鲁山县房地产市场调查报告-.ppt

鲁山市山市场调查报告告2011年7月20日尚品房地尚品房地产整合整合顾问机构机构sp real estate integration consultants 本次针对鲁山房地产市场情况进行市场调查，共发放问卷200份，实际收回187，有效率93%，此次调查活动主要通过十四个问题，涵盖房地产销售中的各个环节进行。主要包括年龄阶段、学历收入、工作状况、住宅形态、户型需求、价格需求、购买因素等展开调查，为下一步建筑规划和销售做出判断。年年龄情况分析：情况分析：30岁以内占33%；31-35岁占30%；36-40岁占20%；41-45岁占4%；46-50岁占10%；51岁以上占3%；分析：分析：30岁-35岁占的比例相当大，而此部分人正是购房的主力军。在宣传推广上应该着重宣传。学学历情况分析：情况分析：高中以下占68%；大专占20%；本科占6%；研究生占6%；分析：分析：县区受教育程度总体来说不是很高，高中及以下学历人员相当庞大。年收入情况分析：年收入情况分析：3-5万占45%；3万以内占26%；6-8万占20%；9-11万占5%；12-14万占10%；15万以上占1%；分析：分析：收入的多少直接影响着购买力的大小，也决定着当地的经济活力，因此在考虑建筑成本的同时，应考虑客户的购买能力，建造适合当地情形的房屋，为开发商缩短开发周期加拢资金起到至关重要的作用。工作工作单位位类型分析：型分析：个体经营者占29%；政府机关事业单位占21%；私营企业占15%；外资或合资企业占8%；国有企业占10%；其他占17%；分析：分析：个体经营者和政府机关事业单位的占的份量将近一半以上，因此在宣传推广上应该侧重这一方面。而这方面人群相对知识层面高对房屋的附属设施配套要求相对较高，因此建筑规划过程中也是要考虑到的。购买物物业类型分析：型分析：小高层占27%；高层占23%；花园洋房占25%；多层占15%；其他占10%；分析：分析：因市场大的趋势所向，受土地成本等因素所限购房者也从最初的多层住宅向小高层住宅而改变，因此在整体规划允许的范围内，侧重小高层和高层的建筑，保证居住舒适居住的同时多出面积。喜喜爱户型分析：型分析：三室二厅占40%；三室一厅27%；二室二厅占13%；四室二厅占8%；一室一厅占7%；四室以上占5%；分析：分析：三室二厅和三室一厅的户型在县区的认可程度相对很高，因此在规划中，此户型应成为开发的主力户型。客客户对住宅最住宅最为关心的关心的问题分析：分析：采光占25%；通风占23%；户型占20%；景观占14%；私秘性占9%；楼间距占9%；分析：分析：采光和通风是购房者最关心的问题，因此在建筑规划过程中，应着重考虑，规划过程中尽量避免采光死角，购房者对风水也相当重视，因此规划中应当有机的结合起来。购买房屋看重的因素分析：房屋看重的因素分析：工程质量占27%；价格占17%；景观绿化12%；升值潜力占12%；开发商实力占9%；物业管理占7%；会所配套占6%；活动场所占5%；周边配套占3%；地段占2%；分析：分析：房屋的工程质量和价格最为关注，在整体规划中，既要质量有保证，同时又要建造符合当地实际行情的房屋价格，这与整体销售紧密相连，也是开发成败的关键所在。客客户了解了解项目的渠道分析：目的渠道分析：朋友介绍占24%；电视16%；户外广告占15%；报纸占12%；网络占12%；其他占21%；分析：分析：县区整体不是很大，人与人之间的圈子相对较小，朋友介绍和电视宣传成为购房者寻求房源的主要渠道，因此在对前期客户的蓄水中多加强老朋友、老客户的引导能力，同时以电视和户外广告相配合做好项目的形象推广，显得尤为重要。也为后期的销售打下良好的基础。购房用途分析：房用途分析：首次购房满足自住占37%；二次置业改善居住环境占27%；给子女购买婚房占15%；投资占9%；养老占6%；其他占6%；分析：分析：整体来看鲁山的刚性需求还是占的相当大，市场前景相对比较乐观。因此对开发商来说是一个不错的机会。