上半年贵州房地产估价师制度与政策合法取得建设用地使用权途径试题.doc

2015年上半年贵州房地产估价师制度与政策：合法取得建设用地使用权途径试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于__。

A．信用贷款

B．透支贷款

C．直接融资

D．间接融资
2、住房公积金月缴存额的计算公式为。

A：住房公积金月缴存额=(职工本人本年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人本年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)

B：住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)

C：住房公积金月缴存额=(职工本人下一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人下一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)

D：住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度年平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度年平均工资×单位住房公积金缴存比例)

E：执行层的组织协调
3、房地产估价方法之一的市场比较法是基于很多房地产之间有一定的程度的。

A：替代性

B：异质性

C：用途多样性

D：相互影响性

E：工业用地的监测点评估价格
4、一个国家以当年价格(或不变价格)计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。

A．国内生产总值

B．国民生产总值

C．国内生产净值

D．国民收入
5、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。

A：土地使用费

B：土地补偿费

C：安置补助费

D：地上附着物和青苗的补偿费

E：房地产估价机构必须加盖公章
6、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是。

A：不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付

B：约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效

C：定金和违约金只能选择其一适用

D：定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款

E：执行层的组织协调
7、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为__。

A．一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任

B．一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任

C．两类均等

D．起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任
8、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6％，租金在每年末支付，若年利率为6％，则第5年末的租金是元。

A：14945.16

B：15841.87

C：26764.51

D：28370.38

E：借款合同
9、估价报告书中说明的（）限定了其用途。

A．估价原则

B．估价方法

C．估价目的

D．估价对象状况
10、下列情况中会导致房地产价格上升的是．【2007年考题】

A：上调贷款利率

B：收紧房地产开发贷款

C：开征房地产持有环节的税收

D：增加土地供应

E：工业用地的监测点评估价格
11、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1600万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。

A．525.49

B．625.49

C．725.49

D．825.49
12、开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑的因素不包括__。

A．资金融出机构的资金来源和财力状况

B．资金融出机构的对外形象

C．各项融资收费的合理性

D．对资金调动和转移的灵活性
13、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。

A：2 020．80

B：2 214．29

C：2 336．45

D：2 447．37

E：工业用地的监测点评估价格
14、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。

A：相应配套的基础设施

B：土地的形状

C：组合完成的功能

D：立体空间

E：工业用地的监测点评估价格
15、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。

A：空间直线距离

B：交通路线距离

C：交通时间距离

D：经济距离

E：工业用地的监测点评估价格
16、房地产开发项目所需的大部分资金是以__的方式筹集的。

A．权益融资

B．房地产抵押贷款

C．债务融资

D．建设贷款
17、县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米元。(2008年试题)

A：0．4～8

B：0．4～12

C：0．6～12

D：0．9～18

E：执行层的组织协调
18、我国规范住房置业担保公司的组织法是__。

A．公司法

B．民法通则

C．合同法

D．住房置业担保管理试行办法
19、下列关于坡屋顶顶棚上的空间，说法错误的是。

A：坡屋顶顶棚上的空间叫开顶

B：坡屋顶顶棚上的空间叫闷顶

C：如利用这个空间作为使用房间时，叫做阁楼

D：在南方可利用坡屋顶的阁楼通风降温

E：执行层的组织协调
20、随着政府土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。

A．存量

B．增量

C．流量

D．减量
21、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的__因素。

A．社会环境

B．政治环境

C．经济环境

D．金融环境
22、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。

A.A

B.B

C.C

D.D
23、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。

A．差异性

B．各异性

C．特色性

D．独立性
24、《中华人民共和国商业银行法》规定：商业银行应当遵守资产负债比例管理的规定，要求商业银行资本充足率不低于。

A：8％

B：10％

C：25％

D：75％

E：执行层的组织协调
25、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。

A．350

B．580

C．600

D．880
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于地租理论，表述正确的是。

A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格

B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租

C：地租由土地的需求与供给所决定

D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量

E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势
2、下列关于工程量清单，表述正确的是。

A：从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分

B：工程量清单的描述对象是已建工程

C：工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式

D：工程量清单作为投标文件的组成部分

E：工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分
3、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为__年。

A．40

B．50

C．60

D．70
4、下列关于银行外部组织形式叙述错误的是__。

A．单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式

B．总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理

C．集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司

D．连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的
5、收益性房地产包括__。

A．未出租的餐馆

B．旅店

C．加油站

D．农地

E．未开发的土地
6、__，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

A．商品市场

B．生产要素市场

C．服务市场

D．潜在市场
7、下列关于房屋租赁期说法正确的是__。

A．房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定

B．房屋的租赁期不得少于6个月

C．房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年

D．房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效
8、关于重新购建价格的说法，正确的有。

A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出

B：重新购建价格相当于账面价值

C：重新购建价格是客观重新购建价格

D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格
9、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。

A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
10、下列职能中，属于保险基本职能的是__。

A．分散危险

B．融通资金

C．防灾防损

D．分配资金
11、当某宗房产有限年期的价格分别是VN，和Vn且报酬率为零时，Vn=（）。

A.A

B.B

C.C

D.D
12、下列应免征房产税的有。

A：职工自用住房

B：军队自用的房产

C：产权不确定及有纠纷的房产

D：名胜古迹自用的房产

E：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产
13、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涎包括。

A：基准日期

B：土地开发程度

C：基准地价修正体系

D：土地用途

E：基准地价公布日期
14、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布从__下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A．1996年

B．1997年

C．1998年

D．1999年
15、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。

A．首席代理

B．买方代理

C．卖方代理

D．双重代理
16、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为__。

A．1067元/m2

B．1070元/m2

C．1087元/m2

D．1141元/m2
17、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。

A：1000

B：5000

C：7000

D：10000

E：执行层的组织协调
18、房地产中介服务收费分为三类。

A：房地产咨询收费

B：房地产估价收费

C：房地产经纪收费

D：房屋买卖收费

E：房屋交易收费
19、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。

A．契约型

B．公司型

C．封闭型

D．开放型
20、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的__。

A．40%～50%

B．50%～60%

C．60%～70%

D．70%～80%
21、下面四个选项中，说法不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物

B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分

C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押

D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押
22、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。

A：土地所有权

B：国有工业用地土地使用权

C：宅基地土地使用权

D：大型游乐场

E：乡镇企业用房
23、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。

A．物业的交通通达程度

B．停车的便利程度

C．物业的周围环境

D．物业所处区域的繁华程度
24、下列费用中，不属于土地费用的是__。

A．土地使用权出让金

B．城市建设配套费

C．拆迁安置补偿费

D．基础设施建设费
25、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。

A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告

C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告

D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见

E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避