房地产价值链简析.pptx

11.1.行业传统价值链及微笑曲线行业传统价值链及微笑曲线2.2.标杆企业的价值链特征分析标杆企业的价值链特征分析3.3.行业的利润水平及变化趋势行业的利润水平及变化趋势4.4.新型价值链模式新型价值链模式5.5.传统价值链和新型价值链的竞争要素对比传统价值链和新型价值链的竞争要素对比21.1.1.1.行业传统价值链及微笑曲线行业传统价值链及微笑曲线行业传统价值链及微笑曲线行业传统价值链及微笑曲线项目目预算算/成本控制成本控制项目目策划策划建筑建筑设计招招标管理管理工程工程管理管理营销推广推广外部融外部融资客客户细分分与与设计销售售管理管理物物业管理管理客客户服服务土地土地获取取投投资 策划策划品牌品牌塑造塑造与与传播播住宅房地住宅房地产开开发价价值链通常而言，房地通常而言，房地产领先企先企业一般会将一般会将资源集中在微笑曲源集中在微笑曲线高位，即集中在价高位，即集中在价值链前端前端的投的投资策划、融策划、融资拿地以及后端的楼拿地以及后端的楼盘营销和品牌推广方面，而在利和品牌推广方面，而在利润凹部即工程建造凹部即工程建造及成本控制等方面及成本控制等方面则有不同程度的有不同程度的侧重。重。住宅房地住宅房地产开开发微笑曲微笑曲线利利润凹部：楼凹部：楼盘工程建造工程建造环节利利润高位：土地投高位：土地投资策划策划环节利利润高位：住宅高位：住宅销售客服售客服环节32.2.2.2.标杆企业的价值链特征分析标杆企业的价值链特征分析标杆企业的价值链特征分析标杆企业的价值链特征分析房地产领先企业尽管在价值链环节有不同表现，但基本都将利润创造环节锁定在行房地产领先企业尽管在价值链环节有不同表现，但基本都将利润创造环节锁定在行业链的两端，曲线凹部的主要业务外包，开发商只从事管理协调工作业链的两端，曲线凹部的主要业务外包，开发商只从事管理协调工作42.2.2.2.标杆企业的价值链特征分析（续）标杆企业的价值链特征分析（续）标杆企业的价值链特征分析（续）标杆企业的价值链特征分析（续）在房地在房地产领先企先企业中，价中，价值的微笑曲的微笑曲线有着良好的表有着良好的表现（万科）（万科）53 3 3 3、行业的利润水平及变化趋势、行业的利润水平及变化趋势、行业的利润水平及变化趋势、行业的利润水平及变化趋势I I I I、IIIIIIII代表经济周期代表经济周期代表经济周期代表经济周期每个周期分为三个阶段：每个周期分为三个阶段：每个周期分为三个阶段：每个周期分为三个阶段：A A A A（扩张前期）、（扩张前期）、（扩张前期）、（扩张前期）、B B B B（扩张后期）、（扩张后期）、（扩张后期）、（扩张后期）、C C C C（收缩期）（收缩期）（收缩期）（收缩期）观点：观点：观点：观点：美国住宅开发行业的税前利润率变动趋势基本和美国住宅开发行业的税前利润率变动趋势基本和美国住宅开发行业的税前利润率变动趋势基本和美国住宅开发行业的税前利润率变动趋势基本和GDPGDPGDPGDP增长趋势吻合，扣除税收，增长趋势吻合，扣除税收，增长趋势吻合，扣除税收，增长趋势吻合，扣除税收，数值基本和数值基本和数值基本和数值基本和GDPGDPGDPGDP增长率持平（在制造业主导时代高增长率持平（在制造业主导时代高增长率持平（在制造业主导时代高增长率持平（在制造业主导时代高30%30%30%30%）；对香港的研究结果）；对香港的研究结果）；对香港的研究结果）；对香港的研究结果也相类似（比也相类似（比也相类似（比也相类似（比GDPGDPGDPGDP增长率高增长率高增长率高增长率高30%30%30%30%）战后美国住宅开后美国住宅开发商公司税商公司税前利前利润率和同期率和同期经济增增长率率63 3 3 