可承受的可承受的购房价格分析：房价格分析：2000元以下占38%；2000-2300占45%；2300-2700占14%；2700-3000占3%；分析：分析：由于县区普遍收入较低，2000-2300元左右的均价，成为购房者心中理想的价位。因此在建造成本范围内还是多注重刚性需求的客户的意见。客客户承受的房屋承受的房屋总价分析：价分析：20万元以内占39%；21万-25万占33%；26万-30万占14%；31万-35万占6%；36万-40万占5%；41万以上占3%；分析：分析：25万元左右的房子成为主力，也就是说100平方左右的成为主推户型。购房房时间分析：分析：1年以内占16%；2年以内占41%；3年以内占20%；3年以上占23%；分析：分析：1-2年成为购房者的理想节点，而我们的项目正好处在此阶段，因此对销售很有利。客客户选择付款方式分析：付款方式分析：一次性付款占25%；分期付款占38%；银行按揭占37%；分析：分析：一次性付款和分期占到了63%，因此当地房地产市场极不成熟，为开发商资金的回拢起到了很好的助推作用。鲁山山县楼楼盘情况（情况（部分）鲁山的房地产相对其他县城来说整体开发量不大，大的楼盘屈指可数，在市调过程中，有些已经交房，有一些还处在规划、售楼部没有开放的情况下，一些基础数据没有完全掌握。因此在下一步工作中还需不断去完善和填充，为销售工作做出正确的判断和指导。项目名称目名称锦沅沅玺堡堡开开发公司公司锦沅房地沅房地产开开发公司公司项目位置目位置鲁山山县人民路人民路东段段售楼售楼电话5895555占地面占地面积80亩建筑面建筑面积13万平方万平方产品品类别4 4栋小高小高层1212层、5 5栋高高层1919层营销/代理代理无无车位配比位配比1 1：1 1绿化率化率40%40%物物业费未定容容积率率2.52.5交付日期交付日期一年半工程工程进度度未开工销售均价售均价26003000优惠措施惠措施无无主力主力户型型98.77260平方平方项目配套目配套社区内幼儿园、医院、天然气入社区内幼儿园、医院、天然气入户案案场表表现讲解解细致、耐心、致、耐心、热情情当前当前销售售阶段段及及营销活活动分分3期开期开发，共，共15栋楼，价位未定，楼，价位未定，10月份左右开月份左右开盘综合合评价价人人员热情，情，专业知知识相相对丰富，丰富，对楼楼盘的情况比的情况比较了解。了解。项目名称目名称临岸岸厅院院开开发公司公司项目位置目位置鲁山山县鲁平大道中段平大道中段售楼售楼电话[phone]占地面占地面积10亩建筑面建筑面积产品品类别1 1栋小高小高层营销/代理代理无无车位配比位配比绿化率化率物物业费未定容容积率率交付日期交付日期明年年中工程工程进度度已打好地基销售均价售均价未定未定优惠措施惠措施无无主力主力户型型128平方、平方、145平方的三房平方的三房项目配套目配套天然气天然气案案场表表现销售人售人员不不专业，对自己自己项目信息数据掌握不好目信息数据掌握不好当前当前销售售阶段段及及营销活活动现在未开在未开盘，具体开，具体开盘时间不不详综合合评价价项目名称目名称明都花园明都花园开开发公司公司河南万信置河南万信置业项目位置目位置南阳路南阳路转盘东50米米售楼售楼电话5980555/5980777占地面占地面积建筑面建筑面积产品品类别 共共4 4栋楼，楼，2 2栋7 7层、2 2栋1616层营销/代理代理无无车位配比位配比绿化率化率物物业费未定未定容容积率率交付日期交付日期明年明年5 5月月1 1日日工程工程进度度正在施工正在施工销售均价售均价9层以上以上2680元、元、9层以下以下2580元元优惠措施惠措施暂无无主力主力户型型95平方平方127平方平方项目配套目配套项目周目周边有市政配套公园有市政配套公园案案场表表现销售人售人员不不专业当前当前销售售阶段段及及营销活活动现在正售高在正售高层综合合评价价销售人售人员讲解不解不专业，对一些基本一些基本问题，回答不上来。，回答不上来。