国际金融角度看宏观调控对中国房地产的影响.ppt

單擊此處編輯母版標題樣式,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,單擊此處編輯母版標題樣式,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,宏觀經濟學與地產走勢,Macro-Economics,Lesson 7,從國際金融角度看中國的宏觀調控和房地產走勢,一、,人民幣升值代表什么意義？,匯率：,代表一個國家貨幣的購買力。一個國家的經濟發展良好，購買力越強；這個國家的匯率變得更有升值潛力。,匯率升值：,代表國家經濟發展良好，會吸引國際投資者的追捧。,匯率貶值：,代表國家經濟發展欠佳，會導致國際投資資金的外流。,關鍵詞,內涵,二、以史為鑒,(,一,),國際遊資與日本房地產泡沫,關鍵詞：,廣場協議,、美元貶值、日本房地產暴漲後經濟低迷,(,二,),幣別升值的台灣經驗,1988,年台灣從,40,元,臺幣,兌,1,塊美金到,1990,年升值,25,元兌,1,塊美金，,使得,80,年代末期,成為,台灣最繁華的歲,月，一度有,“,台,灣錢淹腳,”,的說法，,台灣的經濟發生什麼樣的變動,？,以史為鑒,股市,自,2006,年開始，滬深股市領漲全球，截至,2006,年,12,月,29,日，上證指數終盤報收,2675,點，累計上漲高達,1514,點，漲幅超過,130%,。而,2007,年，上証指數更是勇猛的突破,5500,點。,但,2008,年初，,滬深股市開始一路暴跌，截至,2008,年,7,月,4,日，上證指數報收,2670,點，跌幅超過,50%,。,現象,1528,点,2669,点,5903,点,上证指数,上證指數走勢,2003-2008,地產,據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，,2007,年,10,月，全國,70,個大中城市房屋銷售價格同比,（即,07,年,10,月比,06,年,10,月）,上漲,9.5%,，,漲幅比上月高,0.6,個百分點；環比（即,07,年,10,月比,9,月）上漲,1.6%,。但,10,月過後，全國房市突然轉冷，環比漲幅僅維持在,0.2%,左右。,2008,年,5,月,房價環比漲幅為,0.1%,；其中，環比漲幅為負的,城市有,12,個。,現象,全國房價月度環比漲幅,2007-2008,中國,大陸經濟與,房地產可能上演日本泡沫,?,三、,GDP VS CPI,GDP&CPI,年度,（,%,）,日本,GDP VS CPI,（,1975-1996,）,年度,（,%,）,台灣,GDP VS CPI,（,1978-1993,）,GDP&CPI,年度,（,%,）,中國,GDP VS CPI,（,1998-2007,）,GDP&CPI,四、外匯存底,外匯存底,日本外匯存底額,1983-1988,（單位：億美元）,外匯存底,台灣外匯存底額,1983-1988,（單位：億美元）,外匯儲備：,截至,200,7,年年底，中國外匯儲備已達,15282.49,億美元。僅,200,8,年,前五月,，中國外匯儲備,累計,增長,2,687,億美元，,增長量,遠超,2005,年、,2006,年全年。,中國歷年外匯儲備量,2004-2008,（單位：億美元）,外匯存底,五、匯率,匯率,日圓兌美元匯率年終價（,1980-1997,）,台灣,台幣兌美元匯率年終價（,1978-1993,）,匯率：,至,2005,年匯率改革，人民幣已經從,8.110,元兌換,1,美元，到近日的,6.853,元，累計升值,15.42,%,。