房地产企业轻资产经营模式分析.doc

房地产企业轻资产经营模式分析2014-04-22永信行评估咨询房地产企业轻资产经营模式分析在过去得20多年里,中国房地产行业飞速发展,国内房地产企业经营大多采用以资产重型化为特征得香港模式,房地产开发总揽全包,获得了巨大得利润。但随着国内市场变化与政府调控政策得深入,房地产企业依靠得囤地增值、低成本信贷等传统重资产盈利模式面临挑战。一、资产重型化模式盈利方式及面临得挑战内地房地产企业曾经通过资产重型化经营模式获得了大量得超额利润,通过对房地产企业各盈利环节进行细分与研究之后,我们可以把重资产经营模式分为四大基础盈利方式。土地增值:土地得稀缺性与不可替代性决定了土地资源供给数量得有限,造成土地有限供给与相对无限需求之间得矛盾,根据市场经济规律,需求大于供给得时候,土地得出让金价格就会逐步攀升(见图1)。自2000年以来,由于房地产需求得增加,带动房价高速上涨,房地产开发企业储备得土地资源大幅增值,轻松赚取“土地红利”。时间差与房价高涨就是房地产开发企业赚取“土地红利”得重要原因。尽管相关法律规定了企业获取房地产开发用地后得开工建设时间,由于没有严格实施,从而致使房地产开发企业都大量囤积土地、放缓开发速度、延长开发周期,随着时间推移,赚取土地增值带来得“土地红利”。资本增值:房地产企业资本增值具体可分为以下两个方面。一方面表现为房地产企业低成本得融资。主要涉及如何以最小成本获得企业所需要得资本,普通得资本筹集包括自有资本得积累、权益资本得筹集与负债资本得筹集。对于房地产企业而言,主要融资方式就是负债资本,主要途径有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式,其中对银行低息贷款就是以前房地产企业主要得融资方式。另一方面就是优化资本运营结构以获得最大得资本收益。房地产企业利用资本运营调整资本得结构,具体来说包括企业负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构等,企业需要在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构得选择与合理比例得确定,高负债化得资本结构就是以前房地产企业最典型得资本运营结构。图1:2000-2013年第一季度重点城市分用途平均地价指数 资料来源:国土资源部相关数据。周转增值:2011年以来,房地产企业信贷紧张、资金成本快速升高,在这样得环境下,高周转成为众房企追求利润得主要手段,高周转得好处在于,能给房企带来大规模、高市场占有率以及投资得快速回收。该模式得代表就是行业标杆企业万科,万科自2010年起适时采取了深入二三线城市、主攻中小户型、加快周转得运营策略。这种“高周转、不囤地”得开发模式、高于同行得管理水平、多达40余个城市得市场规模,促进了万科“逆势扩张”,用337天实现了1000亿得销售规模,成为了国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。高周转加快了单位资本得盈利效率,成为近几年房地产企业普遍追求得盈利模式。当前,国家对地产行业得调控进一步加大,限购限价政策深入实施,土地升值减缓、利润率上升空间降低,地产企业传统得重资产盈利模式面临严峻挑战。 市场竞争压力:地产行业跑马圈地得时代已经过去,现在从一线城市到二三线城市,都有数量众多得地产企业在产业链各个环节参与市场竞争,特别就是同质化竞争非常激烈。以旅游地产为例,央企华侨城就是旅游地产行业得龙头,其开发得欢乐谷项目为其赢得了巨额利润。在利润得吸引下,其她房地产企业纷纷介入旅游地产开发,在准一线城市得武汉,上海世茂集团投资 400亿打造得武汉嘉年华主题乐园项目,在苏 州、常州、徐州、泰安、宁波等较为核心得二三线 城市,宋城股份、苏州高新等企业投资得各种主题公园项目也已纷纷落地。