项目名称目名称明珠佳苑明珠佳苑开开发公司公司河南和裕泰置河南和裕泰置业项目位置目位置鲁山山县向阳路南段向阳路南段售楼售楼电话5891111占地面占地面积建筑面建筑面积2 2万左右万左右产品品类别 6 6栋多多层营销/代理代理无无车位配比位配比1:31:3绿化率化率30%30%物物业费未定容容积率率交付日期交付日期今年内工程工程进度度1、2、3、4号楼基本完工销售均价售均价1800元元优惠措施惠措施一次性一次性优惠惠4040元元/平方平方主力主力户型型80平方二房、平方二房、110-130平方三房平方三房项目配套目配套车库和和储藏室。藏室。车库7万，万，储藏室藏室1500元元/平方平方案案场表表现销售人售人员接待接待热情，但开情，但开发商人商人员素素质低低当前当前销售售阶段段及及营销活活动一次性一次性优惠惠4040元元/平方平方综合合评价价项目名称目名称望城国望城国际花园花园开开发公司公司项目位置目位置鲁山山县鲁平大道中段平大道中段售楼售楼电话5670888/999占地面占地面积建筑面建筑面积产品品类别 3 3栋高高层营销/代理代理腾飞地地产顾问车位配比位配比绿化率化率物物业费未定未定容容积率率交付日期交付日期工程工程进度度停建停建销售均价售均价优惠措施惠措施暂无无主力主力户型型126129平方三房平方三房项目配套目配套案案场表表现当前当前销售售阶段段及及营销活活动由于由于项目占地受市政改造影响，目占地受市政改造影响，项目已停建目已停建综合合评价价项目名称目名称新新时代星代星级花园花园开开发公司公司河南河南银茂置茂置业项目位置目位置鲁山山县人民路人民路东段段售楼售楼电话2279999占地面占地面积180亩建筑面建筑面积产品品类别 2626栋楼楼 1111层小高小高层营销/代理代理无无车位配比位配比绿化率化率物物业费未定未定容容积率率交付日期交付日期明年明年工程工程进度度期房期房销售均价售均价2300元元优惠措施惠措施暂无无主力主力户型型85平方二房、平方二房、140平方三房平方三房项目配套目配套案案场表表现销售人售人员非常不非常不专业当前当前销售售阶段段及及营销活活动2323栋楼已售罄，只剩下楼已售罄，只剩下3 3栋楼，必楼，必须一次性付款一次性付款综合合评价价案案场杂乱乱项目名称目名称兴鲁花园花园开开发公司公司常常实实业项目位置目位置花园路与花园路与顺城路交叉口城路交叉口售楼售楼电话5060999/5080999占地面占地面积 40024002平方平方建筑面建筑面积1111万万产品品类别 高高层、1919层营销/代理代理无无车位配比位配比绿化率化率60%60%物物业费未定未定容容积率率1.51.5交付日期交付日期明年明年工程工程进度度1 1号楼已建好，售罄号楼已建好，售罄销售均价售均价2600元元优惠措施惠措施暂无无主力主力户型型129平方平方153平方三房平方三房项目配套目配套项目周目周边有市政公园有市政公园案案场表表现销售人售人员接待接待热情情当前当前销售售阶段段及及营销活活动正在正在销售售2 2、3 3号楼，明年交房号楼，明年交房综合合评价价案案场纪律差律差项目名称目名称阳城百合阳城百合开开发公司公司项目位置目位置东关大街中段关大街中段售楼售楼电话5622777占地面占地面积建筑面建筑面积产品品类别 3 3栋高高层1616层 每每栋楼楼5 5个个单元、元、60006000平方商平方商业营销/代理代理车位配比位配比绿化率化率物物业费未定未定容容积率率交付日期交付日期一年半左右一年半左右工程工程进度度正在打地基正在打地基销售均价售均价2600元元优惠措施惠措施暂无无主力主力户型型127平方、平方、153平方平方项目配套目配套案案场表表现当前当前销售售阶段段及及营销活活动正在正在销售售1 1号楼号楼3 3单元、分期付款第一次元、分期付款第一次80%80%第二次付完第二次付完综合合评价价谢谢观赏尚品房地尚品房地产整合整合顾问机构机构sp real estate integration consultants