,現象,6.86,RMB,2005,年,7,月,21,日,人民幣匯率走勢,六、經濟周期,經濟周期,日本經濟周期,19751996,衰退,Recession,萧条,Depression,复苏,Recovery,繁荣,Prosperity,經濟周期,台灣經濟周期,1978-1993,衰退,Recession,萧条,Depression,复苏,Recovery,繁荣,Prosperity,經濟周期,中國經濟周期,1985-2007,复苏,Recovery,繁荣,Prosperity,以過去日本與台灣房地產市場泡沫化發展的經驗來看，主要存在三個共同現象：,第一，經濟快速成長,第二，外匯大量累積,第三，貨幣供給大幅成長,人民幣升值議題,使得中國大陸房地產可能上演日本泡沫,?,七、假設前提,市場上看不見的手（,Invisible Hand,）,假設前提,1,經濟規律,VS,政府操控看得見的手（,Visible Hand,）,政策調控,1990,年年底,演 示,外匯流出,GDP,增長,熱錢流入,地產,股市,GDP,熱錢,上證,=95.79,GDP,熱錢,上證指數,2000,年年底,GDP,熱錢,上證指數,熱錢,GDP,GDP,熱錢,外匯,地產,股市,上證,=2073.47,2008,年年中,熱錢,GDP,GDP,熱錢,外匯,地產,股市,上證,=2814.95,GDP,熱錢,上證指數,熱錢流入,+GDP,增長,外匯流出,外匯流出,GDP,增長,熱錢流入,地產,股市,GDP,熱錢,上證,=95.79,1990,年年底,熱錢流入,GDP,增長,GDP,熱錢,外匯流出,地產,股市,上證,=2814.95,2008,年年中,熱錢,GDP,GDP,熱錢,外匯流出,地產,股市,上證,=2073.47,2000,年年底,國際遊資追逐強勢貨幣的熱錢湧入,短期間可以投資的標的未增多，過多的熱錢追逐過少的投資標的，造成股市及房地產市場暴漲,匯率的變動、經濟的高速發展導致,現在大陸經濟快速成長、外匯大量湧入的現象都存在已久，只有貨幣供給成長率仍然控制得住，才使得房地產市場還沒有出現泡沫現象。,從國際金融角度來看,人民幣升值議題才是這一波宏觀調控的核心問題,!,結 論,假設前提,2,人民幣升職為滿足前，股市和房市還是會繼續上漲，一直到人民幣的升值到公平合理的價格。,假設前提,3,日圓升值從,1985,年到,1995,年，從,254,日元兌,1,美元升值到,85,日元兌,1,美元，用,10,年時間升值,66.5%,。,日圓兌美元匯率年終價（,1980-1997,）,日本匯率,日本股指,匯率,VS,股市,日本經濟景氣從,1985,年到,1990,年，繁榮時長,5,年，為日圓升值周期的一半。,假設前提,C,台幣升值從,1985,年到,1993,年，從,40,台幣兌,1,美元升值到,25,台幣兌,1,美元，用,8,年時間升值,37.5%,。,台幣兌美元匯率年終價（,1978-1993,）,台灣匯率,台灣股指,匯率,VS,股市,台灣經濟景氣從,1987,年到,1990,年，繁榮時長,4,年，為台幣升值周期的一半。,而,人民幣升值,潛力有多大呢？,八、趨勢判斷,匯率,人民幣對美元年終匯率及走勢預測,（,1998-2017,）,中國經濟體較大，人民幣的升值從,2005,年預計將持續到到,2017,年，從,8,人民幣兌,1,美元升值到,4,人民幣兌,1,美元，用,12,年時間升值,50%,。,經濟周期,中國經濟周期走勢及預測,（,1998-2013,）,同理可證，中國經濟景氣從,2005,年將持續到,2011,年，繁榮時長,6,年，為人民幣升值周期的一半。