往往对项目产生重大的影响，所以项目投资者一方面要时时关注宏观环境，宏观环境一旦发生变化，要及时采取应对措施，以最大限度的减少项目的损失；另一方面，可以通过购买工程保险、发行股票和寻找投资合伙人的方式转移风险。
3、对于区域环境风险的对策：由于该项目处于李沧区的住宅区，城市基础设施和配套公用设施比较齐全，能够满足业主的生产生活要求。项目主要应该防范的是环保风险和自然风险，降低环保风险可以通过严格控制施工过程中的污水排放，降低施工噪声，尽量减少施工过程中的扬尘等手段，降低自然风险则需要通过关注天气预报、增加施工安全措施来减少洪水、暴雨、地震、台风等可能造成的影响。
4、对于市场风险的对策：首先，市场需求对于房地产的销售有很大影响，由于我国当前处于快速城镇化的阶段，对住宅楼的需求较大，所以只要保证项目的质量，做好必要的宣传，可以把销售的风险降到最低，其次，产品定价也是影响项目收益的重要因素，投资者应该做好市场调研工作，结合有关专家的判断，确定合理的产品售价，不但能将住宅全部售出，而且获得较高的单位面积收益。
5、对土地风险的对策：严格按照法律和相关法规的要求做好征地拆迁、安置和补偿工作，尽量避免产生矛盾，项目建设之前要做好该地块工程地质条件、水温地质条件的勘测，对于不良的地质条件采取必要的工程措施，以避免对工程质量造成影响。
6、对于工程风险的应对措施：加强风险控制，建立一支高素质、多学科的开发队伍，懂工程善管理，严格控制施工过程，保证工程质量。严格按照工期要求施工，尽量避免工期拖延所带来的损失。
7、对于设计风险的对策：项目开发设计中要注意设计先进性、经济型、适用性、可靠性和技术性之间的权衡，不能片面追求某一方面而忽视其他方面，应该使设计在各方面都能达到让人满意的水平。

五、风险结论
综上所述，项目开发投资者应该灵活运用风险回避、风险转移、风险控制、风险分散等方法，对于主要的风险如宏观环境风险和资金风险要重点考虑，采取必要的措施防止该风险对项目的不利影响，对于次要风险如区域环境风险和市场风险要严格控制各项风险，并专门补充各项控制综上所述，项目开发投资者应该灵活运用风险回避，风险转移，风险控制，风险分散等方法，对于主要的风险如宏观环境风险和资金风险要重点考虑，采取必要的措施防止该风险对项目的不利影响，对于次要风险如区域环境风险和市场风险要严格控制各项风险，并专门补充各项控制措施，对于最次风险如土地风险、工程风险和设计风险的风险等级较低，企业一般可以承担该风险，不必专门增加控制措施。只有有针对性的控制不同风险才能使企业实现利润的最大化。