3、行业的利润水平及变化趋势、行业的利润水平及变化趋势、行业的利润水平及变化趋势、行业的利润水平及变化趋势观点：观点：观点：观点：房价指数增速趋势同房价指数增速趋势同房价指数增速趋势同房价指数增速趋势同GDPGDPGDPGDP增长趋势，且数值接近增长趋势，且数值接近增长趋势，且数值接近增长趋势，且数值接近美国美国GDP、房价指数增速、房价指数增速73 3 3 3、行业的利润水平及变化趋势、行业的利润水平及变化趋势、行业的利润水平及变化趋势、行业的利润水平及变化趋势可以预期，随着中国经济增长模式的变化及增体经济增速的放缓：可以预期，随着中国经济增长模式的变化及增体经济增速的放缓：可以预期，随着中国经济增长模式的变化及增体经济增速的放缓：可以预期，随着中国经济增长模式的变化及增体经济增速的放缓：房地产开发行业的增体增长速度将放缓房地产开发行业的增体增长速度将放缓房地产开发行业的增体增长速度将放缓房地产开发行业的增体增长速度将放缓房地产开发行业的整体利润率将出现下行趋势，合理税后净利房地产开发行业的整体利润率将出现下行趋势，合理税后净利房地产开发行业的整体利润率将出现下行趋势，合理税后净利房地产开发行业的整体利润率将出现下行趋势，合理税后净利润率的区间应该在润率的区间应该在润率的区间应该在润率的区间应该在6-10%6-10%6-10%6-10%商业地产的经营利润率应为最优贷款利率的商业地产的经营利润率应为最优贷款利率的商业地产的经营利润率应为最优贷款利率的商业地产的经营利润率应为最优贷款利率的1.5-21.5-21.5-21.5-2倍之间倍之间倍之间倍之间84 4 4 4、新型价值链模式、新型价值链模式、新型价值链模式、新型价值链模式导演式的房地演式的房地产开开发价价值链投资管理投资管理项目管理项目管理顾客管理顾客管理资产（投资组合及指标控制）管理资产（投资组合及指标控制）管理价价值链新方向：新方向：1.资产管理型价管理型价值链2.项目模式一：前期介入目模式一：前期介入+对接分接分阶段段实现利利润3.项目模式二：后端介入目模式二：后端介入+资产经营整合整合4.突出全程突出全程资产管理能力管理能力5.投投资策划策划品牌品牌营销传统工厂式的房地工厂式的房地产开开发价价值链土地土地获得得项目策划目策划规划划设计销售售建造建造资金管理金管理进入入退出退出进入入退出退出进入入退出退出专业服服务95 5 5 5、传统价值链和新型价值链竞争要素的对比、传统价值链和新型价值链竞争要素的对比、传统价值链和新型价值链竞争要素的对比、传统价值链和新型价值链竞争要素的对比竞争要素争要素传统价价值链新型价新型价值链土地政策的土地政策的变化化市市场的充分的充分竞争争城市城市规划要求划要求建筑成本上升建筑成本上升劳动力成本上升力成本上升土地（土地（项目）目）储备不足（不足（过多）多）银根松根松紧的的变化化利息息口的利息息口的变化化融融资成本的上升成本的上升存量房市存量房市场旧城改造旧城改造保障性住宅政策保障性住宅政策变化化环境保境保护人口人口红利利表示重要，表示重要，表示一般，表示一般，表示不重要表示不重要105 5 5 5、传统价值链和新型价值链竞争要素的对比（续）、传统价值链和新型价值链竞争要素的对比（续）、传统价值链和新型价值链竞争要素的对比（续）、传统价值链和新型价值链竞争要素的对比（续）企企业能力敏感性能力敏感性对比比传统价价值链新型价新型价值链股股东背景背景规模模实力力异地异地扩张住宅住宅产业化化收收购兼并能力兼并能力公司治理公司治理成本控制成本控制政府关系政府关系从从银行融行融资能力能力从从资本市本市场融融资能力能力品牌品牌营销能力能力产品品品品质策划策划设计能力能力表示敏感，表示敏感，表示一般，表示一般，表示不敏感表示不敏感