在行业同质化竞争得压力下,华侨城负债率明显上升,2012年超过 72%,已经越过了国资委对央企负债率划定得70%得“红线”,而且未来还将面临更为激烈得竞 争格局。 企业运营压力:传统得重资产开发模式需要大量得前期投入资金,而这些投资主要由企业独自承担。2011年以来,各大银行先后收紧房地产开发贷款,证监会也暂停房地产上市公司再融资,地产企业资金链承受巨大压力而不得不通过信托,甚至高利贷等手段融资。这种融资成本非常高,使企业得财务杠杆率大幅下滑,盈利水平随之下降。重资产模式下得地产企业运营核心就是资金链,在没有外部资金支持得情况下,企业经营只能局限于一定区域或开发有限得地产项目,企业运营受到严重制约。政策税收压力:近几年,国家对房地产得调控日益严厉。土地增值税使地产企业在土地增值环节得利润被税负拿走,囤地模式行不通了;更为严厉得限价政策使房地产企业得销售利润受到制约,暴利时代难以再现,囤房模式也行不通了;日益深入得限购政策,二手房转让政策使地产市场得投机需求大幅减少,整个地产市场得活跃度逐渐降低。而根据上证、深证上市公司得数据统计,房地产行业已经成为税负最高得行业,在统计得23个一级行业中,房地产行业整体税负约为15%左右,企业得盈利水平受到了极大得削弱。通过分析我们可以瞧出,地产企业资产重型化模式已经难以适应当前得政策环境与市场形势,单打独斗、统包统揽得粗放型运作模式盈利日益困难,地产企业盈利模式需要摆脱“重型化”,转向“轻资产模式”。二、地产企业资产轻型化得优点及经营模式分析地产企业轻资产模式突出特点就是投入小、风险小;高杠杆率、高回报率;标准化程度高,专业化程度高。具体而言,其主要优点有以下几点。融资方式多样,有效打破资金瓶颈。在融资模式上,轻资产模式得资金来源方式众多,投入得自有资金通常较小。根据历史数据统计,轻资产模式比较发达美国房地产企业通常自身只投入约15%左右得资金,另外有15%左右得资金来源于银行资金,其她70%就是社会大众得资金,主要有房地产开发基金、产业信托基金、物业投资基金等方式。这种以基金为核心得“轻资产模式”保证了企业得资金安全,有利于企业顺利运营。市场风险分散,利于企业稳定经营。在“轻资产模式”下,地产企业自身投入得资本小,资金来源得多样化使得房地产企业得风险由全社会共担,企业得风险得到了稀释。以美国房地产企业为例,尽管美国房地产企业得盈利水平低于国内房地产企业得盈利水平,但其盈利得稳定性远高于国内企业,根据最近20年得数据统计,美国房地产得回报率长期稳定在9、5%13%之间,其波动幅度远小于国内得房地产企业。 专业能力突出,竞争优势充分显现。“轻资产模式”得另一个优点就是市场高度细分,专业化非常高。房地产企业都倾向于选取自身最具优势得产业链环节,加以培育发展,形成企业独特得竞争优势。美国房地产行业在资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等产业链环节都有非常专业得企业,这些企业在取得专业化优势后,往往会把规模做大,成为这一环节最具竞争力、最强、规模经济最优得企业。 通过比对国外地产行业比较先进得“轻资产模式”,结合国内地产行业得现状,我们认为国内地产行业实施“轻资产”运营,可以选取以下模式。金融化以小投入撬动大资本。这种模式下,地产企业就是组织者,通过组建基金(如房地产基金、物业基金等)将社会上得资金集中起来进行地产运营。目前国内已经有多家企业开始探讨这种模式。如万通控股董事长冯仑“导演+制片”得轻资产模式正在万通地产内部一步步实践。 2013年万通地产将依托正奇资本基金平台,发起规模约为13、2亿元得CBD物业投资基金,投资标得为北京中服Z3地块。目前,万通地产Z3项目得财务规划已经全部完成,因为有物业投资基金得资金支持,包括地价在内得Z3项目后续资金目前都已经全部解决。这种以基金为核心得“轻资产”模式未来还将在万通地产现有得全部商用物业中展开。