上半年西藏房地产估价师制度与政策项目报建制度考试试卷.doc

2017年上半年西藏房地产估价师《制度与政策》：项目报建制度考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。

A．一级市场

B．二级市场

C．三级市场

D．存量市场
2、被保险人之间体现的是关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。

A：商品交易

B：互助合作

C：平均分配

D：共同承担

E：执行层的组织协调
3、是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

A：本票

B：汇票

C：支票

D：银行券

E：执行层的组织协调
4、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是。

A：将现金存入银行

B：购进一批材料，货款暂欠

C：以银行存款购买设备

D：以银行存款偿还银行借款

E：执行层的组织协调
5、某建设项目建设期为3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元(2004年试题)

A：305

B：463

C：636

D：961

E：执行层的组织协调
6、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解__的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。

A．过去

B．潜在

C．相关

D．未来
7、人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由__确定。

A．房地产估价机构

B．人民法院

C．抵押权人

D．人民法院和房地产估价机构共同
8、除国家标准的划拨土地外，原使用土地改变用途的实行__。

A．无偿无限期使用

B．无偿有限期使用

C．有偿无限期使用

D．有偿有限期使用
9、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。

A．成本核算

B．协商

C．评估

D．房地产管理部门规定
10、建设用地规划管理由__部门负责。

A．建设

B．房地产管理

C．城市规划行政主管

D．土地管理
11、登记机关自受理登记申请之日起日内应当决定是否予以登记。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：执行层的组织协调
12、房地产投保时的保险价值评估，可按该房地产__确定。

A．投保时的实际价值

B．保险事故发生前的实际价值

C．保险事故发生后的实际价值

D．A和B
13、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。

A．资产市场

B．资本市场

C．信托市场

D．证券市场
14、房地产投资决策分析主要包括_和项目财务评价两个部分。

A．价格分析

B．市场分析

C．产品分析

D．成本分析
15、属于反映会计主体某一时点财务状况的报表是__。

A．资产负债表

B．损益表

C．现金流量表

D．利润分配表
16、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．政策

B．财务

C．市场

D．经营
17、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是。

A：建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

B：在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C：由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D：剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

E：工业用地的监测点评估价格
18、登记机关自受理登记申请之日起__日内应当决定是否予以登记。

A．5

B．7

C．10

D．15
19、等于产品价格与销售量的乘积。

A：平均收益

B：总收益

C：边际收益

D：长期收益

E：执行层的组织协调
20、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。

A：前期价格指数

B：定基价格指数

C：长期价格指数

D：环比价格指数

E：工业用地的监测点评估价格
21、某人年初以3000万元购买一间商铺年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5％，该商铺实际增值额为万元。

A：610．00

B：619．05

C：650．00

D：761．90

E：工业用地的监测点评估价格
22、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。

A：7000

B：7003

C7436

D：7670

E：工业用地的监测点评估价格
23、2009年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是。

A：15％

B：25％

C：30％

D：35％

E：执行层的组织协调
24、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__。

A．政府的财政收入

B．土地出让收入

C．土地储备所获得的利润

D．土地受让方的投资
25、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。

A．《土地法》

B．《土地管理法》

C．《物权法》

D．《财产管理法》
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。

A．3.57%

B．4.00%

C．6.56%

D．10.56%
2、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。

A：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日

B：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日

C：开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

D：建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

E：销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
3、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有。

A：同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的

B：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的

C：以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的

D：准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的

E：两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
4、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠杆分析法
5、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金．(2006年试题)

A：政府政策性

B：资产变现

C：企业入股

D：个人入股范围

E：借款合同
6、下列不属于房地产拍卖特征的是。

A：房地产拍卖数量多,价值高

B：房地产拍卖的时间短

C房地产拍卖法律性强

D：拍卖结束后续工作多

E：执行层的组织协调
7、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的__。

A．买卖

B．租赁

C．抵押

D．分配
8、物业服务收费的计费方式包括__。

A．按物业面积

B．包干制

C．按物业价值比例

D．酬金制

E．薪金制
9、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。

A．16.67%

B．16.71%

C．16.80%

D．17.00%
10、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。(2008年试题)

A：房地产估价机构具有一、二级资质

B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师

C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师

D：有固定的经营服务场所

E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全
11、劳动市场上的垄断因素表现在。

A：劳动者组成工会，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的供给

B：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给

C：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的需求

D：厂商为独家买主，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给

E：厂商为独家买主，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的需求
12、是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记账簿的依据。

A：会计规则

B：会计账簿

C：会计凭证

D：会计报表

E：执行层的组织协调
13、建筑构造中的条形基础适用于建筑中。

A：砖木结构

B：砖混结构

C：钢筋混凝土结构

D：钢结构

E：执行层的组织协调
14、估价所需的资料包括下列几个方面__。

A．对房地产价格有普遍影响的资料

B．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

C．类似房地产的交易、成本、收益实例资料

D．反映估价对象状况的资料

E．反映估价对象权益和区位状况的资料
15、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。(2004年试题)

A：同质偏好市场

B：分散偏好市场

C：个别偏好市场

D：集群偏好市场

E：弥隙市场
16、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最低补偿标准应支付__万元的土地补偿费。

A．30

B．60

C．80

D．100
17、目前我国具有征收土地审批权的部门有。

A：国务院

B：国土资源部

C：省级人民政府

D：市级人民政府

E：县级人民政府
18、以下关于零售商业物业租金的描述错误的是__。

A．零售商业物业的租户常常还需支付一些代收代缴费用，以支付整个物业的经营成本和公共面积的维护费用

B．零售商业物业基础租金又称为最低租金，常以每年每平方米为基础计算。基础租金是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入

C．零售商业物业的租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金

D．百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付
19、房地产开发企业不得采取的方式销售商品房。

A：分期付款

B：收取预售款

C：收取定金

D：返本销售

E：执行层的组织协调
20、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是。

A：商业用地

B：商品住宅用地

C：非营利的社会团体用地

D：娱乐用地

E：执行层的组织协调
21、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有__。

A．自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值

B．自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基

C．商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值

D．出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税

E．地下人防设施免税
22、某房地产开发项目用来反映考察项目资本金盈利能力的财务报表是。

A：损益表

B：资金来源与运用表

C：资本金现金流量表

D：全部投入现金流量表

E：借款合同
23、某商品房合同约定建筑面积100，产权登记的建筑面积107，该商品房的面积误差比是。

A：2％

B：4％

C：7％

D：9％

E：执行层的组织协调
24、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。

A．可出租或可使用面积

B．出租方的商业信誉

C．基础租金与市场租金

D．出租单元的面积规划和室内装修

E．物业管理企业的经营业绩
25、某开发商向银行申请了利率6％，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为万元。

A：7．59

B：7．28

C：13．59

D：6．05

E：借款合同