,萧条,Depression,复苏,Recovery,繁荣,Prosperity,“,（信貸）宏觀調控只是以行政命令制止銀行貸款流向地產商，這對資金充沛的大地產商而言，反而為他們擴張提供方便，更讓海外熱錢順勢進入大陸房地產市場，這在為房地產熱降溫上是失敗的。”,“,在可預見的未來，即使人民幣和美元真的脫鉤，為了創造更多的就業機會和促進出口，人民幣仍會被低估。”,瑞士信貸董事總經理,/,陶冬,（外資）,GDP,構成,A,類,日本,GDP,構成,1985,中國,GDP,構成,2006,台灣,GDP,構成,1988,GDP,構成,B,類,泰國,GDP,構成,1997,越南,GDP,構成,2007,外匯存底,世界外匯存底前五名,2003-2007,外匯存底額,單位：億美元,九、,從國際金融角度看,宏觀調控,對中國,房地產,及,股市,的影響,GDP,與上証指數對比圖,未來股市預測,中國將改變之前僅以投資支出獲取高增長的模式,公式,GDP=C+I+G+,（,X-M,）,C,居民消費支出,I,投資支出（比如居民買房，企業買生產設備）,G,政府支出，,（,X-M,）是淨出口，就是出口總額減進口總額,執政者希望透過,”,宏觀調控,”,達到經濟軟著陸及實現全民小康的政治承諾不變。,中國房地產改革後的真正需求在,2000,年後正式出現,發展至今,不過,7,年多,大部份中國區的,剛性自住,需求並沒有得到滿足。任何政策面的打壓只能短期抑制,長期依舊要照著市場方向流動,1),城市化不斷提高,(2),中產階級不斷增多,(3),供給需求之結構不變,(4),中國國內投資管道有限,隨著所得提升,城市化的進展,舊城改造,動遷率的增加,中國房地產需求大於供給的結構並未改變,中國地產的成長性依然是可以樂觀期待的。,未來房市預測,十、答 案,Q,1,：,中國的政策、經濟正在發生怎樣的變化？,THE ANSWER IS,經濟飛速發展,，但薄弱的國內金融體系無法在短期內因應人民幣大幅升值的衝擊,收縮建築開發貸款及縮緊房地產相按揭的政策,未能改變國外熱錢和國內人士對經濟的看好,強力政策介入,本意欲,引導房價進入平穩軌道,擠壓在房市裡的熱錢,逐出房地產市場,使地產投資無厚利可圖,卻由於短期投資管道的單一，,國內股市的結構,不良，使熱錢非但沒有退出，反而有加碼的趨勢。,Q2,：在密集 的限房政策下，房價是否會得到抑制？房 地產的出路在何方？,THE ANSWER IS,答：,在金融、稅收、土地、房產政策密集出現的情況下，地產會出現短期的抑制現象，但只要：,(1),中國經濟發展持續上漲（,GDP,成長）,(2),未開放外匯管制,(3),未增加投資管道,(4),外匯的流入和流出不能達到平衡狀態,在中國的錢會繼續增加，股市和房市的價格,会,不斷提高,Q3:,旭陽,/,漢陽作為外資房地產企業？如何行進，才能在密集的限房政策中脫穎而出？,THE ANSWER IS,答：宏觀調控上有政策下有對策”,中國幅員廣大,而且各省市地方的經濟發展,經濟實力落差頗大,中央政府制定的政策落實到地方,總有調整與轉圜的空間。,重慶做為西部重鎮,中央政府補助數年的火苗剛剛燒起,不致於一盆冰水就將其澆熄,重慶的樓市將會借助西部大開發、城鄉統籌配套區的勢頭，穩步的往上揚昇。,持續性的政策不確定因素,將在未來的幾年裡不斷出臺抑制,從而提供有經營實力、財務結構健全的公司有更多握有便宜土地的機會。體質健全的公司該好好把握這些”危機入市”的機會。,在驚濤骸浪的經營環境中,旭陽,/,漢陽只要維持既定的經營策略，必能在不斷競爭與變動中，脫穎而出,:,(1),投資於產品定位明確符合市場主流的開發案,(2),不留餘屋,(3),不過分舉債,(4),個案財務獨立，分散風險,謝謝聆聽！,所有資料為旭陽國際地產諮詢管理有限公司權利,未經同意使用授權,禁止轉用。,Q&A,