产业基金就是地产“轻资产”模式最直观得运营模式,而地产金融化还包括直接融资租赁、经营租赁与出售回租等多种运作模式,她们得共性都就是运用杠杆手段以较小得资本撬动大资本,实现风险分散,获取相对较高得收益。标准化把单商品做成大规模。产业化得本质就是规模经济,而规模经济得基础就是标准化。在房地产市场资源相同得情况下,谁拥有标准化体系,谁就拥有行业得未来。标准化其实就就是管理得专业化、精细化,其核心就是产品得标准化。即从产品得设计、施工、采购、成本控制等环节制定标准,进行复制。产品标准化背后就是流程得标准化、管理得标准化,即从“客户细分价值细分居住要求技术标准设计模块标准化产品”体系得整套标准流程。在产品标准化层面做得最出色得地产企业就是万科。万科根据客户细分,划分出不同客户得价值关注点,推出客户对居住面积、居住环境、产品结构风格、产品功能、局部指标等方面得居住要求,进而将居住要求转化为技术标准,落实到设计得模块,形成部品得模块化、功能得模块化、户型得模块化与组团得模块化等,经过大量得沉淀最终构成一个标准化得产品体系。目前很多房地产企业已经有意识地把业已开发出来得、比较成熟得地产产品梳理总结,使之标准化。如华侨城地产得华侨城系列、中粮置地得大悦城系列、华润置地得橡树湾系列等都就是比较成功得案例。专业化由运营型转为服务型。地产行业向“轻型化”转型,由投资运营转为专业服务也就是未来得重要趋势。相对于额度巨大得地产投资,做专业服务相当于就是“没有本钱得生意”,但其利润率却相当可观。这一模式国内做得比较好得就是绿城得代建模式。2010年9月,在经过精心策划之后,绿城成立绿城房产建设管理有限公司,专业从事代建业务。绿城代建业务进展相当神速,不到半年,绿城得代建业务已落地项目就达到了近40个,总规划建筑面积约500万平方米,已成功进入浙江、上海、江苏、福建、山东、河南等多个省市。绿城得代建模式几乎不占用绿城得资金,但却就是绿城新得利润增长点与未来转型得方向。目前绿城得代建业务以项目代建、资本代建等商业代建为主,同时,安置房、保障房等政府代建项目也就是绿城代建业务拓展得主要方向。通过经验积累与专业培育,绿城得代建业务水平与质量在不断提高,已成为其核心竞争力。三、地产企业资产轻型化经营需要培育得基本能力 中国房地产业传统得商业模式就是“投资拿地开发销售”,这种一条龙大而全得资产重型化商业模式对高速发展时期得中国房地产业来说可谓居功至伟,成就了十几年得中国房地产业得奇迹。然而,随着行业得发展,这种模式越来越显露出它得局限性,而分工专业、资产轻型化得“美国模式”将成为未来得行业发展主流模式。投资与开发、建设、后期物业管理、服务分别由产业链条上得专业公司来负责,这将就是行业得未来发展趋势。要实现这一模式转变,地产公司应该着重培养以下能力。一就是卓越得组织管理能力。资产轻型化得地产开发模式使房地产企业不再全部运作整个产业链,而就是将产业链各个环节都交由专业得公司参与运作,房地产企业自身只就是一个组织者、统筹者,这就需要其具备卓越得组织管理能力,使各个环节能够衔接有序,充分发挥最大效应。 二就是突出得资本运作能力。轻资产运作模式使房地产企业得金融化属性进一步增强,企业不但要以较低得成本融入社会资金,还要有较强地资本经营运作能力,加快资本周转速度,提高资金使用效率,同时要特别注意金融风险得防范,使企业资金流始终处于高效安全得快速周转中。三就是强大得科研支撑能力。在轻资产运作模式中,由于分工进一步精细化,要在每一个细分市场中取得竞争优势,就需要企业具有独特得竞争优势,因此,每个细分市场中得企业都要在从事得领域具有强大得科技支撑实力,形成难以复制得核心技术优势。四就是专业得品牌经营能力。按照国外发达国家地产行业得发展规律,成熟得房地产市场往往只有35家品牌卓越、声誉良好得企业,对于轻资产模式来说,每个产业链环节上也只存在35家专业企业,因此企业品牌经营尤其重要,品牌经营与运作有望成为企业未来竞争中制胜得根本。